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Probleme de Surface suite VAE Judiciaire / Notaire

Messagepar Bao84 » 18 Mai 2010, 20:27

Bonsoir,

J'ai connu votre site et ce forum, qui est une mine d'information, il y a trois mois environs.
Et comme je suis dans une impasse, je me décide donc de vous exposer mon problème.

J'ai acheté un terrain constructible d'une superficie de 1917 m², à une vente aux enchères judiciaire par notaire.
Depuis fin février 2010, après extinction des recours, je suis définitivement propriétaire. (Je n'ai à ce jour "officiellement" aucun documents.)

Mais il s'avère, après passage de mon géomètre-expert, que le terrain ne fais pas la superficie annoncée.
Il me manque 243 m².

J'ai donc plusieurs questions:
1-Vers qui, je dois me retourner ? (nous ne sommes plus dans les 1/20ème d'erreur)
2-Le notaire qui a fait la vente aux enchères est il sa responsabilité d'engagé ?
INFO -Mon projet pour ce terrain, était de le diviser en 2, et de faire une maison sur chaque parcelle avec un ami. (toujours réalisable malgré la perte des 243m²)
3-Puis-je faire la division du terrain malgré tout ? (j'ai un crédit et je ne peut pas me permettre de faire prendre du retard pour le dépôt de mon PC)
4-Le géomètre a effectué la DP mais le bornage n'est pas finalisé. Si nous faisons borné le terrain pour la division, mon recours est il toujours possible ?

Le final pour moi et mon ami, et de faire construire notre maison. Vous aurez compris que nous ne souhaitons pas annuler la vente, mais juste, de récupérer la différence de m² manquant en argent. Parcelles à coté construites et bornages des voisins non signés par les anciens propriétaires de mon terrain.)

J'espère avoir exposer mon problème le plus clairement possible.

Dans l'attente de vous lire,

Cordialement.
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Re: Probleme de Surface suite VAE Judiciaire / Notaire

Messagepar @ndreCROCHON » 20 Mai 2010, 00:09

Vous dites depuis février ne pas avoir votre titre de propriété. J'en connais la raison, vous n'avez pas payé le prix de l'adjudication !

Par contre, vous pouvez demander au notaire de bien vouloir vous remettre une attestation relative à votre adjudication. Si vous faites appel à une banque ce document devra être joint à votre dossier . Dans ce document vous y retrouverez la désignation situation géographique et cadastrale : sa Section , le numéro du lot et bien sûr sa contenance.

A réception de ce document, vous pourrez vérifier si la contenance annoncée dans la publicité est concordante avec celle existante.

Sans vouloir porter le discrédit sur le notaire, il arrive parfois que le titre de propriété annonce une surface qui n'est pas toujours concordante avec le cadastre...La raison de ce différentiel est souvent occasionné, suite à une révision des plans cadastraux très anciens avec des métrés beaucoup plus précis qui peuvent conduire à un certain différentiel....Cela reste à vérifier aux services techniques de la Mairie concernée .

Il en est de même de la "loi Carrez", c'est la raison pour laquelle le notaire demande que ce document de métré soit joint au compromis de vente...En effet, l'expérience prouve que certains actes très
anciens faisaient état de surfaces inexactes souvent supérieures à l'existant .

Pour revenir à votre achat, il faut que vous sachiez que le notaire doit purger le droit de préemption de la Mairie ce qui est normalement une (DIA) Déclaration d'intention d'aliéner ...Par contre, pour une vente aux enchères je ne connais pas très précisément la procédure employée...Dans cette DIA , il est repris tous les éléments cadastraux et si la Mairie relève une erreur, elle ne manque pas d'en faire état au déposant.

Pour répondre à votre question de responsabilité du notaire, s'il peut vous apporter la preuve que l'acte antérieur faisait mention de la surface de 1917 M², la responsabilité du notaire ainsi que celle du vendeur ne peuvent être engagée, car ils ont agit en toute bonne foi.

Pour la division de votre parcelle de terrain, c'est le (PLU) Plan local d'urbanisme qui règlemente sa division ainsi que la surface minimale imposée de chaque lot....Le géomètre est parfaitement au courant de toutes ces questions.

Tenez-nous au courant de la suite...

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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Re: Probleme de Surface suite VAE Judiciaire / Notaire

Messagepar Bao84 » 20 Mai 2010, 07:48

Bonjour,

Je vais essayer de vous apporter les réponses que je connais:

@ndreCROCHON a écrit:Vous dites depuis février ne pas avoir votre titre de propriété. J'en connais la raison, vous n'avez pas payé le prix de l'adjudication !

C'est la seule chose de sure, c'est que le montant total de la vente est payé. Il m'invoque juste du retard dans la transmission de mon acte, suite à un problème de personnel absent et de lenteur au niveau de l'enregistrement.


@ndreCROCHON a écrit:Par contre, vous pouvez demander au notaire de bien vouloir vous remettre une attestation relative à votre adjudication. Si vous faites appel à une banque ce document devra être joint à votre dossier . Dans ce document vous y retrouverez la désignation situation géographique et cadastrale : sa Section , le numéro du lot et bien sûr sa contenance.

A réception de ce document, vous pourrez vérifier si la contenance annoncée dans la publicité est concordante avec celle existante.

Grace à mon notaire, j'ai une copie du procès-verbal d'adjudication.


@ndreCROCHON a écrit:Sans vouloir porter le discrédit sur le notaire, il arrive parfois que le titre de propriété annonce une surface qui n'est pas toujours concordante avec le cadastre...La raison de ce différentiel est souvent occasionné, suite à une révision des plans cadastraux très anciens avec des métrés beaucoup plus précis qui peuvent conduire à un certain différentiel....Cela reste à vérifier aux services techniques de la Mairie concernée .

Il en est de même de la "loi Carrez", c'est la raison pour laquelle le notaire demande que ce document de métré soit joint au compromis de vente...En effet, l'expérience prouve que certains actes très
anciens faisaient état de surfaces inexactes souvent supérieures à l'existant .

Sur le procès-verbal d'adjudication, il est mentionné au paragraphe "DESIGNATION DU BIEN MIS EN VENTE" : Le secteur, le n° de parcelle, le lieu dit, et la contenance (19A et 17Ca)
et une précision est apporté sur le fait que le terrain est enclavé.


@ndreCROCHON a écrit:Pour revenir à votre achat, il faut que vous sachiez que le notaire doit purger le droit de préemption de la Mairie ce qui est normalement une (DIA) Déclaration d'intention d'aliéner ...Par contre, pour une vente aux enchères je ne connais pas très précisément la procédure employée...Dans cette DIA , il est repris tous les éléments cadastraux et si la Mairie relève une erreur, elle ne manque pas d'en faire état au déposant.

Il est mentionné au paragraphe "DROIT DE PRÉEMPTION": Que le notaire a avisé par LRAR le maire de la commune et que l'adjudication se fera sous la condition du non-exercice du droit de préemption par la mairie. (délai de 2 mois -janvier et février)


@ndreCROCHON a écrit:Pour répondre à votre question de responsabilité du notaire, s'il peut vous apporter la preuve que l'acte antérieur faisait mention de la surface de 1917 M², la responsabilité du notaire ainsi que celle du vendeur ne peuvent être engagée, car ils ont agit en toute bonne foi.

Dans une vente "classique" je me retournerai contre le vendeur. Mais là, nous sommes dans le cas d'une vente judiciaire et il n'y a pas de compromis, ni de réserve.

Mon seul interlocuteur était le notaire.

J'ai juste acheter 1917 m² et je me retrouve avec 1674 m². Est-ce normal ?
Je ne sais pas vers qui me retourner pour faire valoir mes droit.
Dans cette affaire, je ne cherche pas a gagner de l'argent. Je veux juste que l'erreur soit prise en compte. Et qu'une diminution du prix soit prise en compte à la hauteur du préjudice. (234m² en moins x par le prix d'achat au m² )


@ndreCROCHON a écrit:Pour la division de votre parcelle de terrain, c'est le (PLU) Plan local d'urbanisme qui règlemente sa division ainsi que la surface minimale imposée de chaque lot....Le géomètre est parfaitement au courant de toutes ces questions.

Oui de ce côté, heureusement que nous restons dans les minimum requis par le PLU.


Merci beaucoup pour vos réponses et merci pour le temps que vous nous accordez. :)
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Re: Probleme de Surface suite VAE Judiciaire / Notaire

Messagepar @ndreCROCHON » 20 Mai 2010, 23:22

Sous toutes réserves, ce n'est pas une vente judiciaire, mais une vente volontaire notariale à laquelle vous avez participé et au cours de laquelle, vous avez été déclaré l'adjudicataire.

Par définition le rôle d'un notaire est de six ordres, à savoir :

- Rédiger éventuellement l'avant contrat, mais plus sûrement demander les pièces nécessaires pour
rédiger l'acte authentique ( dans ce cas précis purger le droit de préemption de la mairie - demander un état hors formalité du conservateur des hypothèques, pour connaitre l'état hypothécaire au jour de la vente - demander un certificat d'urbanisme, pour s'assurer que le bien objet de la vente ne fait l'objet d'aucune servitude, pouvant porter atteinte à la jouissance du bien - s'assurer de l'état civil des parties etc...)

- Vous conseiller utilement au mieux de vos intérêts

- S'assurer de l'authenticité de tous les éléments qui sont repris dans l'acte de vente authentique et procéder à la régularisation de cet acte en lui donnant une date certaine.

-Recevoir le prix et le dispatcher entre le vendeur et les créanciers éventuels, voire les services fiscaux en paiement éventuel de la plus-value

-Procéder aux formalités d'inscription de l'acte définitif auprès du conservateur des hypothèques

- Son étude reste dépositaire de l'acte authentique de vente et à ce titre, vous pouvez à tout moment en demander une photocopie .

Ce que vous ne nous avez pas dit, vous semblez avoir fait appel à votre notaire, ce qui est une sage précaution, d'autant que cela ne vous coûte pas plus cher, sauf si votre notaire vous demande une vacation pour vous avoir assisté le jour de l'enchère, ce qui est rarement demandé.

Mais, alors ! ...Pourquoi ne demandez-vous pas conseil à votre notaire, car il sait pertinemment que la déclaration de son confrère est un alibi regrettable....En effet, le cahier des charges n'est ni plus ni moins que votre titre de propriété dans lequel est complété votre identité, le prix de vente ainsi que le contrat de prêt si vous faites appel à un concours bancaire...Ce qui vous laisse comprendre que la rédaction de l'acte en est très simplifiée.

Ce qui m'étonne le plus c'est que votre notaire n'intervient pas auprès de son confrère.

Par ailleurs, vous avez parfaitement le droit de vous rendre auprès des services fiscaux du conservateur des hypothèques, pour lui demander s'il dispose de votre titre de propriété, s'il vous répond non !..Demandez-lui une confirmation par écrit et rendez-vous chez le notaire pour lui dire ce que vous pensez de son intervention.

Pour en revenir à la surface non conforme, voyez ce que votre notaire en pense et ayez la gentillesse de me rapporter ses dires.

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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