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Achat et Vente des Notaires
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enregistrement d'une vente notariale

Messagepar agm » 08 Nov 2011, 19:56

Bonjour,

Première participation à ce forum, avec plusieurs questions de novice.
Ma première question est la suivante:
Un bien loué par un tiers sans titre de propriété est récupéré par l'état et mis aux enchères après procédure judiciaire.
Cette adjudication se tient à la chambre des notaires par un notaire: cette vente est-elle une vente domaniale ou une vente par notaire?
J'ai participé aux enchères et j'ai pu me porter acquéreur. Le jour de l'adjudication le notaire a inscrit mon nom sur la fiche d'adjudication. La vente est récente et l'acte n'a pas encore été établi. d'où ma question: est-il encore temps d'enregistrer cette acquisition sous forme d'indivision?
J'espère avoir exprimé clairement mes questions et vous remercie par avance de votre aide éventuelle.
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Re: enregistrement d'une vente notariale

Messagepar @ndreCROCHON » 08 Nov 2011, 21:56

Bien que votre présentation des faits mériterait plus de détails....En effet, vous ne faites aucune allusion
au preneur du bail car, il existe toujours ou il a été dénoncé pour caducité ?

A mon avis cette vente est domaniale, mais je m'étonne de votre question car , vous dites être l'adjudicataire et qui mieux que le notaire peut répondre avec exhaustivité à votre question ?

Voyez votre notaire, mais je pense que vous pouvez acquérir ce bien en indivision avec la
proportionnalité en pourcentage convenue avec votre indivisaire, mais celui-ci devra apporter la preuve de
son indivision à l'aide de ses deniers personnels ou d'un prêt ...Vous devez réagir rapidement avant que votre
acte de vente ne fasse l'objet d'une inscription hypothécaire si vous faites appel à un prêt.

En conclusion, réagissez très rapidement et tenez-nous au courant sur la version du notaire.

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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Re: enregistrement d'une vente notariale

Messagepar agm » 08 Nov 2011, 23:09

Bonsoir,

Merci infiniment pour votre réponse rapide.

Concernant le bail: le bailleur sans titre de propriété a confié la location à un gestionnaire. Selon le notaire il n'y a aucun problème avec la validité du bail. Aucune mention de dénonciation du bail.

Seul le bien a été retiré au "propriétaire" en défaut de titre de propriété, mais un arrangement lui a permis de conserver les loyers perçus jusque là.
Je comprends votre interrogation concernant ma question sur le type de vente.
En effet je viens de lire qu'il n'y avait pas de délai pour surenchère pour les ventes domaniales, alors que j'ai dû attendre 11 jours pour atteindre la date butoir.
j'ai cru comprendre également que le calcul des frais n'était pas le même dans le cas d'une vente domaniale.

Cette vente par adjudication est la première réalisée par ce (jeune) notaire qui m'a paru extrêmement peu informé, d'où mon inquiétude.
Il me dit que dans le cas d'une vente aux enchères le nom fourni le jour de l'adjudication doit être celui figurant sur l'acte et qu'un enregistrement sous forme d'indivision n'est pas possible. J'en ai été très surprise et j'ai souhaité obtenir un avis sur ce forum avant de le rencontrer très rapidement.

Merci pour aide.
Bien cordialement.
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Re: enregistrement d'une vente notariale

Messagepar @ndreCROCHON » 09 Nov 2011, 01:43

"Concernant le bail: le bailleur sans titre de propriété a confié la location à un gestionnaire. Selon le notaire il n'y a aucun problème avec la validité du bail. Aucune mention de dénonciation du bail."

Si j'ai bien compris, vous êtes tenu de maintenir le bail existant par la perception des loyers jusqu'à son terme ?

"En effet je viens de lire qu'il n'y avait pas de délai pour surenchère pour les ventes domaniales, alors que j'ai dû attendre 11 jours pour atteindre la date butoir."

C'est vrai qu'une vente domaniale dispense l'adjudicataire d'avoir à se soumettre au délai de surenchère
puisqu'elle n'existe pas.

Par contre, dans une vente domaniale confiée à un notaire la clause de surenchère n'est pas de droit public,
ce qui veut dire que c'est le cahier des charges qui définit l'option retenue, c'est-à-dire s'il y aura le droit de surenchère ou pas....cette disposition est laissée à l'arbitrage du vendeur....Alors qu'une vente au TGI , la
clause de surenchère est incontournable.

"j'ai cru comprendre également que le calcul des frais n'était pas le même dans le cas d'une vente domaniale."

En effet, les frais préalables sont laissés à la charge du vendeur, donc de l'état...Pour plus d'exactitude voyez le cahier des charges, il est précisé si les frais préalables sont à la charge ou non de l'adjudicataire, en général, vous ne payez que les droits de mutation de 5,09 % et vous êtes dispensé de l'intervention d'un avocat ou notaire , donc des frais en moins....

"Cette vente par adjudication est la première réalisée par ce (jeune) notaire qui m'a paru extrêmement peu informé, d'où mon inquiétude.
Il me dit que dans le cas d'une vente aux enchères le nom fourni le jour de l'adjudication doit être celui figurant sur l'acte et qu'un enregistrement sous forme d'indivision n'est pas possible. J'en ai été très surprise et j'ai souhaité obtenir un avis sur ce forum avant de le rencontrer très rapidement."

(Sous toutes réserves) Je pense que la déclaration du notaire est erronée...En effet, cela s'appelle la clause
de "Solidarité des acquéreurs"...En clair, cela veut dire si plusieurs personnes se rendent ensemble adjudicataires d'un lot immobilier, elles seront tenues solidairement et indivisément entre elles, au paiement
du prix , à l'exécution de toutes les charges et conditions de l'adjudication. Donc cela est possible....Ce que
peut-être votre notaire veut dire, c'est que lorsque vous êtes déclaré seul adjudicataire, vous ne pouvez plus introduire la notion d'indivision ...Il peut avoir raison, mais qu'il me pardonne, je pense que c'est sûrement possible (sous toutes réserves)....Mais si vous me dites qu'il est jeune et nouvellement installé, en cas de doute,
il lui suffira d'appeler le CRIDON (Centre juridique très pointu des notaires) qui est exhaustif en terme de réponse.

Pourquoi, je pense que c'est possible car, à défaut cela serait une atteinte à votre liberté de choix même si
elle est postérieure à votre déclaration d'adjudicataire, surtout si l'acte authentique n'a pas été publié, il est possible de modifier votre déclaration par un avenant (sous toutes réserves)....A vérifier.

Bonne méditation....La lumière ne tardera pas à diriger son halo sur vos questions.

Cordialement.

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Re: enregistrement d'une vente notariale

Messagepar agm » 10 Nov 2011, 21:14

Je souhaite vous remercier pour la réponse détaillée que vous avez apportée à mes interrogations, et reviens vers vous avec assez peu d'éléments de réponse apportés par le notaire rencontré aujourd'hui.

Nous avons décidé de renoncer à l'indivision pour éviter des complications d'enregistrement, d'autres complications semblent se présenter.

En réponse à votre question concernant le bail locatif, il n'est pas caduc et va se prolonger avec un avenant.

Reste une question épineuse et pas des moindre.

Cette vente est une vente aux enchères domaniale, cependant le notaire prétend que seules les ventes " propriété" de l'état sont réellement des ventes domaniales.

La vente qui nous concerne est un bien dont le propriétaire est décédé et qui a été récupéré par une personne qui l'a confié à un gestionnaire sans avoir de titre de propriété.

N'est-on pas dans le cas d'un bien en déshérence?

Quoi qu'il en soit le Domaine l'a mis en vente par adjudication, cependant le notaire prétend qu'il existe une différence entre la vente d'une propriété de l'Etat et la vente d'un bien en déshérence qui selon lui est une vente normale soumise à tous les frais aux dépends de l'adjudicataire. (16% dans ce cas! :mrgreen: )

Le CRIDON interrogé durant l'entretien était aux abonnés absents!
Le notaire ne s'est cependant pas obstiné dans cette réponse et a promis de vérifier la différence de taxation qui nous sera imputée.

Bien cordialement
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Re: enregistrement d'une vente notariale

Messagepar @ndreCROCHON » 11 Nov 2011, 00:55

"Nous avons décidé de renoncer à l'indivision pour éviter des complications d'enregistrement, d'autres complications semblent se présenter."

Votre décision d'indivision semble être un revirement de votre intention initiale....Pouvez-vous nous préciser
ce qui a prévalu dans votre décision ?

"Cette vente est une vente aux enchères domaniale, cependant le notaire prétend que seules les ventes " propriété" de l'état sont réellement des ventes domaniales. "

Sûrement que votre notaire a raison, mais dans votre intérêt cela mérite d'être vérifié....Dans un premier temps
je vous invite à lire avec attention le cahier des charges, vous y trouverez très précisément qui vend.
Cela serait la preuve formelle que le vendeur, c'est bien les domaines donc l'état...Secondement, vous pourrez
relever des informations que, vous pourrez recouper avec les services des domaines, pour avoir toutes les
précisions légitimes que, vous êtes parfaitement en droit de vous poser....D'autant que, comme vous le savez
le montant des frais n'est pas le même dans ce cas.

Par ailleurs, le montant des frais prévisionnels d'environ 16 % me paraît très élevé....En effet, une vente
notariale classique est d'environ plus ou moins de 7,5 % du prix de vente et les frais préalables s'ils existent
sont à la charge exclusive du vendeur, sauf si les frais préalables sont précisés dans le cahier des charges
être à la charge de l'adjudicataire, tout en précisant leur montant...Je m'interroge sur la provenance des 8,5 % supplémentaires.....A ce titre, je vous invite à demander à votre notaire, de vous faire tenir la liste détaillée des frais .

J'en profite pour vous dire, qu'à l'avenir lorsque vous réaliserez une acquisition immobilière, prenez l'habitude
de faire intervenir votre notaire....D'ailleurs, voyez avec lui la possibilité de son intervention car, je pense qu'il
n'est pas trop tard pour le faire....Notez bien que cette décision ne vous coûtera pas un centime car, les usages veulent que les notaires se partagent leurs émoluments....Point final.

Dans la foulée posez-lui la question de l'indivision possible ou non ?...Ainsi que le montant des frais en pareil
domaine (sans jeu de mot) ?

"La vente qui nous concerne est un bien dont le propriétaire est décédé et qui a été récupéré par une personne qui l'a confié à un gestionnaire sans avoir de titre de propriété."

Je m'interroge sur l'historique de la réponse qui vous a été donné, à savoir :

- soit au décès de la propriétaire, il existe ou pas des héritiers....S'il existe des héritiers, ils seront recherchés
pour connaitre l'acceptation ou pas de l'héritage ?....S'il n'y a pas d'héritiers le problème est simple, c'est la commune sur lequel le bien est situé qui en hérite : Article 713 du Code civil ( entrée en vigueur
le 17 Août 2004 ) : Les biens qui n'ont pas de Maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés....Toutefois, la propriété est transférée de plein droit à l'état si la commune renonce à exercer ses droits.


- Soit le ou les héritiers acceptent l'héritage et dans ce cas improbable, ce n'est pas les domaines qui seraient
vendeur, mais le ou les héritiers.

Dans cette affaire, je pense que la succession était tombé en déshérence et qu'un petit malin s'était déclaré
le nouveau propriétaire et à ce titre n'avait pas hésité à confier ce bien à un gestionnaire et ainsi dresser un bail avec un preneur en toute illégalité car, le gestionnaire aurait du s'assurer de la qualité de son mandant.
S'il l'avait fait, il aurait découvert que son mandant avait fait une fausse déclaration et qu'il était sans droit ni titre.
En clair , il a engagé sa responsabilité professionnelle.

Dans tout cela, je n'y retrouve pas " mes petits" ...Autrement dit, où est l'authenticité de la déclaration du notaire ?

Dans l'attente des informations que vous allez recueillir....

Bien cordialement.

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Re: enregistrement d'une vente notariale

Messagepar agm » 11 Nov 2011, 15:54

Merci à nouveau pour votre aide.
Votre réponse m'a laissée bien pensive cette matinée.

En réponse à votre interrogation concernant la question d'indivision:

Nous sommes une fratrie et plus très jeune, en conséquence ce bien a été acquis avec l'intention de l'enregistrer en indivision. Le jour de l'adjudication ceci n'a pas été annoncé spécifiquement au notaire qui enregistrait les enchérisseurs par manque d'information.
Par la suite, le notaire nous informant de l'impossibilité de l'enregistrement en indivision à moins d'établir un nouvel acte, nous avons décidé d'en rester à l'enregistrement individuel afin d'éviter toutes complications.

Votre conseil de relire le cahier des charges

La question a été je pense posée 2 fois lors du rv mais bien vite éludée.

Concernant l'argument selon lequel les domaines mettent aux enchères 2 types de biens c'est à dire les bâtiments de l'Etat, qui sont des ventes domaniales, et des biens en deshérance qui eux ne sont pas à proprement parler des ventes domaniales, mais des ventes simples relevant d'une taxation normale, qu'en pensez-vous? Je n'ai trouvé ça nulle part sur le net.

Dès lundi j'aurai peut-être des informations supplémentaires.

La liste détaillée des frais était à disposition lors du rv mais devant notre désaccord, il n'a pas souhaité la communiquer. Cependant j'ai pu noter parmi cette liste de tâches rémunérées: Frais d'inscription et de visites: xx + 2% TTC de l'adjudication xx, cahier des charges xx, PV d'adjudication xxxxx, constat d'absence d'adjudication xx + xx, quittance xx, Total 16 % du prix d'adjudication.

Concernant l'intervention de notre notaire de famille:

Notre famille était restée fidèle à la même étude durant plus de 50 ans mais au fil du temps les changements et dégradations de conseil au sein de l'étude nous ont forcées à changer. Cette transaction est survenue alors que nous étions en quête d'un notaire, sans quoi nous avions jusqu'ici toujours opté pour des enregistrements en double minute.

Concernant votre déduction finale

Il semble que ce soit parfaitement le cas.

Très peu de gestionnaire locatifs vérifient la propriété réelle de leurs mandant, s'ils le font ils ferment les yeux pour ne pas perdre un mandat.

Je ne manquerai pas de revenir sur le site avec je l'espère plus d'informations.
Merci encore de partager vos connaissances avec beaucoup de disponibilité et de gentillesse.
Ceci devrait vraiment inciter les nouveaux enchérisseurs à la plus grande prudence possible.

Bien cordialement, bon week-end à vous.
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Re: enregistrement d'une vente notariale

Messagepar @ndreCROCHON » 12 Nov 2011, 10:45

"Par la suite, le notaire nous informant de l'impossibilité de l'enregistrement en indivision à moins d'établir un nouvel acte, nous avons décidé d'en rester à l'enregistrement individuel afin d'éviter toutes complications."

Que veux dire concrètement : "d'établir un nouvel acte"....Quelle est la procédure et l'incidence en terme de coût ?

"La question a été je pense posée 2 fois lors du rv mais bien vite éludée."

Le cahier des charges est tenu à la disposition de tout enchérisseur avant l'adjudication...Vous pouvez en
demander une copie moyennant paiement.

"Concernant l'argument selon lequel les domaines mettent aux enchères 2 types de biens c'est à dire les bâtiments de l'Etat, qui sont des ventes domaniales, et des biens en deshérance qui eux ne sont pas à proprement parler des ventes domaniales, mais des ventes simples relevant d'une taxation normale, qu'en pensez-vous? Je n'ai trouvé ça nulle part sur le net."

(Sous toutes réserves) C'est vrai que le droit est compliqué, mais si le bien est tombé en déshérence ( que dit
le dictionnaire : " Absence d'héritiers pour recueillir une succession qui est en conséquence dévolue à l'état) .
Je ne suis absolument pas convaincu de l'argument du notaire et de l'analyse qu'il en fait ...Maintenant, rapprochez-vous des services du domaine pour essayer d'avoir plus de précision sur l'interprétation qui est
faite par le notaire.

Ce qu'il serait intéressant de savoir : pourquoi les domaines confient à un notaire la vente d'un bien, plutôt
que de l'organiser eux-mêmes ?....Peut-être que leur réponse sera révélatrice dans le sens de ce qu'affirme
le notaire.

En l'attente du plaisir de vous lire....

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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