[rouanetf@wanadoo.fr]

bonjour,

nous avons en heritage une vielle maison de 200 ans (ancien café) qui a beaucoup de charme car resté dans son jus art nouveau mais depuis 2 ans beaucoup de visites mais pas d'acheteurs.
La raison principale c'est le cout de la renovation.
Cette masion fait 600 m2 sans terrain mais necessite de refaire l'electricite, la plomberie et quelques travaux de maçonnerie.
On en espère 90 000 euros (alors que les agences nous avaient estimé en 2008 à 200 000 euros avant la crise immobilière).
Je souhaiterais savoir puisque c'est un bien d'exeption de part son histoire s'il ne valait pas mieux la vendre aux enchères et comment procéder pour voir si cela est possible.
Depuis 2 ans on est les seuls à supporter les coût de cette maison (assurance, electricité et impots) et c'est pourquoi on pense à la vente au encheres car le temps d'attendre le bon vendeur on ne sait pas à la fin si on rentrera dans nos fonds.
Merci pour vos réponses.
PS: je ne suis jamais allée dans un salle d'enchères et ne connais donc rien à ce milieu.
Mme Rouanet Carine

[@ndreCROCHON]

Il arrive parfois qu'un héritage.soit plus source d'ennuis que de satisfaction....Il semblerait que le vôtre
soit de la première catégorie !

Vous ne précisez pas si vous êtes en indivision, mais la phrase : " Depuis 2 ans ont est
les seuls à supporter les coûts de cette maison...." laisse supposer que c'est le cas .

Je suppose que cette maison comprend (3) trois niveaux : R.d.ch + 2 étages + combles au dessus.

Rez-de-chaussée: la cuisine - un bar- et une grande salle de restaurant - WC, peut-être une dépendance
1° Etage : un logement de fonction + quelques chambres
2° Etage : une dizaine de chambres
Combles au dessus (sûrement aménageables)

Vous ne parlez pas de l'environnement de cette maison ?...Je devine qu'elle est au bord d'un axe très circulant et la question que je me pose, y a t-il un parking à proximité ?

Quel âge avez-vous ?...Avez-vous des enfants, si oui travaillent ils ?...Ont ils une attache affective sur cette maison ?....Avez-vous la capacité financière de racheter la part des indivisaires ?....Combien sont ils ?..
Quel est l'état de la toiture et des chéneaux ?

En fonction des éléments que vous me donnerez , nous essaierons d'avancer des solutions......

A vous lire.....

Bien courtoisement .

@ndré CROCHON

[rouanetf@wanadoo.fr]

Merci pour votre interêt à ma question et donc voici quelques elements de réponse:

- en effet le bien est en indivision entre ma mère et ses 4 neveus qui ne vivent pas sur le lieu de vente mais font entièrement confiance à mon père et moi même pour les démarches de vente.
Par contre pas de gros budget pour la vente donc annonce sur le bon coin et des sites gratuits pour attirer les acheteurs.Le bien est également dans les agences de la région mais rien de leur coté pour ce qui est des visites ou clients.
Pour le moment les frais d'assurance, d'éléctricité et d'impôts sont réglés par mes parents (et noté chez le notaire pour inclure dans frais) mais cela commence à faire beaucoup, c'est pourquoi nous pensons que peut être une vente aux enchères nous amènerait plus d'acheteurs et dans un laps de temps plus court (car le temps ne joue pas en notre faveur car le bien non chauffé et agé de 200 ans se dégrade)

- pour ce qui est de l'immeuble ,il dispose d'une salle de bar (avec le bar en acajou) d'une salle de reception à coté, d'une cuisine sous voûtes et de caves au rez de chaussée.
au 1er étage, un grand atelier sur dalle, une terrasse de 60 m2, une arriere cuisine, une salle à manger avec un plafond lambrissé, et une chambre avec son cabinet de toilette; le tout est meublé par des meubles massifs réalisés par mon arrière grand oncle menuisier ébéniste.
le 2 ème étage dispose de 4 chambres avec chacune un cabinet de toilette et d'une petite buanderie, le tout toujours meublé de lit massif, armoires et commodes de style.
le 3ème étage dispose de 9 pièces non meublées et jamais utilisées par les anciens occupants (si ce n'est pendant la dernière guerre comme lieu d'entrepot d'armes pour les maquisards et de cachette pour des résistants).
Les combles sont sous une charpente métallique avec une volige en sapin, le toit n'est pas à refaire en totalité mais quelques tuiles sont à revoir.
L'éléctricité , le chauffage et la plomberie sont à refaire et quelques travaux de maçonnerie (je rapelle que le bien n'a pas changé depuis 200 ans car ma grand mère ne voulait faire aucuns travaux de son vivant).
- le bien est un immeuble de village, ancien commmerce donc proche de l'axe de circulation principal du village, pas de terrain. Il dispose d'un parking au ras de sa vitrine, d'un autre parking de 30 places à 50 m.
Voilà espérant avoir répondu au mieux à vos questions, merci de me dire si pour notre cas , les enchères seraient une solution nous facilitant la vente sans trop de casse non plus.
Je suis une mère de famille de 3 enfants pas héritière en direct puisque la moitié du bien revient à ma mère qui souffre de la maladie de parkinson et donc mon père et moi nous occupons du bien pour elle.
Cordialement
Mme Rouanet

[@ndreCROCHON]

Vous faites état de publicités sur des sites gratuits, mais vous oubliez de me communiquer les
références de celles-ci....Cela me permettrais d'avoir une approche visuelle du bien et de vérifier
votre texte de vente et de localiser son emplacement .

Je suis obligé de vous dire que la vente volontaire en licitation de votre immeuble, n'est pas à mon avis la solution pour pouvoir en retirer le meilleur prix .

Aujourd'hui, vous devez vous rapprocher de 2 ou 3 agences immobilières locales, pour leur demander
à la fois un conseil face à ce bien et vous communiquer un avis de valeur écrit ....Demandez à votre
notaire de procéder à son tour à une expertise écrite et en même temps de vous donner son avis sur la destination de l'opération , compte tenu de son état , sa situation , sa surface et du marché local .

C'est à partir de ces éléments que je pourrai vous aider à orienter vos actions.

A vous lire....

Bien courtoisement.

@ndré CROCHON

[rouanetf@wanadoo.fr]

voici le lien pour le bon coin
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... tm?ca=16_s
concernant la vente aux enchères on m'a précisé que pour une vente volontaire on peut fixer le prix au dessous duquel on ne voulait pas descendre, est-ce vrai?
Car on ne veut pas se faire de l'argent (uniquement les frais engagés et le prix du marché soit 90 000 euros pour 600 m2, voir même 70 000€), on veut juste le vendre pour ne pas qu'il dépérisse et qu'à la fin on soit obligé de faire démolir l'immeuble....
Quant à la démarche auprès des agences locales si vous avez lu mon mail précédent vous y trouver que la demarche a été faite auprès de 4 agences qui n'ont guère bougé, le notaire également nous a donné une fouchette de prix .
MErci
Mme Rouanet

[@ndreCROCHON]

Bravo, pour votre promptitude à me répondre....Je viens de visionner votre Immeuble et effectivement ,
je constate l'originalité recherchée de la façade .

Ma première remarque m'amène à vous demander, si vous avez fait procéder à un métré loi Carrez par
un cabinet spécialisé + un plan par niveaux, car votre annonce avec la mention 600 M² (chiffre rond) donne à penser que vous avez plus ou moins arrondi la surface totale.....Attention, si vous annoncez une surface et que celle-ci n'est pas conforme à la réalité, vous vous exposez à des ennuis....La demande d'annulation de la vente si la surface réelle est supérieure à 1/20ème ( 5%) de la surface existante ....De plus, vous pouvez faire l'objet d'une poursuite au motif de publicité mensongère .

Vendre un bien immobilier est un métier, qui implique un savoir-faire, c'est la raison pour laquelle,
il existe des professionnels immobiliers, certes parmi ceux-ci, il y a comme dans toute profession des "incompétents", mais sur 3 ou 4 que vous avez consulté, vous trouverez l'agence que vous recherchez,
j'en suis certain .

En clair, recommencez à zéro sans à priori....Demandez-leurs un RDV sur place , posez-leurs la question pour laquelle ils ont été inactif , demandez-leurs un avis sur la meilleure manière de réaliser cette vente,
sous l'angle de sa destination actuelle et revisité sous l'angle d'un changement de destination des lieux : en bureaux, en studios, commerce + logement etc...Si bien sûr , l'agencement des lieux le permet .

Je vous ai demandé de solliciter les professionnels, pour qu'ils vous donnent un avis de valeur écrit,
pour chacun d'eux....A l'appui de ces avis de valeur, vous pourrez vous donner un ordre de grandeur,
mais plus encore, vous pourrez en faire état avec un justificatif à la clé (sans jeu de mot) vis-à-vis
d'un client potentiel ....Pour compléter votre dossier, demandez à votre notaire de se rendre sur place
pour établir une expertise avec la remise d'un rapport .

Maintenant, je vous invite à procéder aux démarches suivantes :

- Réaliser plus de photos de l'intérieur et de la façade avec un léger recul , pour bien voir que l'immeuble
est mitoyen des deux cotés, de la terrasse du premier étage et de la vue.

- Préparer un historique sur la commune, le nombre d'habitants, les industries, les projets, l'existant = les commerces, médecins , hôpital ,école,moyens de transports, lycées, collèges, les projets de la commune à court et moyen terme, les projets de développements, les villes importantes les plus proches etc...Ce document établi par vous sera remis à chaque visiteur plus un jeu de photos....Pourquoi ces documents, uniquement parce qu'ils donneront un prolongement à leur visite et qu'à partir de ces documents, ils pourront échafauder des projets auxquels ils n'ont pas pensé le jour de leur visite .

- Évoquer l'origine de la vente (décès) , les gens aiment faire une bonne affaire et l'atmosphère d'une succession est souvent propice.

- Et là c'est incontournable, faire poser sur la façade un panneau( 80 x 100 ) dont voici l'adresse... si
vous optez pour , je suis disposé de vous donner le texte à mettre en valeur....Email : fast3@wanadoo.fr

Voilà, vous suivez ou pas mes conseils, mais je suis intimement convaincu que ceux-ci peuvent vous
aider à vendre votre bien en fourchette haute....

"concernant la vente aux enchères on m'a précisé que pour une vente volontaire on peut fixer le prix au dessous duquel on ne voulait pas descendre, est-ce vrai?"

Pour une vente volontaire aux enchères , en l'étude du notaire de votre choix, vous pouvez donner un prix de "Réserve" en dessous duquel vous n'acceptez pas de vendre.

La balle est dans votre camp....Au regard des indivisaires voyez votre notaire, pour qu'il vous établisse
un pouvoir de manière à ce que vous puissiez agir pour leur compte, surtout lorsque vous aurez arrêté la fourchette du prix de vente .....Ne signez pas de mandat exclusif et si vous avez un acquéreur prenez RDV chez le notaire qui dispose de l'acte authentique de vente, pour signer le compromis de vente, d'autant
que vous avez une responsabilité vis-à-vis des héritiers, si vous êtes mandataire.

La balle est dans votre camp et tenez-moi au courant de la suite de votre affaire .

Bien courtoisement

@ndré CROCHON

[rouanetf@wanadoo.fr]

merci pour tous vos renseignements ils me sont bien utiles.
Par contre je me pose des questions quant au cout de certaines démarches, notamment celle du notaire.
Quant au métré, j'ai réalisé moi même les plans de la maison puisque mon mari est dans la partie et possède le logiciel d'architecture me le permettant.
Effectivement sur l'annonce j'ai arrondi mais c'est en moins plutôt qu'en plus et de là à me poursuivre pour publicité mensongère le pas est long....d'une part je ne suis pas une professionnelle donc je ne vois pas l'interêt de porter plainte (pour récolter quoi de l'argent ....il n'y en a pas), pour casser la vente peut être mais dans ce cas si quelqu'un a flaché sur la maison c'est dommage pour lui, d'autre part je comprend votre position mais là c'est pareil le coût d'un géomètre pour ça !!!!! est ce que cela en vaut la chandelle déjà qu'on le vend très peu cher avec tous ces frais on va le vendre à perte.

Nous habitons dans la campagne et la mentalié n'est pas du tout la même qu'en ville , la confiance se fait plus facilement, je serais en ville je pense qu'effectivement tous vos conseils sont à suivre à la lettre.
Mais je vais aller voir les agences où le bien est en vente pour evaluer avec eux le pourquoi des zero visites de leur part.
Apparement il y a un autre souci avec la nouvelle loi sur les nouveaux contrôles thermiques, les anciens biens comme le mien sont dévalorisés à vue d'oeil car on oblige les gens (acheteur ou vendeur) à se mettre en conformité (diminution par 2 du prix de vente si pas mise en conformité, evaluation par un professionnel thermique du bien et obligation à l'acheteur de mettre double vitrage ...Etc)
C'est la mort des vielles maisons de charme, mettre un double vitrage à une maison comme la notre avec des fenetres moulurées c'est perdre l'âme de la maison .....
Du coup tout ça n'incite pas les agences à vendre un bien ancien tant il est dévalorisé et rapprote peu !!!!
Je suis un peu en colère par ces règles qui je le comprend son necessaire aux acheteurs pour des biens "normaux" mais lors de biens "d'exception" par leur style , leur anciennneté ou leur charmela loi semble très restrictive.
Merci pour votre écoute
Mme Rouanet

[@ndreCROCHON]

Dans le secteur de l'immobilier, souvent les gens n'ont pas conscience, ce à quoi ils s'exposent....Mon
rôle est de les affranchir en les informant et surtout en les mettant en garde.

En France le droit est le même à la campagne comme en ville, il n'y a pas les méchants ou les gentils,
il y a seulement le droit....Bien des gens apprennent cette dure réalité à leurs dépends...Je
ferme ici cette parenthèse.

Sur le plan de la vente de votre immeuble, je pense vous avoir communiqué les bases essentielles, pour vous permettre d'avoir les "bonnes cartes en main" , pour que vous puissiez réaliser la vente de votre
immeuble au mieux de vos intérêts et de ceux des coindivisaires.

Si vous avez un notaire de famille, il faut lui demander combien vous coûtera une expertise avec un
rapport....Vous donnerez ainsi, plus de crédit à votre prix de vente, car je reste persuadé que c'est par
ce moyen que vous en retirerez un meilleur prix.

Retenez cette dernière remarque.... Souvent l'on va chercher bien loin l'acheteur potentiel, alors qu'il est là tout près.

Bon succès.

Bien courtoisement.

@ndré CROCHON

[rouanetf@wanadoo.fr]

merci pour toute ces citations qui méritent d'être effectivement méditée !!!!
je m'en vais de ce pas faire toutes ces démarches...
Auriez vous un quelconque lien concernant les nouvelles règles environnementales (isolation, bilan thermique obligatoire ....Etc)

[@ndreCROCHON]

Je suis très heureux d'apprendre que mes conseils portent leurs fruits....Le plus dur reste à faire, mais
je pense que vous vendrez assez rapidement si vous mettez en pratique mes conseils.

Pour ce qui est du cabinet spécialisé en diagnostics divers, demander à votre notaire ou prenez le
cabinet le plus proche de votre localité que vous trouverez dans les pages jaunes diagnostic immobilier.

Croyez en vos chances et vous GAGNEREZ.

Bien à vous.

@ndré CROCHON