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Achat et Vente des Notaires
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Achat maison

Messagepar Melle Hand » 28 Fév 2013, 18:51

Bonjour,
Nous souhaitons acquérir une ancienne ferme en partie (mal) rénovée en 2005 (les propriétaires ont fait des procès aux artisans). Nous n' arrivons pas a savoir si les réparations ont été suffisantes et s 'il ne reste pas des zones détériorées dans la maison. Par ailleurs il y a du lambris des murs au plafond ce qui rend très difficiles d' en savoir plus. Une personne a effectuer le "DPE" le dossier fait 13 pages et ne contient ni "diag amiante, ni crep, ni diag sur les installations électrique. L' "expert" soutient qu' il n' avait pas a les effectuer car il y a eu des rénovations dans le batiment 3 ans plus tôt. Qu 'en pensez vous?
Par ailleurs j' ai pris contacte avec un notaire pour rédiger le compromis de vente. Il n' a pas signalé d' omissions dans "les diagnostics" j' ai demander moi meme a la proprietaire le document consernant la fosse septique que j' ai remis au notaire. Il m' a dit qu'il n y avait rien a signaler. Or j' ai appelé par acquis de conscience la personne qui a réalisé le contrôle de la fosse et il m' a dit "mais ce n' est pas ce document dont vous avez besoin pour une vnete votre notaire ne vous l' a pas dit!" Et il m' a dit qu il y avait tout le dispositif a changer.
D' autre part devant la méfiance du mandataire des propriétaires j' ai envoyer un relevé de livret bancaire en stipulant bien au notaire de ne pas le rendre public au mandataire qui essaie de faire monter les prix. ce n' est ce qu il a fait...
Je souhaiterai changer de notaire car il y a encore pleins d autres choses qu il a fait qui nous ont causé beaucoup de soucis et nous on mis dans des situations tres difficiles. Sommes nous lié a lui ou comment pouvons nous procéder pour effectuer un changement. Et pouvez vous nous conseiller un de vos confère sur Lyon, haute savoie ou dans l' ain.
Un grand merci pour votre prochaine réponse et pour tous les trésors de conseils que vous prodiguez sur ce forum...
Quel dommage que vous ne soyez plu en activité!!
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Re: Achat maison

Messagepar @ndreCROCHON » 02 Mar 2013, 02:17

Si vous êtes dans la période de réflexion soit moins de 7 jours à/c de la signature du compromis de vente, je vous conseille d'annuler cette acquisition, et je vais vous dire pourquoi :

- L'achat d'un bien est souvent le corollaire d'un ensemble de démarches et visites...Il doit être un aboutissement et une grande joie, car raisonnablement si vous avez décidé d'acquérir ce bien, c'est qu'il répond à vos critères personnels dominants.

- Vous semblez être mis devant des complications inattendues qui vont transformer votre rêve en cauchemar et angoisse, alors fuyez ce n'est pas VOTRE bien .

- Vous dites que les murs et plafonds sont revêtus de lambris...Généralement 8/10 c'est que l'on cache les fonds (murs) et si c'est le cas, cela veut dire qu'il y a quelque chose à cacher.

- Vous semblez ne pas pouvoir avoir des documents sur un contentieux au titre de malfaçons sur les travaux réalisés par une entreprise.

Quant au résultat d'un diagnostic sur le poste électrique, il est devenu obligatoire même si des travaux ont été réalisés récemment, car le propre d'un diagnostic , c'est de constater la conformité ou non des installations ( sous toutes réserves)...En effet, nous pouvons penser que, ce n'est pas une facture récente de travaux qui justifient une conformité, mais le contrôle d'un homme de l'art qui atteste de la conformité, sauf s'il y a un consuel attestant la conformité après travaux.

Si vous en avez la possibilité et l'envie, fuyez cette affaire...En temps normal, je suis beaucoup plus modéré, mais là je pressens trop de complications .

Pour la partie sanitaire, voyez la Mairie pour savoir s'il existe ou non, le tout à l'égout dans la rue ou route, auquel cas, vous seriez tenue de procéder obligatoirement au branchement du tout à l égout. (Sous toutes réserves).

Si cela se vérifie, c'est au propriétaire actuel de procéder à ses frais, aux branchements du réseau existant.

La balle est dans votre camp et tenez-nous au courant...

Bien cordialement.

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Re: Achat maison

Messagepar Melle Hand » 03 Mar 2013, 10:09

Bonjour,
Tout d' abord merci pour votre réponse si rapide. Il est bien évident que je ne vous ai présenté que les aspects difficiles de ce projet. Or la maison nous plait vraiment et l'emplacement nous tient vraiment à coeur. il est évident qu' on ne peut jamais tout savoir sur le bien que l' on achète. Mais nous aimerions avoir le moins de mauvaises surprises. Et on ne peut vraiment pas dire que l' on soit conseillé ni aidé dans ce projet avec notre notaire. Je vous laisse mon mail si jamais vous pouviez nous renseigner sur un notaire exersant en région rhone alpes:
stellalouna@hotmail.com
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Re: Achat maison

Messagepar @ndreCROCHON » 04 Mar 2013, 22:53

Avant d'essayer à vous donner satisfaction, pouvez-vous me préciser la localité de votre bien ?

A vous lire...

Bien à vous.

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Re: Achat maison

Messagepar Melle Hand » 01 Avr 2013, 10:12

Bonjour,
Effectivement l' achat de ce bien semble compromis nous n' avons toujours pas les documents (diagnostics, factures travaux pour la garanti décennale)...
Peut etre un autre achat en vue donc si vous pouviez nous conseiller un bon notaire spécialisé en immobilier sur Lyon.
par avance merci!
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Re: Achat maison

Messagepar @ndreCROCHON » 01 Avr 2013, 21:31

Melle Hand a écrit:Peut etre un autre achat en vue donc si vous pouviez nous conseiller un bon notaire spécialisé en immobilier sur Lyon.
par avance merci!


Dans le passé, je connaissais quasiment tous les notaires de Lyon, mais aujourd'hui, n'ayant plus de contacts directs, je les ai tous perdu de vue.

Néanmoins, un de mes amis ( banquier) m'a fait des louanges d'un notaire Me ROUX Jean-Paul 51, rue Bugeaud 69006 LYON - 04 26 68 20 00...Je pense que vous serez entre de bonnes mains.

Tenez-moi au courant...

Bien à vous.

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Re: Achat maison

Messagepar Melle Hand » 11 Avr 2013, 13:22

Bonjour,
Vous aviez vu clair dans notre premier projet immobilier. Quand ça commence par beaucoup beaucoup de complications il vaut mieux laisser tomber à moins d' avoir le gros coup de coeur. Nous nous étions mis d' accord avec un des vendeurs sur le prix il y a maintenant presque 3 mois et à ce jour nous n' avons toujours pas signé de compromis et n' avons que la moitié des diagnostics...
Nous avons trouvé une autre maison qui nous correspond mieux et pour laquelle nous avons eu un vrai coup de coeur! Et ce coup ci juste 2 questions: Le vendeur souhaite la vendre en résidence principale ce qui était le cas sauf qu il y a 1 an il a du acheter un autre logement plus près de son travail. Le bien a été déclaré vide pendant 1 an et n' a bien sure jamais été louée. Mais son notaire actuel lui dit qu il n a pas d' autre choix que de le vendre comme résidence secondaire et donc payer une grosse plue value qu' il cherche à éviter. Quelles démarches seraient à faire pour éviter cela? Et souhaitant rentrer dans les lieus rapidement est -il obligatoire de signer un compromis de vente avant l' acte final? Ou que pouvons nous faire pour raccourcir au minimun le délai de la vente?
Par avance merci!
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Re: Achat maison

Messagepar @ndreCROCHON » 15 Avr 2013, 02:15

Melle Hand a écrit:Nous avons trouvé une autre maison qui nous correspond mieux et pour laquelle nous avons eu un vrai coup de coeur! Et ce coup ci juste 2 questions: Le vendeur souhaite la vendre en résidence principale ce qui était le cas sauf qu il y a 1 an il a du acheter un autre logement plus près de son travail. Le bien a été déclaré vide pendant 1 an et n' a bien sure jamais été louée. Mais son notaire actuel lui dit qu il n a pas d' autre choix que de le vendre comme résidence secondaire et donc payer une grosse plue value qu' il cherche à éviter


Je suis ravi de voir que vous avez trouvé une seconde maison , pour laquelle vous avez eu un vrai coup de coeur .

Indirectement, vous êtes confrontée au problème de votre vendeur, celui d'essayer d'échapper au paiement de la plus-value, de son ancienne résidence principale, après plus d'un an de tentatives de revente .

J'ai une mauvaise nouvelle à vous annoncer, après plus d'un an de détention, le logement devient une résidence secondaire et de ce fait, votre vendeur est soumis au régime des plus-values immobilières qui représente un taux global d'imposition de 34,50 %...Les abattements pour durée de détention demeure aussi d'actualité : 2% / an au-delà de 5 ans,4% /an au-delà de 17 ans et 8% /an après 24 ans. Ce système conduit à une exonération totale au terme de 30 ans de détention.

Peu de gens savent que depuis le 1er janvier 2013, il faut ajouter une surtaxe de 2 à 6% lorsque le gain généré est supérieur à 50.000 €....Soit un taux marginal d'imposition global porté à 40,50% au-delà de 250.000 € .

Il faut savoir un autre point extrêmement important, le fisc prend date , non pas à la date du compromis, mais la date de l'acte authentique...Ainsi une vente en ( VEFA ) Vente en Etat Futur d'Achèvement, qui profite à l'acquéreur durant les 5 premières années, de n'avoir à payer que 0,715 % de droits de mutation au lieu de 5,09 %, et en contrepartie le vendeur durant les 5 ans est tenu d'acquitter une TVA de 19,60 % sur le montant de la plus-value.

Il est arrivé à des professionnels d'assurer à toute bonne foi à leurs clients, du fait qu'il s'agissait d'une vente en VEFA qu'ils auraient des droits réduits de mutation...Malheureusement, la vente projetée corrélée par un compromis de vente, était bien réalisé dans la période des 5 ans, mais les parties ne savaient pas que l'acte de vente étant signé postérieurement au 5 ans, le fisc considérait qu'il s'agissait d'une vente normale et qu'à ce titre
l'acquéreur devrait payer 5,09% - 0,715% soit 4,38 % de plus sur le prix d'acquisition...Si la vente portait sur 350.000 €, c'est donc 350.000 x 4,38 % = 15.330 € de plus à payer...A contrario le vendeur sera exonéré de payer la TVA sur la plus-value...Un véritable cadeau souvent très inattendu pour le vendeur et un sérieux uppercut pour l'acquéreur !

"Quelles démarches seraient à faire pour éviter cela? Et souhaitant rentrer dans les lieus rapidement est -il obligatoire de signer un compromis de vente avant l' acte final? Ou que pouvons nous faire pour raccourcir au minimun le délai de la vente?"

Personnellement, vous n'avez pas de démarche à réaliser...La seule chose que, je vous conseille, c'est de
refuser éventuellement tout "appel du pieds" sur une demande de dissimulation .

Je vous invite de signer, sans tarder, un compromis de vente avec le concours du notaire que vous aurez sélectionné.

Quant au vendeur, j'ai peur qu'il n'échappera pas au régime de la plus-value...Pour autant, il peut toujours essayer de prendre RDV avec un inspecteur des impôts, pour essayer avec l'aide de son notaire , pour les arguments, d'orienter le fisc vers une plus grande tolérance ou clémence ?

Tenez-nous au courant de la suite..

Bien à vous.

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Re: Achat maison

Messagepar Melle Hand » 23 Mai 2013, 14:34

Bonjour,
Nous venons de signer un compromis pour une maison avec 6000m2 de terrain agricole. Nous souhaitons que l' acte de vente se fasse vite or le notaire nous a dit qu'il fallait payer 130 euros a la safer pour qu' elle envoie une lettre de non préemption du bien sans quoi nous allons devoir attendre le delai légal de 2 mois .
Je suis très étonnée d' une telle proposition de la part du notaire. Par ailleurs il nous a fait payer 350 euros "d' avance de fonds" à la signature du compromis en plus du dépot de garanti.
Pouvez vous nous éclairer sur ces deux sujets?
Par avance merci
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Re: Achat maison

Messagepar @ndreCROCHON » 29 Mai 2013, 01:05

Melle Hand a écrit:Nous venons de signer un compromis pour une maison avec 6000m2 de terrain agricole. Nous souhaitons que l' acte de vente se fasse vite or le notaire nous a dit qu'il fallait payer 130 euros a la safer pour qu' elle envoie une lettre de non préemption du bien sans quoi nous allons devoir attendre le delai légal de 2 mois .


Effectivement, comme votre propriété dispose de 6.000 M² de terrain agricole, le notaire est obligé de purger le droit de préemption de la SAFER .

Je ne savais pas que pour accélérer la réponse de la SAFER, il était nécessaire de payer 130 euros !

Melle Hand a écrit:Je suis très étonnée d' une telle proposition de la part du notaire. Par ailleurs il nous a fait payer 350 euros "d' avance de fonds" à la signature du compromis en plus du dépot de garanti.


Lors de la réalisation du compromis de vente le notaire est parfaitement en droit de demander des honoraires d'avance de fonds au titre de la rédaction de l'acte ...Quant au dépôt de garanti, il quasiment systématique entre 5 et 10 % du prix d'acquisition.

Bonne lecture et tenez-nous au courant...

Bien à vous.

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