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Achat et Vente des Notaires
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ACHAT IMMOBILIER POUR UN TIERS.. COMMENT FAIRE.???

Messagepar STEF » 23 Aoû 2011, 13:50

Bonjour,

Pour une amie qui n'est pas crédible au niveau bancaire pour obtenir un crédit immobilier.
J'ai décidé d'en contracter la demande à mon nom. Le crédit est donc a rembourser par moi.

Cette dernière par acte sous seing privé s'engage à me rembourser les mensualités de ce prêt.

Comment puis je faire pour qu'à terme mon amie soit à juste titre la propriétaire de "mon" bien qui en fait est dès le départ le sien. Sans que cette dernière soit dans l'obligation de s’acquitter de droits de succession "énormissimes".???

1) - Puis je contracter le prêt à mon nom et signer le compromis à son nom.???

2) - Puis je en tant que propriétaire d'un bien (avec un prêt bancaire en cours), accorder à mon amie
un crédit vendeur ???

3) - Suis je dans l'obligation de faire rédiger l'intégralité des actes auprès d'un notaire, car je crois savoir que je peux en réaliser une grosse partie et juste lui apporter pour signature, ce qui me ferait économiser énormément d'argent.???

Si vous avez toutes informations pouvant m'aider dans mes recherches, elles seront les très bienvenues car je dois signer le compromis de vente mercredi 31 aout.

Cordialement à vous...
STEF.
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Re: ACHAT IMMOBILIER POUR UN TIERS.. COMMENT FAIRE.???

Messagepar @ndreCROCHON » 23 Aoû 2011, 23:20

Pour moi vos questions sont du ressort de votre notaire et j'ajouterais que je suis curieux de connaitre
sa suggestion.

A vous lire...

Bien à vous .

@ndré CROCHON
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@ndreCROCHON
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Re: ACHAT IMMOBILIER POUR UN TIERS.. COMMENT FAIRE.???

Messagepar STEF » 26 Aoû 2011, 12:25

Effectivement, je comprends beaucoup mieux votre curiosité...
1) - Le sujet concernant la création d'une S.C.I a été très brièvement exposé.
Mon notaire m'a fortement déconseillé ce genre de manipulation, car les impôts d'après lui raffolent de ce genre de dossier. Lorsque les 2 associés sont en plus rattachés à la même adresse fiscale, c'est que du bonheur... Pour conclure à une tentative de fraude aux droits de succession.

2) - Souscrire à mon nom propre une assurance décès pour une valeur égale, totale aux droits à payer par mon amie... Elle disposera ainsi des fonds nécessaires pour acquérir le bien sans soucis...

3) - Acheter la maison à mon nom, lui faire un contrat locatif de 3 ans et au terme de ce bail, lui en proposer l'achat par l'intermédiaire d'un crédit vendeur (que je lui accorde moi même) en lui déduisant la valeur des 36 mois de loyers sur le prix de vente.

Voici donc les différents pistes explorées pour le moment....

Cordialement à vous
STEF.
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Re: ACHAT IMMOBILIER POUR UN TIERS.. COMMENT FAIRE.???

Messagepar @ndreCROCHON » 26 Aoû 2011, 22:28

Merci d'avoir eu le réflexe de nous communiquer le résultat de la consultation de votre notaire.

"Souscrire à mon nom propre une assurance décès pour une valeur égale, totale aux
droits à payer par mon amie... Elle disposera ainsi des fonds nécessaires pour acquérir le bien sans
soucis... "


J'avoue humblement ne pas comprendre l'intérêt d'une telle assurance, à moins que vous soyez pressé
de rejoindre l'au-delà...Si c'est le cas, se dont je doute, attendez qu'il s'écoule 2 ans d'assurance avant
de vous trucider, faute de quoi , votre bénéficiaire serait confronté à un désistement de garantie...Trêves
de plaisanterie, cette hypothèse vous honore, mais elle ne résout pas votre préoccupation à l'égard de
votre amie.

"Acheter la maison à mon nom, lui faire un contrat locatif de 3 ans et au terme de ce bail, lui en proposer l'achat par l'intermédiaire d'un crédit vendeur (que je lui accorde moi même) en lui déduisant la valeur des 36 mois de loyers sur le prix de vente. "

Le conseil de votre notaire est judicieux, mais au terme du contrat de la redevance ( des 36 mois) abstenez-vous d'établir un crédit vendeur....Par ailleurs, il faut que vous soyez propriétaire du
bien en paiement comptant sans l'aide d'un prêt bancaire pour pouvoir établir une vente à terme
(sous toutes réserves)....A cet effet, j'ai trouvé un article très bien fait sur la prospective et certains aspects juridiques d'une vente à terme (location-vente) :



LA LOCATION VENTE

DÉFINITION

La location accession permet à une famille de devenir propriétaire de son logement sans avoir à "sortir" d'argent au départ, en payant donc une location et en étant propriétaire au terme du contrat de location selon des modalités définies au départ. Concrètement au lieu de payer l'intégralité du prix de vente tout de suite à l'achat du bien, il va s'écouler une période où le futur propriétaire va payer son logement sous forme de loyer et d'épargne pour se constituer une avance. L'intérêt étant de pouvoir être propriétaire plus rapidement puisque l'épargne sera constituée pendant l'occupation du logement au lieu d'être faite dans une banque et d'attendre d'en avoir assez pour acheter !

COMMENT ÇA MARCHE

Un contrat doit être établi et doit mentionner la date d'entrée dans les lieux et la durée de période de location ainsi qu'un état des lieux. Le locataire accédant bénéficie alors du droit d'occuper le logement et de se voir réserver le logement pendant toute la période de jouissance et en contrepartie le locataire accédant versera une redevance et non pas un loyer.

Cette redevance comprend :

- Une part correspondant au droit d'occupation du logement (l'équivalent du loyer)
- Une part d'épargne capitalisée qui est constituée pour l'apport personnel

Le montant de la première part doit représenter l'équivalent d'un loyer "normal" et la seconde part doit être constituée d'un montant suffisant rendant la vente ultérieure possible. La redevance pouvant être soumise à une variation (comme un loyer classique) mais plafonnée à la variation de l'index INSEE du coût de la construction.

Dès la conclusion du contrat, le locataire accédant est alors considéré comme un co-propriétaire de plein droit (dans le cas où il y une copropriété bien entendu...) et donc assiste aux assemblées et est redevable de toutes les charges à l'exception de la solidité de l'immeuble, de la toiture et de l'étanchéité qui elles restent à la charge du vendeur.

Que faire lorsque la période de location accession se termine ?

Le locataire accédant peut alors :
- devenir propriétaire
- renoncer à l'achat

Le notaire ayant passé l'acte sera alors le meilleur interlocuteur pour vous indiquer quelle est la procédure écrite à mettre en place pour exercer les options ci dessus.

EXEMPLES DE PLAN DE FINANCEMENT EN LOCATION-VENTE SANS RÉVISION :

Exemple 1 ..................................................... Exemple 2
BASES DE L'ACTE DE VENTE
Prix de Vente initial 76 200 €........................... 121 960 €
Durée du contrat Location-Vente 2 ans ........ 3 ans
Redevance 730 € .............................................. 1067 €
Dont Loyer 350 € ............................................... 610 €
Dont Epargne 380 € ............................................. 457 €
CALCUL DU PRIX RESTANT DU APRES LOCATION
Epargne cumulée 380 x 24 mois = 9120 € 457 x 36 mois = 16452 €
Reste à payer par le locataire accédant 76200 - 9120 = 67080 € 121960 - 16452 = 105508 €

Attention, ces simulations n'intègrent pas la révision du loyer et éventuellement du prix de vente initial, dans un souci de simplification.

RUPTURE DU CONTRAT

Le locataire accédant peut renoncer à l'achat ou bien le vendeur s'opposer à la vente et dans ce cas des indemnités peuvent être appliquées.

Dans tous les cas, il n'y aura jamais d'indemnités si le locataire accédant :
- N'obtient pas le prêt nécessaire au paiement du prix restant dû
- N'accepte pas la réévaluation du prix de vente provoqué par des travaux d'amélioration réalisés par le vendeur.

Sinon il existe des pénalités qui vont de 1 à 3% du prix de vente initial en cas de rupture du contrat par le locataire-accédant et de 3% du prix de vente si la rupture vient du vendeur. Dans ce dernier cas le vendeur doit également rembourser les sommes perçues au titre de l'épargne majorée de l'intérêt légal. Les sommes versées au titre du loyer lui restant acquises.

Pour plus d’informations rendez vous sur http://www.anil.org

(source de l'article http://www.guideducredit.com)

Vous voyez que les choses ne sont pas aussi simples que vous le souhaiteriez.et j'ajouterais que
si vous devez faire une opération avec votre amie soyez très vigilant car aujourd'hui c'est sûrement
la lune de miel, mais demain cela peut-être l'enfer....Ne pas y faire allusion serait un manquement de
ma part .

Tenez-nous au courant de votre position définitive pour la richesse de l'information.

Bien à vous .

@ndré CROCHON


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Re: ACHAT IMMOBILIER POUR UN TIERS.. COMMENT FAIRE.???

Messagepar bernardmoujon » 05 Sep 2013, 12:50

Voici un article qui pourrait vous aider. Avez-vous pensé aux SCI ?http://www.oparticuliers.fr/nos-conseils/pourquoi-et-comment-creer-une-sci-immobiliere.html

Cordialement,
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Re: ACHAT IMMOBILIER POUR UN TIERS.. COMMENT FAIRE.???

Messagepar @ndreCROCHON » 06 Sep 2013, 01:17

Tout d'abord, merci pour votre participation informative sur la SCI, l'article est bien
documenté.

Par contre, j'attire votre attention, si le bien constitue la résidence principale des deux associés, en cas
de revente, ils n'échapperont pas au paiement de la plus-value, en cas de revente (sous toutes réserves).

Vous voyez l'intérêt de bien se documenter, les notaires sont là pour cela, car faute de vouloir
faire appel à ses compétences, avec le recul, vous risqueriez d'avoir à le regretter.

Bonne lecture...

Bien à vous.

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