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Vente judiciaire par licitation
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Vente sur licitation : conséquences si aucune enchère ?

Messagepar Chriset » 18 Oct 2009, 16:51

Une amie divorcée, après saisine du Tribunal en 2005, pour liquider la communauté (pavillon occupé par son ex mari depuis plus de 15ans ( !)) avait obtenu préalablement du juge, l’expertise pour déterminer la valeur locative du bien ainsi que sa valeur vénale afin de faire procéder au partage.

La valeur locative a été retenue pour 900 euros/mois, le juge ne prenant en compte que les 5 dernières années antérieures à la date de saisine (conformément à la loi) et jusqu’à la licitation forcée, -soit une période de 10 ans-, vu qu’aucun partage amiable n’a été rendu possible compte tenu du refus intégral de l’autre co-indivisaire (ex conjoint).

L’annonce légale et judiciaire vient de paraître, dans les formes : la date de visite est déterminée ainsi que la date de la vente aux Criées du Tribunal. La mise à prix est fixée à 150 000 euros, (soit environ au 2/3 de sa valeur réelle).

Que se passera-t-il s’il n’y a pas d’enchérisseur ?

Le bien lui reviendra-t-il dans son intégralité ? Est-elle considérée comme un créancier "normal"? Aura-t-elle d’autres frais à prévoir ?

Si le bien lui revient dans son intégralité, elle sera lésée quand même puisque le montant des loyers dus (et des frais d’avocats), est supérieur à la part revenant au co-indivisaire poursuivi. Elle n’en peut plus financièrement… et moralement.

Merci de votre éclairage.

P.S : il est évident que je viendrais poster le résultat de cette vente qui aura lieu le 5 novembre. Mais il est vrai que je souhaiterai la rassurer avant pour son moral...
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Re: Vente sur licitation : conséquences si aucune enchère ?

Messagepar @ndreCROCHON » 19 Oct 2009, 18:44

En réponse à vos différentes questions :

N°1- S'il n'y a pas d'enchérisseurs, soit le cahier des conditions de vente déposé au greffe (3) trois semaines avant la date d'adjudication, prévoit généralement la baisse de 25 % vingt cinq pour cent de la mise à prix , soit à défaut de précision dans le cahier des conditions de vente, la vente est remise à une date ultérieure, soit le tribunal décide que le créancier est l'adjudicataire.

N°2 - Le bien ne pourra lui revenir qu'à une seule condition (après avoir essayé à l'amiable, sans résultat) quand préemptant dans le mois de l'adjudication. En clair en se substituant à l'adjudicataire futur Art. 815-14 du Code civil. Cette condition, n'est pas idéale pour deux raisons : la première est que votre amie dispose de la capacité d'obtenir le crédit des banques et deuxièmement qu'elle aura toujours son EX dans les lieux et qui ne paiera toujours pas ses loyers.

N°3 - Au regard des loyers impayés votre amie est un créancier à part entière et c'est sous cet angle d'attaque que j'aurais engagé une procédure contre le locataire pour loyers impayés et ainsi obtenu la libération des lieux au terme des (6) six à (8) huit mois ne pouvant excéder (1) un an au titre de la nouvelle règlementation d'expulsion pour non paiement des loyers.(le jugement antérieur conforterait votre action en paiement, sans oublier la réactualisation successive des loyers depuis (10) dix ans)

Si vous voulez avoir confirmation de mes dires, voyez un huissier de justice, il connaît parfaitement la procédure d'expulsion.

Cette façon de faire ne pourrait que servir les intérêts de votre amie pour les raisons suivantes:

- Libérer les lieux, donc par recoupement mettre un terme à la situation confortable de son EX

- Officialiser jusqu'à la libération des lieux le montant exact de sa créance auprès du Tribunal

- Une fois dehors du bien, son EX sera plus ouvert pour une vente amiable sur la base d'un prix plus proche de la valeur vénale actuelle, car vous comprenez aisément qu'un bien libre de toute occupation et de tout bail, suscite plus d'enchérisseurs potentiels et entrainerait un prix supérieur.

Vous pouvez me dire: " qu'est-ce qu'il advient de la procédure engagée auprès du TGI " , la loi vous est favorable, elle peut demander l'annulation de la procédure et supporter les frais de première action.Pour cela voyez encore un huissier de justice.

Ce qui est regrettable c'est que vous n'ayez jamais eu cette information, pour que votre amie puisse ester contre son Ex, au motif des loyers impayés. A mon avis, cette affaire aujourd'hui serait terminée, en préservant au mieux les intérêts de votre amie.

Merci, de nous tenir au courant des conseils de l'huissier de justice !

Bien cordialement .

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Re: Vente sur licitation : conséquences si aucune enchère ?

Messagepar Chriset » 30 Oct 2009, 15:59

Tout d’abord, merci de votre éclairage. Cependant, les loyers impayés (date de prise en compte et date de fin (licitation effective) sont déjà entérinés dans une décision de justice et figurent à titre de créance formellement due, qui sera retenue sur la part de l’ex conjoint. (il ne devrait même pas être en mesure de la couvrir, vu son attitude financière « suicidaire »)…

La visite sous contrôle d’huissier a donc eu lieu hier (la vente judiciaire étant programmée le 5/11).Il y avait plusieurs personnes pour la visite. L’huissier a autorisé la visite par groupes de 3 personnes qui sont ressorties très rapidement, en faisant des commentaires montrant leur peu d’intérêt vu l’occupation des lieux et une mise à prix élevée…

En effet quand j’ai visité, l’ex mari était là avec son épouse actuelle et ses 4 enfants en bas âge. En outre, comme ce sont les vacances scolaires, le scénario me semblait bien monté pour faire fuir les acquéreurs potentiels.

Pendant cette visite, un marchand de biens a approché mon amie - interdite d'entrée dans les lieux- et lui a indiqué qu’il avait rendu visite à son ex mari quelques jours plus tôt en proposant une transaction amiable 10% au dessus de la mise à prix. Il a refusé, alors que mon amie serait d’accord, même en se contentant de la moitié, abandonnant les loyers formalisés qui courent, ainsi que les autres frais de justice, dont son ex conjoint lui est redevable. (c'est dire que cette affaire lui est pénible).

Compte tenu de cette situation, il parait peu probable, à mon sens, qu’un acquéreur enchérisse à la mise à prix initiale, compte tenu de la « qualité » de l’occupant actuel,des frais importants et du temps nécessaire qui seront à prévoir pour le déloger.

Une baisse de 25% est toutefois prévue, en cas de carence d’enchérisseur,( soit la moitié de sa valeur vénale sur le marché).

A suivre après l’audience d’enchères du 5 novembre…
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Re: Vente sur licitation : conséquences si aucune enchère ?

Messagepar @ndreCROCHON » 31 Oct 2009, 01:17

Normalement, le jour de la vente aux enchères, si après constat du défaut d'enchérisseurs, le juge de l'exécution appliquera la baisse du prix de vente du quart, comme annoncé dans le cahier des conditions de vente .

A vous lire, il semblerait que l'ex mari de votre amie ne fasse rien pour faciliter les choses et de plus, il partage sa vie avec une femme ayant (4) quatre enfants, ce qui ne facilite pas la procédure d'expulsion vis-à-vis du futur acquéreur....D'où une plus grande difficulté pour trouver un adjudicataire.

Vous ne parlez pas du droit de préemption de votre amie, dont je vous ai parlé dans l'hypothèse ou il y a un adjudicataire ?

Merci de nous avoir donné de vos nouvelles et de nous faire connaître le résultat de l'enchère à intervenir au 05/11 courant.

Bien chaleureusement.

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Re: Vente sur licitation : conséquences si aucune enchère ?

Messagepar Chriset » 02 Nov 2009, 09:18

Il est très clair que l’ex mari ne fasse rien pour faciliter les choses (et le terme est faible !).

Toutefois, j’ai « rassuré » (en quelque sorte) le marchand de biens qui semblait intéressé, en lui précisant que ce pavillon ne constituait pas son adresse d’habitation principale, en lui fournissant même son adresse officielle, où ses enfants sont scolarisés.
Il a trouvé cette information « intéressante ». Vu l’attitude de l’ex, il n’y aucune raison de le ménager, et tous les moyens (légaux) seront utilisés.

Quant au droit de préemption, mon amie ne l’envisage pas un seul instant, compte tenu des souvenirs douloureux attachés à cette maison et à la faiblesse de ses moyens financiers.

... suite dans quelques jours.
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Re: Vente sur licitation : conséquences si aucune enchère ?

Messagepar @ndreCROCHON » 02 Nov 2009, 19:13

Notre rôle est d'essayer d'inventorier toutes les possibilités qui s'offrent à vous, face à une situation donnée.

Ne perdez pas de vue, que le cas de votre amie, peut se réaliser parmi nos nombreux membres inscrits plus de 68.000 à ce jour.

La possibilité de préemption qui s'offre à un indivisaire lors d'une adjudication sur licitation dans le délai de (1) un mois n'est pas toujours connue des parties prenantes et ce qui n'est pas transposable à votre amie pour des raisons que l'on peut comprendre, n'est pas systématiquement applicable à tous.

Merci de nous avoir tenu informé et de le faire pour le futur....

Bien chaleureusement .

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Re: Vente sur licitation : conséquences si aucune enchère ?

Messagepar Chriset » 06 Nov 2009, 13:17

Comme je le craignais, ainsi qu'indiqué dans le titre de ma question, il n’y a eu aucune enchère lors de la vente du 5/11. Vu la « qualité » de l’occupant et du montant de la mise à prix, personne n’a pris le risque de s’engager.

La vente est donc reportée à une date ultérieure (?).

Il me paraît nécessaire d’y apporter les précisions suivantes, qui peuvent montrer qu’une décision de justice peut s’avérer…inapplicable, si elle n'est pas suffisamment précise. Et ce ne serait pas la première fois pour ce que j’ai pu constater.…

Les juges, dans leur décision, avaient indiqué que le partage était fixé sur la base de 150 000 euros. Ce montant avait été déterminé sur la base de l’expertise immobilière ordonnée par eux au préalable. Dans le même esprit et suivant la même expertise fixant la valeur locative, ils avaient fixé le montant des loyers, et leur durée, à déduire de la part du co-indivisaire occupant, une fois le partage effectué.

Comme ce partage « amiable » n’a pu avoir lieu, la mise en vente sur licitation est intervenue, conformément à la procédure, mais sans faculté de baisse par quart, dans la mesure où la décision ne le précisait pas (contrairement à ce que pensait mon amie).

De même, une procédure d’expulsion ne devrait pas pouvoir être engagée, dans la mesure où la décision de justice précise que les loyers seront à déduire de la part revenant à l’occupant ; partage amiable ou vente sur licitation.

La situation se complique donc. Mon amie doit voir avec son avocat quelles sont les mesures à prendre.
Comme il s’agit d’un jugement en dernier ressort (un Appel n’étant pas intervenu), j’ai suggéré qu’une demande de « rectification d’erreur matérielle » soit effectuée afin que le jugement soit complété par la mention « de possibilité de baisse par quart ».

Ce qui devrait être théoriquement possible, puisqu’une telle demande, si elle recevable bien sûr, doit être exercée dans le délai d’un an à date de signification, ce qui serait le cas.

Mais également de voir dans quelle mesure « l’occupation » pourrait être reconsidérée, du fait que cette maison ne constitue pas le domicile officiel de l’occupant et de sa famille : il habite et scolarise ses enfants dans une autre ville ; le pavillon n’étant occupé qu’au titre de « résidence secondaire » en quelque sorte.

A suivre…
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Re: Vente sur licitation : conséquences si aucune enchère ?

Messagepar @ndreCROCHON » 07 Nov 2009, 03:00

Je ne veux pas refaire le monde et encore moins l'homme, mais à l'examen de l'attitude de l'ex mari de votre amie est vraiment contraire à ses propres intérêts....En effet, son comportement que je respecte, mais ne partage pas, met votre amie dans une situation inextricable et préjudiciable économiquement .

Que votre avocat fasse une demande de baisse du quart de la mise à prix, voire de 50 %, pour la prochaine vente, me paraît très facilement réalisable et vous obtiendrez sûrement gain de cause.....Ce qui me paraît très important , c'est que votre avocat essaye par sommation d'interpellation d'un huissier pour essayer de recueillir la confirmation de la date de libération des lieux......Pour autant, vous ne résoudrez pas le problème de la vente s'il n'y a pas d'enchérisseurs, mais si le cahier des conditions de vente pouvait relater l'engagement de l'occupant de libérer les lieux dans le mois qui suit l'adjudication, là vous auriez plus de certitude d'avoir un adjudicataire .

La solution du problème de votre amie réside dans sa volonté ou capacité d'acquérir sa maison en exerçant son droit de préemption sur un futur adjudicataire...A ce sujet, vous m'avez répondu que votre amie n'a pas la capacité et surtout la volonté d'acquérir sa maison en raison des souvenirs douloureux qu'elle véhicule.

Tout d'abord dans cette affaire, votre amie doit faire abstraction de l'affectif qui est paralysante, en essayant de trouver une solution face à une situation très difficile....En clair si elle exerçait son droit de préemption suite à une adjudication, ce ne serait pas pour l'habiter, mais la revendre après la libération des lieux et réaliser une plus-value.

Vous semblez prendre à coeur le traumatisme que vit votre amie et espérez tout comme elle, trouver une solution à son problème.....Je vais vous donner plusieurs pistes, à savoir :

- Si vos moyens vous le permettent, pourquoi vous cautionneriez pas l'emprunt qu'elle pourrait faire auprès d'une banque.....La seule question de droit qu'il faudrait éclaircir serait de savoir si pour exercer son droit de préemption, il lui est possible de le faire en coïndivision avec vous , puisque vous interviendriez dans l'acte authentique ? (voir votre notaire pour élucider cette question de coïndiivisaire)....Le financement ne serait pas très conséquent puisque votre amie est propriétaire à raison de 50 % du prix de vente augmenté des loyers impayés de son ex, si ma lecture du contexte est exact .

- Pour moi, le jugement définissant le montant d'un loyer confère a cette décision la qualité de bail non écrit avec un montant de loyer mensuel et que l'absence du paiement de ces loyers confère à votre amie le droit d'engager une procédure d'expulsion en invoquant que ce logement n'est plus occupé en
résidence principale ( cette question reste à prouver) et que l'occupant ne paie pas les loyers. (Sous toutes réserves)...Vous allez me dire que le jugement autorise le paiement des loyers sur le prix de vente à intervenir....Oui ! Je suis d'accord, mais encore faut t-il que son ex, accepte une vente amiable !
Or ! Il s'y refuse, c'est le chat qui se mord la queue, donc on tourne en rond et ce, depuis longtemps.

Les juges ne sont pas dupes, ils verront aisément que l'ex fait tout, pour ennuyer son ex épouse même au détriment de ses propres intérêts, uniquement par esprit "revanchard" sur son ex épouse .

De la discussion, jaillit parfois la lumière, c'est ce que je vous souhaite.

Tenez-nous au courant .

Bien cordialement.

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Re: Vente sur licitation : conséquences si aucune enchère ?

Messagepar Chriset » 09 Mai 2010, 15:48

A la suite de cette vente sans enchérisseur, j’ai recontacté mon amie en laissant passer plusieurs semaines, de façon à ce qu’elle puisse faire le point avec son avocat. C’est moi qui l’ai appelée, vu le silence radio (elle habite loin de chez moi, et je n’osais pas l’appeler ).

En résumé, l’avocat a admis que le jugement ayant stipulé un prix de vente fixe, sans indication de faculté de baisse, la procédure est à recommencer ! …avec les honoraires correspondants, bien sûr.

Les honoraires déjà payés étant (pour elle assez conséquents), elle a en quelque sorte « jeté » l’éponge, car elle refuse d’engager d’autres frais, surtout que cette affaire traine depuis des années sans résultats. Son ex mari continue et continuera donc de couler des jours paisibles dans leur pavillon, car elle laisse tomber.

Et moi, j’ai laissé tomber mon amie : on n’essaye pas d’aider les gens contre leur volonté. C’est grave que l’on puisse subir une telle injustice sans combattre pour recouvrer son bon droit.
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Re: Vente sur licitation : conséquences si aucune enchère ?

Messagepar @ndreCROCHON » 09 Mai 2010, 23:51

Je comprend votre sentiment d'injustice et je le partage.

Par contre, à toute situation économique souvent il existe des solutions....J'en vois une, en se rapprochant de sa banque et en lui demandant un prêt hypothécaire sur sa part indivise, dont le montant reste à définir.

Cette solution aurait le mérite de lui permettre de poursuivre la procédure qui immanquablement aboutira en sa faveur...Ainsi, elle pourra solder le montant de son emprunt restant à échoir et mettre enfin un terme à ses problèmes d'indivisaire.

Merci de nous avoir informé jusqu'ici et de le faire pour le futur.

Bien à vous.

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