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Vente judiciaire par licitation
Toutes vos questions et réponses du domaine des ventes aux enchères judiciaire par licitation. Procédure judiciaire de divorce, séparation. Enregistrez-vous !

Vente par licitation

Messagepar Edelweiss » 21 Déc 2011, 20:59

Bonsoir,

Je me pose une question sur la vente par licitation.

Si le bien susceptible d'être vendu par licitation fait partie d'une SCI, faut il dissoudre cette SCI ou peut- on vendre le bien comme s'il ne faisait pas parti de cette SCI ?

En vous remerciant pour votre aide.
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Re: Vente par licitation

Messagepar @ndreCROCHON » 22 Déc 2011, 02:07

"Si le bien susceptible d'être vendu par licitation fait partie d'une SCI, faut il dissoudre cette SCI ou peut- on vendre le bien comme s'il ne faisait pas parti de cette SCI ?"

Question très intéressante !...En effet, vous ne nous dites pas si le bien mis en vente est le seul bien de la SCI ?
Si c'est le cas, la vente de ce bien ne met pas automatiquement la SCI en cessation d'activité car, les associés
peuvent décider la continuation de l'activité de la SCI et projeter de faire une nouvelle acquisition et ainsi
maintenir l'objet social pour laquelle elle avait été constituée.

En espérant, avoir répondu à vos interrogations ?

Par contre, donnez un coup de téléphone à votre avocat ou notaire pour vous faire confirmer mes dires !

A vous lire....

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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Re: Vente par licitation

Messagepar Choupi » 21 Mar 2012, 11:10

Bonjour,

J'ai egalement une question a vous poser concernant la licitation d'une maison, propriete de deux indivisaires ayant divorces.

J'ai vu que vous avez indique sur le forum :
"Si un colicitant est adjudicataire, il aura la faculté de ne consigner qu'une partie du prix, se réservant de payer le surplus, si, à l'issue des opérations de compte, liquidation et partage".

Ma question est la suivante :
Lorsqu'un des indivisaires s'est substitue a l'adjudicataire dans le mois suivant l'adjudication, sur quel fondement peut-il ne consigner qu'une partie du prix de vente (en l'espece il a, sur le titre initial de propriete, 70% des parts) lorsqu'aucune clause du cahier des conditions de la vente n'a envisage l'eventualite que l'adjudicataire pouvait etre aussi un co-indivisaire, co-licitant ?
Peut-on parler de vide juridique sur ce point (le cahier des charges faisant loi entre les parties) et operer une compensation en invoquant une regle bien precise ?

Merci.
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Re: Vente par licitation

Messagepar @ndreCROCHON » 23 Mar 2012, 02:05

"Si un colicitant est adjudicataire, il aura la faculté de ne consigner qu'une partie du prix, se réservant de payer le surplus, si, à l'issue des opérations de compte, liquidation et partage".

J'aimerais que vous me précisiez où vous avez trouvé cette réponse de ma part ?...Pour vous aider, lorsque
vous êtes sur le texte, il vous suffit de regarder la fenêtre du haut qui vous indique l'URL à retenir.

A très bientôt.

@ndré CROCHON
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Re: Vente par licitation

Messagepar YNUKS » 22 Avr 2012, 13:43

Bonjour,
Tout d'abord, merci de tenir animé ce site qui est riche d'enseignement! Mais cependant, après avoir lu quelques articles sur ce site ou sur les sites de ventes aux enchères type "licitor" ou encore sur les sites des avocats, j'ai encore des questions car j'ai des informations contradictoires... (peut-être dues aux changements de la règlementation entre temps...)
Je vais faire en sorte de poser des questions claires afin que vos réponses puissent servir à tout le monde.

1- Le délais exact pour payer?
J'ai lu: 45 jours, puis 2 mois plus les 10 jours pour surenchérir, puis enfin 2 mois sans les 10 jours...

2- Il est écrit que lors d'une vente aux enchère au TGI, c'est l'avocat qui s'occupe de la vente et donc qu'il n'y a pas d'intervention (ni de frais) de notaire, sauf en cas de prêt immobilier
Pouvez-vous m'éclairer à ce sujet?

3- En regardant les résultats de ventes aux enchères dans certaines régions, le prix adjugé est parfois inférieur (presque de moitié) au prix de mise en vente!
Qu'est-ce qui explique cela?

4- J'ai lu quelque part qu'en aucun cas on pouvait réclamer à l'adjudicataire de payer des dettes contractées par l'ancien propriétaire. Or sur ce site, j'ai lu le contraire!

Merci d'avance de me lire et de me répondre si vous le pouvez.

Cordialement
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Re: Vente par licitation

Messagepar @ndreCROCHON » 22 Avr 2012, 23:02

"1- Le délais exact pour payer?
J'ai lu: 45 jours, puis 2 mois plus les 10 jours pour surenchérir, puis enfin 2 mois sans les 10 jours..."


Il ne vous a sûrement pas échappé qu'il y a (3) trois types de vente aux enchères :Notariale-TGI-Domaines,
chacune d'elle a ses spécificités ainsi pour une vente notariale le délai est de (45) quarante cinq jours
augmenté de (10) dix jours si la surenchère est précisée dans le cahier des conditions de vente ...cette
particularité n'est pas de droit public comme dans une vente au TGI, mais seulement à la demande du
vendeur et doit être obligatoirement précisé dans le cahier des charges...A défaut, pas de surenchère
possible .

Pour les ventes domaniales le délai de paiement est le même que celui cité ci-dessus...Par contre, il
n'y pas de surenchère possible.

Vous devez vous intéresser aux ventes domaniales car, elle représentent des avantages notoires, à savoir:

- Il n'est pas nécessaire d'être représenté par un avocat ou un notaire pour enchérir.
- Il n'y a pas la possibilité de la surenchère, sauf en cas de vente au TGI (assez rarement)..... C'est un
avantage notoire pour l'adjudicataire.
- Les frais préalables à la vente ne sont pas à la charge de l'adjudicataire (c'est exceptionnel).
- Dans la région Ile de France les ventes sont confiées à la (DNID) Direction Nationale d'Interventions
Domaniales.

Au TGI le délai est de (2) deux mois sans pénalité, c'est l'article 2211 et 2012 du Code civil, qui le dit
Maintenant, est-ce que les (10) dix jours d'attente du délai de la surenchère sont compris dans le délai
des (2) deux mois , les articles précités n'en font pas état ? A défaut de précisions, nous pouvons
raisonnablement essayer de les rajouter au délai des (2) deux mois (sous toutes réserves).

Par contre dans une vente au TGI, la surenchère est un droit public, laissé à la disposition de tout
enchérisseur.

Pour conclure, il faut retenir que vous avez le texte juridique sur les dates butoirs, mais aussi la tolérance
du JEX ou du notaire surtout si vous pouvez apporter la preuve d'une difficulté imprévisible, mais de courte durée.

"2- Il est écrit que lors d'une vente aux enchère au TGI, c'est l'avocat qui s'occupe de la vente et donc qu'il n'y a pas d'intervention (ni de frais) de notaire, sauf en cas de prêt immobilier "

Je n'ai rien a rajouté à ce qui précède...En effet, le titre de propriété n'est rien d'autre que le cahier
des conditions de ventes complété de l'état civil de l'acquéreur et des modalités de financement
de son acquisition.

"3- En regardant les résultats de ventes aux enchères dans certaines régions, le prix adjugé est parfois inférieur (presque de moitié) au prix de mise en vente! "

Je ne vois que deux raisons, à savoir :

- Le manque d'attractivité du bien en raison du prix et peut-être sa situation géographique

- L'absence d'enchérisseurs

"4- J'ai lu quelque part qu'en aucun cas on pouvait réclamer à l'adjudicataire de payer des dettes contractées par l'ancien propriétaire. Or sur ce site, j'ai lu le contraire! "

Je vous demande d'apporter la preuve de ce que vous avez lu car, personnellement je ne partage pas cette vision !

Bonne lecture !

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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Re: Vente par licitation

Messagepar YNUKS » 23 Avr 2012, 16:45

Bonsoir,
merci beaucoup pour ces réponses claires. C'est la première fois que je lis quelquechose d'aussi claire concernant les délais de paiement.
Par contre, permettez-moi de revenir sur la question du notaire. En ce qui me concerne, je compte acheter au TGI mais grâce à un prêt immobilier. Donc si je fais appel à un prêt immobilier, j'aurais besoin d'un notaire?...Pourquoi?
Concernant les dettes de l'ancien propriétaire, c'était un post de 2008, peut-être la règlementation a changée depuis? Si je le retrouve, je vous le signalerai.
Encore merci pour le temps que vous prenez à nous répondre.
Bonne soirée.
Cordialement.
Kévin SAINDRENAN
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Re: Vente par licitation

Messagepar @ndreCROCHON » 23 Avr 2012, 21:10

"Par contre, permettez-moi de revenir sur la question du notaire. En ce qui me concerne, je compte acheter au TGI mais grâce à un prêt immobilier. Donc si je fais appel à un prêt immobilier, j'aurais besoin d'un notaire?...Pourquoi?"

Tout simplement, parce que l'organisme financier exige en général l'intervention d'un notaire pour les
formalités hypothécaires et la reprise des engagements des parties (Capital emprunté - durée du prêt -
TEG (taux effectif global) - montant de la garantie (invalidité décès) en pourcentage sur chaque tête s'il
s'agit d'un couple - pénalité de remboursement de 3% en cas de remboursement anticipé du capital ).

Sans vouloir rentrer dans le détail, il existe des conditions d'exonération qui limitent ou suppriment les
3 %, encore faut-il rentrer dans le "moule"

Mon conseil, mettez en concurrence votre banque en retenant la meilleure offre et surtout, négociez la
suppression des 3% évoqués ci-dessus...Si vous y parvenez, faites-le nous savoir .

Bonne lecture et merci pour votre appréciation très encourageante sur mes réponses.

Bien à vous.

@ndré CROCHON

P.S. : Je tiens à vous préciser que mon premier post a été réalisé le 21/12/ 2008
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Re: Vente par licitation

Messagepar YNUKS » 28 Mai 2012, 17:17

Bonjour,

Comme promis, je reviens déposer mon expérience des ventes aux enchères.

Je rappel que je compte acheter un appartement pour le revendre et dégager une plus-value.
J'ai donc visité 4 appartements qui étaient mis en vente le jeudi 24 mai. J'ai vu avec le cabinet d'avocat qui enchérissait pour nous, la possibilité d'enchérir sur plusieurs biens ce jour là. (L'avocate a accepté d'enchérir sur 6 biens la même journée) J'ai donc versé un chèque de banque correspondant à la mise en vente la plus élevée (soit 12000 euros). Après avoir signé les pouvoirs avec notre avocate, nous sommes allés au TGI, Le premier bien (un local commercial pour lequel nous n'enchérissions pas) n'a pas trouvé acquéreur et le poursuivant a été déclaré adjudicataire. La 2ème vente nous concernait, mais les prix sont montés ------- haut pour nous et nous ne l'avons donc pas eu. Et la 3ème vente nous avons gagné! Sur un appartement mis à prix 100 000 euros. Nous l'avons obtenu pour 141 000 euros. Il ne nous reste plus qu'à attendre le délais de 10 jours pendant lequel n'importe qui peut surenchérir. Ca ne fait que 3 jours, et le temps ne passe pas...J'ai hâte que ce soit passé que l'on soit fixés. J'espère le revendre dans les 200 000 euros après un bon rafraîchissement des peintures. Par contre les frais préalables s'élevaient à 11381 euros + 8% du prix d'achat (soit 23000 euros), ça fait cher en frais... (16% environ!...) Nous avons dû demander de l'argent à notre famille en attendant d'avoir le prêt immobilier. l'argent du chèque de banque est prélevé de nos compte,mais le deuxième chéque (un chèque normal), lui, ne sera prélevé que si l'on est toujours adjudicataire dans 1 semaine. De plus l'appartement est occupé par le propriétaire. Alors si on est définitivement propriétaire, j'espère qu'il n'y aura pas de procédures d'expulsions. (l'avocate nous a dit que ça peut couter dans les 2000 euros et durer deux - trois mois car l'adjudication fait office de jugement d'expulsion) Donc pas mal de stress en perpective avec l'attente du délais de surenchère, l'expulsion ou du moins le départ du propriétaire actuel, et enfin le versement des 141 000 euros dans le délais de deux mois.

Si je fais les comptes, l'appartement nous reviendra à:

- 141 000 pour l'appartement
- 23 000 euros de frais de vente
- 180 euros pour les honoraires d'avocat
- 850 euros de frais de dossier pour le prêt immobilier
- 1200 euros de frais de garantie pour ce même prêt

Si je le revend 200 000 euros, j'aurais en plus des frais pour remboursement anticipé à 3% du capital restant dû, soit environ 4194 euros, plus les intérêts du prêt jusqu'à ce qu'il soit vendu...
Bref, je pense qu'il me reviendra dans les 175 000 euros en tout après travaux...On est bien au-dessus des 141 000 euros de départ!!!...
Il faut enfin retiré 32.5% d'impôts sur la plus-value, je vous laisse fair le calcul sur ce qu'il nous restera...

J'avais fixé pour ce bien une enchère max à 190 000 euros. Avec le recul, je me dis que nous avons eu de la chance qu'il ne soit pas monté aussi cher, car sinon, nous aurions eu beaucoup de mal à renter dans nos frais!...
Je compte bien renouveller cette expérience, mais cette fois je ferais mieux mes calculs préalables et je metterai des enchères max plus basses.
A dans 10 jours pour savoir si l'on est bien adjudicataire...
Cordialement.
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Re: Vente par licitation

Messagepar adibou » 29 Mai 2012, 02:27

YNUKS a écrit:Nous l'avons obtenu pour 141 000 euros. <sic>
Par contre les frais préalables s'élevaient à 11381 euros + 8% du prix d'achat (soit 23000 euros)


Il n'y aurait pas une erreur dans votre calcul ?
8% de 141000 = 11280
comment trouver vous 23000?
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Re: Vente par licitation

Messagepar YNUKS » 29 Mai 2012, 06:31

En ajoutant les frais préalables (11381) aux 8% (11300) ce qui
fait 22600 et l'avocate a arrondi à 23000 et nous rendra là difference si besoin.
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Re: Vente par licitation

Messagepar @ndreCROCHON » 24 Juin 2013, 01:39

Personnellement, je demanderais de connaître dans le détail le montant des frais préalables, qui me paraissent
exorbitants.

Tenez-nous au courant...

Bien à vous.

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Re: Vente par licitation

Messagepar Olivia GOMEZ » 11 Mar 2014, 15:08

Bonjour,

Je souhaite me positionner sur une vente aux enchères par licitation qui doit intervenir très prochainement,
Le bien est occupé par la fille d'un des propriétaires (indivision) par contre je ne parviens pas a obtenir le bail !!!
il existe, car la locataire me l'a assuré, mais il n'est pas annexé au cahier des charges que j'ai consulté au greffe des criées, ni disponible auprès de l'avocat vendeur.

Comment procéder?? cela parait difficile de porter une enchère sur un bien occupé dans avoir aucune information sur le bail en cours.

N'est ce pas une obligation de la part du propriétaire de produire le bail avant la vente?

Merci d'avance pour votre aide

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