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Vente judiciaire par licitation
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vente en licitation, besoins de conseils svp

Messagepar julie95 » 04 Juil 2009, 11:33

Bonjour
Mon mari a été mis en liquidation judiciaire...suite à cette liquidation notre maison en indivision(50% à part égale, achat avant mariage, régime matrimoniale des aquêts).. nous avons pris un avocat qui a obtenu que l'on puisse vendre à l'amiable notre bien (sachant que je récolterai la moitié de la somme).. une première vente a été mise à l'eau en raison du délai trop long au tribunal (biensur personne ne l'a reconnu à l'écrit et les acquéreurs ont joué sur le fait qu'ils n'étaient pas au courant de l'affaire) cette vente avait eu lieu en 2006 lorsque le bien estimé était à son bon niveau;.. évidemment les procédures étant longues, la conjoncture actuelle a fait que notre bien ne s'est pas vendu... lorsque la procédure de mise aux enchères a été mise en place, j'ai décidé de brader mon bien (mise en vente public 120000eur, j'ai donc pris la décision de le vendre 200000eur) et alors que le mandataire liquidateur avait donné son accord verbalement à mon avocat (j'ai un email de l'avocat qui me le confirme) patatra le juge commissaire refuse la vente à l'amiable car la maison avait été estimée entre 300000 et 330000eur en 2006!!! l'avocat m'a dit qu'on ne pouvait plus rien faire!!! donc ma maison a été vendue ce jour aux enchères (j'ai assisté) et donc a été vendu 180000eur.. dans l'histoire une perte de 10000eur pour ma part...

Ma question : si après les 10 jours de préremption la vente est conclue..combien de temps je dispose pour quitter mon domicile (j'ai 2 enfants mineurs, 16 et 8ans)... Je n'ai pas envie de faire connaitre à mes enfants le traumatisme d'une expulsion...mais bien que l'acquéreur n'y ai pour rien, j'aimerai négocier mon départ avec lui ; combien estimé le cout de cette négociation, sachant que je pourrai libérer les lieux au 1er aout si il y a accord?

Puis-je après coup, porter plainte aux contre le tribunal car tout a été fait pour que je ne puisse m'en sortir sans enchères (entre deux j'ai essayé d'obtenir un crédit pour racheter la part de mon mari, à la quasi finalisation de celui-ci, le notaire m'a déconseillé car pas de contrat de mariage et trop long pour en faire un!!) et comment faire?

Je vous remercie de votre réponse..

Cordialement
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julie95
 
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Messagepar jvince » 04 Juil 2009, 14:19

c'est extrêmement délicat, car d'après la loi, l'acheteur peut faire signifier à l'ancien propriétaire sa volonté de le voir libérer les lieux dès que le jugement de vente est devenu définitif, la vente enregistrée, et le prix payé.
toutefois, la nouvelle loi boutin donne au préfet un délai de trois ans pour accorder le concours de la force publique. l'acheteur supporte donc un aléa : celui d'attendre 3 ans avant de voir son acquisition libérée par l'ancien propriétaire. il ne doit surtout pas réclamer de loyer à ce dernier faute de le voir perdre sa qualité d'occupant sans droit ni titre, et donc de devoir remettre ça avec une procédure d'expulsion, mais d'un locataire cette fois ! et pour peu que l'ancien propriétaire paye régulièrement ses loyer ... plus d'expulsion possible sauf à récupérer le bien pour son usage propre, ou celui de ses ascendants, ou descendants, et comme il n'y a pas de bail écrit ... il en prend pour trois ans à compter du premier versement du loyer. et pour peu que l'ancien propriétaire devenu locataire trouve à redire sur la prestation des locaux ainsi loués, il peut faire appel au juge du tribunal d'instance pour verser ses loyers à la caisse des dépots et consignations le temps que le propriétaire effectue les travaux de mise en conformité !!!

UN CAUCHEMAR POUR L'ACHETEUR !!!

mais les 3 années que peut accorder le préfet ne sont pas obligatoire, et cela ne peut être qu'une ou deux années, ou rien du tout (en fonction des cas de figure, et de l'humeur du préfet), alors c'est à double tranchant.

alors oui, le départ des lieux se négocie à l'amiable, mais sans laisser de trace écrite car un magistrat, ou un préfet charger d'ordonner la force publique, verraient cela d'un très mauvais oeil, et ce serait à votre désavantage !!!

avec deux enfants en bas âge, un mari au chômage, et en noircissant un peu le tableau, votre départ vaut bien les 10000 que vous avez perdu, mais négocier de visu (pas de téléphone), et pas avec l'huissier de justice (il est assermenté).

si vous versez à l'acquéreur un dédommagement d'occupation, au contraire, faites-le par chèque, de façon bien officielle, afin que cela soit reconverti en loyer par la suite.

en tout état de cause, dès que le jugement de vente vous sera signifié, vous avez 2 mois de tranquilité avant que l'huissier ne vienne vous chercher des poux dans la tête. si ce délai de 2 mois vous porte après le 15 novembre, vous gagnez la période hivernale, jusqu'au 15 mars. autant d'arguments de négociations...

désolé de la situation dans laquelle vous vous trouvez, elle récompense bien mal l'esprit d'entreprise en france !!!
j'y ai moi-même goûté, avec heureusement la précaution préalable d'avoir créé une structure juridique pour faire fusible, néanmoins, le stress que l'on traverse est terrible.

vous êtes dans le vrai, il faut épargner les enfants des c*nneries des adultes.
jvince
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Messagepar @ndreCROCHON » 04 Juil 2009, 18:47

je trouve ce commentaire excellent, avec juste un point de vue personnel différent de celui de jvince, sur un des chapitres, à savoir:

- rien n'interdit une transaction amiable entre l'ancien propriétaire et le nouveau....J'ajouterais qu'un accord portant sur des numéraires doit avoir un caractère officiel par un écrit en précisant dans le détail, la portée de cette transaction .

Art.2052 du Code Civil - Les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort. Elles ne peuvent être attaquées pour cause d'erreur de droit, ni pour cause de lésion.

Art. 2047 du Code Civil - On peut ajouter à une transaction la stipulation d'une peine (dommage-intérêts) contre celui qui manquera de l'exécuter.

Art. 2053 du Code Civil - Néanmoins une transaction peut être rescindée, lorsqu'il y a erreur dans la personne ou sur l'objet de la contestation. Elle peut l'être dans tous les cas où il y a dol ou violence.

Exemple:

Mr et Mme...............demeurant ........viennent de ce porter acquéreur à l'audience des criées du TGI en date du...............d'un ( appart. ou villa) sis................anciennement propriété de Mr et Mme....................... actuellement occupant les lieux, qui acceptent de les libérer au plus tard le..............pour permettre Mr et Mme..........................de pouvoir jouir pleinement de (l'appart. ou villa ) qu'ils viennent d'acquérir.

A cet effet, les parties conviennent ce qui suit :

Mr et Mme........................s'engagent de gré à gré à verser à Mr et Mme..................... une somme amiable forfaitaire ................(en chiffre et en lettres) remise en présence d'un huissier, le jour de la libération des lieux et de la remise des clés, devant intervenir le plus rapidement possible et au plus tard le....................A défaut, il sera engagé une procédure à l'encontre des occupants pour occupation sans droit ni titre et pour compenser le préjudice causé aux acquéreurs, Mr et Mme.................. s'engagent à verser une indemnité journalière de (50 €) cinquante euros par jour de dépassement de la date butoir du..........................à titre de dommage - intérêts pour perte de jouissance de Mr et Mme....................

Fait en double exemplaires à ........................le (20) vingt Août 2009

Mr et Mme..................................

Nous acceptons les termes de cette transaction ( écrit de la main de Mr et Mme)
+ signature

Mr et Mme.....................................
Nous acceptons les termes de cette transaction (écrit de la main de Mr et Mme)
+ signature


Bien cordialement.

@ndré CROCHON
Dernière édition par @ndreCROCHON le 05 Juil 2009, 21:19, édité 1 fois.
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Messagepar jvince » 05 Juil 2009, 04:20

effectivement, lorsque tout se passe bien, il faut faire les choses de façon officielle.
toutefois, en l'espèce, il me semble que la situation est un peu tendue : un nouveau propriétaire va sans doute avoir la volonté de libérer le plus rapidement possible son bien, soit à fin de revente, soit à fin d'occupation personnelle, ou de mise en location.
il serait très malsain pour un nouveau propriétaire de laisser dans les lieux, même contre un loyer, l'ancien propriétaire !
donc, vraisemblablement, soit le nouveau propriétaire va mandater une étude d'huissier pour faire le boulot sans se manifester personnellement, soit il va venir "prendre la température" pour envisager un accord amiable.
dans le premier cas, je préconiserais à julie95 de laisser s'enferrer la situation, la négociation se déroulera vraisemblablement au début de la période hivernale (ou à son approche). mais essayer de négocier d'emblée avec eux, ça n'est pas à mon sens judicieux : 10000 euros ne sont pas une paille !!! cela pourrait être assimilé à du chantage, et convaincre le préfet d'ordonner la force publique de suite ; ce serait contre productif.
il vaut donc mieux laisser pourrir un peu la situation pour donner au nouveau propriétaire un avant-goût de ce que peut être le cauchemar, afin qu'il assimile les 10000 euros au prix d'achat de la maison, et non à une tentative de chantage.
c'est une partie un peu serrée, mais si cela permet à julie95 de rentrer dans ses frais, et bien elle n'aura pas tout perdu.

cordialement,

vj
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Messagepar julie95 » 05 Juil 2009, 11:31

Bonjour
Je ne sais pas quels sont les intentions des nouveaux propriétaires (c'est encore trop tôt je pense), j'ai assisté à la vente et c'est une SARL qui a acheté. Je pense donc que la partie va être serrée..
Mais moi j'ai tout mon temps et plus grand chose à perdre dans l'histoire, donc c'est clair que dès que j'ai les papiers officiels (je vais me renseigner qui est cette SARL, dirigeant etc...)
Après je pense que je vais voir venir..Mais les choses ne vont pas être faciles faciles, mon mari a retrouvé une bonne situation en expatrié (donc je peux difficilement dire que je bouffe des patates à l'eau d'une part) d'un autre côté, je vais percevoir la moitié de la somme.. c'est un cas assez particulier et c'est pourquoi j'ai posé la question de savoir si je pouvais avoir les mêmes délais et mêmes lois que les personnes qui sont dans cette situation pour non paiement d'une dette..
Je ne peux jouer que sur le fait,que d'une part qu'un apart en hlm ne me sera pas octroyé (vu la situation de mon mari) et sur d'autres part, que les agences et/ou propriétaires seront frileux pour me louer un bien alors qu'il y a eu une vente aux enchères (beaucoup de personnes ne cherchent pas à comprendre les situations, il n'y a pas que des dossiers de surendettement ou de non-paiement de loyer qui se retrouvent dans cette situation...) Je veux juste attirer leurs attentions, qu'avoir un logement de nos jours n'est pas chose facile.
Mon objectif n'est pas de pourrir la vie aux nouveaux propriétaires, mais c'est de récupérer un peu de ce que j'ai perdu même si c'est dérisoire (la première vente à l'amiable si elle aurait eu lieu, j'aurais perçu 164000eur et la je vais en percevoir que 90000euros...la pilule est donc difficile à avaler).
Je tiens à préciser que je n'ai aucune dette perso, mais que j'en ai les mêmes difficultés, je suis même interdit de chéquier banque de france!! chercher l'erreur...
Voila pour plus de précisions,
Je tiens à vous remercier de vos conseils, je pense que je vais réussir à en faire quelque chose..
Cordialement
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Messagepar @ndreCROCHON » 05 Juil 2009, 20:44

Je me garde bien de porter un jugement de valeur sur les raisons de la situation actuelle de "Julie95 ", mais vouloir en faire supporter certains effets sur l'adjudicataire , ne me paraît pas très équitable pour ne pas dire responsable.

En effet, l'adjudicataire est en droit de prendre possession du bien pour lequel il s'est porté adjudicataire en payant le prix....De plus la loi dit , très rare en dehors d'un bail .(Art. 2210 du Code Civil) : " Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi " , sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du saisi ( Art. 92 du décret du 27 juillet 2006)

Sans jouer la langue de bois, "Julie95" avait connaissance depuis longtemps de la vente certaine de son bien et en conséquence, elle pouvait s'organiser pour libérer les lieux le plus rapidement possible après l'adjudication.

J'ai appris de la vie une chose essentielle .....Si l'on veut comprendre l'autre, il faut essayer de se mettre à sa place......Certes, il n'est pas toujours facile de se prêter à cet exercice, mais en y parvenant les choses deviennent plus évidentes.

Convenez avec moi, que l'adjudicataire ne peut être tenu pour responsable de la situation de "Julie95" et que si le montant de l'adjudication n'est pas à la hauteur de ses attentes ....Elle semble oublier que l'adjudicataire va mettre un terme indirectement à ses problèmes avec son ou ses créanciers .

C'est de bonne guerre que Julie95 essaye de tirer partie de sa situation, mais l'adjudicataire n'est pas tenu d'avoir à remettre la main à la poche, pour satisfaire les exigences d'un occupant sans droit ni titre, sauf s'il existe une transaction écrite de gré à gré, précisant les obligations contractuelles de chacune des parties.

C'est vrai que je milite pour essayer de trouver un accord amiable, plutôt que de se lancer dans une procédure coûteuse et souvent longue.

C'est à chacun d'entre nous, en son âme et conscience, à se positionner pour l'une ou l'autre des solutions.

Je vous laisse méditer ce qui précède.

Bien cordialement.

@ndré CROCHON
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Messagepar julie95 » 06 Juil 2009, 07:59

Je tiens à réagir à votre dernier message,
Effectivement l'acheteur n'est pas responsable et comme je l'ai dit plusieurs fois, je ne veux pas lui pourrir la vie (loin de moi cette idée), mais si je peux négocier à l'amiable...
car non je ne savais pas que la mise aux enchères allaient avoir lieu de façon certaine. Jusqu'au bout on a essayé de tout faire pour régler la dette sans avoir a y laissé la maison. De plus, comme je l'ai dit plus haut, j'avais réussi à vendre la maison (un compromis de vente a été signé le 30 mai) et une semaine avant les enchères, j'avais un écrit de la part de mon avocat qui stipulait que la vente aux enchères était caduque..le créancier était d'accord aussi, c'est le juge commissaire qui a refusé ladite vente...donc tout c'est joué à 1 semaine d'intervalle...donc dire que de façon certaine je savais que la vente avait eu lieu!!
Comment vouliez vous que je m'engage sur une location quelconque dans ces conditions?
c'est pour cette raison, que la actuellement je fais des pieds et des mains pour retrouver un logement et je m'aperçois qu'il ne suffit pas d'avoir un travail pour en obtenir un...je rencontre beaucoup d'obstacle, et il ne me reste plus que la solution de me faire loger par de la famille, ce qui n'est agréable pour personne, sans compter qu'il faut que je trouve ou mettre les meubles...
Voyez ma situation n'est pas si rose qu'elle pourrait l'être...
Cordialement
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