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Vente judiciaire par licitation
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Vente judiciaire sur licitation

Messagepar BRYAN » 23 Mar 2010, 14:26

Bonjour,

Vous est-il possible de m'apporter votre éclairage sur une situation qui devrait résulter d'une vente judiciaire sur licitation.

Voici le problème:
Une soeur et sont frère sont en indivision sur un bien immobilier non partageable.
Le frère ayant fait de mauvaises affaires et s'étant endetté, sa banque a obtenu du tribunal la vente judiciaire(à venir), sur licitation, du bien indivis.Celle-ci récupèrera ainsi la part du frère, sa soeur, co-indivisaire, recevra la moitié de la vente. Cette dernière a-t-elle un droit de péremption sur ce bien et si oui, dans quelles conditions et à quel moment peut-ils'exercer?

Merci d'avance de m'accorder votre réponse.

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Re: Vente judiciaire sur licitation

Messagepar @ndreCROCHON » 23 Mar 2010, 23:51

Votre question est intéressante.....Beaucoup de gens indivisaires ne savent pas que la loi leur donne un droit de préemption ou de substitution sur l'acquéreur ( adjudicataire ) dans une vente en licitation (vente forcée successorale) et ce, dans le délai de un mois à/c du jugement d'adjudication.

Dans cette hypothèse, l'indivisaire doit faire connaître au greffe du TGI par lettre recommandée avec AR, ou par l'entremise d'un avocat, son intention de substitution....Pour éviter une attente inutile pour l'adjudicataire, je lui conseille de faire connaître son intention dans les meilleurs délais .

Si sa soeur a la volonté et la capacité économique
de substitution, elle pourra le faire sans complication particulière.

Bien à vous.

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Re: Vente judiciaire sur licitation

Messagepar BRYAN » 24 Mar 2010, 13:45

Je vous remercie de cette réponse très précise.

En complément à cette affaire,serait-il possible, dans le cas ou la vente ne pourrait être réalisée, même après une décote de 25% du montant de la valeur du bien évalué par l'expert; que la banque puisse se porter acquéreur?

Merci encore, bien cordialement.

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Re: Vente judiciaire sur licitation

Messagepar @ndreCROCHON » 24 Mar 2010, 15:58

Lors de l'audience des criées, s' il n'y a aucun adjudicataire, c'est le créancier principal qui est déclaré
l'adjudicataire
.
...Sauf si le cahier des conditions de vente précise qu'en cas de désertion d'enchérisseurs , le prix de vente fera l'objet d'une réfaction en général de 25 % de son montant, voire 50 % (assez rarement) , ou d'un renvoi éventuel de la vente...Ces précisions sont laissées à l'appréciation du (JEX) juge de l'exécution.

Dans tous les cas de figures, votre soeur pourra invoquer en sa qualité d'indivisaire, son droit de substitution comme stipulé ci-dessus.

Bien à vous .

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Re: Vente judiciaire sur licitation

Messagepar adelcalist » 09 Juin 2010, 20:20

Bonsoir,
Auriez vous la gentillesse de me donner les références de la loi sur le droit de préemption ou de substitution d'un indivisaire à l'occasion d'une vente judiciaire d'une succession (ou me dire où chercher?)
Merci d'avance
Cordialement
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Re: Vente judiciaire sur licitation

Messagepar @ndreCROCHON » 09 Juin 2010, 21:26

Cherchez sur le site et vous trouverez !

Bien à vous.

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Re: Vente judiciaire sur licitation

Messagepar jerome » 11 Juin 2010, 16:08

Bonjour,

Je me permets d'apporter une nuance quand le vente est poursuivie à la demande d'un tiers (banque).

En effet, dans une licitation faisant suite à une assignation en partage, donc à la demande d'un coindivisaire, chacun dispose d'un droit de subsitution au tiers adjudicataire, dans le délai d'un mois comme exposé précedement.

Mais dans une licitation sur assignation d'un créancier, ce qui semble être le cas, les coindivisaires n'ont cette faculté que si une clause est insérée dans le cahier des conditions de la vente. A défaut, il n'y a pas de subsitution possible.

L'insertion de la clause est un cas peu fréquent, car le cahier des conditions de la vente est rédigé par l'Avocat du poursuivent, et qu'il n'a pas intérêt à l'inserer. Sauf le cas d'une demande d'un coindivisaire in bonis, cad celui qui n'a pas de dette, et qui le demande gentillement (pour faire simple). Le juge doit avoir le pouvoir de demander l'insertion de cette clause (à vérifier).

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Re: Vente judiciaire sur licitation

Messagepar @ndreCROCHON » 12 Juin 2010, 01:19

Je sais par nature que le droit Français est fait parfois de subtilités qui échappent souvent au commun des mortels que je suis, mais il va falloir m'expliquer , que fait-on des articles 815-15 du Code Civil (entré en vigueur le 01/01/2007) , qui dit :

" S'il y a lieu à l'adjudication de tout ou partie des droits d'un indivisaire dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens....L'avocat ou le notaire doit en informer les indivisaires par notification un mois avant la date prévue pour la vente, chaque indivisaire peut se substituer à l'acquéreur dans un délai d'un mois à/c de l'adjudication, par déclaration au greffe ou notaire.
Le cahier des conditions de vente établi en vue de la vente doit faire mention des droits de substitution "


Maintenant, prenons l'article 815-16 du Code Civil :

" Est nulle toute cession ou toute licitation opérée au mépris des dispositions des articles 815-15. L'action en nullité se prescrit par 5ans. Elle ne peut-être exercée que par ceux à qui les notifications devaient être faites ou par leurs héritiers "

Je n'ai certes pas la science infuse, mais il va falloir m'expliquer comment vous faites pour contourner les
articles 815-15 et 815-16 du Code civil, pour justifier l'absence d'un recours d'un indivisaire du droit de substitution à l'encontre d'un adjudicataire, uniquement s'il s'agit d'une vente au motif d'une assignation d'un créancier.

Pour moi cette absence de substitution est une clause de nullité et j'ajouterais de même, que l'absence de précision de la substitution possible des indivisaires dans le cahier des conditions de ventes (sous toutes réserves).

Vous m'avez fait veiller un peu tardivement, mais je vous pardonne, car je souris intérieurement en me disant que je me surprends à disserter sur le droit comme si j'étais un imminent avocat....Par le passé j'avais une amie avocate qui me disait fréquemment : " André , tu aurais fait un excellent avocat ! ".

Ce qui ne veut pas dire que j'ai raison, mais que j'attends avec impatience que l'on m'apporte la preuve contradictoire de mon analyse.

Bonne nuit et à très bientôt.

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Re: Vente judiciaire sur licitation

Messagepar jerome » 15 Juin 2010, 16:50

Bonjour,

Je m'excuse de vous avoir causé quelques insomnies, et regrette encore plus de vous en causer une autre ...

En effet, nous devons élever techniquement le débat en abordant les subtilités placées par notre legislateur.

Vous avez cité le bon texte, mais sous les fougères, se cache le piège. En effet, le texte ne vise que la licitation "des droits" d'un indivisaire, et ne vise pas la licitation "d'un bien indivis" lui même. c'est la raison pour laquelle il y a une distinction à faire entre la procédure de liciatation entre indivisaires, où sont vendus les droits d'un indivisaire (puisque par définition il n'est pas d'accord pour vendre), et la licitation à la demande d'un créancier qui ne peut faire vendre que le bien, le fruit de la vente étant ensuite réparti entre les indivisaires et/ou leurs créanciers personnels.

Par exemple, sur legifrance.gouv.fr dans la partie jurisprudence judiciaire, vous pouvez atper 87-14392 dans la case "numéro de pourvoi" du formulaire de recherche, et vous aurez une décision qui illustre ce propos.

La réforme de 2006 sur les successions et libéralités n'a rien changé sur ce point.

Bonne lecture

Jérôme
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Re: Vente judiciaire sur licitation

Messagepar Jurigaby » 24 Déc 2010, 13:29

Bonjour,

Tout à fait d'accord avec Jérôme avec toutefois, une vision moins positive, d'un point de vue légal, quant à la licitation judiciaire de l'ensemble d'un bien indivis. En effet, l'article 815-15 du Code civil dispose bien de la licitation de tout ou partie des droits d'un indivisaire, et non pas de toute l'indivision.

Dans ce dernier cas, il sera toutefois possible de prévoir alors une clause de substitution dans le cahier des charges de la vente comme le souligne ce très bon article:


http://www.conseil-droitcivil.com/artic ... heres.html


Très cordialement.
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Re: Vente judiciaire sur licitation

Messagepar @ndreCROCHON » 28 Déc 2010, 02:12

Au demeurant, cette sympathique joute juridique, m'amène à confirmer à BRYAll, que la soeur
coindivisaire est parfaitement en droit d'exercer son droit de préemption ou de substitution ,
que l'art. 815-15 du Code civil confirme bien mes dires , le tout corroboré par la Cour de cassation dont voici le lien :http://www.conseil-droitcivil.com/artic ... heres.html

J'en profite pour remercier Jérôme et Jurigaby pour leurs analyses et commentaires, dont ce dernier nous a apporté l'information de la Cour de cassation (voir l' URL ci-dessus).

Bonne lecture,

Bon succès et excellentes fêtes à tous .

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Re: Vente judiciaire sur licitation

Messagepar Jurigaby » 30 Déc 2010, 14:41

Bonjour,

C'est moi qui vous remercie! L'essentiel étant de faire avancer le débat donc je crois qu'on peut en dire, qu'on en a fait le tour...

Je vous souhaite à mon tour d'excellentes fêtes!
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Re: Vente judiciaire sur licitation

Messagepar Bourgeon Maurice » 09 Sep 2012, 03:43

Le cahier des charges fait mention d'une clause d'attribution mais surtout que si un colicitant se porte adjudicataire , il ne paiera le prix que lors de la liquidation des successions .
Le notaire accorde une garantie hypothécaire pour que l'acheteur fasse un prêt , oublie de faire mention des frais hypothécaires dans les éléments passifs de l"adjudicataire" décédé très rapidement .
Le notaire continue de payer des factures d'eau , 6 ans et demi après le décès de l'adjudicataire alors que les héritiers ignoraient le contenu du cahier des charges et la présence d'un compteur .
Ce frère décédé avait démoli des murs avant sa mort , voulait changer les ouvertures .
3 jours après le décès de l''adjudicataire décédé , le notaire reçoit une facture de menuiserie de 6167 € .
10 mois plus tard il demande que la menuiserie soit livrée au domicile du défunt et règle la facture pour des marchandises achetées pour faire des travaux dans une maison non payée .
Même si l'on part du principe que personne ne devrait ignorer le contenu du cahier des charges , n'y a-t-il pas ici un cas flagrant de fautes graves du notaire qui peut être assigné en justice ? ( Tous les héritiers pensaient que le frère était le nouveau propriétaire de la maison des parents )
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Re: Vente judiciaire sur licitation

Messagepar @ndreCROCHON » 25 Sep 2012, 21:35

Bourgeon Maurice a écrit:Le notaire accorde une garantie hypothécaire pour que l'acheteur fasse un prêt , oublie de faire mention des frais hypothécaires dans les éléments passifs de l"adjudicataire" décédé très rapidement .


Sauf erreur de ma part, je pense qu'il s'agissait d'une vente notariale et pas celle du TGI ?

Pour une meilleure compréhension de ceux qui vous liront, le notaire n'a pas la qualité pour accorder une
garantie hypothécaire, mais dans le montage d'un dossier de prêt bancaire de fournir une attestation pour
dire que son client c'est bien porté acquéreur (adjudicataire par substitution) d'un bien vendu en licitation
pour un montant de X. majoré des frais préalables augmentés + les frais classiques d'enregistrement et
les émoluments du notaire d'environ 7 % au total + les frais de prêt avec hypothèque.

Quand vous parlez du notaire, je pense qu'il s'agit de l'étude qui a organisé la vente aux enchères ?...Si c'est
le cas, rien ne peux expliquer que 6 ans après la substitution de l'adjudicataire, celui-ci habitait une maison non
payée?

J'ai bien noté tous les détails de cette affaire, mais il y a une telle incohérence des faits que, je suis dans
l'impossibilité de vous aider.

Bien à vous.

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Re: Vente judiciaire sur licitation

Messagepar Bourgeon Maurice » 26 Sep 2012, 12:47

Bonjour ,
Il s'agissait bien d'une vente judiciaire chez le notaire et pas dans le TGI . Le frère n'a jamais habité la maison ( puisqu'il avait sa propre maison à 150 m ) , il y a eu une infraction aux clauses du cahier des charges et à la " prohibition de détériorer " ( Comme l'autre frère qui avait vendu pour + de 8200 € de bois abattu sur le terrain dont il avait eu l' attribution et qui ne paie plus ses loyers depuis 2003 ) . L'un et l'autre n'ont jamais acquitté le bien acheté lors des licitations ) . Le notaire nous a refusé les demandes de consignation immédiate du prix de l'adjudication prévu au cahier des charges .

Le compteur et les factures d'eau payées par l'étude ( 6 ans 1/2 après le décès de mon frère attributaire ) l'étaient à l'insu des héritiers .
Les travaux de transformations , la fourniture des fenêtres ( sans doute prévues initialement par le maître d'oeuvre ) dont la livraison a été demandée 10 mois après le décès de mon frère et le règlement de la facture hors pose ont été faites par le notaire , la famille ignorant que la maison n'avait pas été acquittée à cette période .( ignorance du contenu du cahier des charges car non intéressés par un achat et confiance dans le notaire et l'avocat qui nous représentait ) . Lac responsabilité civile du notaire n'est-elle pas largement engagée par ces irrégularités ?
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