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Vente judiciaire par licitation
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Sortir de l'indivision avec procédure en licitation

Messagepar sbb89 » 31 Mar 2012, 18:22

Bonjour,
Je possède une maison en indivision (achetée avant mariage sans contrat) avec mon ex-mari, payée avec nos biens propres, sans prêt. Il habite dedans et me devra selon jugement, une indemnité d’occupation. Depuis 4 ans la maison est en vente, d’un commun accord, mais à un prix trop élevé et fixé par mon ex, donc invendue à ce jour. J’ai proposé à mon ex-mari de racheter ma part (soit 25%). Il avait dit oui puis vient de refuser en bloc toutes discussions. Nous avons signé un PV de difficulté.
Pour sortir de cette indivision, sur les conseils de mon avocate, je vais demander une vente en licitation, donc aux enchères de ce que j’ai compris. La procédure sera longue et c’est moi qui devrai payer les frais y compris ceux de l’expert pour faire évaluer le bien.
De plus, mon nouveau mari et moi aimerions-nous (moi) porter acquéreurs lors de la vente aux enchères.
Nos questions : j’ai proposé à mon avocate pour éviter l’expert, de faire évaluer le prix actuel de la maison par 2 agences/ou Notaires. Elle m’a confirmé que c’était moi qui fixais le prix de mise à prix ? Alors pourquoi payer un expert nommé par le TGI ?
Mon ex habite la maison, comment puis-je faire pour les estimations. Puis-je demander à un huissier ou une autre personne pour pouvoir faire rentrer agences ou Notaires ?Sinon , c’est un facile de tout bloquer comme mon ex-mari le fait depuis notre divorce.
Si on admet que j’obtienne mes 2 estimations. Comment me positionner en premier pour utiliser mon droit de préemption avant mon ex-mari ? J’ai lu que les indivisaires ne pouvaient pas enchérir mais faire jouer ce droit de substitution. Est-il prioritaire car il habite dedans avec sa nouvelle femme ou parce qu’il en est propriétaire à hauteur de 75% ? Qui de nous deux peut faire jouer son droit de substitution en premier ? Je pense que son but est d’acheter la maison à bas prix alors qu’il voulait partir vivre ailleurs.
Je suis perdue dans tout ce que l’on me dit ou que je lis (beaucoup). Comment ce passe une vente aux enchères dans ma situation. C’est un avocat ou un Notaire qui s’en occupe ?
Pouvez-vous me dire ce qui est inscrit dans le cahier des conditions de vente ? Qui le rempli et à partir de quels éléments ? Est-ce dans ce cahier que je dois me positionner pour ce fameux droit de préemption. ? J’aimerai vraiment racheter cette maison pour réaliser mon projet de chambres d’hôtes. Cela fait 4 ans que mon ex fait tout pour bloquer le dossier (3 rendez-vous fixés pour le PV de difficulté). C’est trop facile pour lui.
J’ai malheureusement été jusqu’à présent très mal conseillée et à part payer les frais d’avocat, de Notaire (PV),d’huissier… mon affaire n’a pas vraiment avancée.
Votre site est très intéressant et instructif, merci de nous offrir de votre temps.

Merci des réponses que vous pourrez m’apporter pour y voir plus clair.
Sbbb89
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Re: Sortir de l'indivision avec procédure en licitation

Messagepar @ndreCROCHON » 01 Avr 2012, 01:10

"Pour sortir de cette indivision, sur les conseils de mon avocate, je vais demander une vente en licitation, donc aux enchères de ce que j’ai compris. La procédure sera longue et c’est moi qui devrai payer les frais y compris ceux de l’expert pour faire évaluer le bien."

Oui, mais vous pourrez demander après adjudication , le partage des frais engagés par moitié, au même
titre que l'indemnité d'occupation dans sa totalité.

"Nos questions : j’ai proposé à mon avocate pour éviter l’expert, de faire évaluer le prix actuel de la maison par 2 agences/ou Notaires. Elle m’a confirmé que c’était moi qui fixais le prix de mise à prix ? Alors pourquoi payer un expert nommé par le TGI ? "

Vous êtes tenue de procéder à une expertise (rapport provenant d'un expert) car, c'est le (JEX) juge de
l'exécution qui le demande.

" Comment me positionner en premier pour utiliser mon droit de préemption avant mon ex-mari ? J’ai lu que les indivisaires ne pouvaient pas enchérir mais faire jouer ce droit de substitution. Est-il prioritaire car il habite dedans avec sa nouvelle femme ou parce qu’il en est propriétaire à hauteur de 75% ? Qui de nous deux peut faire jouer son droit de substitution en premier ? Je pense que son but est d’acheter la maison à bas prix alors qu’il voulait partir vivre ailleurs."

En cas d'exercice du droit de préemption comme la loi vous y autorise, je n'ai pas la réponse à votre
question, à savoir:

- Est-ce la première substitution qui l'emporte ?

- Comment faire pour être le premier à exercer son droit de substitution ?

A ces deux questions, je n'ai pas la réponse !..En cherchant, j'ai trouvé un jugement dont j'avais fait état par le passé
dont voici le résultat :

b]II- Les conditions de délai de la faculté conventionnelle de substitution[/b]

La contestation portée de la Cour de cassation précisément trait à la mise en oeuvre de la faculté de substitution, compte tenu de ce délai.

En effet, les deux indivisaires non divorcés ont exercé leur droit de substitution les premiers ; huit jours plus tard, mais avant l'expiration du délai d'un mois, l'indivisaire ex-mari exerce à son tour cette faculté. Puis ce dernier assigne les premiers pour faire constater que l' indivision de l'immeuble se trouve ainsi recréée entre eux.

En faveur de sa thèse, et cet argument est repris dans son pourvoi en cassation, on peut faire valoir que l'article 815-15, qui sert au moins implicitement de référence à leur clause de substitution, n'établit aucun ordre de préférence selon la date de notification de la volonté de se substituer à l'adjudicataire et qu'il n'existe donc pas de raison de privilégier les premiers déclarants dès lors que le dernier s'est déclaré avant l'expiration du délai ; le texte reconnaît ce droit de substitution à « chaque indivisaire », tout comme la mention portée au cahier des charges.

On pourrait dès lors être tenté d'invoquer aussi une analogie avec l'article 815-14 relatif au droit de préemption ; l'avant-dernier alinéa de cet article énonce que si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés sauf convention contraire, réputés acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective de l' indivision ; c'est une règle qui pourrait être suivie pour fixer la quote-part qu'aurait, en définitive, dans l' indivision chacun des déclarants. En matière de droit de substitution, comme en matière de préemption, ils ont en effet également qualité à vouloir écarter l'acheteur ou l'adjudicataire étranger, et même si la faculté de substitution résulte de la convention des coindivisaires en dehors du champ légal d'application de l'article 815-15, cette stipulation est, a priori, inspirée par ce même esprit.

Mais la cour d'appel et la Cour de cassation n'ont pas été sensibles à ce raisonnement. Elles ont considéré la déclaration de la volonté de se substituer à l'adjudicataire comme ayant un effet global au profit des indivisaires les plus diligents. La Cour de cassation se borne, sur cette question d'ordre de date, à consacrer la priorité des premiers déclarants. Elle énonce « qu'ayant constaté que les époux D. avaient exercé avant M. M. la faculté que leur ouvrait la clause précitée, c'est donc à juste raison que la cour d'appel a décidé qu'ils s'étaient trouvés seuls substitués comme acquéreurs aux sociétés adjudicataires ».

L'arrêt ne permet pas de savoir si la Cour de cassation traiterait de la même façon le même problème dans le cas dans lequel la faculté de substitution serait invoquée dans le strict domaine d'application de l'article 815-15 et serait donc mentionnée de droit dans le cahier des charges en dehors même de tout accord entre indivisaires.
(source : http://www.conseil-droitcivil.com)


Vous comprenez sûrement votre intérêt de vous substituer avec la vitesse de la "Foudre"....Chut ! N'en
parlez à personne, mais si votre mari manifeste après vous son intention de substitution, il se trouve
recréer l'indivision, alors que sa volonté est d'en sortir ....Paradoxal non ?...C'est le chat qui se mordrait
la queue.

"Je suis perdue dans tout ce que l’on me dit ou que je lis (beaucoup). Comment ce passe une vente aux enchères dans ma situation. C’est un avocat ou un Notaire qui s’en occupe ? "

C'est votre avocat qui engage la procédure auprès du JEX du TGI local ...C'est à mon avis le plus sûr
moyen de sortir de votre indivision .

Tenez-nous au courant de la suite...

Bien à vous.

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Re: Sortir de l'indivision avec procédure en licitation

Messagepar sbb89 » 01 Avr 2012, 12:40

Bonjour,

Merci pour votre réponse très rapide. Mais je ne comprends pas tout.
Si l'expert est obligatoire pour estimer la maison pourquoi mon avocate me fait perdre du temps et a accepter ma proposition de passer par une agence ou un Notaire pour le faire?
Quand elle me dit que c'est moi qui propose le prix pour les enchères (après estimation) et que je dois demander aussi le prix de la location aux agences pour ce type de bien, sur quelle texte se base-t-elle ?
Je vais bien sûr lui demander. Alors, peut-être pouvez vous me dire de votre côté sur quel texte vous basez-vous pour l'expert. Si je peux me permettre. Cela m'aiderai un peu plus.
J'ai compris depuis longtemps qu'en droit il faut toujours avoir un texte de loi de référence.
Cependant les entretiens avec mon avocate sont rapides et nous ne parlons que d'une démarche (sujet) à la fois.
Quant aux frais d'expert qui peuvent être partager. J'ai noté que je pouvais en faire la demande après l'adjudication. Mais je suis perplexe car pour le PV de difficulté le Notaire m'avait demandé de régler 600e soit la totalité. J'ai protesté car ce n'est pas à moi de supporter tous les frais sachant que c'est mon ex-mari qui refuse un accord amiable. Le Notaire a accepté de lui en faire payer la moitié.
Autre information, j'ai dû payer aussi les frais d'huissier pour faire convoquer mon ex-mari qui avait déjà décommandé 2 rendez-vous pour signer le PV de difficulté. Le troisième a enfin été le bon. Le Notaire a aussi accepté de répartir la facture en deux. Soit 75e chacun. Mais je dois me battre à chaque fois.
Sortir de l'indivision coûte donc très cher et je redoute les autres frais à venir. Pour l'instant c'est moi qui demande, c'est moi qui paye, me dit-on!
Avez-vous une idée du prix d'un expert dans l'Yonne ? Si quelqu'un est passé par là, j'aimerai bien la réponse.
Merci d'avance.
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Re: Sortir de l'indivision avec procédure en licitation

Messagepar @ndreCROCHON » 01 Avr 2012, 22:33

En vous lisant, vous confirmez bien que certaines dépenses ont été prises en charge par moitié, certes
avec difficulté, mais elles l'ont été.

Je n'irai pas à l'encontre de l'avis de votre avocat, mais demandez-lui qui exige cette expertise ?

Je suis tenté de vous dire environ dans la fourchette de 300 à 500 € HT suivant la localité...Là encore,
la prise en charge sera supportée par le couple par moitié.

Si vous avez un doute sur le montant, n'hésitez pas à appeler un cabinet d'expertise, la réponse vous
sera donnée..

Tenez-nous au courant.

Bien à vous.

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Re: Sortir de l'indivision avec procédure en licitation

Messagepar sbb89 » 13 Avr 2012, 17:47

Bonsoir,

Comme j'avais compris qu'un expert serait forcément nommé par le TGI, j'ai donc demandé à mon avocate de commencer la procédure pour sortir de l'indivision par licitation. Elle n'est pas d'accord et me demande de recueillir, comme prévu au départ, au moins 2 estimations d'agences immobilières pour pouvoir proposer un prix de vente et un prix de location qui servira de point de départ pour l'indemnité d'occupation.
Or, comme je le pensais mon ex-mari a envoyé sur les roses les 2 agencesque j'avais contactées pour prendre rendez-vous avec lui pour une visite. Il leur a répondu qu'il avait déjà fait faire 3 estimations et qu'il fallait voir avec son avocat.
C'est facile quand on vit dans la maison de refuser toute visite. Mon ex-mari a plein pouvoir et moi je ne peux que subir. Alors j'ai contacté un Notaire, qui avait été cité précédemment par mon ex, pour qu'il fasse l'estimation.
J'attends sa réponse.
Que puis-je faire pour obtenir une estimation de la maison quand celui qui habite dedans refuse de laisser rentrer les agences ?. Puis-je demander à un Juge ? à un huissier ?
Merci de votre réponse.
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Re: Sortir de l'indivision avec procédure en licitation

Messagepar @ndreCROCHON » 13 Avr 2012, 22:00

C'est à votre avocat de vous proposer la solution qui lui paraît la plus pertinente, face à l'absence de
coopération de votre ex-mari.

"Comme j'avais compris qu'un expert serait forcément nommé par le TGI, j'ai donc demandé
à mon avocate de commencer la procédure pour sortir de l'indivision par licitation."


J'adhère totalement à votre analyse et, je me pose la question de savoir, pourquoi votre avocat a opté
pour avoir un avis de valeur d'une agence immobilière (sûrement pour essayer de gagner du temps),
mais un avis de valeur n'a pas la même autorité qu'un rapport d'expertise...Généralement, l'avis de valeur
est gratuit, alors qu'un rapport d'expertise est payant...Or, si votre ex-mari refuse l'accès des lieux, seule
la justice peut contraindre l'occupant de laisser l'expert faire son travail avec le concours d'un huissier de
justice, d'un serrurier et, un officier de police.

Devant le refus de votre ex-mari, je ne vois pas d'autre moyen légal que, celui cité ci-dessus !

Tenez-nous au courant...

Bien courtoisement.

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Re: Sortir de l'indivision avec procédure en licitation

Messagepar sbb89 » 25 Avr 2012, 10:46

Bonjour,

Rien ne bouge depuis la dernière fois. Le Notaire que j'avais contacté pour une évaluation du prix de la maison s'est fait rembarrer par mon ex comme les 2 autres agences immobilières.
J'avais envoyé de suite un mail à mon avocat lui demandant d'entamer la procédure judiciaire puisque mon ex mari bloque toutes les demandes de rendez-vous. J'ai relancé à plusieurs reprises en laissant des messages via sa secrétaire. Deux mois après le PV de difficulté, rien a bougé. J'ai décidé de contacter un autre acovat dont on m'avait parlé. Je voulais le prendre pour mon divorce mais il ne s'en occupe pas. Par contre il gère les procédures civiles. J'ai rendez-vous aujourd'hui avec lui.Je me pose la question suivante. Mon ex-mari me doit l'indemnité d'occupation. Suis-je considérée aux yeux de la loi comme un créancier qui a priorité pour récupérer la maison lors des enchères?
J'ai aussi contacté les experts prochent de la maison pour avoir une valeur vénale . Trois m'ont répondu dont 2 me demandent 1500e TTC pour une expertise réalisée sans voir l'intérieur de la maison ????? Juste avec l'extérieur, l'environnement, les impôts, des photos???? Un autre me demande 500TTC . Quelle valeur aurait une expertise faite dans ces conditions (sans rentrer dans la maison) devant le Juge ? L'avocat de mon ex-mari pourrait-il contester et j'aurais payé pour rien ? Le Juge demandera t-t il obligatoirement une autre expertise ?
Que la Justice est longue et surtout quel pouvoir à l'autre de tout bloquer sans être inquiété!
Je vous tiens au courant de la suite.
Merci encore pour votre site dont je fais la publicité à mon entourage.
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Re: Sortir de l'indivision avec procédure en licitation

Messagepar sbb89 » 25 Avr 2012, 16:42

Bonsoir,

Je viens de changer d'avocat et les choses vont bouger. Ouf, je respire !
Nous allons entamer la procédure devant le TGI mais l'acovat m'a parlé de "L'attribution préférentielle" que mon ex-mari pouvait peut-être demander et cela fait trois personnes qui me disent pareil (mon ancien avocat et le Notaire)
Quelle est donc cette "chose" et quelle conséquence pour moi. J'avoue ne pas avoir posé la question car j'ai dû tout réexpliqué car le dossier est nouveau pour l'avocat.

Merci, je vous tiens au courant.

Cordialement
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Re: Sortir de l'indivision avec procédure en licitation

Messagepar sbb89 » 26 Avr 2012, 17:24

Bonsoir,

J'ai en effet été voir la signification d'une attribution préférentielle sur le site mais elle n'est pas valable pour un bien en indivision pour des concubins (ce qui était mon cas puisque la maison a été achetée avant mariage).
C'est une jurisprudence qui accorde ce droit dans une indivision conventionnelle.
J'en déduit que mon ex-mari va demander cette attribution préférentielle et qu'il n'y aura donc pas de ventes aux enchères???
Mais il devra quand même me racheter ma part et le débat sur le montant de la soulte repart à zéro?
Quel est l'intérêt pour un Juge d'accepter une telle demande et sur quels critères se base-t-il?

Je vous tiens au courant et si vous avez quelques réponses à mes questions, je vous en remercie par avance;
Cordialement
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