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Vente judiciaire par licitation
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Licitation/concubinage

Messagepar Thomas2012 » 22 Fév 2012, 15:43

Bonjour voici une question relative au calcul des comptes d'une indivision de laquelle je souhaite sortir.

Les faits :

J'ai acquis en 2006 avec ma concubine de l'époque un bien immobilier pour un montant de 330 000 euros.
L'acte notarié se décompose comme suit :
Apports effectifs de Mlle : 60 000 euros d'apport personnel + 23 000 euros d'un PEL à titre personnel +123 500 euros sur un prêt contracté à 50/50
Mes apports : 123 500 soit 50% du prêt et aucun fonds personnels

Il ressort de l'acte notarié que nous sommes propriétaires respectivement de 63% du bien pour elle et 37% du bien pour moi.

Nous nous sommes séparés en 2008 et dès lors plus possible de tomber d'accord pour sortir de l'indivision.
J'ai donc demandé au TGI la vente dans le cadre d'enchères du bien immobilier qui est intervenue en juin dernier.
A la stupeur générale mon ex compagne a racheté le bien aux enchères pour un montant de : 335 000 euros.
Depuis cette date je suis chez le notaire et me trouve dans une situation délicate.
Cette dernière refuse le paiement des créances dues à la banque soit 230 000 euros (capital restant du+ intérêts+ pénalités).
Par ailleurs le notaire vient de me sortir un protocole qui selon moi est complètement faux.
En effet du protocole il ressort :
que l'actif est indivis pour le notaire est de 335 000 euros soit le prix de vente du bien.
Puis pour le passif indivis : il calcule le montant du prêt restant du par nous deux à 50/50 (230 000 euros) auquel il ajoute le solde du PEL consentit par mon ex compagne en son seul nom pour un montant de 19 000 euros.
Cela donne donc un montant du passif indivis de 249 000 euros.

Dès lors pour le partage le notaire proclame que mon ex compagne a droit à 63% de l'actif indivis, à charge pour elle de régler la moitié du prêt restant du soit 115 000 euros et 19 000 euros de son PEL.
Pour ma part il fait le même calcul en disant que j'ai droit à 37% de l'actif et rembourser le solde du prêt restant.

Selon moi et mon conseil le notaire commet une erreur car il ne respecte pas la règle de droit qui dit que les créanciers se paient avant partage. Il ne recherche donc pas l'actif net de l'indivision mais seulement le passif des indivisaires.
Selon moi et mon conseil le notaire aurait du calculer :
Actif - passif = actif net de l'indivision et appliquer les quotités.
Lorsque je lui explique cela il me dit que cette méthode de calcul ne reflète pas la volonté des parties au moment de la signature de l'acte notarié et que mon ex compagne doit récupérer l'intégralité de son apport.

Bref je ne suis pas d'accord avec cette interprétation. Pourrais-je avoir vos lumières s'il vous plait.
Par avance merci de votre retour.
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Re: Licitation/concubinage

Messagepar @ndreCROCHON » 22 Fév 2012, 20:23

"Actif - passif = actif net de l'indivision et appliquer les quotités.
Lorsque je lui explique cela il me dit que cette méthode de calcul ne reflète pas la volonté des parties au moment de la signature de l'acte notarié et que mon ex compagne doit récupérer l'intégralité de son apport."


Dans le principe, votre calcul est juste, mais votre notaire avance un argument par une reprise
contractuelle d'un texte dans l'acte authentique reprenant l'engagement des parties sans l'étayer
(argumenter).

Aujourd'hui, vous devez soumettre ce titre de propriété à votre conseil pour qu'il vérifie, ce à quoi
peut faire allusion le notaire et, si son interprétation est pertinente ou totalement erronée ?

En fonction de ses conclusions (votre conseil) , demandez-lui d'adresser au notaire ses arguments
de manière à essayer de faire avancer votre dossier.

Tenez-nous au courant de la suite...

Cordialement.

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Re: Licitation/concubinage

Messagepar Thomas2012 » 28 Fév 2012, 09:44

Merci pour votre réponse...
Je vous tiendrai au courant.
Ce qui me semble aberrant dans le mode de calcul du notaire c'est qu'au final il ne met pas fin à l'indivision d'une part et d'autre part ne respecte pas l'article 815-17 du Code Civil qui précise que les créanciers se paient avant partage.

Bonne journée.
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Re: Licitation/concubinage

Messagepar @ndreCROCHON » 29 Fév 2012, 01:56

En relisant l'historique de votre affaire, je m'interroge sur la procédure, à savoir :

- En sa qualité d'indivisaire, elle peut préempter ou se substituer à l'adjudicataire comme la loi le
lui accorde cette éventualité, mais quid du créancier principal (la banque) qui doit sûrement avoir
une hypothèque de premier rang et qu'en devenant l'adjudicataire final à l'aide du paiement du prix,
son avocat aurait dû, avant toute chose, solder le montant du prêt restant à échoir de manière à
procéder à la mainlevée de l'hypothèque et, sur la soulte il aurait aurait dû procéder à la répartition
du prix en fonction de la proportionnalité de chacun, précisée dans l'acte d'acquisition de l'époque.

- Dans votre situation, il n'y a pas de communauté puisque vous n'êtes pas marié, mais seulement
une indivision.
Que vient faire le notaire dans cette affaire ?...A moins qu'un avocat ne puisse procéder à une procédure
de mainlevée ?

Tenez-nous au courant....

Bien à vous.

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Re: Licitation/concubinage

Messagepar Thomas2012 » 01 Juin 2012, 09:19

Bonjour et pardonnez moi pour ce long silence mais j'attendais les nouveaux éléments du notaire qui sont arrivés hier.
Nous sommes malheureusement arrivé à un PV de difficulté et le dossier repart devant le juge.

Le projet de protocole du notaire est je trouve aberrant dans la mesure ou ce dernier procède à un calcul qu'il appelle "droit des parties" sur l'actif brut prétendant que si l'on procède à un partage sur l'actif net je n'aurais pas payé 50% du crédit.

Pour mémoire prix du rachat du bien par mon ex compagne en adjudication :
335 000 euros
Il restait un solde du prêt commun contracté à 50/50 de 225 000 euros.

Le notaire calcule l'actif indivis en procédant comme suit :

335 000 euros (prix de la licitation)
Intérêts 2177
Indemnité d'occupation due par mon ex compagne et validée par le juge : 46 946 euros

Total de l'actif : 384 123 euros

Pour le passif :

- solde du prêt à 50/50 : 225 000 euros
- solde du au syndic : 5776
- les sommes dues à mon profit de divers travaux que j'ai payés et validés par le jugement : 928 +1006

Total passif : 232 710

Puis le notaire déclare que mon ex compagne a droit à 63% (qui sont les quotités de l'acte notarié) de l'actif brut soit 241 997 euros et à charge pour elle de règler 50% du prêt et 63% des autres sommes dues au reste du passif.
Lorsque je lui demande pourquoi elle me répond que si on fait autrement je ne m'acquitte pas de 50% du prêt conformément à l'acte notarié et que mon ex compagne doit recouvrer l'intégralité de ses apports !!

Puis il fait de même pour moi.

Je trouve cette démarche absolument aberrante car non conforme à l'article 815 17 du Code Civil qui prévoit un paiement des créanciers avant partage par prélèvement sur l'actif avant le partage.
Pour mon conseil et moi les quotités doivent s'appliquer sur l'actif net et non pas le brut. Sinon à quoi cela sert-il de calculer un actif net ?
Encore plus aberrant lorsque l'on arrive à la fin de tous les calculs du notaire (que je vous épargne volontairement) sur les sommes que chacun doit recevoir on arrive à ce que mon ex compagne doive récupérer 81 000 euros et moi lui en devoir 14 000. Or en additionnant ces deux chiffres selon moi nous devrions retomber sur le montant de l'actif net à partager ce qui signifie qu'il n'y a plus d'argent à partager. Or avec ses calculs il reste environ 60 000 euros qui se promènent dans la nature...

Voilà où j'en suis de ma réflexion et de mon analyse et j'aimerais bien avoir confirmation que je ne fais pas fausse route avant de m'engager dans une nouvelle procédure ....

Par avance un grand merci pour votre aide.
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Re: Licitation/concubinage

Messagepar @ndreCROCHON » 09 Juin 2012, 01:17

Avant de vous lancer dans une procédure, je vous invite à prendre conseil auprès d'un notaire
à titre gratuit en prenant RDV auprès de la Chambre des notaires de votre lieu de résidence.

Deux précautions valent mieux qu'une !

Tenez-nous au courant de la suite....

Bien à vous .

@ndré CROCHON
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