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Vente judiciaire par licitation
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indivisaire et adjudicataire

Messagepar boisse34 » 10 Sep 2013, 14:16

Bonjour,

Suite au décès de mes parents il y a plusieurs années, nous sommes, mes frères et moi, dans des bagarres continuelles.

Mes frères ont engagé une procédure à mon encontre ayant différents objets dont leur volonté de ne pas rester dans les indivisions successorales.

Un juge a nommé un expert pour faire évaluer les biens immobiliers et nommé un notaire pour faire le partage des successions.

Çà dure depuis des années et le notaire vient de renvoyer au juge un PV de non accord concernant tous les projets de partage qu'il a établi.

La vente judiciaire par licitation des biens immobiliers semble donc inévitable.

J'avais lu attentivement tous les posts traitant de cette vente et notamment ceux de @ndréCROCHON.

Souhaitant garder ces biens en mémoire de mes parents, pas pour leur valeur vénale, j'ai lu dans ces posts qu'en tant qu'indivisaire je ne pouvais enchérir le jour de la vente mais me substituer à l'adjudicataire (sous réserve que cette option soit bien inscrite dans le cahier des charges).

Lors du dernier RDV avec le notaire je lui indique qu'en tant qu'indivisaire je ne pourrai donc pas participer à la vente. Il me répond que c'est faux et dans ce type de vente toute personne capable et solvable (il y a quelques exceptions) peut participer qu'il soit indivisaire ou non.

Qui croire?

J'aimais bien le raisonnement de M @ndréCROCHON car s'il y substitution possible de l'adjudicataire par un indivisaire, je voyais mal si l'adjudicataire était un indivisaire comment un autre indivisaire pouvait se substituer à lui.

Je ne pouvais évidemment pas dire au notaire qu'il se trompait.

Si M @ndré CROCHON avait l'amabilité de m'indiquer sur quels fondements (si possible juridiques) il se base quand il dit que les indivisaires ne peuvent enchérir dans ce type de vente, je lui en saurai gré.

Cordialement
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boisse34
 
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Re: indivisaire et adjudicataire

Messagepar boisse34 » 13 Sep 2013, 08:04

En l'absence de réponse j'ai interrogé un deuxième notaire qui m'a dit exactement la même chose que le premier, c'est à dire que dans le cas d'une vente judiciaire par licitation des biens immobiliers issus d'une indivision successorale, les coindivisaires peuvent enchérir lors de la vente.

Par contre il ne sait pas si un coindivisaire est adjudicataire, un autre coindivisaire peut se substituer à lui.
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boisse34
 
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Re: indivisaire et adjudicataire

Messagepar boisse34 » 16 Sep 2013, 19:52

Bonsoir,

Plus de 150 personnes ont visionné en quelques jours ce sujet, preuve qu’il concerne pas mal de gens.
En l’absence de réponse sur ce forum, j’ai été à la pêche pour trouver des informations. Je vous les livre.

Si vous êtes, comme moi, en indivision sur un ou plusieurs biens immobiliers suite au décès de vos parents, plusieurs cas se présentent :

1. Tous les indivisaires sont d’accord pour vendre, le pied, ce n’est pas mon cas
2. Un indivisaire veut vendre, les autres non ; Cet indivisaire trouve quelqu’un qui veut bien lui acheter sa quote part dans l’indivision à un certain prix ; il s’en suit une procédure bien précise, notamment informer les autres indivisaires qui peuvent faire jouer leur droit de préemption (art 815-15 du Code Civil) et donc racheter à l’indivisaire vendeur sa part à son prix. Si ce même indivisaire n’a personne pour lui acheter sa part, il peut alors la vendre aux enchères et de même les autres indivisaires peuvent préempter.
3. Maintenant on entre dans le dur : le notaire chargé de faire le partage de la succession, et donc de faire cesser les indivisions, n’y arrive pas à avoir l’accord de tous, soit sur le prix des biens, soit sur leur vente, ou pour tout autre raison. Un indivisaire saisit le TGI, le juge ordonne une expertise des biens immobiliers et décide d’une vente aux enchères sur licitation ; c'est donc une vente forcée

C’est là où j’en suis et je me demandais comment faire pour récupérer le bien de mes parents. D’où ma question : un indivisaire peut-il enchérir (tout enchérisseur doit se faire représenter par un avocat) lors d’une telle vente ; sur ce forum il est dit non ; deux notaires que j’ai interrogé disent oui ; ils ont raison.

Maintenant est-ce la bonne stratégie ?

Si nous ne sommes que deux à enchérir il vaut mieux éviter de faire monter les enchères, laisser l’autre devenir adjudicataire puis se substituer à lui si une telle clause a été insérée dans le cahier des charges en référence à l’article 815-15 du Code Civil.
Pourtant cette clause ne concerne que le droit de préemption dans le cas de la vente de la quote part d’un indivisaire (voir ci-dessus) et non la vente du bien lui même.
Cependant la Cour de cassation (civ 3° 3 mai 1989 bull civ III) a admis la validité de l'inscription, dans le cahier des charges de l'adjudication d'un bien indivis, de la faculté de chacun des indivisaires de se substituer à l'adjudicataire « en conformité des dispositions de l'article 815-15 du code civil » : non contestée avant le jour de l'adjudication, elle était réputée librement acceptée par l'adjudicataire, qui ne pouvait donc plus en demander l'annulation.
Ça se complique si l’adjudicataire est un coindivisaire ; alors un autre indivisaire ne peut se substituer à lui ! (cassation ch civile 1 audience 17 novembre 2010, pourvoi n°09-68013).

Dans une telle vente il faut donc agir avec circonspection :
.enchérir et emporter le bien à un prix peut-être élevé,
.ne pas enchérir, laisser les autres enchérisseurs s’écharper, et se substituer à celui qui l’emporte si ce dernier n’est pas un co-indivisaire (mais comment le savoir à priori ? ce sont les avocats qui enchérissent pour le compte de leur client) et si une telle clause a été insérée dans le cahier des charges comme indiqué plus haut.
Pas facile.
N’étant pas juriste, je saurai gré à toute personne plus compétente que moi de m’indiquer s’il y a des erreurs ci-dessus.
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Re: indivisaire et adjudicataire

Messagepar @ndreCROCHON » 27 Sep 2013, 00:46

Voilà un travail de fond très intéressant ...Pour faire court, partons du postulat que les notaires ont raison, et que
j'ai eu tort d'écrire qu'un indivisaire ne pouvait pas enchérir, mais qu'il pouvait se substituer ou préempter sur l'adjudicataire.

Comme je ne suis pas du genre à avancer un point de droit sans m'en être assuré, peut-être ai-je confondu vente en licitation et vente forcée au tribunal, où le saisi n'a absolument pas le droit d'enchérir et, là je suis formel.

Ça se complique si l’adjudicataire est un coindivisaire ; alors un autre indivisaire ne peut se substituer à lui ! (cassation ch civile 1 audience 17 novembre 2010, pourvoi n°09-68013).

La lecture de cette jurisprudence confirme indirectement que, l'un des coïndivisaires peut être adjudicataire.

Bravo pour votre quête.

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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