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Vente judiciaire par licitation
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Droit de substitution. Comment ça marche ?

Messagepar NeoAngel » 26 Nov 2012, 13:05

Bonjour,
J’ai acheté un appartement avec ma désormais ex-concubine (50/50). Nous nous sommes séparés et mon ex-compagne souhaite vendre l’appartement. Je lui ai proposé le versement d’une soulte pour racheter sa part mais nous n’avons pas réussi à nous entendre sur le montant. Mon ex-compagne a donc demandé, par voie d’assignation, la cessation de l’indivision par licitation. Malgré cette assignation, la négociation entre les parties sur le montant de la soulte peut continuer, ce qui est actuellement le cas. Mais nous n’arrivons toujours pas à nous entendre et je doute que nous y arrivions.
L’appartement risque donc d’être vendu en licitation par décision du tribunal. Si cela se produisait, je souhaiterais alors faire valoir mon droit de substitution / préemption sur la dernière enchère. Ma question est donc la suivante : comment ça se passe techniquement ? Plus particulièrement au niveau des sommes à avancer ?
Par exemple, si la dernière enchère est de 180 000 euros, dois-je disposer de 180 000 euros avant de faire valoir mon droit de substitution ? Si c’est le cas, cela reviendrait à ce que je me rachète à moi-même 50% de mon propre appartement, tout en épongeant la totalité du crédit. Est-ce nécessaire ? Et surtout est-ce logique ? Car cela voudrait dire que je ne suis déjà plus propriétaire dès l’instant que la vente en licitation est prononcée (puisque je devrais racheter mon appartement, c’est que je ne suis plus propriétaire).
En fait, le capital restant dû du crédit que nous avons contracté est actuellement de 170 000 euros. Donc si un acheteur offre 180 000 euros, il nous resterait 10 000 euros à partager entre mon ex et moi, soit 5000 euros chacun. Si je ne dispose que de 5000 euros, est-ce suffisant pour faire valoir mon droit de substitution ? Je verserais alors 5000 euros à mon ex.
Merci d’avance pour vos précieux conseils.
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Re: Droit de substitution. Comment ça marche ?

Messagepar @ndreCROCHON » 29 Nov 2012, 02:46

En vous lisant jusqu'au bout de votre exposé, je constate qu'il y a un créancier à qui vous devez 170.000 €, dans ce cas précis la soulte du prix vous revenant, si l'adjudication est de 180.000 €, serait que de 10.000 € à partager avec votre ex-épouse...Je ne vois pas l'intérêt pour vous de faire jouer votre droit de substitution, sauf si vous pensez qu'à ce prix augmenté des frais d'acquisition , c'est une excellente affaire.

Attention, vous devrez faire appel à un banquier pour qu'il veuille bien vous prêter les 180.000 € de manière à solder le prêt en cours et procéder à la mainlevée auprès du conservateur des hypothèques....Donc dans ce cas, vous paierez le prix du montant de l'adjudication augmenté des frais y afférents, soit env. 12% du montant de l'adjudication puisqu'au final, vous serez le seul propriétaire du bien.

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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Re: Droit de substitution. Comment ça marche ?

Messagepar NeoAngel » 29 Nov 2012, 06:21

Merci pour votre réponse. Ce que je ne comprends pas, c’est pourquoi suis-je obligé de solder le crédit en cours pour en refaire un autre ? Etes-vous certain que ce soit la seule issue possible ? N’est-il pas possible de conserver le crédit actuel et d’en désolidariser mon ex-compagne, après versement de sa part basée sur le montant du prix d’adjudication ?
Vous me demandiez quel est l’intérêt pour moi de faire jouer mon droit de substitution. Tout d’abord, je dois dire que cet appartement me tient particulièrement à cœur. D’autre part, votre interrogation vient du fait que j’ai fortement simplifié la situation. En réalité, mon ex-compagne me doit 23 000 euros et cette somme continue d’augmenter. En effet, elle n’a pas payé sa part de mensualité à la banque depuis 17 mois, ni sa part de charges de co-propriété, ni même sa part de taxe foncière. Bref, elle ne paye plus rien. De plus, j’ai fait un apport personnel au moment de la demande de crédit.
Par conséquent, même si l’appartement était vendu à 216 000 euros en licitation, je ne devrais rien à mon ex-compagne. Or cet appartement a été estimé à 215 000 euros (moyenne sur 4 agences immobilières), il est donc très peu probable que ce prix soit atteint lors de la licitation. Pour résumer, je n’aurai rien à payer si je fais jouer mon droit de substitution, à l’exception des frais qui seront à partager.
Toujours est-il que j’en reviens à ma première question : pourquoi suis-je obligé de solder le crédit en cours pour en refaire un autre, plutôt que de désolidariser mon ex-compagne du crédit actuel ?
Bien à vous.
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Re: Droit de substitution. Comment ça marche ?

Messagepar @ndreCROCHON » 29 Nov 2012, 16:38

NeoAngel a écrit:Toujours est-il que j’en reviens à ma première question : pourquoi suis-je obligé de solder le crédit en cours pour en refaire un autre, plutôt que de désolidariser mon ex-compagne du crédit actuel ?


Pour une raison toute simple, votre montage d'emprunt à été réalisé avec le concours de votre ex-compagne en tenant compte du cumul de vos revenus et, si à fortiori elle ne vous rembourse pas le montant des mensualités, vous avez intérêt de mettre un terme à ce prêt en le soldant et ainsi procéder à la mainlevée, en devenant du même coup le seul propriétaire, mais en même temps le seul responsable du nouvel emprunt, si la banque consent à financer votre acquisition.

Par ailleurs, vous savez sûrement que l'amortissement de votre emprunt est essentiellement composé des intérêts d'emprunt lors des toutes premières années ...Elle n'a aucun intérêt de maintenir le prêt en cours après l'avoir aménagé à votre profit.

Je connais la politique des banques et, je doute fort qu'elle consente que, vous deveniez le seul emprunteur sur le crédit en cours...Voyez votre contrat d'emprunt, vous avez sûrement accepté qu'en cas de vente anticipée, vous serez tenu de payer une pénalité de 3% du montant du prêt restant à courir le jour "J" ...Sauf si votre situation de couple ou professionnelle rentre dans le cadre d'une exonération ?

Voyez votre banque et, posez-lui la question sur la possibilité ou non de prendre seul en charge le crédit en cours, ou s'il est disposé de mettre en place un nouveau prêt personnel et de quel montant ?

C'est vrai qu'à ce jour, vous ne savez pas quel sera le montant de l'adjudication, mais si celui-ci est celui que vous évoquez 180.000 € et sur lequel vous avez environ 12 % de frais divers, en dehors d'un aspect affectif, je ne perçois pas votre intérêt économique au regard de l'estimation marchande de votre bien.

Tenez-nous au courant...

Bien cordialement.

@ndré CROCHON
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