Encheres Publiques
Nous sommes le 18 Aoû 2017, 03:03
Partager à vos réseaux
forum
Vente judiciaire par licitation
Toutes vos questions et réponses du domaine des ventes aux enchères judiciaire par licitation. Procédure judiciaire de divorce, séparation. Enregistrez-vous !

droit de locataire et vente en licitation

Messagepar mafalda » 10 Avr 2012, 21:06

je n'ai pas été informée officiellement de la vente aux enchères de l'appartement que j'occupe en tant que locataire.
mon bail doit se renouveler le premier aout 2012.
un huissier s'est présenté au hasard de ma présence et m'a révélé la situation.
à 4 jours de la date fixée pour la visite, il m'informe par telephone que la vente a été fixée le 17 avril 2012.
je sais que le bail doit être reconduit automatiquement.et que je ne crains rien temporairement.
mes questions:
le nouvel acquereur a t il le droit de résilier avec préavis de 6 mois le bail en cours?
suis je prioritaire sur la vente?
le défaut d'information officielle peut-il m'autoriser à réclamer l'annulation de la vente ?d'ailleurs quel en serait l'intérêt pour moi?
quelle stratégie adopter pour acquérir au meilleur prix le bien? vu que je n'ai pas beaucoup de fonds?
merci de vos réponses!
j'ai contacté deux avocats: deux réponses contradictoires !
Avatar de l’utilisateur
mafalda
 
Messages : 2
Inscription : 10 Avr 2012, 20:48

Re: droit de locataire et vente en licitation

Messagepar @ndreCROCHON » 10 Avr 2012, 22:45

"je n'ai pas été informée officiellement de la vente aux enchères de l'appartement que j'occupe en tant que locataire mon bail doit se renouveler le premier aout 2012." .


S'il existe un bail d'habitation, la loi fait obligation au créancier poursuivant d'informer le locataire par
exploit d'huissier de justice au moins (1) mois avant la date de vente prévue au TGI.

"le nouvel acquereur a t il le droit de résilier avec préavis de 6 mois le bail en cours?"

Non ! En effet, il sera obligatoirement hors délai, puisque celui-ci est au minimum de 6 mois avant son
terme et il doit justifier son intention d'occuper le logement à titre personnel.

"suis je prioritaire sur la vente?"

Si le montant de l'adjudication correspond à votre intention et capacité, vous avez un droit de substitution ou de préemption sur l'adjudicataire dans le délai de (1) un mois.

"quelle stratégie adopter pour acquérir au meilleur prix le bien? vu que je n'ai pas beaucoup de fonds?"

Votre droit de substitution cité ci-dessus, vous donne une forme de privilège si, le montant de l'adjudication
est à la hauteur de votre capacité et si votre banque veut bien vous financer l'opération.

Bonne lecture et peut-être serez-vous l'adjudicataire final ?

Bien à vous.

@ndré CROCHON
Avatar de l’utilisateur
@ndreCROCHON
Expert du Forum
 
Messages : 1762
Inscription : 21 Déc 2008, 16:42
Localisation : LYON

Re: droit de locataire et vente en licitation

Messagepar mafalda » 11 Avr 2012, 06:07

merci d'avoir eu l'amabilité de répondre aussi tardivement dans la nuit!
je me croyais dans l'urgence absolue et étais près de renoncer mais voilà que vous m'informez être en droit de me positionner sur la vente un mois après!
ai je bien compris que finalement ma position est plus confortable et que cela me dispense de me présenter aux enchères(via un avocat bien sur)?
le syndic de mon immeuble m'incite fortement à me positionner aux enchères.
a t-il un intérêt quelconque? hormis celui de me récupérer comme propriétaire sérieuse et assidue.

le défaut d'information de la mise en vente aux enchères peut-il emporter la nullité de la vente?auprès de qui dois je contester?

au sujet de la résiliation du bail: je sais que le nouvel acquéreur doit reconduire mon bail obligatoirement au premier Aout. Mais s'il souhaitait récupérer l'appartement après cette date, nonobstant la reconduction du bail sur 3 ans, en a - t il le droit?

merci encore de votre soutien
bien cordialement
Avatar de l’utilisateur
mafalda
 
Messages : 2
Inscription : 10 Avr 2012, 20:48

Re: droit de locataire et vente en licitation

Messagepar @ndreCROCHON » 11 Avr 2012, 23:43

"le syndic de mon immeuble m'incite fortement à me positionner aux enchères. "

Que vient faire le syndic dans cette affaire, en dehors du fait que vous l'ayez contacté ?

Le conseil que je vous donne, c'est celui de vous transporter au greffe des saisies immobilières du TGI,
pour voir le cahier des conditions de vente ( chez le marchand de journaux demandez la revue des
annonces légales pour voir l'annonce relative à la vente de l'appartement que vous occupez) si, vous y
parvenez relevez le N°de l'annonce, cette précision sera utile au greffe pour identifier l'affaire...Lorsque
vous l'aurez en main, voyez s'il est précisé votre droit de préemption ou de substitution....Cette mention
doit normalement être précisée, quand il y a un bail en cours.

Si vous ne trouvez pas l'annonce, allez au TGI l'affaire est obligatoirement affichée dans un des halls
(voyez la réception tant pour l'affichage que le bureau du greffe)

De mémoire, je pense avoir noté que la vente a lieu le 17 courant ?

"le défaut d'information de la mise en vente aux enchères peut-il emporter la nullité de la vente?auprès de qui dois je contester?"

Vous avez le temps d'agir pour aborder tous les problèmes, bien que le délai soit relativement court...La
contestation n'est à proprement parler pas la chose essentielle pour l'instant.

Attention pas de précipitation...Assurez-vous de votre capacité financière et pour cela, voyez votre banque
pour connaître le montant de son concours, s'il vous est accordé un prêt, demandez une confirmation écrite.

Tenez-nous au courant.

Bon succès !

@ndré CROCHON

P.S. : Si vous désirez introduire une contestation, vous serez obligée de missionner un avocat.
Avatar de l’utilisateur
@ndreCROCHON
Expert du Forum
 
Messages : 1762
Inscription : 21 Déc 2008, 16:42
Localisation : LYON

VENTE DE LA MAISON EN LOCATION PAR ADJUDICATION

Messagepar gouveia » 06 Jan 2013, 10:07

BONJOUR J AI UN TRES GROS SOUCI
EN FEVRIER 2011 NOUS AVONS SIGNER UN BAIL POUR TROIS ANS ET UNE PROMESSE D ACHAT EN MEME TEMP
NOUS AVONS EU LA SURPRISE APRES 3 MOIS DE LOCATION//VENTE D AVOIR UN PLACART DE VENTE PAR ADJUDICATION.
NOUS AVONS DONC EN URGENCE ESSAYER D AVOIR UN PRET MAIS JE N ETAIT PAS TOTALEMENT DIVORSER
EN ATTENDANT LA FIN DE CE DIVORCE VU QUE L ON A SIGNER UNE PROMESSE D ACHAT LA VENTE PAR ADJUDICATION A CESSER.
LE 21/12/12 NOUS AVONS EU DE NOUVEAU UN PLACARD POUR VENTE PAR ADJUDICATION POUR LE 24/01/13..
NOUS VOULONS A TOUT PRIS CETE MAISON CAR AVEC L ACCORD DU PROPRIETAIRE QUAND ON A SIGNER LE BAIL ET LA PROMESSE DE VENTE NOUS AVONS EU PAR ECRIT L ACCORD DE FAIRE DES TRAVEAUX ET MAINTENANT ...QUE PEUT ON FAIRE....
Avatar de l’utilisateur
gouveia
 
Messages : 3
Inscription : 06 Jan 2013, 07:53

Re: droit de locataire et vente en licitation

Messagepar @ndreCROCHON » 07 Jan 2013, 03:40

gouveia a écrit:EN FEVRIER 2011 NOUS AVONS SIGNER UN BAIL POUR TROIS ANS ET UNE PROMESSE D ACHAT EN MEME TEMP
NOUS AVONS EU LA SURPRISE APRES 3 MOIS DE LOCATION//VENTE D AVOIR UN PLACART DE VENTE PAR ADJUDICATION.
NOUS AVONS DONC EN URGENCE ESSAYER D AVOIR UN PRET MAIS JE N ETAIT PAS TOTALEMENT DIVORSER
EN ATTENDANT LA FIN DE CE DIVORCE VU QUE L ON A SIGNER UNE PROMESSE D ACHAT LA VENTE PAR ADJUDICATION A CESSER.


A l'avenir, ayez la gentillesse de ne pas écrire en MAJUSCULE...Par avance, nous vous remercions.

Dans votre affaire, il y a une subtilité importante, que vous devrez vérifier en appelant votre notaire, à savoir :

- Est-ce que votre contrat de
location-vente est stricto-sensu
?...Si OUI, le transfert de propriété est prévu dès le commencement du contrat...Dans ce cas précis, vous semblez juridiquement être pleinement propriétaire, donc une vente aux enchères du TGI ne peut avoir lieu, car cette action est à l'encontre de l'ancien propriétaire elle ne vous concerne pas et, encore moins le bien dont la mutation est parfaite à votre profit. (Sous toutes réserves)

- Par contre si votre contrat est un bail avec promesse de vente, juridiquement vous n'êtes pas propriétaire puisque vous pouvez ainsi que le propriétaire lever ou non l'option au terme du bail...Dans ce type de contrat, le propriétaire peut parfaitement être saisi et le bien mis en vente. En contre partie, celui-ci devra vous verser une indemnité de l'ordre de 1 à 3 % du prix initialement convenu.

Vous trouverez ci dessous une analyse très bien faite sur le contrat de location-vente .

Le contrat de location-vente

Un contrat de nature hybride, combinant le bail et la vente. Le locataire d’un bien mobilier ou immobilier appartenant à autrui sera le bénéficiaire d’un transfert de propriété à l’issue d’une période de jouissance du bien comme locataire à titre onéreux.

La terminologie de location-vente englobe deux situations juridiques proches qui doivent être distinguées :
La location-vente stricto-sensu : le transfert de propriété est prévu dès le commencement du contrat : les loyers acquittés sont une « avance » sur le prix final.
L’acquisition du bien est une simple faculté qui s’offre au locataire à l’issue de la période de location. Le locataire a une option à lever.

Deux modalités pratiques se retrouvent dans les contrats :

Soit un bail assorti d’une promesse de vente : le locataire paye un loyer « surévalué » au cours de la période locative. Cette fraction du loyer est restituable en tout ou en partie (en fonction des dispositions du contrat) selon que le locataire lève l’option ou non en fin de contrat.
Soit le locataire ne paie qu’un loyer. A la fin de la période de jouissance locative, il dispose d’une option véritable à lever.
Lorsque le contrat de location-vente porte sur un bien immobilier, des spécificités sont à retenir. Juridiquement, on considère une succession dans le temps de deux opérations : une période de jouissance de la chose à laquelle suit un transfert de propriété.

L’intérêt majeur de cette modalité contractuelle est de permettre l’acquisition d’un bien par paiement fractionné et sans apport personnel initial.

Il faut prêter attention à la qualification de contrat de location-accession, régi par des dispositions spécifiques de la loi du 12 juillet 1984. Si un contrat comporte trois des conditions suivantes, il est soumis au régime de la loi de 1984.

Les trois conditions sont :

une promesse de vente conférée à celui qui entend devenir propriétaire
une période de jouissance du bien immobilier à titre onéreux
le paiement d’une redevance jusqu’à la levée de l’option par l’accédant comportant un loyer et une contrepartie à l’immobilisation du bien pendant cette période.
Dans cette hypothèse où les trois conditions cumulatives sont réunies, le contrat de location-accession a un régime juridique spécifique : on peut citer l’obligation faite au propriétaire-bailleur de restituer les sommes constatant un « surloyer » en cas de non-levée de l’option (le bailleur ne peut conserver qu’au maximum 1% du prix de vente estimé à titre d’indemnité légale - voire 3% à titre exceptionnel), mais également le droit renforcé que possède le locataire dans ses rapports avec la copropriété.

(Source Association Terre de Liens : http://www.terredeliens.org )

Bonne lecture et rapprochez-vous rapidement de votre notaire .

Tenez-nous au courant de la suite....

Bon succès.

@ndré CROCHON
Avatar de l’utilisateur
@ndreCROCHON
Expert du Forum
 
Messages : 1762
Inscription : 21 Déc 2008, 16:42
Localisation : LYON

Re: droit de locataire et vente en licitation

Messagepar gouveia » 07 Jan 2013, 18:04

bonjour et merci pour votre réponse.
nous souhaiterions attirer votre attention sur cette phrase:
"EN FÉVRIER 2011 NOUS AVONS SIGNER UN BAIL POUR TROIS ANS ET UNE PROMESSE D ACHAT EN MÊME TEMPS"
vu que nous avons signer un bail pour trois ans , nous le savons nous sommes locataires pour trois ans, même si la maison est vendue par adjudication, on ne pourra pas nous mètre dehors;
l'autre souci, c'est qu'en même temps, nous avons signer une promesse d'achat pour cette même maison, et en raison du divorce qui n'était pas encore prononcer, nous n'avons pas eu d'accord de prêt.
est t'ont prioritaire sur cette maison avec la promesse d'achat que l'on a signer en 2011?
et ont ils le droit de la mètre en vente par adjudication , étant donner que tout est en bonne uniforme d'après le notaire et l'avocat.
cordialement
Avatar de l’utilisateur
gouveia
 
Messages : 3
Inscription : 06 Jan 2013, 07:53

Re: droit de locataire et vente en licitation

Messagepar @ndreCROCHON » 08 Jan 2013, 01:21

gouveia a écrit:EN FÉVRIER 2011 NOUS AVONS SIGNER UN BAIL POUR TROIS ANS ET UNE PROMESSE D ACHAT EN MÊME TEMPS"
vu que nous avons signer un bail pour trois ans , nous le savons nous sommes locataires pour trois ans, même si la maison est vendue par adjudication, on ne pourra pas nous mètre dehors;


Si je m'en tiens à votre première phrase, vous semblez avoir signé un contrat de location-vente stricto
sensu ?...Si c'est le cas, faites vous-le confirmer par écrit par votre notaire...Dans ce cas précis, la vente
est parfaite et, le bien n'est pas saisissable du chef de l'ancien propriétaire.

Vous comprenez l'importance de ce qui précède, je vous invite à agir le plus rapidement possible et n'oubliez pas que la réponse de votre notaire est déterminante.

Pour la seconde phrase, effectivement vous restez dans les lieux jusqu'au terme du bail, et plus si le nouveau propriétaire y consent.


gouveia a écrit:l'autre souci, c'est qu'en même temps, nous avons signer une promesse d'achat pour cette même maison, et en raison du divorce qui n'était pas encore prononcer, nous n'avons pas eu d'accord de prêt.


Ce qui précède semble remettre en cause la promesse d'achat en raison du refus de prêt bancaire, sûrement en raison de votre divorce et de la perte de revenus de votre ex-épouse...Ce point me paraît très important car si vos revenus seuls ne suffisent pas à financer un tel achat, aucune banque ne vous accordera son concours...Dans ce cas, à quoi bon faire valoir vos droits si à terme, vous ne pouvez pas mener à bien votre promesse d'achat !

Maintenant, vous disposez de toutes les informations qui vous permettent de voir très clairement votre situation du moment.

Tenez-nous au courant...

Cordialement.

@ndré CROCHON
Avatar de l’utilisateur
@ndreCROCHON
Expert du Forum
 
Messages : 1762
Inscription : 21 Déc 2008, 16:42
Localisation : LYON

Re: droit de locataire et vente en licitation

Messagepar gouveia » 08 Jan 2013, 08:47

bonjour , nous n'avons pas signer de contrat location: vente, mais biens deux contrat :::::un pour la location::: et l'autre pour la vente:::
Avatar de l’utilisateur
gouveia
 
Messages : 3
Inscription : 06 Jan 2013, 07:53


Retourner vers Vente judiciaire par licitation



 


  • Articles en relation
    Réponses
    Vus
    Dernier message

Qui est en ligne »

Utilisateurs parcourant ce forum: Google [Bot] et 1 invité

   
cron
Accueil Forum Annuaire Emploi Contact Rejoignez nous sur FaceBook Google+ Twitter
© 2017 Encheres-Publiques.com - Tous droits réservés | Mentions légales | Flux RSS
droit de locataire et vente en licitation : Vente judiciaire par licitation