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Vente judiciaire par licitation
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Besoin de reponses SVP

Messagepar lili40 » 30 Avr 2012, 06:40

Bonjour après un problème de règlement de crédit immo auprès de ma banque que j'ai réussi a résoudre dans un premier temps je suis convoqué au JEX pour la vente aux enchères de ma maison En effet ma banque me demande il y a un mois la somme de 12000.00 € et la reprise de mes échéances de 1000.00 € par mois au lieu de 687.00 € J'accepte mais leur demande de payer les 12000.00 € en 4 x avant la fin de l’année . En attendant leur réponse je continu de régler mon crédit par virement sur un compte contentieux qu'ils m'ont ouvert et la Vendredi visite d'un huissier pour me signifier la convocation devant le JEX le 23 Mai prochain Au jour d'aujourd'hui je suis en mesure de leur donner les 12000.00 € Cela va t'il être possible le JEX est il la pour pouvoir lui expliquer ma situation? : en fait je ne demande qu'a régler je n'ai aucuns autres crédits et je gagne suffisamment pour ne pas être mis en surendettement mon seul problème est d’être artisan et d'avoir eu un gros problème de trésorerie et l'accident de mon gendre qui est rester 2 semaines dans le coma et qui a ce moment la travaillait avec moi il a percuté un camion de pleine face je me suis donc retrouvé a faire tourner mon entreprise seul avec le moral a zéro Merci de me dire si j'ai la possibilité de me défendre auprès du JEX sachant que je veux et peux reprendre le cours de mon crédit chose que j'ai fait depuis bientôt 3 mois Dans l'attente de vos réponses Merci Thierry
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Messagepar @ndreCROCHON » 01 Mai 2012, 18:37

Votre situation demande de faire appel à un spécialiste, sans pour autant être obligé de "braquer votre banquier".

A cet effet, je vous invite à contacter de ma part cet homme : Jean-François MERCIER 0033 (0)6 24 36 28 98

Dans un tout autre domaine relatif à l'analyse comptable avant et après la création d'une entreprise, voici une vidéo qui peut vous être très utile pour ne pas dire indispensable en votre qualité de chef d'entreprise responsable.

[youtube]BqhVVp2OiBE[/youtube]

Tenez-nous au courant de la suite...

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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Re: Besoin de reponses SVP

Messagepar YNUKS » 06 Mai 2012, 12:54

Bonjour Mr Crochon,
J'ai lu quelquepart que vous avez été marchand de biens. Est-ce exact?
Je suis militaire et pour diverses raisons que je pourrais vous exposer si cela vous interresse, je souhaite gagner plus d'argent en achetant et en revendant des appartements achetés à bon prix aux enchères et revendus rapidement en agence, au prix bas du marché.
Je me suis renseigné du mieux que j'ai pu (mais j'ai rendez-vous à la chambre de commerce et d'industrie cette semaine pour essayer d'avoir plus de renseignements), pour savoir quel statut je devais avoir. Et il s'avère que c'est celui de marchand de biens qui colle le mieux. Hélas, mon statut militaire m'interdit de diriger des sociétés et de faire parti de la direction d'une société (sauf à but non lucratif...) Du coup, j'ai l'intention d'acheter et de mettre en location, revendre de temps en temps (suffisament rarement pour ne pas être considéré comme un marchand de bien) et tout revendre quand je quitterai Paris dans 6 ans environ.
- Que pensez-vous de ce projet? Est-il viable à votre avis? Y a-t-il des status sous lesquels je pourrais exercer en tant que militaire (SARL- EURL-SCI...etc)?
- Mon but serait d'acheter plusieurs biens par an.
- J'ai déjà contacté un avocat, un organisme de prêt, la CCI, j'ai à peu près toutes les clés, cependant:
* les chèques de banque doivent être donné à qui, et à quel moment? (j'ai bien prit note de l'ordre à mettre sur les différents chèques)
* Puis-je donner un seul chèque de banque correspondant à 10% de mon enchère max + frais préalables, pour enchérir sur plusieurs appartements (dans le cas où je n'aurais pas été déclaré adjudicataire sur un appartement,alors je souhaiterai avoir la possibilité d'enchérir sur le suivant, etc...)
* Par exemple, le 24 mai prochain, lors d'une audience, il y a 6 appartements sur lesquels je souhaiterai pouvoir enchérir.Bien-sur, je ne compte acheter les 6, mais pour augmenter mes chances d'être déclaré adjudicataire sur au moins l'un d'entre eux, si je perds sur les 5 premiers, il me resterai encore une chance d'acheter un bien...
* Je vais contacté ma banque et l'organisme de prêt par lequel je vais sans doute passer,pour essayer d'avoir des réponses, mais je souhaiterai avoir votre avis de professionnel en la matière...

Par avance merci et encore bravo pour le travail que vous effectuez içi tous les jours.

Cordialement.

Kévin SAINDRENAN
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Re: Besoin de reponses SVP

Messagepar @ndreCROCHON » 06 Mai 2012, 23:05

"J'ai lu quelque part que vous avez été marchand de biens. Est-ce exact? "

Effectivement, j'ai bien été, dans le passé, marchand de biens.

Votre projet est séduisant, mais il implique de la prudence, de la réflexion face à votre statut de militaire.

1) La première démarche à entreprendre est avant tout, quel sera le concours possible de votre banque en
terme de montant ,durée, taux d'emprunt etc...

2) Eu égard de votre interdit d'être le responsable d'une société en raison de votre statut de militaire, je
vous invite à privilégier le statut d'investisseur en vue de revenus locatifs ainsi dans un premier temps,
vous n'êtes pas en infraction avec votre interdit puisque vous n'êtes pas marchand de biens.

3) Si d'aventure, vous décidez de revendre votre première acquisition, aux yeux du fisc, vous ne pourrez
être assimilé à l'activité de marchand de biens. Mais attention, la tolérance du fisc pour cette première
affaire, ne vous met pas à l'abri d'une requalification pour la seconde revente...Conclusion, soyez très
prudent.

"- Que pensez-vous de ce projet? Est-il viable à votre avis? Y a-t-il des status sous lesquels je pourrais exercer en tant que militaire (SARL- EURL-SCI...etc)? "

Pour cela voyez un notaire ...A mon avis en dehors d'un prête nom, je ne vois pas comment contourner
votre interdit militaire....Mais là, je m'empresse de vous dire DANGER !

"les chèques de banque doivent être donné à qui, et à quel moment? (j'ai bien prit note de l'ordre à mettre sur les différents chèques)"

Le chèque de banque est à remettre à l'avocat que, vous mandaterez pour enchérir le jour de la
vente aux enchères .

"Par exemple, le 24 mai prochain, lors d'une audience, il y a 6 appartements sur lesquels je souhaiterai pouvoir enchérir.Bien-sur, je ne compte acheter les 6, mais pour augmenter mes chances d'être déclaré adjudicataire sur au moins l'un d'entre eux, si je perds sur les 5 premiers, il me resterai encore une chance d'acheter un bien..."

Envisager l'achat d'un appartement nécessite une organisation sans faille, à savoir :

1) Quel sera la destination du bien (Résidence perso. - location - revente) la motivation retenue va conditionner
votre achat ou en tout cas montant .

2) Visite du bien...

3) Le logement est-il libre ou occupé ?

4) Estimation du montant de l'enchère à ne pas dépasser , majoré du montant des frais annexes et des
travaux éventuels ?

5) Estimation du prix de vente avant travaux , puis travaux réalisés ?

6) Organiser le montage financier avec votre banquier et essayez d'avoir un écrit sur le montant du prêt

7) Trouver un avocat qui va enchérir pour vous en lui confiant un mandat uniquement sur une affaire
parfaitement identifiée car, vous devez lui préciser le montant de l'enchère, hors frais, que vous êtes
disposé de payer.

Vous voyez que, l'acquisition d'un bien immobilier, ne doit pas souffrir de l'à peu près, mais d'une
méthodologie incontournable.

Bonne méditation et tenez-nous au courant de la suite...

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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Re: Besoin de reponses SVP

Messagepar YNUKS » 07 Mai 2012, 09:05

Bonjour,
Je vous remercie pour votre réponse si rapide.
Je nemanquerais pas de vous tenir informé de l'évolution de mon projet.
Cordialement.
Kévin SAINDRENAN
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Re: Besoin de reponses SVP

Messagepar @ndreCROCHON » 20 Déc 2012, 00:34

Où en êtes vous de votre projet ?

En l'attente du plaisir de vous lire....

Bien à vous et passez d'excellente fêtes de fin d'année.

@ndré CROCHON
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Re: Besoin de reponses SVP

Messagepar YNUKS » 22 Déc 2012, 06:16

Bonjour,
Mon projet a été mené à son terme.
L'avocate qui enchérissait pour moi a acccepter d'enchérir su 6 apartements. Elle a trouvé que c'était une bonne idée. et j'ai été adjudicataire au 2ème coup!...J'ai donc acheté un studio de 22m2 dans le 9ème aronsissement pour 141000 euros. Le prix est correct, mais il faut rajouter à cela 24000 euros de frais divers (avocats, banque, etc...) Ce qui revient à un prix d'achat correct mais pas non plus l'affaire du siècle!...J'ai refait l'appartement pour 5000 euros de travaux pendant 4 mois, et maintenant je le loue à la semaine.
Cette acquisition a été risquée car j'ai acheté sans avoir la certitude d'avoir l'argent. Ma banque ne m'a pas suivi, et crédit immobilier de France m'a lâché 15 jours avant la date limite de paiement au tribunal!!!...Grosse panique, heureusement notre conseiller nous a trouvé une agence qui nous a trouvé une banque qui a bien voulu nous prêter (LCL)...On a payé le lendemain de la date limite! Sans pénalités heureusement.
Pour acheter aux enchères, le mieux est d'avoir l'argent disponible sur son compte...
Merci encore pour vos conseils.
Bonne journée.
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Re: Besoin de reponses SVP

Messagepar @ndreCROCHON » 25 Déc 2012, 00:24

YNUKS a écrit:J'ai refait l'appartement pour 5000 euros de travaux pendant 4 mois, et maintenant je le loue à la semaine.


Pouvez-vous nous expliquez plus en détail le montage très astucieux d'une location à la semaine ?.
Avez vous confié à une agence ou avez opté pour une gestion personnelle ?.
Quel est le document que vous signez avec votre locataire ?
Je suppose que l'appartement est meublé ?
Prenez-vous une caution ?
Combien vous louez à la semaine ?
Vous êtes-vous assuré que cette pratique est légale ? ...Les mairies de certaines villes font la chasse à ce genre de locations, qui semblent être en infraction avec des arrêtés municipaux pour deux raisons, à savoir :

- La location meublée de courte durée (quelques jours) semble porter atteinte à l'hôtellerie locale et à ce titre les mairies qui constatent ces infractions, appliquent des pénalités assez importantes.

- Cette activité réalisée souvent par des particuliers non professionnels , semblent oublier de déclarer les revenus locatifs.

Etes-vous au courant de ces dispositions ?

Qu'en pensez-vous et surtout étiez-vous au courant ?

Si vous n' étiez pas au courant, je vous invite à faire toute la lumière sur ce qui précède et d'essayer de régulariser votre situation afin de vous éviter des ennuis ultérieurs.

Merci d'avoir eu l'obligeance de nous tenir informé de la suite donnée à votre affaire

En l'attente du plaisir de vous lire...

Je vous souhaite de joyeuses fêtes de fin d'année.

@ndré CROCHON

P.S. : Voici des vinformations sur le meublé en LMNP ( location en meublé non pro.) ou LMP (location en meublé pro)
(Source : http://www.toutsurlimmo.com )

Pourquoi et comment louer en meublé ?
Par Toutsurlimmo


La location en meublé vous tente ? D’apparence simple, ce type de location doit s’effectuer avec rigueur et méthode. Un certain nombre de précautions sont à prendre pour réussir cet investissement locatif.

Un petit marché très lucratif

Cette formule est une alternative à la location nue classique. Louer meublé (avec des meubles) peut concerner à la fois un bien ancien ou neuf situé dans un immeuble d’habitation traditionnel ou dans une résidence de tourisme. Rares, ces logements représentent à peine 5 % du parc locatif de l’Hexagone. Ils intéressent un certain profil de clientèle comme les diplomates, les hommes d’affaires, et les cadres internationaux des grandes entreprises bénéficiant de défraiement de la part de leurs employeurs. C’est pour vous, bailleur, l’assurance d’avoir des « payeurs » ayant pignon sur rue et qui s’engagent (paiement du loyer, caution) pour leurs salariés. Évidemment, le risque d’impayé n’est pas nul, mais il est tout de même limité.


Quelle loi régit ce genre de location ?

L’article 115 de la loi de Cohésion sociale du 18 janvier 2005 réglemente la location en meublés, protectrice envers les locataires. Ainsi, tout bail signé depuis le 20 janvier 2005 doit avoir une durée minimale d’un an (contre une semaine, un mois, un trimestre précédemment).

En outre, tout congé donné par le propriétaire doit nécessiter un préavis de trois mois. À expiration, le bail est reconduit par tacite reconduction sur la même durée et aux mêmes conditions, sauf si le propriétaire a prévenu le locataire trois mois avant cette date, en l’informant du renouvellement des conditions (loyer, bail) ou des raisons du congé. Reste que si cette loi a changé la donne d’un point de vue juridique, elle ne modifie absolument rien d’un point de vue fiscal.

Quel régime fiscal ?


Deux régimes fiscaux sont adaptés à la location d’un logement meublé : le statut de Loueur en Meublé Non professionnel (LMNP) et celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

* Loueur en meublé non professionnel (LMNP) :

ce régime concerne les locations de chambres meublées, les locations saisonnières, la location d’une partie de votre résidence principale, ou celle d’un appartement dans une résidence de services exploitée par un gestionnaire. Les loyers perçus sont soumis au régime d’imposition sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le montant des loyers encaissés, trois régimes fiscaux s’appliquent.

1) Régime de la micro entreprise (ou régime micro BIC)
Vos loyers sont inférieurs à 32 600 euros par an ? Alors vous êtes soumis au régime de la micro entreprise (ou micro BIC) et bénéficiez d’un abattement fixe forfaitaire de 50 %. En résumé, vous n’êtes donc imposé que sur 50 % des loyers que vous touchez.

2) Régime simplifié

Vous pouvez déduire sans limitation l’intégralité de vos frais et charges (dépenses de travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, etc.). Si ces dernières sont supérieures à vos revenus et engendrent donc un déficit foncier, ce dernier est imputable sur les loyers pendant cinq ans.
Ce régime n’est intéressant que si les charges sont insuffisamment prises en compte dans l’abattement de 72 % du régime de la micro entreprise, autrement dit si elles sont supérieures à 72 %. C’est un régime notamment intéressant si vous prévoyez des travaux.

3) Régime réel

Vous déduisez ici les charges et travaux à leur valeur réelle. L’engagement de location d’un logement en résidence services qui rapporte entre 3,5 % et 4,5 % par an pendant au moins 9 ans.


[color=#0000BF]* Loueur en meublé professionnel (LMP) :


ce régime est avantageux si vous mettez en location plusieurs biens meublés. Depuis 2010, les conditions d’accès se sont durcies, avec une double condition à respecter impérativement :
1) Encaisser plus de 23 000 euros de loyers annuels (taxes comprises)
2) Ce montant doit représenter plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.
Opter pour ce statut signifie d’être capable d’investir au moins 700 000 euros dans un ou plusieurs biens. Ce montant correspond à la somme nécessaire pour générer au moins 23 000 euros de revenus locatifs. Choisir ce régime sous entend également que vous allez vivre essentiellement des revenus de vos locations.

En résumé, cette situation n’est pas à la portée de tous. Vous êtes dans ce cas ? Alors vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse : vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, amortissement, frais d’achat, etc.) et imputer vos éventuels revenus fonciers sur votre revenu global sans aucune limitation. Vous êtes également exonéré de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et non imposé sur la plus-value immobilière en cas de revente (à condition que l’activité soit exercée depuis plus de cinq ans).

Mieux vaut donc ne pas exercer une activité professionnelle à côté ou alors percevoir de « petits » revenus. Cette situation peut convenir à un chef d’entreprise ayant cédé sa société moyennant un gros chèque, ou à une personne sans emploi à la tête d’une coquette somme à la suite d’un héritage.

Comment mettre toutes les chances de son côté ?
Pour attirer les cadres internationaux en mission, les diplomates ou les étudiants aisés, tous friands de ce type de location, mieux vaut éviter de proposer un bien en pleine campagne. Ce n’est pas un hasard si la quasi-totalité des meublés se concentrent dans les beaux quartiers des grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux ou Toulouse. Les villes situées à proximité des frontières (Nice, Menton, etc.) constituent également de bons marchés.

Près de 85 % de la location meublée sont composés de studios et de deux pièces. Ces petites surfaces trouvent vite preneur parmi les étudiants ou les salariés en déplacement. Revers de la médaille, ces petits logements sont ceux où les locataires ont le plus la bougeotte et donc défilent plus vite. Mieux vaut privilégier les grands appartements. Les familles sont sédentaires pour des raisons scolaires ou professionnelles.

Attention : Si vous visez une clientèle haut de gamme sachez qu’elle est exigeante en matière de standing (ascenseur, pièces de réception, etc.) comme sur la proximité et la qualité des écoles (de préférence bilingues), etc..

Quel loyer ?

Comme dans une location classique (non meublée), la fixation du loyer d’un meublé dépend de l’emplacement, de la surface, de l’état général et des prestations. Aujourd’hui, c’est donc une fausse idée de croire qu’un meublé se louera deux fois plus cher qu’un logement vide. La différence de prix avoisine plutôt 30 % en faveur du meublé.

Quels meubles ?

La loi n’est pas très contraignante sur ce point. Elle précise seulement que l’habitation doit comporter tout ce dont le locataire a besoin dans la vie courante. Il doit pouvoir arriver avec ses valises et y vivre tout de suite. Pour meubler le logement, il faut penser à tout. De la petite cuillère à la poubelle de la salle de bains en passant par le grille-pain et le fer à repasser. Tout doit être équipé de façon fonctionnelle et surtout en état de marche! Achat, remplacement, entretien régulier sont les trois mots d’ordre pour réussir sa location en meublé.


VOILA DES INFORMATIONS TRES INTERESSANTES ![/color]
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Re: Besoin de reponses SVP

Messagepar YNUKS » 04 Mai 2014, 09:25

Bonjour Mr CROCHON,
Je n'avais pas vu que vous m'aviez interrogé sur ce sujet, désolé s'y répondre deux ans après!!...

Pouvez-vous nous expliquez plus en détail le montage très astucieux d'une location à la semaine ?.

Très astucieux est un bien grand mot... :)
L'ancien propriétaire ayant laissé tous ses meubles c'est comme ça que m'est venu l'idée de louer en meublé et en discutant avec ce dernier, il m'a dit que la location à la semaine marchait très bien. Sans me poser trop de questions j'ai décidé d'essayer.

Avez vous confié à une agence ou avez opté pour une gestion personnelle ?.

Non. Leurs honoraires sont de 40% environ.... Un peu trop élevé à mon goût.... Je me suis donc lancé seul.

Quel est le document que vous signez avec votre locataire ?

J'ai confectionné moi-même le contrat de location.

Je suppose que l'appartement est meublé ?

Oui.

Prenez-vous une caution ?

Oui. 250 euros.

Combien vous louez à la semaine ?

Pour mon studio de 22m2 situé au 5eme étage sans ascenseur dans le 9ème arrondissement: 280 euros. (Mais il est plutôt bien refait et bien équipé: télé, internet, savon, serviettes, draps, couettes oreillers, housses...)

Vous êtes-vous assuré que cette pratique est légale ? ...Les mairies de certaines villes font la chasse à ce genre de locations, qui semblent être en infraction avec des arrêtés municipaux pour deux raisons, à savoir :
- La location meublée de courte durée (quelques jours) semble porter atteinte à l'hôtellerie locale et à ce titre les mairies qui constatent ces infractions, appliquent des pénalités assez importantes.
- Cette activité réalisée souvent par des particuliers non professionnels , semblent oublier de déclarer les revenus locatifs.
Etes-vous au courant de ces dispositions ?
Qu'en pensez-vous et surtout étiez-vous au courant ?

J'ai agit et j'ai réfléchi après... J'avais peur que toutes les règles et contraintes ne me fassent reculer. Et c'est ce qui s'est passé quand je me suis penché sur la question. A Paris, il me semble qu'il faut exprimer une demande ou une simple déclaration, je ne sais plus. Sinon, il peut y avoir amende.
Pour la déclaration, je n'ai carrément rien compris... Il faut passer par un organisme habilité, sinon, ils majorent vos déclaration de 40% systématiquement (aberrant) et déclarer seul est complexe.
Pour clore le tout, j'ai eu quelques problèmes avec trois locataires: deux qui sont partis sans prévenir, et une qui ne m'a carrément pas rendu mon jeu de clé (avec VIGIK) ce qui m'a fait stopper ce style de location pour une location classique en agence.
Je n'ai donc pas loué longtemps à la semaine, mais cela peut être très rentable lorsque l'on a le temps de s'en occuper sérieusement. Le mieux est en fait d'en vivre et de s'occuper de 4 ou 5 logements.

Merci encore à vous, je souhaite à nouveau investir via les enchères cette année si possible. Il me semble que sur Paris, il est difficile de faire des affaires vu les résultats des dernières adjudications. Je pense donc investir dans le Val-de-Marne. (département où je réside)

Cordialement.
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Re: Besoin de reponses SVP

Messagepar rolland63 » 09 Oct 2014, 13:24

Une réponse après 2ans! je pense qu'il est maintenant occupé par un autre problème :D
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Re: Besoin de reponses SVP

Messagepar YNUKS » 09 Oct 2014, 19:02

rolland63 a écrit:Une réponse après 2ans! je pense qu'il est maintenant occupé par un autre problème :D

Mieux vaut tard que jamais!.... Comme on dit.
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