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Vente aux enchères des Avocats
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vente au TGI et défaut d'enchérisseur

Messagepar barats » 08 Oct 2012, 19:42

Bonsoir à tous,
Je poste mon premier message sur ce forum très instructif en espérant que ma requette soit la plus claire possible. Je précise que c'est ma première suituation d'achat par le biais d'une procédure post TGI.
En résumé, je viens de contacter un cabinet d'avocats poursuivant pour demander le résultat d'une vente au TGI que je suivais "à distance" afin de connaitre le prix d'adjudication. L'avocat m'indique que faute d'encherisseur le bien a été retiré de la vente, celui-ci ne revenant pas au créancier (le bien est toujours au propriétaire défaillant).
Après lui avoir montré mon intérêt pour ce bien, il me propose de faire une offre écrite (le dossier n'indiquait pas de baisse de prix en cas de défaut d'enchère, mais au plus offrant) qu'il transmettra au propriétaire ainsi qu'à la banque poursuivante pour une négociation tri-partie. Il m'indique également que les frais à payer en supplément de mon prix sont ceux de la procédure + frais notaire + frais d'avocat etc..soit ~14K€. Je précise que les 10j après vente au TGI ne sont pas écoulés (je ne sais pas si cela est important pour faire mon offre).
Pour conclure, je souhaite acheter ce bien mais je suis perdu dans les méandres de ce système d'après vente TGI infructeuse.

Mes intérogations:
La proposition de l'avocat est elle en phase avec une procédure post TGI (car pas d'encérisseur)
Je souhaite faire une proposition d'achat inférieure à la mise à prix TGI en incuant la globalité des frais, cela vous parait il raisonnable?
Les frais de procédure doivent à-priori êtres honorés par la banque poursuivante faute d'enchère, l'avocat poursuivant souhaite que je supporte ces frais (~ 10 K€), cela vous semble t-il normal ?
Merci d'avance pour vos réponses surtout si vous avez déjà acheté un bien par une négo similaire.
Bien cordialement
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Re: vente au TGI et défaut d'enchérisseur

Messagepar @ndreCROCHON » 12 Oct 2012, 00:57

barats a écrit:Je souhaite faire une proposition d'achat inférieure à la mise à prix TGI en incluant la globalité des frais, cela vous parait il raisonnable?


Rien ne vous interdit de faire une offre inférieure à la mise à prix .

barats a écrit:Je précise que les 10j après vente au TGI ne sont pas écoulés (je ne sais pas si cela est important pour faire mon offre).


Le délai de 10 jours pour surenchère ne s'applique dans votre affaire, puisque il n'y a pas eu d'adjudicataire.

A supposé que votre offre soit retenue, tous les frais relatifs à cette acquisition seront en totalité à votre charge.

Tenez-nous au courant.

Bien à vous.

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Re: vente au TGI et défaut d'enchérisseur

Messagepar barats » 12 Oct 2012, 05:34

Bonjour,
merci pour votre réponse. Suite à mon offre écrite, l'avocat de la banque juge mon offre trop basse (en effet, j'étais sensiblement en dessous de la mise à prix en spécifiant que cette offre incluait les frais de procédure et d'avocat..). Il est pret à transmettre mon offre à la banque (qui poursuit) si mon offre est à la mise à prix + frais de procédure (désavantageux pour moi par rapport à la procédure TGI car je dois supporter en plus les frais notariés).
Un dernier soucis persiste: le bien appartient toujours au propriétaire, si la banque accepte mon éventuelle offre modifiée, elle doit la faire accepter au propriétaire...si ces 2 conditions sont réunis alors la vente pourra s'éffectuer.

j'ai également tenté de joindre le propriétaire (toujours délicat dans cette situation) sans succès, c'était une proposition de l'avocat poursuivant sachant que le propriétaire n'a pas d'avocat.

En résumé, je vais probablement faire une proposition dans le sens de l'avocat poursuivant en attendant son retour s'il transmet à la banque...
cordialement
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Re: vente au TGI et défaut d'enchérisseur

Messagepar @ndreCROCHON » 08 Nov 2012, 01:55

barats a écrit:Un dernier soucis persiste: le bien appartient toujours au propriétaire, si la banque accepte mon éventuelle offre modifiée, elle doit la faire accepter au propriétaire...si ces 2 conditions sont réunis alors la vente pourra s'éffectuer.


Vous écrivez offre et pas adjudication....Pourtant , vous citez le TGI....Dois-je comprendre que, votre offre a été adressée à l'avocat poursuivant, avant l'audience d'adjudication ?

Avant le jour de l'audience d'adjudication, le vendeur débiteur fait l'objet d'un commandement de payer valant saisi, s'il ne règle pas le montant de son débit dans les délais impartis, le débiteur est dessaisi de son droit de regard sur son bien...Seul le (JEX) le juge de l'exécution peut transformer la vente forcée en vente amiable le jour de l'audience d'orientation et, ainsi lui redonner les moyens de vendre par lui-même.

Bien cordialement.

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Re: vente au TGI et défaut d'enchérisseur

Messagepar barats » 08 Nov 2012, 06:25

Bonjour,
effectivement c'était une offre car la procédure TGI n'ayant pas aboutie (pas d'enchérisseur) le bien est revenu de plein droit à son propriétaire ....Mon courier a été trasmis à l'avocat poursuivant mais après l'audience.
Nous sommes actuellement dans le cas de figure ou la banque et le propriétaire doivent accepter mon offre. Pour le moment l'avocat de la banque n'a pas transmis mon offre à son client (trop basse), j'ai depuis écrit au propriétaire mais sans résultat...
L'avocat poursuivant m'a indiqué que la banque allait procéder à des saisies sur salaire dans l'immédiat, puis probablement renouveler la vente au TGI plus tard. Je prends par conséquent le parti d'attendre cette nouvelle vente en espérent que le prix de départ ne soit pas augmenté (en attendant je ne donne plus de nouvelle à l'avocat poursuivant).
cdt
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Re: vente au TGI et défaut d'enchérisseur

Messagepar @ndreCROCHON » 09 Nov 2012, 01:26

Le jour de l'audience d'adjudication, s'il y a désertion d'enchères, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire final d'office, voir l'article 2206 du Code civil et l'article 80 du décret du 27 juillet 2006.

Vous semblez nous dire que cette affaire risque d'être remise à la vente au TGI...Je m'en étonne car le seul propriétaire est la banque à hauteur de la mise à prix ,...Le montant du prix permet de solder le prêt de son client en partie ou en totalité et, s'il reste une soulte, cette somme sera versée à l'ancien propriétaire...Ainsi, par force de loi, la banque sera pleinement propriétaire du bien de son client et ce, malgré elle.

Tenez-nous au courant...

Cordialement.

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Re: vente au TGI et défaut d'enchérisseur

Messagepar barats » 09 Nov 2012, 06:20

Bonjour Mr CROCHON,
je viens de vous lire, et je suis très surpris du contenu de ce message. Je vais "essayer" de lire les deux l'articles dont vous faites référence, car votre réponse diverge totalement des dires de l'avocat poursuivant. Celui-ci m'indiquait que le bien revenait à son propriétaire et non à la banque poursuivante à défaut d'enchérisseur....c'était effectivement une surprise pour ma part. Il faut que j'éclaircisse ce point dès que possible car cela change la stratégie à adopter.
je vous tiens informé de la suite..
bien cordialement
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Re: vente au TGI et défaut d'enchérisseur

Messagepar @ndreCROCHON » 09 Nov 2012, 18:52

Comme j'ai pu le préciser à maintes reprises dans les posts antérieurs, je ne suis pas avocat, ni même juriste, mais je suis très curieux et avide de vous donner une information pertinente.

En conséquence, je me garderai de porter un jugement de valeur sur les dires de l'avocat poursuivant, mais je n'ai à ma disposition ( sous toutes réserves) que l' article 2206 du Code civil , dont voici le texte in extenso :

Entrée en vigueur le 01 Janvier 2007 :

"Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d'enchère, celui-ci est déclaré l'adjudicataire d'office.

Le débiteur peut, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge de l'exécution
( lors de l'audience d'orientation) afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché. Toutefois,à défaut d'enchère le poursuivant, ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale ".


Quant à l'article76 du décret du 27 Juillet 2006 (Ce décret et non l'article, résulte d'une grande réforme du droit positif de la saisie immobilière, en optant le plus possible pour la simplification et surtout la rapidité des procédures)

Ce décret reprend le second alinéa de l'article 2206 du Code civil donc, je n'ai rien à rajouter ou extraire de ce que je vous ai dis précédemment.

Je reste en l'attente de votre quête et des résultats....

Bien à vous .

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Re: vente au TGI et défaut d'enchérisseur

Messagepar barats » 09 Nov 2012, 22:01

Bonsoir,
merci pour vos posts qui sont effectivement très précis et relatent axactement la réalité d'une procédure au TGI. Après renseignements pris auprès de l'avocat poursuivant, le bien a été "retiré de la vente" celui-ci ayant constaté avant le début de la vente au TGI que personne n'était présent pour porter les enchères sur ce bien...l'avocat spécifiant que la banque qui pousuit ne souhaitait pas être adjudicatire d'office à défaut d'enchère, cela "explique" que le bien ait été retiré et reste à son propriétaire.

quelques questions en tant que novice:
Le fait que le bien soit rétiré de la vente le jour J juste avant le début des enchères est il prévu dans l' article 2206 du Code civil ?
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Re: vente au TGI et défaut d'enchérisseur

Messagepar @ndreCROCHON » 09 Nov 2012, 23:40

barats a écrit:Après renseignements pris auprès de l'avocat poursuivant, le bien a été "retiré de la vente" celui-ci ayant constaté avant le début de la vente au TGI que personne n'était présent pour porter les enchères sur ce bien


Encore une fois, je m'interdis de faire un commentaire sur ce qui vous a été déclaré.... Néanmoins, je reste très dubitatif sur la déclaration de l'avocat poursuivant, pour les raisons suivantes :

Aux termes de l'article 61 du décret du 27 Juillet 2006 :

"La vente forcée ne peut être reportée que pour un cas de force majeure ou sur demande de la commission de surendettement formée en application de l'article L.331-5 du code de la consommation ".

Aux termes de l'article L. 335-5 du code de la consommation :

"Lorsqu'en cas de saisie immobilière la date d'adjudication a été fixée, la commission peut, pour causes graves et dûment justifiées, saisir le juge aux fins de remise de l'adjudication, dans les conditions prévues par décret en conseil d'état...."

ATTENTION

Sauf cas de force majeure, ce qui est extrêmement rare en pratique, ou demande émanant de la commission de surendettement, il n'est pas possible pour le créancier poursuivant de solliciter le report de la vente...Ainsi, la possibilité qui était offerte au créancier poursuivant, notamment de solliciter la remise de l'adjudication pour causes graves et dûment justifiées (CPC, article 703) n'existe plus.

La circulaire précise que le jugement de report doit être motivé, car le juge ne dispose d'aucun pouvoir discrétionnaire d'appréciation contrairement au droit commun.


(Source Editions Litec "Guide Pratique de la Saisie Immobilière " de Maîtres Hervé CROZE et Christian LAPORTE)

Je vous laisse sûrement dans la méditation...

Bien à vous.

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Re: vente au TGI et défaut d'enchérisseur

Messagepar barats » 10 Nov 2012, 19:48

Pour répondre à votre précédent mail, je ne sais pas si c'est de la "méditation"....je m'appercois que je n'ai que des dires d'un avocat ou de sa collaboratrice par teléphonne. Ils me donnent des bribes d'informations mais aucun élément pour force majeure ou causes graves afin de justifier du report de la vente. J'ai l'impression que cette vente est "étrange" et que ce cabinet d'avocat ne donne pas toutes les infos necessaires....
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Re: vente au TGI et défaut d'enchérisseur

Messagepar barats » 15 Nov 2012, 19:31

J'ai contacter un autre cabinet d'avocat pour un bien mis en vente au TGI (autre affaire), je lui ai expliqué l'affaire cité ci-dessus (vente retiré pour défaut d'enchérisseur), celui-ci m'a confirmé que le poursuivant (la banque) pouvait faire reporter la vente du bien saisi s'il contatait qu'il n'y aurait aucun enchérisseur le jour J ...
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Re: vente au TGI et défaut d'enchérisseur

Messagepar @ndreCROCHON » 15 Nov 2012, 23:57

Vous comme moi ne pouvons que nous plier sur les dires des avocats. .. Par contre, demandez-leur, pour notre richesse personnelle, de vous apporter la preuve juridique de leur affirmation ?

Mon réflexe n'est que du bon sens, mais je crains que vous n'obteniez satisfaction.

Bien à vous.

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Re: vente au TGI et défaut d'enchérisseur

Messagepar chess » 30 Déc 2012, 21:50

Bonjour à tous,

J'ai une question à vous soumettre qui se rapporte à ce sujet.

Pensez vous qu'il soit possible de négocier la vente amiable d'un bien auprès d'une banque après que celle ci soit déclarée adjudicataire d'office suite à une carence d'enchère.

Merci
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Re: vente au TGI et défaut d'enchérisseur

Messagepar @ndreCROCHON » 31 Déc 2012, 14:00

De toute évidence, je vous dit : "OUI" , encore faut-il que vous trouviez le bon interlocuteur !

Si vous avez envie de ne pas perdre de temps, rapprochez-vous de l'avocat représentant les intérêts de la banque, il pourra vous communiquer les coordonnées d'un responsable chargé du suivi au sein de la banque.

Bon réveillon et à très bientôt le plaisir de vous lire.

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