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Sortie d'indivision et curatelle

Messagepar gribouille » 22 Nov 2011, 14:59

Bonjour et merci pour ce forum et à M. Crochon pour ses excellentes réponses.

Je vais tenter de faire court. Ma soeur et moi sommes propriétaires à parts égales d’un bien immobilier, dont je suis mandataire.
Depuis une dizaine d’années, nous louons occasionnellement le bien à court terme pour payer les charges, et l’utilisons pour nos séjours en ville. Malheureusement, ma sœur et moi sommes en conflit et il y a quelques années, elle a fait changer les serrures de notre appartement et s’y est installée. Dans l’impossibilité de dialoguer avec elle, j’ai engagé un avocat afin de sortir d’indivision. Quelques mois plus tard, ma sœur se faisait placer sous curatelle renforcée avec, j’imagine, l’intention de stopper ou ralentir la procédure de sortie d’indivision.
Après quelques allées et venues entre le TGI et le Juge des Tutelles, il semblerait que c’est maintenant au JT d’ordonner ou non la vente du bien, sachant qu’avec sa part, ma sœur aurait de quoi se racheter un studio.
Quant à moi, je lui ai proposé de lui acheter sa part au prix du marché mais elle m’a envoyé paître. Je suis donc prêt à aller jusqu’à la vente aux enchères afin de tenter de racheter sa part de cette façon.
Mes questions sont les suivantes :
1. La curatelle renforcée peut-elle présenter un obstacle durable à une sortie d’indivision ? Mon avocat me dit que non, mais j’aimerais votre avis.
2. Dans le cas où la licitation se faisait, ai-je plutôt intérêt à enchérir ou faire valoir mon droit de substitution à l’adjudicataire, une fois l’enchère terminée ? Ce droit peut-il m’être refusé ?
3. Comment la mise à prix est-elle déterminée ? Ayant regardé les ventes sur le site des notaires, je trouve les mises à prix plutôt basses mais les prix de vente souvent au-dessus du marché.
4. Dans le cadre d’une vente aux enchères, ma sœur peut-elle refuser de quitter les lieux et bloquer indéfiniment le bien, au motif de sa situation sous curatelle ?
Grand merci pour votre aide.
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Re: Sortie d'indivision et curatelle

Messagepar @ndreCROCHON » 22 Nov 2011, 18:56

Avant de vous répondre, il me parait important de mettre un "projecteur" sur les différentes formes de
curatelle :

LES FORMES DE CURATELLE

Il existe différentes formes de curatelle.

On distingue la curatelle simple de la curatelle renforcée, cette dernière restreignant un peu plus que la première la liberté d'action de la personne à protéger.

LES DIFFÉRENTES FORMES DE CURATELLE

La curatelle simple(articles 467 à 470 du Code civil)

La personne placée sous curatelle simple peut gérer ses biens.

Elle doit être assistée du curateur pour tous les actes de disposition, qui requièrent la double signature du curateur et du majeur protégé. Il s'agira par exemple de l'achat ou de la vente d'une maison, de la souscription d'un emprunt, etc.

La personne protégée ne peut recevoir des capitaux, ni en faire emploi. Si le curateur refuse d'apposer sa signature, le majeur peut saisir le juge des tutelles pour arbitrer leur différent.

Le juge peut, de plus, modeler le régime, en fonction de la situation du majeur, en l'allégeant ou en l'aggravant. Il s'agit de la curatelle aménagée(article 471)..

Le juge établira alors les actes de disposition que le majeur aura la capacité de faire seul, ou a contrario rajoutera des actes qui requièrent l'assistance du curateur.

La curatelle aménagée (article 471 du Code civil)

Le juge peut choisir de modeler le régime. Selon la situation, il peut soit alléger la curatelle, soit au contraire limiter l'espace de liberté de la personne protégée.

La curatelle renforcée(article 472 du Code civil)

L'article 472 du code civil permet l'instauration d'une curatelle renforcée.

En plus des pouvoirs attribués dans le cadre de la curatelle simple au curateur, ce dernier percevra seul les revenus de la personne protégée et assurera lui-même à l'égard des tiers le règlement de ses dépenses.

Dans toutes les formes de curatelle, la personne ainsi protégée peut librement faire un testament mais il ne peut faire une donation qu'avec l'assistance de son curateur.

Il peut également se marier, avec l'assistance de son curateur, et il garde le droit de vote.

LES DIFFÉRENCES ENTRE CURATELLE SIMPLE ET CURATELLE RENFORCÉE

La curatelle renforcée, basée sur l'article 472 du code civil, renforce les pouvoirs du curateur. Cette formule se rapproche un peu plus du système de la tutelle, tout en demeurant plus souple.

Tableau établissant la différence entre curatelle simple et curatelle renforcée :

Le tableau indique pour quel acte l'autorisation ou l'assistance du juge ou du curateur sont rendues nécessaires.

Actes nécessitant autorisation ou assistance
Curatelle simple
Curatelle renforcée
dite Curatelle '512'


Disposer de son logement principal et des meubles le garnissant
Juge
Juge

Choisir son lieu d'hébergement
-
Curateur

Conclure un bail simple
-
Curateur

Conclure un bail d'une durée supérieure à 9 ans
Curateur
Curateur

Résilier un bail autre que celui se rapportant au domicile principal du majeur protégé
-
Curateur

Percevoir des capitaux liquides
Curateur
Curateur

Souscrire, modifier, ou mettre fin à des placements financiers, souscrire un emprunt, avoir une carte bancaire
Curateur
Curateur

Percevoir et utiliser des revenus
-
Curateur

Ouvrir un compte bancaire
-
Curateur

Souscrire une police d'assurance
-
Curateur

Vendre ou acheter un immeuble ou un fonds de commerce
Curateur
Curateur


Vendre des meubles autres que les objets personnels et les souvenirs de famille
-
Curateur

Accepter une succession sous bénéfice d'inventaire
-
-

Accepter purement et simplement, renoncer ou participer au partage d'une succession
Curateur
Curateur

Donation, transaction, mariage, divorce
Curateur
Curateur

Agir en justice en matière extra-patrimoniale
Curateur
Curateur

Agir en justice en matière patrimoniale
-
-

Actes affectant la personne du majeur protégé
-
Curateur


LES MODALITÉS DE FIN DE LA CURATELLE

Il existe 3 modalités de fin de la curatelle ( article 443 du Code civil) à l'expiration de la durée fixée, en l'absence de renouvellement :

Si l'état de la personne mise sous curatelle évolue favorablement, et après avis médical constatant que la protection n'est plus nécessaire, on peut en demander "la mainlevée", c'est-à-dire la cessation, auprès du juge des tutelles. Après enquête, ce dernier peut décider de maintenir ou de lever la curatelle ;

Si son état s'aggrave, la curatelle peut être transformée en tutelle;

Si la personne protégée décède.

De plus, la curatelle doit faire l'objet d'un nouvel examen tous les 5 ans.

( Source du texte http://www.capretraite.fr)

Pour une meilleure lecture des fonctions du curateur suivant une curatelle simple ou renforcée, je vous invite
à cliquer sur l'URL ci-dessus.

1. La curatelle renforcée peut-elle présenter un obstacle durable à une sortie d’indivision ? Mon avocat me dit que non, mais j’aimerais votre avis.

Je pense que votre avocat à totalement raison et pour étayer ses dires, je suis tenté de dire que,
l'art.815 du Code civil régie parfaitement la sortie volontaire de l'un des coïndivisaires :

Article 815
Entrée en vigueur le 01 Janvier 2007
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il
n'y ait été sursis par jugement ou convention.


"2. Dans le cas où la licitation se faisait, ai-je plutôt intérêt à enchérir ou faire valoir mon droit de substitution à l’adjudicataire, une fois l’enchère terminée ? Ce droit peut-il m’être refusé ?"

Dans votre question , il y a en (2) deux, à savoir :

- "Dans le cas où la licitation se faisait, ai-je plutôt intérêt à enchérir"....Ma réponse est très simple, la loi vous interdit en qualité de coïndivisaire d'enchérir

- " faire valoir mon droit de substitution à l’adjudicataire, une fois l’enchère terminée "
OUI et ce, dans le délai de (1) un mois à/c du jour de l'adjudication , vous pouvez vous substituer à
l'adjudicataire

"3. Comment la mise à prix est-elle déterminée ? Ayant regardé les ventes sur le site des notaires, je trouve les mises à prix plutôt basses mais les prix de vente souvent au-dessus du marché. "


A dire d'expert avec généralement une réfaction, pour susciter l'intérêt des enchérisseurs potentiels....Quant à
la finalité du prix de l'adjudication , personne est capable de vous dire de quel montant il sera .


4. Dans le cadre d’une vente aux enchères, ma sœur peut-elle refuser de quitter les lieux et bloquer indéfiniment le bien, au motif de sa situation sous curatelle ?
Grand merci pour votre aide.


A mon avis, votre soeur ou son curateur ne peuvent bloquer la vente en licitation, mais attention avec un
bon avocat comme elle semble disposer, vous partez pour une durée de procédure d'environ (2) deux ans .
Pour arriver au jour de la licitation au TGI.

Vous semblez , peut-être à dessein , ne pas réclamer une indemnité d'occupation :

Article 815-9
Entrée en vigueur le 01 Janvier 2007
Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure
compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de
l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le
président du tribunal.
L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une
indemnité.
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Re: Sortie d'indivision et curatelle

Messagepar @ndreCROCHON » 23 Nov 2011, 00:04

La bande défilante arrivant à son maximum, je suis obligé de scinder ma réponse en deux posts.

Article 839
Entrée en vigueur le 01 Janvier 2007
Lorsque plusieurs indivisions existent exclusivement entre les mêmes personnes, qu'elles portent sur les
mêmes biens ou sur des biens différents, un partage amiable unique peut intervenir

Mon conseil, avant de lancer une procédure, je vous invite à essayer de trouver un terrain d'entente avec
votre soeur, si cette idée vous paraît utopique, alors en bonne conscience, vous n'aurez pas d'autre
solution que de ester contre elle .

Tenez-nous au courant ...

A qui dois-je adresser mes honoraires ?................Je plaisante bien sûr !

Cordialement.

@ndré CROCHON

P.S.: Au risque de passer pour quelqu'un de prolixe, je tiens à vous faire connaître la différence entre
une curatelle et une tutelle : (Source www.vosdroits.service-public.fr )....Bonne lecture !

Tutelle des majeurs
Mis à jour le 15.12.2010 par Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Union Nationale des Associations Familiales (Unaf)
Principe
Personnes concernées
Procédure
Désignation du tuteur
Effets de la mesure
Durée
Fin de la mesure
Recours
Principe

La tutelle est une mesure judiciaire destinée à protéger une personne majeure et/ou tout ou partie de son patrimoine si elle n'est plus en état de veiller sur ses propres intérêts. Un tuteur la représente dans les actes de la vie civile.

Le juge peut énumérer, à tout moment, les actes que la personne peut faire seule ou non, au cas par cas.

Personnes concernées

Il s'agit des personnes majeures ayant besoin d'être représentées de manière continue dans les actes de la vie civile, du fait de l'altération de leurs facultés mentales, ou lorsque leurs facultés corporelles sont altérées au point d'empêcher l'expression de leur volonté, et pour qui toute autre mesure de protection moins contraignante (curatelle, sauvegarde de justice) serait insuffisante.

Procédure

Établissement du certificat médical circonstancié

Toute demande d'ouverture d'une mesure de tutelle doit être obligatoirement accompagnée d'un certificat médical établissant l'altération des facultés de la personne. Ce certificat doit être produit uniquement par un médecin inscrit sur une liste établie par le procureur de la République. Ce médecin a la possibilité de demander l'avis du médecin traitant de la personne.

Le certificat circonstancié décrit l'altération des facultés du majeur et l'évolution prévisible. Il précise les conséquences de cette altération sur la nécessité d'être assisté ou représenté, et indique si la personne est en état d'être auditionnée. Le certificat se prononce sur le droit de vote.

Le coût du certificat médical est de 160 € . Pour obtenir un certificat de carence (si la personne faisant objet de la demande ne se rend pas au rendez-vous), 30 € forfaitaires seront à verser.

Demande au juge des tutelles

L'ouverture d'une mesure de tutelle ne peut être demandée au juge que par les personnes suivantes :

la personne à protéger elle-même, son conjoint, le partenaire avec qui elle a conclu un pacte civil de solidarité (sauf en cas de rupture de la vie commune), un membre de sa famille, la personne en charge de sa protection, d'autres proches entretenant des relations étroites et stables avec elle,

le procureur de la République, qui formule cette demande soit de sa propre initiative, soit à la demande d'un tiers (par exemple : médecin, directeur d'établissement de santé, travailleur social).

La demande doit comporter, outre le certificat médical, l'identité de la personne à protéger et l'énoncé des faits qui appellent cette protection.

Elle est adressée au juge des tutelles dont dépend le lieu de résidence du majeur à protéger.

Audition et examen de la requête

Le juge auditionne le majeur à protéger, qui peut se faire accompagner d'un avocat, ou, sur accord du juge, de toute autre personne de son choix. L'audition n'est pas publique. Le juge peut décider, après avis du médecin ayant établi le certificat médical, de ne pas entendre la personne, si l'audition peut nuire à sa santé ou si la personne ne peut exprimer sa volonté. Le juge doit motiver cette décision.

Le juge peut ordonner des mesures d'information (par exemple : enquête sociale) ou demander à entendre les parents ou proches de la personne à protéger.

Provisoirement, il peut placer la personne sous sauvegarde de justice dans l'attente du jugement.

Une fois l'instruction du dossier terminée, le juge le transmet pour avis au procureur de la République, au moins un mois avant la date fixée pour l'audience.

Si la requête aux fins d'ouverture n'est pas traitée dans l'année qui suit son dépôt, la demande est caduque.

Désignation du tuteur

A l'audience, le juge entend la personne à protéger (si cela est possible), celle qui a fait la demande, et leurs éventuels avocats.

Le juge nomme un tuteur . Il a la possibilité de nommer plusieurs tuteurs, notamment pour diviser la mesure de protection entre la protection de la personne et la gestion patrimoniale. Le choix du tuteur se fait, dans la mesure du possible, en tenant compte des sentiments exprimés par la personne à protéger, son contexte relationnel, les recommandations de ses proches et de son entourage, selon l'ordre de priorité suivant :

personne choisie par avance par le majeur, ou, s'il était à la charge de ses parents, désignée par eux dans l'éventualité où ils décèderaient ou qu'ils ne pourraient plus prendre soin de lui. Le choix doit avoir été formulé par déclaration devant notaire ou par un acte écrit en entier de la main du majeur, ou des parents s'il était à leur charge.

conjoint ou partenaire lié par un PACS,

parent ou personne proche.

Si aucune de ces personnes ne peut être tuteur, le juge désigne un mandataire judiciaire à la protection des majeurs inscrit sur une liste dressée et tenue à jour par le préfet.

Le juge peut aussi désigner si nécessaire un subrogé tuteur pour surveiller les actes passés par le tuteur, ou le remplacer en cas de conflit d'intérêt. Lorsque le tuteur est un membre de la famille, le juge choisit, si possible, le subrogé tuteur dans l'autre branche de celle-ci.

En l'absence d'un subrogé tuteur, le juge peut aussi, pour certains actes, désigner un tuteur ad hoc , notamment s'il y a conflit d'intérêt entre le tuteur et la personne protégée.

Le tuteur est tenu de rendre compte de l'exécution de son mandat à la personne protégée et au juge.

Si nécessaire, le juge peut nommer un conseil de famille, qui désigne le tuteur, le subrogé tuteur et le cas échéant le tuteur ad hoc. Le juge peut autoriser le conseil de famille à se réunir et délibérer hors de sa présence lorsque ce dernier a désigné un mandataire judiciaire à la protection des majeurs comme tuteur ou subrogé tuteur.

Effets de la mesure

Protection de la personne

Une personne protégée par une tutelle prend seule les décisions relatives à sa personne (exemples : se déplacer, changer d'emploi) dans la mesure où son état le permet.

Elle choisit notamment son lieu de résidence et a le droit d'entretenir librement des relations personnelles. Le juge statue en cas de difficulté.

Elle accomplit seule certains actes dits "strictement personnels" (par exemple : déclarer la naissance d'un enfant).

Le tuteur peut prendre les mesures de protection strictement nécessaires pour mettre fin au danger que, du fait de son comportement, le majeur ferait courir à lui-même. Il en informe le juge.

Le majeur en tutelle doit obtenir l'autorisation du juge et, le cas échéant, du conseil de famille, pour se marier ou signer une convention de pacte civil de solidarité.

La tutelle n'entraîne pas la privation de l'autorité parentale.

A noter : la tutelle (ouverture, modification ou fin de la mesure) donne lieu à une mention portée en marge de l'acte de naissance de la personne protégée.

Protection des biens

En règle générale :

le tuteur peut effectuer seul les actes d'administration (par exemple : effectuer des travaux d'entretiens dans le logement de la personne protégée),

seul le conseil de famille, s'il a été constitué, ou à défaut le juge, peut autoriser les actes de disposition (par exemple : vendre un appartement).

Le majeur peut faire seul son testament avec l'autorisation du juge ou du conseil de famille. Il peut le révoquer seul.

Le majeur en tutelle peut faire des donations en étant assisté ou représenté par le tuteur, avec l'autorisation du juge ou du conseil de famille s'il a été constitué.

Durée

Le juge fixe la durée, qui ne peut excéder 5 ans.

Le juge peut décider de la renouveler pour une durée plus longue si l'altération des facultés du majeur protégé apparaît irrémédiable. Il doit recueillir l'avis conforme du médecin inscrit sur la liste établie par le procureur de la République.

Le juge peut alléger la mesure à tout moment (par exemple : réduire la durée fixée, augmenter le nombre de décisions que le majeur peut effectuer seul).

Fin de la mesure

La mesure peut prendre fin :

à tout moment si le juge décide qu'elle n'est plus nécessaire, à la demande du majeur ou de toute personne habilitée à demander une mise sous tutelle, le juge statuant par jugement dit "de mainlevée" rendu après avis médical,

à l'expiration de la durée fixée, en l'absence de renouvellement,

si une mesure de curatelle est prononcée en remplacement de la tutelle,

au décès de la personne.

Recours

En cas d'ouverture ou de refus de mettre fin à une tutelle, la personne elle-même, son conjoint (ou partenaire lié par un PACS ou concubin), toute personne entretenant des liens étroits et stables avec la personne protégée, ou son tuteur, peut faire appel de la décision.

En cas de refus de mise en place de la tutelle, seule la personne qui a déposé la demande de mise sous tutelle peut faire appel.

L'appel s'exerce dans les 15 jours suivant le jugement ou la date de sa notification pour les personnes à qui il est notifié. L'appel est formé par déclaration faite ou adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au greffe du tribunal.
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Re: Sortie d'indivision et curatelle

Messagepar gribouille » 24 Nov 2011, 15:56

Merci pour votre réponse, aussi rapide qu'exhaustive. Je me suis pas mal penché sur cette distinction tutelle-curatelle, justement, et confirme que ma soeur est bel et bien sous curatelle renforcée, même si je sais par des amis communs qu'elle semble avoir total contrôle de son argent, et qu'elle le flamberait allègrement, selon eux.

Et grand merci pour l'info qu'en tant que coïndivisaire, je n'ai pas le droit d'enchérir. Malgré mes recherches, je n'avais pas connaissance de ce détail (de taille). Donc, sauf miraculeux accord amiable, plus qu'à attendre le déroulement de la procédure et faire valoir mon droit de substitution.

Quelques questions, peut-être bêtes, me viennent à l'esprit:
- que se passe-t-il si ma soeur refuse l'accès au bien? je pense à l'évaluation pour la mise à prix, et aux visites de potentiels enchérisseurs.
- ma soeur peut-elle refuser de quitter les lieux, une fois le bien vendu aux enchères?
- dans votre expérience, où se tient ce type d'enchère (le bien est à Paris) et pourrai-je y assister même sans enchérir?
- en ce qui concerne le droit de substitution, peut-il m'être refusé? qui le fait valoir, mon avocat ou mon notaire? quels sont les délais de paiment? j'imagine que je ne devrais posséder que la moitié du prix d'adjudication, étant à moitié propriétaire du bien?

Merci infiniment pour le temps et l'expérience que vous consacrez à vos réponses - vous méritez au moins que l'on vous invite à déjeuner! :P
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Re: Sortie d'indivision et curatelle

Messagepar @ndreCROCHON » 24 Nov 2011, 17:29

"que se passe-t-il si ma soeur refuse l'accès au bien? je pense à l'évaluation pour la mise à prix, et aux visites de potentiels enchérisseurs."

A partir du moment ou le tribunal donne son accord pour vendre, elle ne peut se soustraire à la demande
de l'huissier de justice ....A défaut, il pourra venir avec un officier de police et un serrurier et faire ouvrir les
lieux.

"ma soeur peut-elle refuser de quitter les lieux, une fois le bien vendu aux enchères?"

Oui , elle peut s'y refuser, mais la loi pourra la contraindre de libérer les lieux puisqu'elle sera occupante sans
droit ni titre, puisqu'elle aura touché sa part indivise....Le tribunal sur votre demande, pourra statuer sur une
indemnité d'occupation correspondant à la moyenne des loyers dans le proche environnement de l'immeuble
voire dans le dit immeuble pour un logement identique durant toute la durée sans compter l'indemnité
d'occupation antérieure pour vous indemniser du manque à gagner.

" dans votre expérience, où se tient ce type d'enchère (le bien est à Paris) et pourrai-je y assister même sans enchérir? "

Au (TGI) Tribunal de Grande Instance dont dépend le bien à vendre.....Non seulement vous pourrez y assister
et bien évidemment sans enchérir, puisque comme vous le savez vous ne pouvez pas le faire pour deux raisons
à savoir :

- Seul un avocat peut le faire pour votre compte

- En votre qualité de coïndivisaire, vous n'en avez pas le droit, même sous le couvert de votre avocat

"en ce qui concerne le droit de substitution, peut-il m'être refusé? qui le fait valoir, mon avocat ou mon notaire? quels sont les délais de paiment? j'imagine que je ne devrais posséder que la moitié du prix d'adjudication, étant à moitié propriétaire du bien?"

C'est votre avocat qui fait valoir votre intention de substitution de l'adjudicataire en le faisant savoir au greffe
du TGI....Par ailleurs, l'adjudicataire ne peut s'y opposer car, généralement le cahier des conditions de vente précise cette possibilité.
Effectivement puisque lors de votre premier post, vous nous faites savoir que vous êtes en indivision avec votre soeur à raison d'une quote-part égale entre vous....Diminué pour votre soeur du montant que le tribunal vous
aura accordé au titre de l'indemnité d'occupation augmenté éventuellement du montant accordé au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ( justifié par des frais engagés contre votre soeur par son attitude
contraire aux usages d'une indivision et sans votre consentement ) si bien sûr vous lui réclamez une indemnité d'occupation, puisque vous perdez par moitié le fruit d'une éventuelle location .

Si ça continue, vous ne vous en tirerez pas par un repas, mais en plus le gîte dans un 5 étoiles :lol:
Si vous persistez, je vous demanderai que la chambre soit "meublée", mais vous devrez me promettre que
vous ne le direz pas à ma femme car, je sais qu'elle n'aime pas ce genre de mobilier.

Un peu de détente ne peut pas nous faire de mal....

Bien cordialement.

@ndré CROCHON
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Re: Sortie d'indivision et curatelle

Messagepar gribouille » 25 Nov 2011, 10:00

Un peu de détente ne peut nous faire que du bien! Comme un bon camembert bien coulant et un verre d'excellent rouge, du reste. :roll:

Merci encore pour vos réponses éclairées, qui m'éclairent. Je ne manquerai pas de vous tenir au courant du déroulement de cette sombre affaire, et en attendant, je ferai mes devoirs en passant par la case TGI afin d'assister à quelques enchères.
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Re: Sortie d'indivision et curatelle

Messagepar @ndreCROCHON » 26 Nov 2011, 02:07

C'est une excellente initiative que de vous "fondre" dans l'ambiance de la salle des criées...Ainsi vous
pourrez vous faire une meilleure idée .

Dans ma ville de Lyon les ventes ont toujours lieu le jeudi à 13H30 au TGI.

Bonne quête et à bientôt de vos nouvelles.

@ndré CROCHON
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Re: Sortie d'indivision et curatelle

Messagepar gribouille » 01 Déc 2011, 10:21

Encore une question, si vous le voulez bien: me baladant sur Internet, je trouve les ventes listées sur votre site et celles annoncées sur le site de la Chambre des Notaires (http://www.encheres-paris.com/).
Sur le site des notaires, les mises à prix sont beaucoup plus élevées que celles des ventes annoncées sur le site Encheres-publiques... et les prix d'adjudication aussi!
Auriez-vous l'amabilité de m'expliquer cette différence ?
Grand Merci!
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Re: Sortie d'indivision et curatelle

Messagepar @ndreCROCHON » 01 Déc 2011, 22:01

Ce qu'il faut que vous sachiez , c'est que les ventes notariales sont principalement adossées à des ventes
volontaires, ce qui veut dire que le prix de mise en vente est avancé par le vendeur en accord avec le notaire.

Par ailleurs, il faut que je sachiez que le propriétaire peut demander une vente sans mise à prix, c'est ce que
l'on appelle "le prix de réserve" du vendeur , il s'engage à vendre le bien au dernier enchérisseur, dès lors que
le montant de l'enchère a atteint le "prix de réserve" qu'il a fixé au préalable.

Pour autant, je ne réponds pas précisément à votre interrogation....Je pense qu'il y a plusieurs raisons, à savoir:

- Il n'est pas nécessaire de faire appel à un avocat , d'où plus de monde

- la communication (pub) est mieux organisée

- généralement les biens sont libres de tout occupant et de tout bail , cela mobilise plus les acquéreurs

- la prise de possession des lieux, s'ils sont libres, peut-être très rapide

En corollaire, je pense que la foule d'enchérisseur crée naturellement une dynamique qui, au final vous
donne à constater que le prix d'acquisition augmenté des frais est très proche de la valeur marchande du
bien...Par contre, vous n'y verrez pas beaucoup de marchands de biens, vous pouvez deviner pourquoi !

Bonne méditation.

Ah, j'allais oublier, vous êtes condamné à la totale , le repas (vous vous en tirerez pas avec un camembert et
canon de rouge) le 5***** meublé de surcroît , j'en ai parlé à ma femme elle a souri en me disant : "tu vas
pouvoir lui faire la lecture, j'espère qu'elle aimera ça" ....Vous voyez la dureté de la femme, à sa décharge nous
pouvons dire qu'elle est la mieux placée pour faire des commentaires. :mrgreen:

Bien cordialement.

@ndré CROCHON
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Re: Sortie d'indivision et curatelle

Messagepar gribouille » 05 Déc 2011, 12:09

Mais Mme Crochon m'a l'air bien sympathique! Quant à vous, j'écris illico au Vatican pour demander votre canonisation, et dès que je rachète la part de ma soeur, je vous invite tous les deux à déjeuner chez moi :) champagne et foie gras valent bien palace meublé, surtout si vous nous faites la lecture!

Merci pour vos lumières!
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Re: Sortie d'indivision et curatelle

Messagepar @ndreCROCHON » 06 Déc 2011, 00:46

Vous me faites trop d'honneur, mais comme j'aime l'humour, je vais vous demander de proposer la femme
de ma vie à la pieuse immortalité de la canonisation, pour l'unique raison d'avoir supporté auprès d'elle un
"diablotin" de mari.

J'aurais plaisir à vous lire .....J'espère que vous serez en mesure de me confirmer plus de sagesse de la
part de votre soeur et , par recoupement la finalisation de votre affaire dans le sens souhaité.

Bien chaleureusement.

@ndré CROCHON
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Re: Sortie d'indivision et curatelle

Messagepar gribouille » 13 Juil 2012, 11:36

Cher Monsieur Crochon,

J'espère que vous et votre épouse vous portez bien depuis notre dernier échange, et j'espère ne pas abuser en revenant vers vous avec de nouvelles questions.

En premier lieu, mon avocat vient de m’annoncer qu’il pense pouvoir obtenir la vente du bien l’année prochaine. Ouf.

Figurez-vous qu'il m’a félicité pour ma « sagacité » quant à mes « découvertes » sur le droit de substitution, et me demande même de lui livrer ma source quand tout ceci sera derrière nous. Vous avez du succès ! Et un seul mot à dire si vous désirez rester dans l'ombre (ou ouvrir un cabinet de conseil destiné à informer les avocats :roll: )

Néanmoins, il me dit aussi que si je souhaite user de mon droit de substitution, je devrais payer l’intégralité du prix d'adjudication, car celui-ci resterait consigné afin que ma sœur s’acquitte de ses créances à mon égard (indemnités d’occupation, etc), qui seront, d'après ce que j'ai compris, soustraites à sa part de la vente.
Pouvez-vous confirmer ses dires ? Ces calculs ne sont-ils pas effectués AVANT la vente??

Il me met en garde également car ma sœur (toujours sous curatelle) occupant le bien, ce serait à moi de la déloger, si je devenais propriétaire.
N’y a-t-il pas moyen de faire vendre ce bien vide ? Faisant abstraction du reste, il me semble que d'un point de vue de vendeur (même sur licitation), vendre un bien occupé porte préjudice à sa valeur et donc au prix qu’il peut atteindre aux enchères.

Je me rends bien compte que logique et procédure ne font pas toujours bon ménage, mais à ce point? En tous cas, je suis certain que si il existe une solution, c'est vous qui le saurez.

Merci encore et toujours (et pour avoir épaté mon avocat!)
Et bonjour chez vous.
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gribouille
 
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Re: Sortie d'indivision et curatelle

Messagepar @ndreCROCHON » 20 Déc 2012, 00:13

gribouille a écrit:Figurez-vous qu'il m’a félicité pour ma « sagacité » quant à mes « découvertes » sur le droit de substitution, et me demande même de lui livrer ma source quand tout ceci sera derrière nous. Vous avez du succès ! Et un seul mot à dire si vous désirez rester dans l'ombre (ou ouvrir un cabinet de conseil destiné à informer les avocats )


Si vous êtes trop pertinente, votre avocat va finir par vous dire: "Chére consoeur ou Cher confrère ?"

Pardonnez la lenteur de ma réponse car vos commentaires sont tombés dans une "oubliette".

gribouille a écrit:Néanmoins, il me dit aussi que si je souhaite user de mon droit de substitution, je devrais payer l’intégralité du prix d'adjudication, car celui-ci resterait consigné afin que ma sœur s’acquitte de ses créances à mon égard (indemnités d’occupation, etc), qui seront, d'après ce que j'ai compris, soustraites à sa part de la vente.
Pouvez-vous confirmer ses dires ? Ces calculs ne sont-ils pas effectués AVANT la vente??


Je pense que votre avocat a raison et que vous devrez payer l'intégralité du prix de l'adjudication augmenté des frais divers et lorsque votre avocat aura procédé à toutes les formalités, alors il sera en mesure de connaître la juste répartition du montant à payer à chacun des indivisaires.

Si vous faites appel à une banque, vous ne devriez pas avoir trop de difficulté pour obtenir un prêt, en sachant que vous serez en mesure de rembourser une grosse partie du prêt dans un délai de 3 à 6 mois...C'est la raison pour laquelle lors de votre demande d'emprunt , demandez à votre banquier de supprimer la clause de pénalité de 3% pour remboursement par anticipation sur le capital restant dù.


gribouille a écrit:Il me met en garde également car ma sœur (toujours sous curatelle) occupant le bien, ce serait à moi de la déloger, si je devenais propriétaire.
N’y a-t-il pas moyen de faire vendre ce bien vide ? Faisant abstraction du reste, il me semble que d'un point de vue de vendeur (même sur licitation), vendre un bien occupé porte préjudice à sa valeur et donc au prix qu’il peut atteindre aux enchères.


Je suis tenté de suggérer que, votre avocat demande au tribunal qu'en cas de vente du bien occupé, l'indivisaire occupante ne perçoive le montant du prix lui revenant que lorsqu'elle libèrera les lieux.(Sous toutes réserves)

Par ailleurs, c'est vrai que si vous êtes la personne qui se subtitue à l'adjudicataire, la libération des lieux sera à votre charge et face à une curatelle la procédure sera sûrement plus longue et compliquée.

Mon conseil : prenez rendez-vous avec la curatelle en mettant en avant qu'il serait souhaitable que votre soeur libère le bien avant la mise en vente, de manière à obtenir un meilleur prix de vente et ce, dans l'intérêt de toutes les parties...Cela est à tenter, vous pourriez avoir satisfaction dans un soucis de bonne gestion de la curatelle ?

Qui tente rien n'a rien !

Tenez-moi au courant ....

Bien à vous et excellentes fetes .

@ndré CROCHON
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