[felafel]

Dans quelles conditions et sous quels délais peut-on revendre un bien immobilier acheté aux enchères ?
Quels sont les astuces légales pour réduire cette période ?
Sous quel délai peut-on obtenir les clés pour faire visiter le bien à un futur acquéreur ?

D'avance, merci pour vos réponses .

[@ndreCROCHON]

Après avoir purgé le droit de surenchère des (10) dix jours, vous pouvez commencer à vendre le logement sous trois réserves, à savoir :

- Disposer des clés, ce qui n'est pas évident si vous n'avez pas payé le prix de l'adjudication + frais attachés

- Que le bien soit libre de toute occupation et de tout bail ou que l'acquéreur fasse son affaire personnelle de la libération des lieux, ou la perception des loyers s'il existe un bail en cours...Ces mentions doivent figurer dans les conditions particulières du compromis de vente.

- Tant que vous n'avez pas payé le prix, n'oubliez pas de faire figurer dans le compromis de vente à la rubrique conditions suspensives, que vous conditionnez votre vente à la réitération de votre achat en cours.

Voilà de sages précisions à faire figurer dans l'engagement des parties.

Bien chaleureusement.

@ndré CROCHON

[felafel]

Bonsoir,

Merci pour ces précisions.
Concernant le 3ème point évoqué, ai-je le droit de signer un compromis de vente alors que je ne suis pas officiellement titré ?

Dans tous les cas il me semble nécessaire (http://www.vlimmo.fr/FR/Page_RevendreRapide.htm) d'attendre la publication de la copie exécutoire du titre d'adjudication par le greffe ce qui peut prendre jusqu'à 6 mois pour pouvoir signer l'acte authentique.

D'avance, merci.

Cdt,

[@ndreCROCHON]

A votre question, je répond sans hésiter OUI !...Sous les réserves suivantes :

- Avoir purgé de délai de surenchère de 10 jours

- Avoir purgé le délai de substitution (préemption d'un indivisaire) de (1) un mois, en cas d'adjudication en licitation ( vente en indivision)

- Avoir purgé le droit de substitution du locataire de un mois, si le bien est sous bail

- Avoir toute certitude sur la non préemption des collectivités locales

- Avoir la capacité de payer le prix de l'adjudication + frais

Il ne faut surtout pas vous méprendre sur la terminologie du mot vente (compromis de vente) et acte authentique de vente.

Si les réserves citées ci-dessus sont remplies, vous pouvez signer un compromis de vente avec un tiers, à la condition expresse que celui-ci renferme les conditions suspensives et particulières, dont je fais état dans les deux posts développés ci-dessus....Autrement dit, l'acquéreur a connaissance des conditions suspensives à réaliser, ainsi que des conditions particularités dont il a eu connaissance et qui sont écrites dans l'engagement des parties....Si l'une d'entre elles ne se réalise pas, l'engagement des parties sera nul et non-avenu....Si elles se réalisent toutes, le notaire après avoir recueilli les pièces administratives nécessaires à la réalisation de la vente , pourra établir l'acte authentique de vente .

Bien Cordialement .

@ndré CROCHON

P.S. : Le jugement d'adjudication vaut titre de propriété sous conditions suspensives que j'ai cité ci-dessus...A ce titre, le jour de l'adjudication, je vous invite à assurer le bien que vous venez d'acquérir , car en cas de sinistre, vous serez recherché en qualité de nouveau propriétaire.

[felafel]

« - Avoir toute certitude sur la non préemption des collectivités locales »
Le droit de préemption urbain fait partie de l’une des 3 conditions suspensives liées à toute vente immobilière. Je ne comprends pas bien le sens de votre remarque.

Quel est le temps moyen d’obtention de toutes les pièces administratives nécessaires à la rédaction du compromis de vente ? Un autre site indique un délai de 1 à 6 mois.

D’avance, merci pour vos réponses.

Cdt,

[@ndreCROCHON]

Depuis la loi du 13 décembre 2000, le droit de préemption urbain s'applique également aux aliénations ( ventes) qui ne sont pas volontaires, c'est-à-dire aux ventes forcées d'immeubles réalisées dans le cadre de procédures de saisies immobilières ou d'exécutions forcées immobilières.

Ce droit de préemption est donc une restriction aux droits des propriétaires de disposer de son bien.

Le droit de préemption urbain ne peut jouer que dans les communes dotées d'un (PLU) Plan local d'Urbanisme. Ce droit ne peut donc être exercé que dans certains secteurs de la commune, à savoir:

- Les zones urbaines dites "U" et les zones d'urbanisme futures dites "NA"

- Les zones d'aménagement concertés "ZAC"

- Les secteurs sauvegardés

- La zone d'aménagement différé "ZAD" destinée à la création et la rénovation

- Le périmètre sensible, protéger la Cote d'Azur et les départements ayant une façade littorale, ainsi qu'une volonté de mener une politique active en matière d'espaces verts.

Les collectivités locales disposent d'un délai de réponse de (2) deux mois. A défaut de réponse dans le délai imparti, le droit de préemption est considéré ne pas s'exercer.

Le paiement du prix de préemption doit s'effectuer dans le délai maximum de (6) six mois.

En principe, seules les mutations à titre onéreux sont soumises au droit de préemption et non celles à titre gratuit telles que donation ou succession...l'aliénation échappe également sur les immeubles bâtis pendant les (10) dix ans qui suivent son achèvement .
(sources : http://pagesperso-orange.fr/oster/preemp.htm)

C'est pour cette raison que je fais état du droit de préemption des collectivités locales, qui généralement
n'est pas exercé par les collectivités locales...De toute manière cette information est précisée dans le cahier des conditions de vente....Supposez un instant que le cahier des conditions de vente n'en fasse pas état, soit par oubli ou par défaut de réponse de la commune,si vous êtes adjudicataire vous avez une " épée de Damocles "sur la tête ( le risque de préemption si celui-ci n'est pas purgé)

Généralement les choses sont plus simples, mais la prudence n'est jamais pénalisante , surtout si vous décidez de signer un compromis de vente avant d'avoir votre titre de propriété définitif.

Le temps moyen d'obtention des pièces administratives est généralement inférieur à (3) trois mois pour une vente classique chez un notaire et variable pour un achat immobilier du TGI.

En matière juridique rien n'est superflu !

Bien chaleureusement.

@ndré CROCHON

[felafel]

Merci pour votre réponse détaillée.
Pourriez-vous me donner une fourchette pour le délai d'obtention des pièces pour une vente immobilière au TGI ?

Cdt,

[@ndreCROCHON]

Je suis étonné de votre question....En effet, c'est vous-même qui m'avez communiqué une info. d'un avocat qui dit : " Le délai est de (1) un à (6) six mois " . C'est un peu le principe de la bouteille à moitié vide ou à moitié pleine, c'est selon votre pessimisme ou optimisme ....Plus simplement , faites une moyenne , soit environ (3) trois mois, pour le reste c'est du ressort de "Madame Soleil ".

Bonne lecture, surtout apprenez à faire la part des choses et, n'oubliez pas que mon temps, comme le votre, est précieux !

Bien chaleureusement .

@ndré CROCHON

[felafel]

Je vous remercie pour votre réponse. Cette fourchette (1-6 mois) est relativement large et je suppose qu'un adjudicataire n'a pas de moyen légal de contrôler ou de réduire ce temps. Je voulais simplement savoir si vous partagiez le point de vue de l'avocat qui avait publié cette information. Je lis attentivement vos réponses mais je lis également beaucoup de choses sur internet et j'essaie toujours de recouper les informations dont je dispose afin d'avoir l'information la plus exacte et la plus préciser possible.

Cdt,

N. HIRSCHMANN

[felafel]

Merci pour votre réponse.

Dans le cadre de ma quête, je voulais savoir si les ventes au TGI sont potentiellement - car chaque affaire s'apprécie de manière individuelle - les plus intéressantes.

Je sais que certaines liquidations sont gérées par des mandataires judiciaires.
Quelle est la différence entre un bien vendu au TGI et un bien vendu par un mandataire judiciaire ?

D'avance, merci.

Cdt,

[@ndreCROCHON]

Vous et moi, quand nous sommes à la quête d'informations, nous devons savoir interpréter l'information.

Ainsi, quand l'avocat en question invoque un délai, vous constatez, tout comme moi, que le délai est de
1 à 6 mois, c'est là que nous devons introduire la notion d'interprétation.

Bonne quête !

@ndré CROCHON