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Rachat de parts de SCI par adjudication

Messagepar superfunks » 22 Déc 2009, 18:02

Bonjour,
Je me permets de venir poster dans ce forum qui a l'air d'abriter pas mal de connaisseurs .

Ma question est la suivante:
je compte me porter acquéreur par le biais d'une vente aux enchères judiciaires, suite à une succession ,de parts numérotées de sci donnant la juissance puis la propriété d'un appartement situé dans une résidence au bord de la mer, sur la cote d'azur.
Quelqu'un a deja experimenté ce type de vente?
La SCI est assez gigantesque, une bonne centaine de biens à son actif et quasi autant d'actionnaires. J'ai biensur consulté le cahier des charges: pas de privileges,ni de nantissements, une très bonne gestion, pas de dettes ni de crédit en cours. De plus, il n'y a pas d'obstacle à un retrait partiel dans ses statuts.

Pouvez vous me conseiller sur la meilleure manière et les pièges à éviter pour transformer ces parts de SCI en propriété? Par ailleurs, selon vous, combien m'en coutera t'il?

Merci beaucoup pour votre aide précieuse,

Frédéric
superfunks
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Re: Rachat de parts de SCI par adjudication

Messagepar @ndreCROCHON » 28 Déc 2009, 00:44

En matière d'achat immobilier il y a plusieurs " Règles d'or ", sans vouloir rentrer dans le détail de toutes, il en existe une très importante celle de pouvoir revendre le logement sans difficultés...Le fait d'acheter des parts de SCI n'est pas le meilleur garant d'une revente facile.

J'en veux pour preuve, que si la vente de parts de SCI était si facile, pourquoi faire appel au TGI , surtout quand la SCI dispose de plus de (100) cent associés et que les livres de comptes font ressortir une saine gestion?....Par ailleurs, quand une succession se règle judiciairement au TGI, c'est à l'évidence la dernière option envisagée par les héritiers suite à un refus des associés ou sur une base de prix inacceptable, d'autant que les statuts peuvent préciser que c'est une SCI fermée et qu'avant de pouvoir vendre à un tiers, il faut recueillir un refus de tous les associés sur l'offre de vente dans un délai repris dans les statuts.

Contrairement, aux ventes de parts de SCPI , dont le principe de "l'immobilier papier" est en général bien rodé et ceux qui y adhèrent savent que la revente des parts est ouverte aux tiers et assez rapide de 15 à 60 jours.

Savez-vous, que la rotation des logements est de (7) sept années...En conclusion, il faut que l'affaire soit d'un intérêt sans précédent, pour que vous gommiez les éventuels problèmes du futur.

Les frais d'enregistrement de cession de parts sociales de SCI sont de 5,09 % + frais (émoluments)..ils sont du même ordre que le régime de droit commun (vente classique d'un bien immobilier au delà de la cinquième année).

La balle est dans votre camp.

Bonne méditation !

@ndré CROCHON

P.S. : Pour les droits d'enregistrement , j'ai pu constater 5% à deux reprises, mais (sous toutes réserves) je pense qu'ils sont du même ordre qu'une vente classique, donc de 5,09 % du prix de vente.
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Re: Rachat de parts de SCI par adjudication

Messagepar superfunks » 30 Déc 2009, 22:06

Merci pour vos réponses éclairées.
J'ai pu constaté le cahier des charges et je me suis fait parvenir une copie des statuts de la SCI par "Infogreffe".
Je confirme vos dires concernant les droits d'enregistrement de 5 % payables au Trésor Public + émoluments.

Par ailleurs, et n'étant pas assez érudit en la matière pour analyser les conditions de ventes et les statuts,j'ai pris conseil auprès d'un avocat: les statuts autorise le retrait partiel des parts de la SCI, une fois celles-ci acquises. En passant donc par un acte notarié, (dont le coût représenterait approximativement 2% du montant total de ce que je serai prêt à mettre, confirmé par un notaire de confiance), il est possible de transformer cette acquisition de parts en une pleine propriété du bien sous-jacent. Ce qui devrait faciliter la potentielle revente du bien dans le futur (même si j'envisage pour le moment et si j'étais l'adjudicataire, de le conserver en résidence secondaire)

Je comprends également que la liquidation judiciaire a été requise en raison d'un contexte familial extremement difficile et de l'absence de dialogue entre les héritiers/heritières suite à une succession. Les parts n'ont donc pas été proposées aux associés de la SCI, en l'absence de consensus. Selon les dires l'avocat, "il n"y a pas loup" mais un certain de nombre de frais à prévoir dont il faut tenir compte dans le prix de revient final afin de calibrer au mieux l'enchère maximale que je suis prêt à porter.

Qu'en pensez vous? La vente étant prévue fin janvier, je suis attentivement chacun de vos commentaires.
Encore merci pour vos retours.
superfunks
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Re: Rachat de parts de SCI par adjudication

Messagepar @ndreCROCHON » 06 Jan 2010, 18:42

Sûrement que je suis un peu vieux jeu, mais si je me trouvais dans votre situation, j'éviterais les complications juridiques, en prenant mon " Bâton de pèlerin" , pour chercher un bien correspondant à mes critères et mon enveloppe, dans le cadre d'un achat classique.

Ce qui ne veut pas dire, que si vous optez pour l'achat des parts de SCI, vous vous exposez inévitablement à des difficultés en cas de retrait partiel de la SCI....Assurez-vous de la faisabilité de l'opération et des conséquences d'une telle opération...Votre notaire sera à même de vous informer sur les tenants et aboutissants d'une pareille opération .

J'ai bien noté que les droits d'enregistrement, lors de la cession de parts de SCI , étaient de (5) cinq pour cents .

Bonne cogitation et surtout bon choix !

Tenez-nous au courant du suivi de votre affaire.

Bien chaleureusement.

@ndré CROCHON
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