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QUELLE ASSURANCE POUR UN BIEN OCCUPE ?

Messagepar lolob » 04 Nov 2009, 13:46

Bonjour,

Je voudrais savoir si quelqu'un peut me renseigner sur les compagnies d'assurance qui sont spécialistes en matière de logement occupé par une personne sans droit ni titre?
Quel type de contrat spécifique souscrire?

Merci d'avance pour vos réponses
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Re: QUELLE ASSURANCE POUR UN BIEN OCCUPE ?

Messagepar @ndreCROCHON » 05 Nov 2009, 16:57

Sous toutes réserves, je pense que vous faites allusion à l'assurance: absence de locataire, perte de loyers et défense et recours, adossée à un bail.

Or !...Si vous êtes l'adjudicataire du bien et que vous envisagez de le louer éventuellement à l'ancien propriétaire ou à toute autre personne, vous pourrez disposer d'une garantie en souscrivant l'assurance citée ci-dessus.

Par contre, si l'ancien propriétaire s'obstine à rester dans les lieux, malgré sa situation d'occupant sans droits ni titres, je ne connais pas de solution d'assurance (hautement improbable, car par principe un risque se garantit par anticipation et pas quand il est patent ) sauf celle de trouver un accord de départ programmé avec ou sans indemnité, ou d'engager une procédure en justice .

Puisque, nous sommes dans le registre assurance, si d'aventure vous êtes l'adjudicataire, je vous invite
à souscrire immédiatement une assurance multirisques , car en droit, vous serez appelé en cas de sinistre, malgré que vous devez purger le droit de surenchère de (10) dix jours et payer le prix d'achat augmenté des frais attachés.

Bonne lecture et tenez-nous au courant de votre décision future.

Bien cordialement.

@ndré CROCHON

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Re: QUELLE ASSURANCE POUR UN BIEN OCCUPE ?

Messagepar lolob » 05 Nov 2009, 22:25

Bonsoir,

En fait, je m'aperçois que ma question n'était pas suffisamment précise : je voulais dire quel contrat pour garantir son bien alors qu'il est occupé par une personne sans droit ni titre.

J'ai contacté mon assureur ( MAIF ) qui m'a conseillé un contrat classique habitation pour lequel je serai déclaré comme occupant. Si le véritable occupant mettait le feu ou saccageait la maison, je serai indemnisé sur la base d'un acte de vandalisme. L'assureur prendrait à sa charge les réparations et se retournerait dans la mesure du possible contre l'auteur des détériorations.
Cette solution est - elle la bonne et surtout la plus sûre ?

Connaissez vous d'autres compagnies prêtes à assurer des biens acquis dans le cadre des enchères et occupée par un occupant sans droit ni titre, quels types de contrats proposent -elle?

Quelqu'un peut-il témoigner de saccages intervenus sur son bien ? Comment cela s'est - il soldé?

Merci pour vos réponses
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Re: QUELLE ASSURANCE POUR UN BIEN OCCUPE ?

Messagepar @ndreCROCHON » 06 Nov 2009, 00:37

En fait, c'est bien l'assurance multirisques dont je vous parlais, qu'il sera nécessaire de souscrire pour vous garantir.

Par contre, mon conseil en pareille situation toute particulière de propriétaire non occupant provisoirement, m'amène à vous dire de bien préciser dans les conditions particulières cette double garantie d'occupant et de non occupant.

Si votre assureur se contente de la garantie classique multirisques d'occupant principal, tout en sachant que dans un premier temps, il y aura un occupant sans droits ni titres dans les lieux, cela doit être écrit dans votre contrat.

En matière de contrat, retenez une chose essentielle : " Tout ce qui n'est pas écrit est supposé ne pas être garanti ou exister, voire même, il peut vous être opposé que vous avez fait l'impasse de cette information, lors de la souscription ou du transfert de votre assurance actuelle "....Par contre, si demain vous avez un problème, vous serez conduit à dire: " votre préposé m'a dit que...........". Vous savez pertinemment, que juridiquement, votre affirmation en matière de contrat n'aura aucune valeur.

Moralité et conclusion, tout contrat doit reprendre dans les conditions particulières les intentions des parties, surtout quand elle ne figurent pas dans les conditions générales.

Vous devez donc retenir deux choses, être très vigilant lors de la souscription d'un contrat d'assurance et vous garantir immédiatement si vous êtes adjudicataire.

Tenez-nous au courant, d'avance je vous en remercie.

A votre succès.

@ndré CROCHON

P.S.: Il faut que vous sachiez qu'en dehors de toutes conditions particulières comme celle que nous avons évoqué, vous pouvez informer votre assureur de votre nouvelle acquisition en précisant le type du bien et son adresse et votre assureur vous garantira les deux biens durant en principe deux mois sans supplément de prix .( ATTENTION, vous devez le faire préciser par votre assureur, bien que généralement cette commodité figure dans vos conditions générales, et n'oubliez pas d'envoyer un mail pour qu'il y ait une trace et de demander par mail tournant la confirmation de votre demande ).
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Re: QUELLE ASSURANCE POUR UN BIEN OCCUPE ?

Messagepar lolob » 11 Nov 2009, 10:20

Bonjour,

Y'a-t-il en particulier des compagnies spécialisées dans ce type de contrats occupants - non occupants?
Pouvez vous me donner leur nom?

Merci d'avance.
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Re: QUELLE ASSURANCE POUR UN BIEN OCCUPE ?

Messagepar @ndreCROCHON » 11 Nov 2009, 20:16

Tous les assureurs sont en mesure de vous proposer cette garantie.

Cordialement .

@ndré CROCHON
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Re: QUELLE ASSURANCE POUR UN BIEN OCCUPE ?

Messagepar Chriset » 12 Nov 2009, 10:25

Pour développer les arguments de Mr Crochon, je fais part de mon expérience concernant un investissement immobilier. J’ai acheté, il y a plusieurs années, un appartement que je loue depuis.

Je tiens à souligner que je n’ai strictement aucun problème avec mon locataire.

Toutefois j’avais souscrit une assurance « loyers impayés » (chez Solly Azar): cette assurance est à mon avis, impérative, même si le locataire est tout à fait correct. Comme toute assurance, elle est inutile jusqu’au moment où intervient un problème. Comme indiqué justement, elle est déductible des impôts (formulaire 2044).

Dans l’esprit de l’optimisation de la fiscalité, j’avais souscrit un crédit « in fine », c'est-à-dire que la totalité du capital est remboursé à la dernière échéance. Les intérêts (déductibles sur le formulaire 2044) sont donc comptés « plein pot » durant la période. Ce crédit avait été nanti par mon assurance vie.

Bien que cet appartement soit assuré par l’assurance de la Copropriété, j’avais également souscrit une assurance propriétaire non occupant, (qui n’est pas obligatoire). Le montant en est modique.

Les biens personnels de mon locataire sont couverts par son assurance personnelle (Responsabilité civile, incendie, vol, dégâts des eaux, etc). Il me remet une attestation annuelle me prouvant sa souscription (cette obligation est écrite dans le bail et la non souscription est un motif de résiliation du bail).

Il y a 11 mois, l’appartement a connu un dégât des eaux très important et l’appartement a été dévasté : le flexible d’eau chaude sous l’évier à éclaté ( !). Mon locataire étant absent, ce sont les voisins qui ont appelés les pompiers quand l’eau a commencé à ruisseler chez eux.

J’ai effectué les déclarations d’usage auprès du Syndic, mais également à mon assurance, à titre conservatoire ; pendant que mon locataire faisait sa déclaration auprès de son assurance.

J’ai accepté la proposition de l’expert de mon assurance, à savoir que c’est elle qui m’indemniserait, faisant ensuite son affaire avec l’assurance de la Copropriété. Et bien m’en a pris, quand on sait que les assurances de Copropriété mettent en général une mauvaise volonté évidente à indemniser correctement les Copropriétaires sinistrés.

Résultat : j’ai été indemnisé rapidement, et j’ai fait refaire l’appartement à neuf (à la grande joie de mon locataire)…alors que certains Copropriétaires dépendant directement de l’assurance Copropriété n’ont pas encore été totalement indemnisés ( !).

Je déborde certainement du sujet, mais il me paraît important de souligner de ne pas prendre à la légère la question des assurances quand on achète un bien, aux enchères ou non, qu’il soit occupé ou non.
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Re: QUELLE ASSURANCE POUR UN BIEN OCCUPE ?

Messagepar @ndreCROCHON » 13 Nov 2009, 04:58

Nous vous remercions pour votre commentaire très pertinent et enrichissant sur le plan de la chose vécue, en matière de sinistre, d'assurance et sur la défiscalisation du prêt "In fine".

Je suis heureux de constater la grande utilité du contrat d'assurance propriétaire non occupant , vous pouvez vous féliciter d'avoir souscrit cette garantie (non obligatoire), car beaucoup de propriétaires font l'impasse, soit par ignorance, soit par soucis d'économie mal placée, car comme vous le précisez la cotisation est relativement modique.

A ce sujet, pouvez-vous nous préciser son montant annuel, pour que nos membres aient une information précise suivant le type de votre logement.

D'avance, nous vous en remercions.

A vous lire,

Bien cordialement .

@ndré CROCHON
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Re: QUELLE ASSURANCE POUR UN BIEN OCCUPE ?

Messagepar Chriset » 13 Nov 2009, 16:09

Vous avez bien raison de demander la précision sur l'assurance propriétaire non occupant, vu sa modicité...

Elle me coûte la somme de 90 euros/an. L'appartement: 3 pièces, 65 m2 en proche banlieue parisienne (je ne sais pas si la localisation a une incidence sur le coût de cette assurance).

Tant que j'y suis, je donne également le montant le l'assurance loyers impayés : 319 euros/an. Dans mon cas, ce montant représente moins d'un demi mois de loyer (hors charges).
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Re: QUELLE ASSURANCE POUR UN BIEN OCCUPE ?

Messagepar @ndreCROCHON » 13 Nov 2009, 19:24

Merci pour vos précisions, cela a le mérite de donner un ordre de grandeur à nos membres et de les inciter à réagir en cas de biens loués à des tiers.

Merci, pour votre intervention.

Bien chaleureusement.

@ndré CROCHON
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