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Prêt bancaire

Messagepar SylvieSylvie » 26 Avr 2013, 16:22

Bonjour à tous,
Je souhaite acquérir un bien par la voie des enchères judiciaires. Pour cela j'ai besoin d'obtenir une prêt auprès d'une banque. Cependant pour l'instant aucune banque n'accepte de s'engager de façon ferme sans la signature d'un sous seing privé. Connaissez vous les leviers pour faire entendre à une banque qu'à procédure inhabituelle la réponse sort forcément des sentiers battus? Je ne comprends pas en quoi il y a plus de risques pour la banque à me donner son accord avant plutôt qu'après l'adjudication si ce n'est d'avoir pris la peine d'avoir travaillé sur un dossier pour rien si je ne deviens pas adjudicataire.
Merci aux personnes qui pourront m'éclairer.
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Re: Prêt bancaire

Messagepar @ndreCROCHON » 27 Avr 2013, 08:11

Votre analyse est pleine de bon sens, mais l'approche pertinente d'un banquier n'est pas toujours facile à cerner.

Je vais vous poser des questions qui vont me permettre de vous aider, en tout cas, c'est le but
recherché, à savoir :


- Aujourd'hui, quel est le cumul de vos crédits en cours du couple ( faites un tableau ) ?

- Quel est votre emploi actuel ?...Depuis combien de temps ?...Quel est votre revenu mensuel ?
Quantifiez vos primes de fin d'année, si elles existent, par exemple votre 13 ème mois ?

- Dito pour votre mari si, vous êtes mariée ?

- Avez-vous d'autres revenus que ceux cités ci-dessus ( revenus locatifs - revenus mobiliers etc..)

- Montant mensuel du loyer de votre résidence principale, ainsi que des charges ?...Depuis combien
de temps êtes-vous auprès de cet administrateur de biens ?

- Quelle sera la destination du bien que vous envisagez d'acquérir ( résidence principale - locatif -
revente ) ?

- Quelle sera votre apport personnel ?

- Quel est l'enveloppe totale (acquisition + frais divers + travaux ) que vous envisagez ?

- Avez-vous une ou plusieurs banques ?...Depuis combien de temps ? ...Avez-vous un compte
épargne ?...Un compte mobilier ?

- Si vous désirez avoir un large éclairage de toutes les aides possibles parmi toutes les arcanes...Voyez un article que je suis en train d'écrire sur le sujet, dans mon blog très récent : http://www.aux-encheres-immo.com

C'est à partir de tous les éléments que vous me communiquerez que, je pourrai vous guider sur la meilleure stratégie en mettre en place...Je vous invite à être exhaustive, sur les éléments que vous me communiquerez !

A vous lire...

Bien courtoisement vôtre.

@ndré CROCHON
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Re: Prêt bancaire

Messagepar SylvieSylvie » 27 Avr 2013, 12:38

Bonjour,
merci de votre réponse voici des informations complémentaires:
Je n'ai pas de crédit en cours. Je suis célibataire sans enfants. Je suis fonctionnaire depuis 9 ans. Je n'ai pas d'autre revenu que mon salaire qui est de 1900 euros par mois tout compris. Le bien à acquérir serait ma résidence principale.Mon loyer actuel est de 580 euros + 65 euros de charges. J'ai 3000 euros d'épargne. Mon enveloppe totale d'acquisition est de 100 000 euros. Je suis à la banque postale depuis environ 15 ans. J'ai 41 ans.
Cordialement,
Sylvie.
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Re: Prêt bancaire

Messagepar @ndreCROCHON » 28 Avr 2013, 00:43

Premier constat, vous êtes fonctionnaire...Ce statut est fortement apprécié par les banques.

Le point très faible, vous n'avez quasiment pas d'apport, et ça c'est un gros handicap.

En effet, dans une acquisition d'un montant d'environ 100.000 euros, il vous faut prévoir environ 8.000 €
de frais notariés, tous frais confondus.

J'en profite pour vous dire que si vous faites un achat classique (hors adjudication TGI), prenez un notaire
et ne signez rien sans sa présence.

Dans votre situation, je vous invite à prendre RDV avec le centre ADIL le plus proche...Vous rencontrerez
à titre gratuit des conseillers, qui seront en mesure de vous prodiguer d'excellents conseils, et de vous
orienter utilement.

http://www.anil.org/votre-adil/

Par ailleurs, je vous invite à consulter le responsable de votre service, pour savoir s'il existe en interne des accès possibles à des conditions avantageuses en terme d'emprunt, du fait de votre statut...Je pense que le montant de l'aide que vous devriez y trouver, peut constituer un apport personnel sans hypothèque (sous toutes réserves).

En conclusion : une opération d'immobilier se prépare avec soin, et surtout en vous documentant tous azimuts, je suis quasiment sûr vous vous allez faire des découvertes en terme d'aides en qualité de primo-accédant .

Après avoir mûrement analysé votre projet et sa faisabilité, Je vous invite à faire le pas en direction d'une acquisition, sur la durée, vous n'aurez pas à le regrettez.

Tenez-nous au courant sur vos démarches et découvertes, votre vécu intéressera nos membres et lecteurs.

Bonne quête !

Bien courtoisement vôtre.

@ndré CROCHON

P.S.: " Mes chers amis, dans le cadre de la réalisation du "Guide Pratique...." ,
j'ai pensé y faire figurer 3 ou 4 témoignages sur l'historique d'affaires réalisées et sur la marge
brute estimée ou vérifiée après revente, j'apprécierais que vous le manifestiez à titre non confidentiel pour plus d'authenticité "


Du même ordre, voici une autre demande :

" Si vous croyez à l'utilité du site et à la pertinence et l'aide de mes interventions.
Alors, j'apprécierais que vous le manifestiez à titre
non confidentiel pour plus d'authenticité ".


D'avance, je vous en remercie...
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Re: Prêt bancaire

Messagepar SylvieSylvie » 28 Avr 2013, 08:38

Bonjour,
je vous remercie d'avoir tenté de m'apporté votre aide. Cependant ma question reste entière : pourquoi les banques que j'ai contacté rechignent-elles a donner leur accord avant adjudication? Peut-être que certaines banques sont plus ouvertes que d'autres à ce type d'acquisitions.Si certains membres ont réussi a obtenir un accord de prêt avant adjudication, je serais ravie qu'ils partagent leur expérience avec moi.
Cordialement.
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Re: Prêt bancaire

Messagepar chess » 28 Avr 2013, 16:18

Comment peut on avoir un accord de prêt basé sur une étude de dossier alors qu'on ne connait meme pas le montant à mettre dans le dossier?
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Re: Prêt bancaire

Messagepar @ndreCROCHON » 15 Mai 2013, 00:55

SylvieSylvie a écrit:je vous remercie d'avoir tenté de m'apporté votre aide. Cependant ma question reste entière : pourquoi les banques que j'ai contacté rechignent-elles a donner leur accord avant adjudication? Peut-être que certaines banques sont plus ouvertes que d'autres à ce type d'acquisitions.Si certains membres ont réussi a obtenir un accord de prêt avant adjudication, je serais ravie qu'ils partagent leur expérience avec moi.


La banque la mieux placée est celle qui tient votre compte personnel, si celle-ci se refuse d'envisager une opération immobilière, c'est que votre dossier est très limite pour que votre banque vous accompagne.

Pour autant, n'abandonnez pas sans vous être assuré que votre dossier permet un concours bancaire sur un montant de............ au taux effectif global assurance incluse (TEG) de............. et une durée de.......Voyez des courtiers tels que "Meilleurs taux" etc...

La faiblesse de votre dossier, c'est que vous n'avez qu'un très faible apport personnel !

chess a écrit:Comment peut on avoir un accord de prêt basé sur une étude de dossier alors qu'on ne connait meme pas le montant à mettre dans le dossier?


C'est à vous et le banquier de déterminer sur la base de vos critères personnels, quel peut être le montant du concours de votre banque face à un achat prévisionnel.

Bonne réussite .

Bien à vous.

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