Encheres Publiques
Nous sommes le 23 Avr 2019, 20:18
Partager à vos réseaux
forum
Vente aux enchères des Avocats
Vos questions et réponses sur les services des ventes aux enchères des Avocats.Problèmes d'immobilier liés aux propriétaires, copropriétaires, marchands de biens, locataires, squatteurs. Enregistrez-vous !

Premier pas...

Messagepar Pedrito » 27 Sep 2010, 16:13

Bonjour a tous,

Je profite de ce premier message pour me présenter brièvement,

J'ai 27 ans, j'habite à paris et je possède déjà une SCI, jusqu'à maintenant j'ai toujours acquis mes biens de façon "très classique" : agence, particulier, mais depuis quelques mois j'ai décide de franchir le pas, n'écoutant que moi et surtout pas les personnes m'entourant qui me qualifiait de fou, d'inconscient :)...

Je vous avoue que le chemin n'a pas été facile. Au gré de mes aléas sur la toile, glanant, triant indices, morceau de loi, j'ai réussi à me créer un petit bagage, puis je suis tombé sur ce site merveilleux. Je vous en félicite encore, d'avoir mis a la disposition gracieusement cette mine d'information qui ne cesse de s'enrichir chaque jour par les différents intervenants et discussion débattues sur le forum. Merci aux modérateurs d'avoir fait le pari que le forum s'enrichirait de lui-même avec des personnes responsables tout en n'en bridant pas l'accès par un abonnement, allopass etc...

J'envisage donc comme vous l'avez surement compris dans les quelques semaines à venir de porter mes enchères lors d'une vente judiciaire.

J'en viens donc à ma première question:
Après l'envoi à différents avocats de ce qu'on peut appeler " un appel d'offres"
J'ai eu de nombreuses réponses dans la foulée, toutes plus différentes les unes que les autres, s'étalant de 150 € TTC à 300 € TTC pour me représenter lors de l'audience, certains annonçant que ces honoraires serait fixe que je sois l'adjudicataire ou non ( justifiant qu'il se rémunérait sur les émoluments, 1,65% il me semble) d'autres me demandant de rajouter environ 1200 € HT si je deviens l'adjudicataire ( mais qu'advient t'il des 1,65% partage entre l'avocat poursuivant et l'avocat adjudicataire ?). J'ai lu quelque part que les honoraires étant libres, le marche était quelque peu ouvert à tout.

Voila pour ma première question, les honoraires sont t'il vraiment représentatifs de la qualité d'un avocat ? Est ce que le fait de remettre un mandat au greffier lors d'une audience nécessite t'il un vrai talent et par conséquent s'entourer d'un avocat doué d'une réel éloquence participerait t'elle à la réussite de l'adjudication?

Pour ma deuxième question, l'appartement dont mon intérêt fait l'objet étant occupé par le saisi, je me suis intéressé naturellement a la procédure d'expulsion suite a une occupation sans droit ni titre si jamais le propriétaire après médiation ne partait pas de son plein gré.

Et là rebelote, appel d'offres auprès d'avocats spécialisé en droit immobilier.
Les réponses furent nombreuses: certains facturant la procédure au forfait (1200-1500 € HT celle-ci me paraissant plus sécurisante financièrement étant donne que la couleur était donne des le début), d'autres a l'honoraire horaire ( De 200 à 300 € HT / heure: cette solution me paraissant plus aléatoire). La dernière offre m'a intrigué dans le sens ou l'avocat m'a indique que le titre d'adjudication valant expulsion, je n'avais pas vraiment de frais à prévoir.

J'ai oublié d'ajouter à ces tarifs les honoraires que l'on m'a communique de l'ordre de 80€ actes et celui-ci étant souvent oblige d'intervenir une dizaine de fois jusqu'à l'expulsion par la force.

J'aurais voulu entendre quelques témoignages chiffrés de frais annexes (pour ne pas dire expulsion).
Mes chiffres vous paraissent t'il erronés ??? ou vous paraissent dans la réalité ???
Vaut t'il mieux opter pour des honoraires ou pour un forfait complet ?


J'ai conscience que ce pave sera peut-être un peu indigeste mais de part mes démarches et mes lectures je n'ai pas pu obtenir une réponse qui me satisfaite.

Dés le départ de mon aventure je ne manquerais pas d'en faire part le forum et de créer une discussion pour en débattre...

Merci a tous


Au plaisir de vous lire
Avatar de l’utilisateur
Pedrito
 
Messages : 14
Inscription : 27 Sep 2010, 15:10

Re: Premier pas...

Messagepar BaKarOl » 29 Sep 2010, 07:20

Bonjour,

Ca faisait longtemps que je n'avais pas écrit sur ce forum, mais je suis toujours dans la dernière phase de la procédure d'expulsion : j'attends la force publique...

Sachez tout de même, que lorsque vous en serez à la dernière phase de l'expulsion, le jour J, l'huissier se présente avec la force publique, le serrurier, les déménageurs... et que tout ca se paye. De plus, si la personne ne peut pas stocker ses meubles, vous êtes tenu de lui payer le stockage 1 an, puis aura lieu une vente aux enchères au profit de l'état si elle n'en n'a pas repris possession.

Je voulais juste vous prévenir à propos des frais pour la procédure d'expulsion :

Frais d'huissier :
- premier acompte de 400 euros pour tout ce qui est commandement et signification de jugement
- une fois la force publique accordée par la préfecture de votre département, deuxième acompte de 4 500 euros pour frais d'huissier, sérrurier, déménageurs...
- si besoin, un dernier acompte pour le stockage des meubles une fois l'expulsion réalisée.

Frais d'avocat :
Dans mon cas, la personne fait toutes les procédures possibles pour retarder l'échéance.
- Procédure d'appel du jugement d'adjudication (pour le moment, provision de 600 euros pour constituer avoué), et
- demande de délai devant le JEX (pour le moment, acompte de 1500 euros à mon avocat).

J'en suis donc, en plus des autres frais inhérents à l'adjudication, à 7 000 euros de frais imputables uniquement à la procédure d'expulsion. Cela sans compter bien sur les jours à poser pour pouvoir aller au tribunal, RDV avocat, huissier...

Je vous conseille donc de bien calculer le prix maximal de vos enchères si vous comptez acheter un bien occupé.

Promis, ce soir, si j'ai le temps, je vous fais un récapitulatif des frais globaux, adjudication incluse.

Bonne journée,
Avatar de l’utilisateur
BaKarOl
 
Messages : 44
Inscription : 27 Fév 2010, 10:01

Re: Premier pas...

Messagepar Pedrito » 29 Sep 2010, 14:56

Avant tout merci, pour toutes ces précieuses informations...

Quelle est exactement la situation dans laquelle vous vous trouvez, par cela je veux dire que visiblement dans nos deux cas ce sont des occupations sans droit ni titre mais votre occupant est t'il propriétaire du bien ou juste locataire. Par cela j'entends que la justice peut être un peu moins clémente avec l'exproprietaire vu qu'il touchera les bénéfices de sa vente qui représente quand même une belle somme.

Concernant les frais d'huissier:

Il me semble que théoriquement les frais sont à la charge de l'occupation sous réserve que celui-ci détiennent des ressources ( ce qui est le cas avec le fruit de la vente).

J'avais en tête le frais d'huissier de l'ordre de 80 chaque acte grosso modo

Concernant les frais d'avocat

J'ai opte pour une offre "complète" de mon avocat de 1200 HT pour mener l'expulsion jusqu'à son terme, ce qui j'espère m'épargnera tout frais supplémentaire suite a un appel.


Je vous serais très reconnaissant si vous pouviez me faire parvenir un récapitulatif des frais globaux de votre petite aventure ainsi que les dates de celle ci afin que je me prépare au mieux psychologiquement mais surtout financièrement à cette aventure...


merci d'avance

Au plaisir de vous lire
Avatar de l’utilisateur
Pedrito
 
Messages : 14
Inscription : 27 Sep 2010, 15:10

Re: Premier pas...

Messagepar BaKarOl » 29 Sep 2010, 19:25

Re-bonjour,

Pour vous situer le contexte, j'ai acheté un octobre 2009 une maison par adjudication, occupée par l'ancien propriétaire, qui ne comptait pas partir avant d'avoir épuisé tous les recours à sa disposition. (pour plus de détails vous pouvez lire mes différents posts dont je vous mets les liens ci dessous)
vente-avocat/achat-maison-par-adjudication-procedure-expulsion-t3830.html
vente-avocat/assignation-devant-jex-delais-gracieux-t3892.html
vente-avocat/appel-suite-adjudication-t3853.html


Comme promis, je vous récapitule les différents frais liés à l'adjudication et à l'expulsion (ceci étant, il ne s'agit que de mon cas perso, et certainement pas d'une généralité...)

Montant de l'adjudication
: 180 000 euros
(pour mandater l'avocat pour me représenter à l'audience, il m'a suffit d'un chèque de banque de 8000 euros, qu'il m'aurait rendu dans son intégralité si je n'avais pas été déclarée adjudicataire, mais qui se déduit du montant l'adjudication et qui correspond à 10% de la mise à prix)
Emoluments de mon avocat suite à l'adjudication : 1100 euros
Frais préalables : 5200 euros
Droits Proportionnels pour l'avocat de la banque qui saisit : 3200 euros.
Droits d'enregistrements : 9500 euros
Honoraires régularisés de mon avocat : 550 euros.
Ce qui nous fait un total de frais connexes à l'adjudication de 19550 euros.
Ca me parait correct, puisque vous trouverez souvent comme évaluation de l'ensemble de ces couts une estimation entre 10% et 15% du montant final de l'adjudication.

Suite à l'adjudication, vous avez les frais liés à la procédure d'expulsion. En effet, si vous achetez sous le nouveau régilme (après 2006), votre jugement d'adjudication vaut titre d'expulsion (ce qui est mon cas). Mais il vous faut quand même faire signifier le jugement par huissier, et passer par les différentes étapes de la procédure.

Comme je vous l'ai dit dans mon message précédent, en ce qui concerne la procédure d'expulsion, les frais d'huissier s'élèvent pour le moment à 4900 euros.

Concernant la procédure d'appel du jugement d'adjudication et celle de délais gracieux devant le JEX, j'en suis pour l'intant à 2100 euros.

Pour être réaliste, il faut que vous soyez vraiment sur de faire une bonne affaire financière, parce que sinon, vous pouvez vous rendre compte qu'un an après, l'ancien propriétaire n'est toujours pas expulsé (ça ne saurait tarder) et mon bien acheté 180 000 euros me coute pour le moment 206 500 euros.

Dans mon cas, ce montant est encore largement rentable , mais il faut y penser avant l'achat.

Pour finir, je vais essayer de répondre à vos questions,

1- Vous trouverez facilement sur internet les tarifs de quelques huissiers, et vous vous rendrez compte qu'en fonction de la nature de l'acte effectué (envoi par la poste d'une notification ou déplacement au domicile...) les prix ne sont bien entendu pas semblables). Ce que mon huissier m'a annoncé m'a semblé raisonnable.
Prévoyez donc beaucoup plus pour votre partie huissier.

2 - Prix avocat pour l'adjudication : Dans mon cas, il m'a couté 1600 euros. Prévoyez quand même plus car si jamais votre occupant est procédurier, il peut lancer appel sur appel, et demande de délai, et ne rien obtenir au final, mais vous faire perdre du temps et de l'argent , le cout de ces procédures n'est surement pas compris dans le forfait de votre avocat.

3 - Parlez vous d'un forfait de votre avocat concerant l'adjudication, ou l'expulsion? Autant il me parait possible de proposer un forfait pour l'adjudication (les frais et les actes à réaliser sont fixes) autant cala me surprend pour l'expulsion. En effet, vous ne pouvez pas savoir combien de procédures votre occupant va lancer contre vous... En tout cas, si ce forfait est concerne l'adjudication, 1200 euros HT = 1435 euros TTC, soit 150 euros de moins que cela m'a couté.


De toutes façons, et je suis persuadée que M. CROCHON ne vous dira pas le contraire, ne tablez pas sur un délai et sur un cout fixe ! En matière d'expusion, on ne sait jamais... (et je suis bien placée pour en parler !)

Bonne réussite à vous,
Avatar de l’utilisateur
BaKarOl
 
Messages : 44
Inscription : 27 Fév 2010, 10:01

Re: Premier pas...

Messagepar Pedrito » 30 Sep 2010, 00:29

Merci beaucoup pour votre aide...

Un des point positif ( et vous faites bien de la rappeler) je ne compte pas emménager des demain, ce qui m'enlève un gros poids au niveau mental...Et c'est dans l'optique de survenir à toutes dépenses imprévues même si cela parait paradoxal que je cherche à chiffrer l'expulsion un peu à la louche je vous l'avoue...

En ce qui concerne la procédure d'expulsion au forfait proposée par mon avocat, elle m'a été propose de façon à que celle ci couvre tout les formalités du début jusqu'au départ du propriétaire, c'est l'une des raisons pour lesquelles elle m'a intéressée, mais je vais dès à présent me renseigner de façon un peu plus approfondie dans le cas d'appels.

En ce qui concerne les frais d'adjudications, je ne paierais que 180 € TTC que je remporte ou non l'enchère.
Le reste de ses honoraires sera partagé avec l'avocat poursuivant sur les émoluments (environ 1,65%)

voilà en tout cas beaucoup de chose restent à faire, comme gagner l'enchère :)
je ne manquerais de vous tenir informer de l'évolution de mon affaire et suivrait la votre de près...

Bon courage à vous
Avatar de l’utilisateur
Pedrito
 
Messages : 14
Inscription : 27 Sep 2010, 15:10

Re: Premier pas...

Messagepar @ndreCROCHON » 30 Sep 2010, 09:00

Je remercie "BaKar0I" d'avoir pris le temps de nous ventiler l'ensemble de ses frais divers ainsi, nous
avons une vision exhaustive, pour son cas personnel, cela a le mérite de nous donner avec précision des chiffres concrets , pour chaque domaine d'intervention.

Nous le remercions, pour avoir pris le temps de nous décomposer l'ensemble de ses frais et différents débours....Rien ne vaut les cas concrets car ils sont le reflet de l'exactitude.

Bien chaleureusement.

@ndré CROCHON
Avatar de l’utilisateur
@ndreCROCHON
Expert du Forum
 
Messages : 1762
Inscription : 21 Déc 2008, 16:42
Localisation : LYON

Re: Premier pas...

Messagepar isarienne » 04 Nov 2010, 15:53

bonjour à tous
moi aussi j'ai décidé de me lancer ... et je suis complètement novice mais là je vais essayé de me renseigner avec vos infos..
par contre il y a quelque chose que je ne comprends pas, peut-être ma question est idiote: comment se fait il qu'une fois la vente effectuée, "l'ancien prop" refuse de quitter la maison" et dans quel cas peut il y avoir une ventre aux enchères? est ce parce que le prédécesseur avaient des dettes ou pour une autre raison?
s'il vous plait pourriez vous m'éclairer je sui complètement perdue!
merci à tous
PS je vois que ce forum est très chaleureux
sonia
Avatar de l’utilisateur
isarienne
 
Messages : 1
Inscription : 04 Nov 2010, 15:31

Re: Premier pas...

Messagepar catymo » 13 Nov 2010, 11:21

En ce qui nous concerne, l'expropriétaire ne payait plus ses charges depuis longtemps, il avait également d'autres dettes puisqu'il y a plusieurs créanciers.
C'est vrai que la loi est mal faite, les procédures de saisie et de vente forcée sont très longues, on pourrait espérer acheter un bien vide. Car même si le jugement d'adjudication fait ordre d'expulsion, il faut quand même avoir recours à une procédure longue et coûteuse pour faire sortir l'ancien propriétaire. Il faut bien avoir conscience que lorsqu'on achète un bien occupé, il ne faut pas espérer prendre possession du bien avant plusieurs mois et surtout avoir des économies pour faire face aux frais.
Un homme averti en vaut deux...
Avatar de l’utilisateur
catymo
 
Messages : 19
Inscription : 27 Oct 2010, 11:42

Re: Premier pas...

Messagepar @ndreCROCHON » 21 Nov 2010, 23:39

Votre remarque est pertinente, car l' achat d'un logement occupé peut se libérer volontairement par l'ancien propriétaire, dans un délai raisonnable d'environ (3) trois mois, mais sans certitude.

En effet, dans bien des cas l'ancien propriétaire attend le recours de la force publique pour libérer les
lieux et dans le meilleurs des cas comptez un minimum de (8) huit mois voire beaucoup plus, si vous avez affaire à un procédurier.

Cela fait partie de la servitude très fréquente, des ventes aux enchères du TGI .

Bien à vous .

@ndré CROCHON
Avatar de l’utilisateur
@ndreCROCHON
Expert du Forum
 
Messages : 1762
Inscription : 21 Déc 2008, 16:42
Localisation : LYON


Retourner vers Vente aux enchères des Avocats



Qui est en ligne »

Utilisateurs parcourant ce forum: Google [Bot] et 9 invités

   
Accueil Forum Annuaire Emploi Contact Rejoignez nous sur FaceBook Google+ Twitter
© 2019 Encheres-Publiques.com - Tous droits réservés | Mentions légales | Flux RSS
Premier pas... : Vente aux enchères des Avocats