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Plus value sur la revente d'un terrain

Messagepar BaKarOl » 01 Oct 2010, 18:09

Bonjour,

J'ai acheté une maison sur un grand terrain lors d'une vente par adjudication.
Actuellement, l'ancien propriétaire est encore dans les lieux, mais je réfléchis déja à la revente, et j'ai une question.

Je compte garder la maison sur une partie du terrain pour y habiter en résidence principale, et revendre la partie restante du terrain en plusieurs lots.
Est il correct de compter dans ce cas qu'il me faudra payer environ 30% du prix de la revente de ces terrains comme taxe de plus value ?
Et si oui, existe t'il un montage (type SCI ou autre) évitant de payer cette plus value ?

Merci pour vos réponses,
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BaKarOl
 
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Re: Plus value sur la revente d'un terrain

Messagepar @ndreCROCHON » 05 Oct 2010, 23:53

La sagesse me pousse à vous conseiller, de rencontrer votre notaire pour lui présenter votre plan d'action, à savoir :

- Une totale maîtrise du ( PLU ) plan local d'urbanisme, pour connaître la divisibilité ou non de votre propriété, éventuellement la protection d'arbres séculaires s'il en existe sur la propriété....Connaître la surface minimale de chacun des lots (POS).

- Une division parcellaire de l'ensemble de votre propriété par l'entremise d'un géomètre, qui vous parlera en détail des formalités auprès de la ( DDE ) direction départementale de l'équipement, suivant le nombre de lots lotis et les arbres séculaires s'ils en existent, non seulement ils sont protégés, mais ils impliques des distances minimales d'implantation de la construction....En fonction de ces éléments , il procèdera à un bornage avec un plan du lotissement, les numéros de lots et les surfaces correspondantes....La DDE ainsi que la Mairie vous délivrerons un arrêté du droit de lotir, sans ce document vous ne pouvez pas vendre vos parcelles....La seule chose que vous autorise la loi d'urbanisme, en l'attente de ce document , c'est de procéder à une réservation sans versement de fonds et en précisant bien dans la réservation, la clause suspensive, de l'obtention de l'arrêté de lotir.

- A l'appui des éléments d'urbanisme correspondants au PLU vous déboucherez sur un lotissement simplifié ou classique et dans les deux cas, pour pouvoir vendre vos parcelles en l'étude de votre notaire, vous aurez l'obligation de procéder aux (VRD) voies et réseaux divers....En conséquence, il vous faudra budgeter des travaux importants , avant d'avoir encaissé le moindre centime !

- Face à cette opération et son prévisionnel, votre situation familiale, vos objectifs, votre fiscalité du moment et de celle qui va en résulter, il saura vous conseiller utilement, notamment sur le statut juridique
le plus approprié .

Vous voyez que, en apparence, les choses sembles faciles, mais dans la réalité elles impliquent une analyse pointue en fonction de biens des paramètres, liés à votre propriété et vos objectifs finaux.

Le projet est séduisant, mais il ne peut se passer du conseil avisé de votre notaire.

Tenez-nous au courant, comme vous le faites régulièrement et je vous en remercie.

Je vous souhaite un projet réussi.

Bien chaleureusement.

@ndré CROCHON
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@ndreCROCHON
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Re: Plus value sur la revente d'un terrain

Messagepar sakura_bankai » 06 Oct 2010, 11:54

Pour information, la plus-value est en-dessous des 30%.

Pour être précis, les plus-values des biens immobiliers sont taxés à 16% + 12,1% de CSG/CRDS, soit 28,1%.
Attention toutefois déjà à l'augmentation des contributions sociales possibles, mais surtout Bercy envisageait dernièrement de faire passer la taxation des PV immobilières à 17%!

Pour faire sauter la PV, la meilleure solution est de faire une donation. Je m'explique :
une donation en pleine propriété exonère la généreuse personne de plus-value, et le bien sera alors valorisé à sa valeur vénale au jour de la donation. Remarquez que cela entraîne du coup des droits d'enregistrement!
L'idée c'est de donner à un proche, puisque le but est que ce proche ne garde pas le terrain mais le vende pour vous, sans plus-value puisque le bien vient d'être valorisé!
Seule ombre au tableau, et non des moindres, un tel montage est constitutif de ce qu'on appelle un abus de droit/fraude à la loi. Il est évident que le but est d'éviter le paiement de l'impôt, du coup l'administration fiscale reviendra sur l'impôt qui aurait dû être payé + intérêt de retard + 40% pour la mauvaise foi!
A éviter donc.

Une autre solution serait d'attendre quelques années. Je ne sais pas depuis combien de temps vous possédez ce terrain mais l'imposition des plus-values immobilières subit un abattement de 10% par année de détention du bien au delà de la 5eme année. Donc 15 ans = pas de PV.

Avantage d'une SCI dans ce cas? Fiscalement aucun! Par contre il y a une avantage patrimonial si vous voulez donner un jour le terrain à vos descendants en démembrant la propriété.

Dernière chose, il vous faudra faire attention au spectre de la qualification de votre activité en "marchand de bien". Pour rappel, la qualification de marchand de bien est acquise si il y a répétition des actes de cession (parfois deux cessions suffisent). Posez vous donc bien la question de l'opportunité de la cession par lot puisque la fiscalité des marchands de biens n'est pas la même que celle du commun des mortels.

Sinon, il est évident qu'il conviendra de vous renseigner plus avant afin d'établir un projet plus concret. Par contre, si nos amis les notaires sont très compétents dans leur domaine, certains pêchent un peu en fiscalité. Un avocat fiscaliste ou un cabinet de consulting paraît plus approprié.
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