Avez-vous ou pensez-vous acquérir un bien à la barre du tribunal ?

[Pierre]

Merci de bien vouloir, nous accorder un peu de votre temps en répondant au sondage ci-dessus !

Pour inaugurer ce nouveau forum, nous lançons un sondage pour connaître votre expérience dans l'achat d'un bien immobilier aux enchères publiques.

N’hésitez pas à utiliser ce forum pour nous donner votre opinion.

C’est parti !

Décrivez votre expérience.

A vous…

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[Indigo]

Bonjour.

Ca fait quelques mois que l'idée me trotte dans la tête et la j'ai décider de me lançer !

En fait mon but et d'acheter des biens immobilier dans le but de les revendre immédiatement et rebelotte pour faire gonfler mon capital.

Je ne sais pas combien cela peut me rapporte : j'espère pas mal !

Je dispose pour l'instant de150 000 euros de fond propre.

Je précise que je suis actuellement locataire en HLM. Ma religion proscrivant le recourt au crédit (je suis musulman) je ne compte que sur cet argent pour démarrer.

je viens cet après midi de téléphone au greffe du tribunal de grande instance : je compte aller lire quelques cahiers de condition de vente pour me familiariser un peu et poser des questions a qui veut bien me répondre.

Je poste ce message dans ce forum car je compte sur vous pour me guider ! Si mon entreprise est folle merci de m'avertir !!!

Enfin, je voudrai exprimer ma grande admiration ainsi qu'une gratitude énorme que j'ai vis-a-vis de M. Crochon. Grace à vous j'y vois plus claire et le fait de vous savoir a mes coté me rassure énormément.

A très bientôt.

Cordialement.

[@ndreCROCHON]

Merci pour vos compliments cela me touche chaque fois, car je relève que beaucoup d'entre vous apprécient nos conseils ou avis et cela est très encourageant.

C'est bien d'avoir des projets, c'est le plus sûr moyen de ne pas vieillir.

Plus prosaïquement, je reviens sur vos questions notamment sur votre intention d'acheter et de revendre dans la foulée avec ou sans travaux. Par contre, vous devez savoir que pour la première opération achat-revente, les services fiscaux se contenteront de la perception de la plus-value (si elle existe). Il faut que vous sachiez que c'est une tolérance, mais à coup sûr pour la seconde vente, vous serez assimilé à la qualité de marchand de biens avec toutes les obligations qui s' y rattachent, car la preuve sera faite que vous achetez pour revendre d'une manière habituelle.

A ce sujet, je vous invite à consulter "votre meilleur ami " GOOGLE, en tapant : Marchand de biens, vous y trouverez une riche documentation sur le sujet et très rapidement vous en saurez autant que moi, bien que par le passé, j'ai exercé cette activité..... Par contre, voici une bonne nouvelle, vous ne paierez plus de plus-value (28,10 %), mais de la TVA (19,60 %) sur la marge bénéficiaire.

Bonne lecture et à très bientôt.

Bien chaleureusement.

[forbanne]

bonjour
j'habite en Asie, et je suis tout à fait novice sur le sujet;
J'ai lu votre guide, les conseils avisés sur le forum, (merci beaucoup);
je voudrais pouvoir acheter un bien aux enchères situé à PARIS,
Comment pourrais-je procéder (existe-t-il une association qui pourrait m'aider dans ce domaine, pour visiter, me faire une description précise, me communiquer le cahier des charges ? ETC...)

les biens ne peuvent-il être vus sur un site internet ?
merci d'avance

Forbanne

[@ndreCROCHON]

Je vous invite à lire le plus possible les questions//réponses du site, vous y puiserez une source d'information suffisamment importantes, pour faire un pas de géant.

Personnellement, je ne connais pas d'association susceptible de répondre à votre recherche.

Vous semblez vouloir acheter un bien en général (sans choix arrêté) sur la base de critères personnels ou au contraire, vous avez en vue un bien précis ?

Si pour des raisons professionnelles, vous ne pouvez vous rendre disponible, pour venir sur place....Alors, vous avez l'homme de la situation en personne, il vous suffira de m'appeler pour mettre en place la meilleure stratégie, en direction de votre objectif final et définir mon intervention et le coût de celle-ci.

Bonne lecture et peut-être à bientôt !

Bien chaleureusement.

@ndré CROCHON

[forbanne]

Je vous remercie beaucoup de m'avoir donné vos coordonnées, et pour votre réponse; je vous contacterai.

[fil]

Je tenais simplement a vous remercier pour ce site qui a repondu a beaucoup des questions que je me posaient avant d'acquerir un bien aux encheres. Pour apporter ma pierre a l'edifice, je voudrais partager deux aspects restant souvent flous

1) le montant global des frais
Ci-apres le montant des frais pour un bien acquis au tribunal pour la somme de 342.000 euros (je l'estime aux alentours de 430.000 euros)
- Frais préalables 5779,03
- Frais en sus (selon dire inséré au cahier des charges) 1219,93
- Droit proportionnel (Hors Taxe) 6300,5
- TVA sur droit proportionnel (19,6 %) 1234,9
- Enregistrement - (Droit de mutation) 17408
- Hypothèques (publication) 400
- Honoraires (Hors Taxe) 1000
- TVA sur honoraires (19,6 %) 196
- TOTAL 33538,36
Soit a peu pres 9,8%. On parle en general d'un montant entre 10 a 15%, a comparer a ceux d'une vente de gre a gre (notaire~7%)

2) Le sentiment de "bonne affaire".
Mon experience de 3 mois a encherir sur de nombreux biens me pousse a avertir qu'il faut etre extremement patient: j'estime que 7 biens sur 10 sont vendus au prix ou au dessus du marche, ou alors sont retires de la vente le jour meme. Reste les 3/10. Certains vous diront que 3/10, c'est beaucoup et que cela justifie le temps qu'on y a passe (et ils auront raison), mais il ne faut pas croire que les ventes aux encheres sont toujours des "bonnes affaires".

A bientot

[@ndreCROCHON]

Merci, pour avoir pris le temps de décomposer les frais que vous avez payés, nous y sommes très sensibles !

C'est vrai que si vous voulez faire une bonne affaire, il faut beaucoup de travail d'enquête, analyser le bien que vous vous proposez d'acquérir sous divers angles, de manière à mieux appréhender le prix du bien et ainsi, éviter avec plus de sureté de faire des erreurs préjudiciables.

En raison de l'excellent travail de décomposition des frais globaux, du prix d'adjudication et la valeur marchande estimée, je vais pouvoir procéder à des ratios pertinents et révélateurs :

Si, je pars du postulat que votre évaluation de 430.000 euros est très réaliste, essayons de savoir si, vous avez fait une bonne affaire immobilière ?

- Prix d'adjudication.........................................................................342.000 euros
- Frais globaux....................................................................................33.538 euros
- Prix de revient tous frais confondus...........................................375.538 euros

Sur la base d'un prix marchand de 430.000 euros soit : 430.000 - 375.538 = 54.462 euros de plus-value brute et en pourcentage une marge brute de : 54.462 : 430.000 % = 12,67 %

Avec justesse, vous faites ressortir les frais notariés d'environ 7 % dans une vente classique, mais nous pouvons ajouter, que très souvent les vendeurs confient la commercialisation à une agence immobilière et que les usages dans une telle fourchette de prix est d'environ 5% TTC du prix de vente soit : 7 + 5 % = 12 %. alors, que dans la vente aux enchères, les frais s'élèvent à environ à :
33.538 : 342.000 % = 9,81 %

Avec certitude, nous pouvons dire que vous avez fait une excellente affaire immobilière.

A très bientôt !

@ndré CROCHON

[idir42]

Bonjours,

je tiens a remercier administrateur, et modérateurs du forum. J'ai trouvé celui-ci très instructif et de nombreuses réponses à mes interrogations. Une fois encore le partage d'informations et ceci a titre GRACIEUX force l'admiration et particulièrement à vous Monsieur CROCHON, je ne manquerait pas de vous tenir de la suite des évenements en ce qui me concerne.

MERCI ENCORE

[laurent1978]

bonjour,

Je regarde le site encheres publiques depuis plusieurs années (peut être 5 ans), j'ai franchit le cap de l'achat en 2009 et fait une bonne affaire.
Je me suis depuis positionné sur 4 à 5 biens sans succès (je suis assez d'accord avec le constat que seules 3 ventes sur 10 peuvent être intéressantes), et j'ai suivi plusieurs ventes (une bonne 10aines) sans me positionner.
La dernière (assez récente) était un chateau dans la Nièvre qui était mis à prix 90k€ et est parti à 313k€, une affaire énorme pour l'adjudicataire puisque j'estime la revente à plus d'1M€. Je suis allé le visiter, mais ce prix d'acquisition était au-dessus de mon budget.

Je me suis alors lancé dans un blog sur l'investissement immobilier que vous pourrez consulter ici : http://500k.overblog.com en définissant mon objectif d'investissement.
J'ai aussi réalisé des affaires en ne me positionnant pas sur une vente mais simplement en la suivant ! eh oui : celle-ci a été non pourvue, je suis alors allé cherché le bien après son passage au TGI, et concrétisé une vente amiable, un excellent moyen pour économier les frais de justices...

Bonne continuation au site encheres-publiques qui s'il n'affiche pas toutes les ventes a le mérite de posséder un des forum les plus riches du milieu (merci Monsieur Crochon, si certains déplorent ne pas trouver ici les conseils d'un avocat, personnellement ces conseils me sont suffisamment riche pour me forcer aux bonne réflexions, et les avocats existent en dehors de ce site, mais n'apportent pas toujours meilleurs conseil...)

LB

[@ndreCROCHON]

En plus de (3) de trois ans d'écoutes et de lectures de questions diverses de nos membres, soit pour
ma part 1346 réponses, à ce jour le 07/11/2012, je n'ai rencontré que (2) deux personnes désagréables et empruntes d'amertumes se sont permises de libéralités décevantes.

Pour autant, j'en accepte l'augure, car le ratio est très très faible sur l'ensemble des intervenants....Je sais
par expérience que notre société est faite de diversité et parfois de contraste et, que tout naturellement, il
y a en son sein des personnes qui peuvent prendre le site comme un exutoire...Tout compte fait, ils sont
si peu , que c'est une goutte d'eau dans un océan.

Par contre, je remercie très chaleureusement "laurent 1978 " qui me fortifie et m'encourage dans la
mission que je me suis fixé d'essayer d'apporter mon concours dans des moments difficiles que
rencontrent certains de nos membres , en leur apportant un conseil, une orientation, voire un
encouragement dans un moment souvent très stressant .

Ce sentiment d'utilité me comble au plus haut point et c'est pour moi la certitude que je suis sur la bonne
voie et en harmonie avec mes convictions et ma mission , aider ceux qui face à l'adversité sont souvent dans la désespérance et ont besoin d'une écoute attentive sans à priori et jugement.

Je suis allé sur votre blog et j'ai beaucoup aimé votre approche de la transparence de vos actifs et de votre projet de 500K€ soit 125K€/ an ...Je me garde d'exprimer ICI mon avis, mais je vous promet de le
faire directement dans votre blog.

En espérant que le site restera à la hauteur de vos attentes.....

Je vous prie de croire à mes sentiments très reconnaissants et vous souhaite la réalisation au plus près
de votre projet ambitieux.

@ndré CROCHON

[laurent1978]

merci pour tous vos commentaires et vos avis...avisés ! à très bientôt.

[Elena]

J'ai aussi réalisé des affaires en ne me positionnant pas sur une vente mais simplement en la suivant ! eh oui : celle-ci a été non pourvue, je suis alors allé cherché le bien après son passage au TGI, et concrétisé une vente amiable, un excellent moyen pour économier les frais de justices...

Bonjour Laurent1978, bonjour à tous,

Pourriez-vous m'expliquer comment vous allez "chercher" l'affaire après qu'elle n'ait pas été enchérie au TGI ? Contactez-vous directement le TGI pour réaliser cette vente amiable ? Si oui, quel bureau doit-on contacter? Celle ventei est-elle réalisée directement avec le TGI sans tierce partie ?

Merci de vos lumières !
Bien cordialement,
Elena

[@ndreCROCHON]

Pourriez-vous m'expliquer comment vous allez "chercher" l'affaire après qu'elle n'ait pas été enchérie au TGI ? Contactez-vous directement le TGI pour réaliser cette vente amiable ? Si oui, quel bureau doit-on contacter? Celle ventei est-elle réalisée directement avec le TGI sans tierce partie ?

Rien de plus simple, soit vous appelez le greffe des saisies immobilières du TGI; soit vous recherchez la publication dans le journal d'annonces légales, antérieures à la vente, l'adresse du bien y figure.

Bien à vous et excellentes fêtes.

@ndré CROCHON

[phil78790]

Bonsoir
Auprès de qui peut on se rapprocher si aucune enchère a eu lieu?
Est ce l avocat en charge de l adjudication ou le poursuivant?
Peut on dans ce cas faire une offre en dessous du prix de mise à prix?
Merci a tous pour votre retour d expérience et tout particulièrement à Mr Crochon qui consacre beaucoup de temps a ce forum
Solene