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Re: Pensez-vous acquérir un bien à la barre du tribunal ?

Messagepar @ndreCROCHON » 08 Fév 2013, 01:25

phil78790 a écrit:Auprès de qui peut on se rapprocher si aucune enchère a eu lieu?
Est ce l avocat en charge de l adjudication ou le poursuivant?


En tout premier lieu votre avocat.

En effet, celui-ci se mettra en rapport avec son confrère l'avocat du créancier pour s'assurer s'il accepte de transmettre une offre à son client ?...A défaut, s'il peut transmettre le nom , l'adresse et N° de tél. du créancier ?

phil78790 a écrit:Peut on dans ce cas faire une offre en dessous du prix de mise à prix?


Oui , mais rien de sûr en terme de résultat.

Bonne réussite;

Bien à vous.

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Re: Pensez-vous acquérir un bien à la barre du tribunal ?

Messagepar cagnac » 16 Avr 2013, 21:23

Bonsoir à toutes et à tous,

Tout d'abord un grand merci à M.CROCHON pour la qualité et la rapidité des informations données, qui sont d'une valeur considérable dans un domaine peu connu du grand public. Merci également à tous, pour nous faire partager votre savoir et expérience afin d'appréhender au mieux les éventuelles difficultés.

Ayant établis un budget avec mon banquier, je souhaite acquérir un bien immobilier lors d'une enchères dans un TGI.
Etant novice, je suis venu sur ce forum afin de retrouver des renseignements judicieux.

Ce que j'ai retenu d'important:
- avoir un budget recouvrant prix de vente + tous les frais engendrés
- avoir visiter le bien dans tous ces angles pour lui données une estimation
- consulter le cahier des conditions de ventes
- attendre les 10jours pour une adjudication définitive
- se faire représenter par un avocat lors des enchères
- si habitation occupés (ce qui est mon cas) favoriser l'accord à l'amiable, chercher des solutions, puis déclencher la procédure d'expulsion si pas d'accords.
- prévoir un délai supérieur à celui annoncé pour ne pas avoir de surprise

Je désire acheter ce bien pour habitation avec ma famille (ma compagne et mes 3 enfants), car avec le budget que nous avons, il est difficile de trouver un bien à nos besoins, donc je me dis que ce mode de vente est très intéressant pour les bonnes affaires.

Dites moi si j'ai oublié des éléments peu ou avec beaucoup d'importance, je vous en remercie par avance, et si vous avez des conseils supplémentaires je suis preneur. :D

Respectueusement,
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Re: Pensez-vous acquérir un bien à la barre du tribunal ?

Messagepar @ndreCROCHON » 17 Avr 2013, 00:30

Merci pour vos appréciations, elles vont dans le sens recherché, pour conforter les acquéreurs futurs de l'ouvrage en cours d'écriture le "Guide Pratique des Ventes Immobilières aux Enchères" , car en dehors de ce site, ils ne connaissent pas @ndré CROCHON ainsi que les sites http://www.encheres-publiques.com
ainsi que le blog, que je viens de créer : http://www.aux-encheres-immo.com

Si d'autres membres ou lecteurs, veulent apporter "une pierre à l'édifice " , leurs commentaires
seront les bienvenus et, je les en remercie par avance .


"Etant novice, je suis venu sur ce forum afin de retrouver des renseignements judicieux.

Ce que j'ai retenu d'important:

1- avoir un budget recouvrant prix de vente + tous les frais engendrés
2- avoir visiter le bien dans tous ces angles pour lui données une estimation au titre des travaux
3- consulter le cahier des conditions de ventes
4- attendre les 10jours pour une adjudication définitive
5- se faire représenter par un avocat lors des enchères
5- si habitation occupés (ce qui est mon cas) favoriser l'accord à l'amiable, chercher des solutions, puis déclencher la procédure d'expulsion si pas d'accords.
6- prévoir un délai supérieur à celui annoncé pour ne pas avoir de surprise "


Je vois que vous avez lu avec beaucoup d'attention les posts antérieurs, car dans votre listing, je n'ai trouvé qu'un seul oubli : l'assurance (PNO) en qualité de propriétaire non occupant, dès le jour de l'adjudication avec une mention de l'assureur dans le contrat d'assurance : " qu'il accepte d'annuler le contrat au terme des (10) dix jours si vous faites l'objet d'une surenchère ".

En 2° vous parlez d'estimation, je me suis permis d'ajouter : "au titre des travaux" , je ne pense pas avoir trahi votre intention.

Quant à la valeur estimée du bien, c'est bien plus subtil qu'une visite du logement.

Je vous remercie pour votre concours.

Tous mes souhaits de succès et de réussite , vous accompagnent.

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Re: Pensez-vous acquérir un bien à la barre du tribunal ?

Messagepar cagnac » 17 Avr 2013, 21:34

Bonsoir,

Encore un grand MERCI pour votre disponibilité et vos réponses,

Demain je vais me rendre au TGI pour consulter le cahier des conditions de ventes. Je pense y trouver de nombreux renseignements sur les frais, les descriptifs du bien, et d'autres renseignements utiles.

Cependant avec votre expérience pouvez vous m'indiquer des éléments clés concernant les frais, les choses essentielles à relever. Je compte évidement lire ce document à la loupe, chaque ligne, chaque mot, mais je redoute d'être envahit par les termes techniques ou phrases complexes.

Pour la visite je serais accompagner d'un ami à moi qui est agent immobilier dans la région pour me donner une estimation du bien. Je viens de me rendre compte (merci M.Crochon) aussi qu'il fallait avoir une confirmation de la date de visite auprès de l'huissier concerné.

Lors de cette visite, si le propriétaire est présent et que le bien m'intéresse, je compte prendre contact avec lui pour lui exprimez ma compassion et lui dire que je suis prêt à trouver une solution à l'amiable pour le relogement, le déménagement ou une éventuelle enveloppe de remerciement de coopération, SI je gagne l'adjudication.

Afin de porter ma pierre à l'édifice pour la dynamique de ce forum de qualité, je vous ferai suivre l'évolution de ma démarche.

Respectueusement
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Re: Pensez-vous acquérir un bien à la barre du tribunal ?

Messagepar @ndreCROCHON » 18 Avr 2013, 23:15

cagnac a écrit:Demain je vais me rendre au TGI pour consulter le cahier des conditions de ventes. Je pense y trouver de nombreux renseignements sur les frais, les descriptifs du bien, et d'autres renseignements utiles.


Je vous invite à vous munir du N° figurant dans l'annonce de publication du bien, il permettra à la greffière
de trouver plus facilement le dossier.

La lecture du cahier des conditions de vente est très importante, d'où l'intérêt de le lire avec beaucoup
d'attention.Je ne vais pas recenser tous les points importants, mais je crois l'avoir fait dans un post antérieur.

cagnac a écrit:Lors de cette visite, si le propriétaire est présent et que le bien m'intéresse, je compte prendre
contact avec lui pour lui exprimez ma compassion et lui dire que je suis prêt à trouver une solution à l'amiable pour le relogement, le déménagement ou une éventuelle enveloppe de remerciement de coopération, SI je gagne l'adjudication.


Autant dans ce domaine, je suis plus pour essayer de trouver un terrain d'entente, mais attention, ne vous
avancez que pour des choses que vous pouvez tenir...J'ai noté que, vous lui proposerez de lui trouver une
solution de relogement....Votre intention est très louable, mais dangereuse, car vous risquez d'être
confronté à des difficultés...Tenez-vous en à ce que vous pouvez tenir, et rien d'autre.

Chaque cas de nos membres nous tient à coeur et, c'est avec grand plaisir que nous vous lirons...

A votre réussite.

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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Re: Pensez-vous acquérir un bien à la barre du tribunal ?

Messagepar cagnac » 19 Avr 2013, 19:51

Bonsoir,

Je suis allé hier consulter le cahier des conditions de vente, j'ai trouver beaucoup d'éléments d'expertise des caractéristiques de la maison, cela m'a rassuré de voir que la maison a été passer au peigne fin. Je pensais trouver approximativement le montant des frais supplémentaire mais au TGI une dame m'a certifié que ce montant sera annoncé juste avant la mise au enchères.

J'ai une question est ce que ces frais peuvent atteindre plus de 15% du prix de vente?

Je vais retourner consulter le cahier des conditions de vente pouvez vous me dire sur quels post je peu retrouver les informations necessaire pour savoir quelles informations il ne faut surtout pas oublier de relevé, il me semble avoir fais le tour du cahier mais je ne veux pas oublier d'éléments important.

Merci par avance

Respectueusement
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Re: Pensez-vous acquérir un bien à la barre du tribunal ?

Messagepar @ndreCROCHON » 21 Avr 2013, 22:56

cagnac a écrit:Je suis allé hier consulter le cahier des conditions de vente, j'ai trouver beaucoup d'éléments d'expertise des caractéristiques de la maison, cela m'a rassuré de voir que la maison a été passer au peigne fin. Je pensais trouver approximativement le montant des frais supplémentaire mais au TGI une dame m'a certifié que ce montant sera annoncé juste avant la mise au enchères.


C'est tout à fait exact, ce n'est que le jour de la séance des enchères que le (JEX) juge de l'exécution annonce le montant des frais réels et préalables, après que celui-ci les aient vérifié et cautionné, bien avant le jour de la séance.

cagnac a écrit:J'ai une question est ce que ces frais peuvent atteindre plus de 15% du prix de vente?


Tout dépend du montant de la vente finale, des frais préalables dont nous avons parlé et des honoraires de votre avocat.

Ce baser sur un montant maximum de 15 %, semble être une sage précaution prévisionnelle.

Un élément important et pas des moindres, vous trouverez des informations sur la date et le prix d'acquisition antérieurs.

Tenez-nous au courant de la suite...

Bon succès.

@ndré CROCHON

P.S.: " Mes chers amis, dans le cadre de la réalisation du "Guide Pratique...." , j'ai pensé
y faire figurer 3 ou 4 témoignages sur l'historique d'affaires réalisées et sur la marge
brute estimée ou vérifiée après revente, j'apprécierais que vous le manifestiez à titre non confidentiel pour plus d'authenticité "


Du même ordre, voici une autre demande :

" Si vous croyez à l'utilité du site et à la pertinence et l'aide de mes interventions.
Alors, j'apprécierais que vous le manifestiez à titre non confidentiel pour plus d'authenticité ".

D'avance, je vous en remercie...
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Re: Pensez-vous acquérir un bien à la barre du tribunal ?

Messagepar Lydie44 » 15 Mai 2013, 16:37

Bonjour,

Je viens de passer un moment sur le site et d'apprécie les conseils de M.Crochon. Je me lance donc....

Il y a quelques jours, mon mari tombe sur une annonce de vente aux enchères sur une maison que nous connaissons. Elle est en vente depuis plusieurs mois mais à un prix trop élevé à notre goût, cela fait 2 ans que nous cherchons dans cette ville et nous commençons à connaître un peu le prix des biens. Nous ne l'avions pas visité.

J'appelle le cabinet d'avocat qui est en charge de la vente et qui m'envoie vers un collègue pour nous représenter. Nous attendons de pouvoir visiter le bien.

J'ai d'ailleurs posté une question sur le sujet des visites pour savoir si nous pouvons visiter le bien par une agence immobilière qui l'a en vente car nous ne pouvons nous rendre à la visite officielle qui a lieu en plein milieu de la journée. Sans faire de proposition et en supposant que nous devenions adjudicataire, l'agence peut-elle nous demander des frais juste avec un bon de visite signé ?

Maintenant, j'ai obtenu de l'avocat des informations qui me font peur : il y a les propriétaires qui occupent la maison avec enfants !! J'ai bien lu tous les post sur "les démarches d'expulsion" mais y - a-t-il des témoignages de cas de ventes qui se sont bien déroulées malgré l'occupation des propriétaires avec des départs sans procédure : merci de m'apporter vos témoignages ? M. Crochon, existe-t-il des statistiques ? Si nous sommes adjudicataires, nous utilisons un placement que nous avons obtenu par héritage et donc pas de recours à un prêt, cela nous permet de ne pas être tenaillés par la banque mais nous espérons ne pas avoir à attendre trop longtemps pour profiter du bien..... je n'ai pas trouver l'info mais quel est environ le coût de la procédure d'expulsion pour la prendre en compte et la provisionner.

D'après les informations que j'ai pu avoir, les propriétaires ont l'appui d'un avocat car ils ont obtenu l'augmentation de la mise à prix en la faisant doubler..... est-ce un bon présage ou pas ? Leur avocat peut-il leur conseiller de coopérer ?

Oh là, là, j'espère être claire ? Merci pour vos conseil et témoignages.
Bonne soirée.
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Re: Pensez-vous acquérir un bien à la barre du tribunal ?

Messagepar @ndreCROCHON » 15 Mai 2013, 20:24

Lydie44 a écrit:J'ai d'ailleurs posté une question sur le sujet des visites pour savoir si nous pouvons visiter le bien par une agence immobilière qui l'a en vente car nous ne pouvons nous rendre à la visite officielle qui a lieu en plein milieu de la journée. Sans faire de proposition et en supposant que nous devenions adjudicataire, l'agence peut-elle nous demander des frais juste avec un bon de visite signé ?


Mon conseil, faites en sorte de vous libérer le jour et à l'heure de la visite, ainsi vous vous éviterez des problèmes avec l'agence immobilière.

Lydie44 a écrit:Maintenant, j'ai obtenu de l'avocat des informations qui me font peur : il y a les propriétaires qui occupent la maison avec enfants !! J'ai bien lu tous les post sur "les démarches d'expulsion" mais y - a-t-il des témoignages de cas de ventes qui se sont bien déroulées malgré l'occupation des propriétaires avec des départs sans procédure : merci de m'apporter vos témoignages ? M. Crochon, existe-t-il des statistiques ? Si nous sommes adjudicataires, nous utilisons un placement que nous avons obtenu par héritage et donc pas de recours à un prêt, cela nous permet de ne pas être tenaillés par la banque mais nous espérons ne pas avoir à attendre trop longtemps pour profiter du bien..... je n'ai pas trouver l'info mais quel est environ le coût de la procédure d'expulsion pour la prendre en compte et la provisionner.


A ma connaissance, je ne pense pas qu'il existe de telles statistiques.

Au titre des frais engagés pour une procédure d'expulsion, ils se situent dans une fourchette d'environ 1.500 à 3.000 euros si vous faites appel à un huissier de justice.

Lydie44 a écrit:D'après les informations que j'ai pu avoir, les propriétaires ont l'appui d'un avocat car ils ont obtenu l'augmentation de la mise à prix en la faisant doubler..... est-ce un bon présage ou pas ? Leur avocat peut-il leur conseiller de coopérer ?


Lors de l'audience d'orientation et à la demande du saisi ou de son avocat, il est possible d'obtenir du (JEX) du juge de l'exécution une augmentation de la mise à prix.

Tenez-nous au courant de la suite...

Bien cordialement.

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Re: Pensez-vous acquérir un bien à la barre du tribunal ?

Messagepar Lydie44 » 16 Mai 2013, 05:29

Bonjour,

Merci pour ces conseils. Je vous tiendrai au courant suite à la visite si nous tentons ou pas.

Je suis preneuse des expériences où tout s'est bien passé, j'espère des témoignages...........

Bonne journée.
Lydie.
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Re: Pensez-vous acquérir un bien à la barre du tribunal ?

Messagepar Lydie44 » 24 Mai 2013, 11:49

Bonjour,

Juste un petit mot pour dire que nous avons visité le bien que nous convoitions et que finalement nous ne participerons pas à cette enchère. La maison ne nous a pas plu et est mal entretenue. Le propriétaire ayant réussi la hausse de la mise à prix, avec les frais, l'affaire ne devient plus intéressante. J'ai pu apprendre que c'était suite à un divorce et la femme habite toujours avec ses enfants. Donc nous renonçons.

Mais nous continuons à nous intéresser aux ventes et peut-être qu'un jour nous trouverons un bien qui nous plaira pour nous ou plus tard pour un investissement locatif. Je continue à suivre vos expériences et les conseils de M.Crochon.

Bonne journée.
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Re: Pensez-vous acquérir un bien à la barre du tribunal ?

Messagepar @ndreCROCHON » 29 Mai 2013, 01:16

Lydie44 a écrit:Mais nous continuons à nous intéresser aux ventes et peut-être qu'un jour nous trouverons un bien qui nous plaira pour nous ou plus tard pour un investissement locatif. Je continue à suivre vos expériences et les conseils de M.Crochon.


Faire une bonne affaire est souvent la suite logique d'une grande patience, d'une vibration intérieure face à un bien , et au final si, l'enchère correspond à l'enveloppe que vous vous êtes donnée.

N'oubliez pas de rendre visite également au site que je viens de créer sur les enchères immobilières :

www.aux-encheres-immo.com

Bonne lecture et à très bientôt.

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Re: Pensez-vous acquérir un bien à la barre du tribunal ?

Messagepar Lydie44 » 22 Aoû 2013, 05:40

Bonjour,

De nouveau dans l'optique d'une vente aux enchères.
Pour information, la précédente maison que nous convoitions mais dont la mise à prix était (à notre avis) trop chère, n'a pas été adjugée faute d'enchères.

Nous convoitons cette fois-ci un petit appartement pour faire du locatif.
J'ai pris contact avec le cabinet d'avocat qui s'occupe de la vente et qui n'a pour le moment pas de mandat. J'ai pu lire que l'avocat ne pouvait prendre qu'un seul mandat mais par contre, peut-il refuser un mandat sous prétexte qu'il trouve l'enchère maximum trop faible ou bien est-il obligé d'accepter le premier mandat qui lui est confié ? Est-il tenu au secret professionnel par rapport à l'enchère maximum indiquée ?

Je vais me rendre au greffe demain pour lire le cahier des conditions de vente : quel sont les éléments à regarder avec précision ?

Merci de votre aide. Bonne journée à tous.
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Re: Pensez-vous acquérir un bien à la barre du tribunal ?

Messagepar Lydie44 » 24 Aoû 2013, 07:51

Bonjour,

Voici quelques éléments de plus sur cette vente.

Première fois que j'allais consulter un ccv : très intéressant. En fait, il y a plusieurs lots et nous pensions enchérir sur un bien et finalement, à la lecture du ccv, je choisirai plutôt de miser plus sur un autre. Allons faire première visite extérieure (quartier....) avant la visite officielle. Je suis dans l'étude de marché.

Suivant vos expériences, quelle est l'intérêt de la vente aux enchère compte-tenu des risques : -10, -20% ar rapport au prix du marché ?

Bonne journée.
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Re: Pensez-vous acquérir un bien à la barre du tribunal ?

Messagepar @ndreCROCHON » 25 Aoû 2013, 06:47

Lydie44 a écrit:J'ai pu lire que l'avocat ne pouvait prendre qu'un seul mandat


Oui, un avocat ne peut prendre qu'un seul mandat (pouvoir) pour un bien mis en vente !

Lydie44 a écrit:J'ai pris contact avec le cabinet d'avocat qui s'occupe de la vente et qui n'a pour le moment pas de mandat


Pour vous éviter tout malentendu, l'avocat qui défend les intérêts du créancier ne peut recevoir le mandat d'un enchérisseur potentiel, la loi lui interdit...Par contre, un confrère du cabinet peut fort bien prendre un mandat.

Lydie44 a écrit:peut-il refuser un mandat sous prétexte qu'il trouve l'enchère maximum trop faible ou bien est-il obligé d'accepter le premier mandat qui lui est confié


Le seul cas où il peut refuser de prendre un mandat, c'est si vous ne pouvez justifier de votre capacité financière, par rapport au prix maximum d'adjudication auquel vous acceptez d'accéder, sans oublier d'inclure les frais divers d'acquisition.

Lydie44 a écrit:Est-il tenu au secret professionnel, par rapport à l'enchère maximum indiquée ?


Il est tenu à une totale confidentialité, sur la portée du mandat que vous lui avez accordé !

Lydie44 a écrit:Suivant vos expériences, quelle est l'intérêt de la vente aux enchère compte-tenu des risques : -10, -20% ar rapport au prix du marché ?


Précisez si, vous vous placez sous l'angle du vendeur ou celui de l'acquéreur ?

Lydie44 a écrit:Je vais me rendre au greffe demain pour lire le cahier des conditions de vente : quel sont les éléments à regarder avec précision ?


Vous y apprendrez énormément de choses, ce qui veut dire qu'il est impératif de consulter le cahier des conditions de vente...Sans vouloir dresser une liste exhaustive, voici une liste sommaire qui doit retenir votre attention, à savoir :

- Connaître avec certitude s'il existe des servitudes ?
- Connaître l'identité des vendeurs donc également l'âge des saisis ?
- Connaître l'identité du poursuivant, pour quel montant de créance ?
- Connaître le prix d'acquisition ? En quelle année ? Le montant de l'inscription Hypothécaire ? Etc...
- Si le bien est libre ou occupé ?
- s'il existe un bail ? Si oui, quel est le montant des loyers ?
- Quel est l'administrateur de biens (Syndic) pour pouvoir consulter le compte rendu des trois dernières assemblées de la copropriété, si le bien fait partie d'une copropriété ?

Vous comprenez aisément qu'en disposant de ces informations, vous pourrez à loisir et en toute connaissance de cause, vous positionner sur le prix maximum à ne pas dépasser !

Je pense avoir abordé les grandes dominantes, qu'il faut connaître dans le cadre d'un achat éventuel.

Bonne lecture...

Bien cordialement.

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