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montant enchere superieur a la creance ex-proprio

Messagepar rlus » 26 Avr 2010, 21:40

Bonjour,

ayant recemment achete un bien immobilier aux encheres , je suis dans une phase de negociation amiable avec l'ex-proprietaire.

Mon avocat , me conseille d'eviter de discuter avec l'ex-proprietaire et de mettre en route la procedure d'expulsion.

Je prefere perdre 1 mois , en essayant de trouver un accord.!!!! Au dela je lancerais la procedure d'expulsion qui peut s'averer extrement longue.

La 1ere rencontre avec l'ex-proprietaire s'est plus ou moins, bien passee => presentation de part et d'autre.
L'ex-proprio, par manque de temps a ecourte la discussion .

D'un commun accord , on s'est fixe de se revoir dans qq jours.

Pour preparer cette nouvelle rencontre:



Sachant que le montant de l'enchere couvre largement la creance. Pouvez-vous me dire que pourra faire l'ex-proprio? Je ne lui ai pas encore dit qu'il pourra recuperer environ 10000 euros , car je ne sais pas si je lui devoile cette info, cela pourrait se retourner contre moi.


Scenario avantageux:
l'ex-proprietaire reclame le restant du (montant de l'enchere - montant creance=environ 10000), et touche cette somme uniquement s'il remet les clefs ?

Scenario defavorable:
Est-ce que l'ex-proprietaire peut recuperer cette somme et en meme temps rester dans les lieux? Et donc partir quand bon lui semble?


Mon avocat n'etant pas tres bavard sur cette maniere de proceder a l'amiable, pouvez-vous m'eclairer svp?


Cordialement
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Re: montant enchere superieur a la creance ex-proprio

Messagepar @ndreCROCHON » 28 Avr 2010, 02:41

Je vous invite à lire les posts antérieurs dans lesquels la question : négocier ou engager une procédure d'expulsion, est très largement commentée.

Le problème du surplus du prix de vente au profit du débiteur n'est pas de votre ressort, mais de celui de son avocat ou celui du créancier poursuivant....De toute manière celui-ci a connaissance du prix de l'adjudication.

Je vous confirme qu'il vaut mieux essayer de trouver un accord avec l'ancien propriétaire, quitte à lui proposer de l'aider dans son déménagement, voire l'indemniser d'un montant que vous aurez arrêté avec lui....Si d'aventure vous trouvez un accord, faites par principe signer un document avec la reprise des termes de votre accord et surtout la date butoir de libération des lieux....Ce document, s'il existe, n'a aucune valeur juridique, sauf si vous engagez une procédure d'expulsion, il montrera votre volonté
antérieure d'établir un concordat nullement respecté.

Il ne vous restera plus qu'à faire brûler un cierge....Ou engager la procédure.

Bon succès.

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Re: montant enchere superieur a la creance ex-proprio

Messagepar rlus » 30 Avr 2010, 21:11

Merci pour votre reponse.


La negociation s'annonce difficile car l'ex-proprio evite que l'on se rencontre dans les prochains jours , comme il avait ete convenu.


Derniere info: l'ex-proprio demande par l'intermediaire de son avocat de rester dans les lieux avec contrat de location !!!!!

J'en deduis qu'il est bien conseille !!!!

Je vous tiens au courant prochainement de l'evolution de ma situation.


desole pour les accents

Cordialement
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Re: montant enchere superieur a la creance ex-proprio

Messagepar @ndreCROCHON » 01 Mai 2010, 01:59

L'ancien propriétaire n'a pas qualité de vous demander de transformer son occupation sans droit ni titre, en un bail de location.

Si vous avez acheté ce bien en vue de le louer, vous pouvez éventuellement prétexter que vous souhaitez
rencontrer l'ancien propriétaire, pour aborder verbalement cette question de bail .

Une fois le RDV fixé, allez-y avec un ami , écoutez cette personne demandez-lui quel est le montant du loyer qu'il est disposé à payer , quelle est sa situation économique du moment, qui vous conforterait de lui consentir un bail à lui plutôt qu'à un autre locataire ?....Vous ne dites pas non, mais vous voulez prendre du recul à l'idée de lui louer le logement .

Profitez-en pour aborder la question cruciale, de lui demander, en cas de refus de votre part de lui louer, quand il envisagerait de libérer les lieux ?

Si vous voyez que vous avez en face de vous une personne qui manifestement n'a pas pris conscience de sa situation ou qui feint de la regarder dans sa réalité, alors c'est vous qui êtes en droit de lui demander une indemnité compensatoire en raison de son refus de libérer les lieux , nonobstant la
procédure d'expulsion.

Je sais qu'il est plus facile d'évoquer le sujet d'une manière épistolaire, mais en dehors du délai de la procédure 6 à 8 mois, s'il n'y a pas une famille nombreuse ou une personne complètement indigente, vous obtiendrez gain de cause pour la libération des lieux.

Tenez-nous au courant de la suite....

Bon courage !

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Re: montant enchere superieur a la creance ex-proprio

Messagepar rlus » 06 Juil 2010, 13:37

Bonjour,

Pas d'amélioration pour établir un dialogue avec l'ex-proprio.

Rappel des faits:
Achat d'un bien immobilier début avril avec ex-proprio dans les lieux (femme agée de 68 ans!!!)

Essai à plusieurs reprises de dialoguer avec l'ex-proprio :

Chaque fois j'ai eu droit à un mensonge , dans le seul but de gagner du temps:

Je n'ai pas l'intention de rester dans un grand pavillon car je suis toute seule,
Je n'ai pas le temps de vous recevoir, revenez dans 2 semaines
Vous avez mis le nez dans une affaire compliquée : vous êtes un bouc -emissaire dans ce dossier!!
Je ne me laisserais pas faire , j'ai des droits , je veux reprendre mon bien...

A chaque fois ca été en empirant, pour qu'au final, dès que je me rends chez moi (chez l'ex-proprio) , on ne me repond pas , on ne m'ouvre plus la porte . Donc plus aucun dialogue!!!

J'ai envoyé plusieurs courriers en expliquant ma démarche , mais sans réponse.


J'ai tout tenté , j'ai même proposé une transaction financiere pour qu'elle parte plus vite .
Ca n'a pas marché.
Certains professionnels des encheres donnent 10000 euros pour que l'ex-proprio parte dans les plus brefs délais.
Je n'ai pas cette somme à donner!!!!

Un huissier m'a conseillé:
une procédure d'expulsion coute entre 3000 et 5000 euros et dure de 6 mois à 1 an
A vous de savoir si vous pouvez tenir 6 à huit mois !!! j'ai proposé 5000 euros.
Je n'ai touhjours pas recu de reponse depuis 1 mois et demi!!!


Donc la seule démarche qu'il me reste est la procédure d'expulsion jusqu'à son terme
Le commandement de quitter les lieux va être signifié dans qq jours,

Une des actions que vous conseillez est d'aller voir un médiateur.
Mais dans mon cas ,les délais de RDV sont à plus de 2 mois , et je ne vois pas ce qu'il aurait pu apporter de plus a ce stade de la procédure d'expulsion.


Je passe régulièrement pour savoir si le bien a été libéré , mais je ne me fait pas d'illusions.

Je pense récuperer le bien pour fin du 1er semestre 2010, si tout s'enchaine correctement:
ce qui sous-entend :
1) indemnité d'occupation autorisée
2) concours de la force publique autorisée

Debut septembre , je demanderais le concours de la force publique,

La prefecture a 2 mois pour me repondre.

Admettons que la prefecture me reponde après le 1er nov, il est evident qu'ils vont me refuser le concours de la force publique, puis-je dans ce cas poursuivre la prefecture à m'indemniser pour non-octroi de la force publique pendant la période hivernale?


Dans l'attente de la fin de la procédure d'expulsion , je cherche une solution pour gagner un peu + d'argent pour combler le double paiement loyer + credit.

Je vous tiens au courant prochainement , d'une autre affaire que je tente de réaliser pour me refaire une santé financière.

Cette fois , je n'ai pas le droit à l'erreur!!!!

Cordialement
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Re: montant enchere superieur a la creance ex-proprio

Messagepar BaKarOl » 06 Juil 2010, 17:44

Bonjour,

Je vais essayer de vous donner quelques éléments de réponses, tout en sachant que je ne suis absolument pas spécialiste de ce domaine, mais que je suis juste dans le même cas que vous, avec quelques mois d'avance.

Dans un premier temps, je vous dirai, et je suis persuadée que M. Crochon ne me contredira pas, PAS DE FAUX ESPOIRS sur les délais !
Effectivement, dans le meilleur des cas, ca peut prendre 6 à 8 mois. Mais tout ne se passe jamais comme prévu.
Dans mon cas, j'a été déclarée adjudicataire début octobre 2009, et ... je n'en suis qu'à l'obtention de la force publique par le Préfet !

Sachez que dans un premier temps, pour les indemnités d'occupation, il faut passer devant le JEX. C'est lui qui va condamner les anciens proprios à vous verser une indemnité d'occupation basée sur le montant de la valeur locative de votre bien majorée de 50% pour la compensation de gêne. Veillez pour cela à fournir à votre avocat des attestations d'agence immobilière locale estimmant la valeur locative de votre bien.
Bien sur, ils ne pourront pas payer.

Ensuite, si le préfet ne vous accorde pas la force publique pour l'expulsion, et là seulement, il faut repasser au tribunal pour faire condamner l'état à vous dédommager puisqu'il n'exécute pas l'expulsion.
Et là, il vous faudra attendre un certain temps, voire un temps certain, avant de toucher une quelconque indemnité.
Pour tout cela, dixit mon avocat, comptez grosso modo 1 an.

Par contre, mon avocat et mon huissier m'ont tous les deux précisé que dans le cas d'une expusion d'un occupant sans droit ni titre (pas de bail signé), il n'y avait pas de trève hivernale.
On peut donc théoriquement expuser via la force publique même en hiver. Vrai ou pas, peut être quelq'un pourra t'il nous répondre, c'est tout l'intérêt de ce site.

Je profite du fait que nous parlions de l'intérêt de ce site, animé par des gens qui passent du temps bénévolement, pour passer un grand coup de gueule tout à fait personnel après toutes les personnes qui posent des questions sans avoir lu les posts précédents (parfois juste le précédent) et qui posent et reposent les même questions pour obtenir les même réponses. Ce site rique fort de perdre de son attrait, et d'épuiser ses animateurs si on s'y contente de répéter la même chose.

Cette parenthèse ne vous concerne bien entendu pas,
Bonne continuation à vous,
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Re: montant enchere superieur a la creance ex-proprio

Messagepar rlus » 06 Juil 2010, 19:08

BONSOIR ,

Erreur de ma part lors de mon dernier post


Je pense récuperer le bien pour fin du 1er semestre 2011 et non pas 2010.


Cordialement
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Re: montant enchere superieur a la creance ex-proprio

Messagepar BaKarOl » 06 Juil 2010, 19:57

Pour être honnête, ca me semble le minimum...
mais ce n'est que mon avis qui ne découle que de ma propre expérience pas forcémment des plus simples...
Bon courage
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Re: montant enchere superieur a la creance ex-proprio

Messagepar @ndreCROCHON » 08 Juil 2010, 01:12

"Par contre, mon avocat et mon huissier m'ont tous les deux précisé que dans le cas d'une expusion d'un occupant sans droit ni titre (pas de bail signé), il n'y avait pas de trève hivernale.
On peut donc théoriquement expuser via la force publique même en hiver. Vrai ou pas, peut être quelq'un pourra t'il nous répondre, c'est tout l'intérêt de ce site."

C'est effectivement vrai en droit , donc dans le texte, mais rien interdit le Préfet de faire montre de clémence en période d'hiver, en sachant que rarement l'état sera mis à contribution sur les indemnités d'occupation .

Bien à vous .

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PROCEDURE ENFIN TERMINEE

Messagepar rlus » 27 Sep 2011, 22:39

Bonsoir,

C'est avec beaucoup de retard que je vous je reviens vers vous après 1 année de procédure.
Il y a eu une procédure très compliquée et j'ai pu récupérer mon bien fin avril 2011.


achat le 8 avril 2010 pavillon 230000 euros
tentative infructueuse de négocier à l'amiable avec l'ex-propriétaire

J'ai mis la pression en venant régulièrement pour que l'ex-proprio parte d'elle même jusqu'à ce que la procédure d'expulsion soit lancée . L'ex proprio est toujours dans les lieux

procédure d'expulsion lancée fin juin 2010 => je n'ai plus donné signe de vie à l'ex proprio, et aucune visite de ma part jusqu'à l'expulsion des lieux (conseil avisé de mon avocat et de 'huislsier ).

La procédure s'est compliquée puisque la greffière a fait une erreur matérielle sur le n° de lot .
L'ex-propriétaire toujours dans les lieux , a profité dee la situation et a tout fait pour ralentir la procédure d'expulsion en prétextant que son nom était toujours enregistré aux hypothèques ( contestation de toutes les significations, et contestation auprès d'huissier et du JEX et de la préfecture ...

concours de la force publique demandé par l'huissier de justice au mois de septembre .

Pendant ce temps, je ne me suis pas laissé abattre et j'ai exposé ma situation à la personne en charge des expulsion à la préfecture pour appuyé la demande de l'huissier.

Gain de cause puisque Début décembre j'ai obtenu le concours de la force publique prévu fin de la trève hivernale.(soit à partir du 15 mars 2011)

J'ai également reçu la correction du jugement en rectification matérielle et la signification dans la foulée.

Mon avocat et l'huissier de justice ont joué de ruse pour éviter toute contestation en signifiant les actes au dernier moment pour éviter toute contestation.

Début Janvier , j'obtiens un jugement mi figue mi-raisin pour l'indemnité d'occupation.
Au vu des nombreuses contestations de l-ex-proprio, je n'ai obtenu des indeminités qu'à compter du 1er janvier 2011 jusqu'à la libération des lieux.

Ce jugement a été également contesté pour encore une fois gagner du temps.

Je demande au mois de février de laisser les meubles sur place afin d'eviter de payer le un garde -meuble et une possible vente aux enchères des meubles.

Et finalement le 1er Avril 2011, il y a eu expulsion et ce devant tous les voisins !!!

Je n'ai eu les clefs que une semaine plus tard , le temps que l'huissier fasse l'inventaire complet du pavillon.
Le pavillon n'a pas été dégradé !!! OUF ... J'ai donc eu raison d'être patient et de ne pas avoir harcelé l'ex-proprio pendant la procédure d'explusion, car n'ayant plus de mes nouvelles , elle a cru que j'avais abandonné et que seul mon avocat et huissier continuaient la procédure .

Mais une fois dehors, ce n'était pas terminé pour autant.
l'ex-proprio a encore fait parler d'elle, puisque'elle n'ai pas venu récupérer ces meubles et re-jugement pour statuer du devnir des meubles.

1ere audience 17 mai => ca a duré 2 minutes,
l'ex-proprio a prétexté que , expulsée, elle n'avait pas eu le temps de voir son avocat
audience reportée 1 semaine plus tard

J'étais dans un état de fureur .. je ne vous dis pas ...

J'ai juste eu le temps de dire au juge que ma situation est devenue précaire et qu'il est impératif de me donner un jugement favorable, alors que je me suis mis à disposition pour que l'ex-proprio vienne récupérer ces effets personnels et meubles.


Une semaine plus tard, je suis venu avec mon avocat pour que l'on en termine.

Et heureusement que je l'ai fait , car l'ex-proprio a prétexté que tous les meubles ne lui appartenaient pas depuis plus de 15 ans ...

Mon avocat a demonté son argumentation
Délibération dans 2 semaines..

debut juin=> jai enfin le jugement favorable, les meubles sont déclarés abandonnés .
J'ai tout donné à une association caritative.

En tout la procédure a duré 1 an et 2 mois.
Ca été pénible, mais je suis sorti grandit de cette expérience

Cout de l'opération

achat 230000 euros
valeur du bien actuel : 400000 euros

frais procédure -émoluments 10948
Droits mutation 11707
Frais avocats -huissier procédure expulsion + procédure indemnité occupation = 4259 euros

Je pense avoir fait une très bonne affaire.
Malgré les difficultés rencontrées, ca a valu le coup de patienter 1 an.
Ca m'a même donné des idées pour une autre acquisition ...


Je remercie M. Crochon et ses conseils qui ont été d'une très grande justesse et avisés.
Votre connaissance de la procédure d'adjudications est très proche de celle d'un avocat spécialisé dans le domaine,alors que vos conseils sont gratuits: encore une fois MERCI
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Re: montant enchere superieur a la creance ex-proprio

Messagepar @ndreCROCHON » 03 Oct 2011, 02:23

En tout premier lieu, je vous remercie d'avoir eu l'élégance de nous tenir informé des suites de
votre affaire.

Je ne porterai pas de jugement sur l'attitude de l'ancienne propriétaire, mais les faits ne lui donnent
pas raison, bien que si l'on quantifie le montant des loyers économisés, mais avec en contre-partie
les émoluments de l'avocat, elle aurait mieux fait de partir de son plein gré et de manière moins
brutale et en abandonnant son mobilier.

Votre récit a le mérite d'extrapoler sur les suites éventuelles d'un bien occupé sans bail .

Merci pour vos compliments à mon endroit !

Bien courtoisement.

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