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Vente aux enchères des Avocats
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mise à prix de départ

Messagepar messaline » 27 Mai 2010, 15:39

Bonjour,
Je ne comprend pas très bien : les 10% sur la mise à prix de départ viennent ils en déduction des frais de l'avocat si on est finalement l'adjudicataire ? ou faut-il en sus rajouter aussi 11 à 15% pour des émoluments supplémentaire ?
J'attends votre réponse avec impatience.
Cordialement.
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Re: mise à prix de départ

Messagepar @ndreCROCHON » 28 Mai 2010, 00:00

Je vous invite à lire les posts précédents, non seulement vous y trouverez la réponse à votre question, mais en plus vous augmenterez votre champ de connaissance.

Bonne lecture !

Bien à vous.

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Re: mise à prix de départ

Messagepar messaline » 28 Mai 2010, 12:35

Merci de votre réponse, mais elle ne m'aide pas beaucoup.
J'ai lu beaucoup de chose et justement je m'y perd un peu. Je suis complétement novice dans ce domaine et si vous pouviez m'éclairer en prenant un exemple concret cela m'aiderai beaucoup sachant que je suis intéressé pour un bien ou la mise à prix est à 25 000€ et que la visite est prévu Mardi prochain. Avant de me lancer dans cette aventure j'aimerai bien connaître mon sujet.
D'avance je vous remercie.
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Re: mise à prix de départ

Messagepar @ndreCROCHON » 28 Mai 2010, 14:27

Lorsque vous avez choisi un bien sur la quel vous envisagez d'enchérir, vous devez vous donner un prix maximum d'enchère, que vous devrez communiquer à l'avocat que vous aurez mandaté, pour vous représenter à l'audience de l'enchère.

Il vous sera demandé un minimum de 10 % de la mise à prix, sans que cette somme soit d'un montant inférieur à (3.000 €) trois mille euros et une avance sur les honoraires de l'avocat dont le montant est totalement libre...C'est vrai que certains avocats demandent 10 à 15 % du prix de l'enchère que vous lui avez confié, cette somme en compte et à valoir sur les frais ultérieurs, si vous demeurez l'adjudicatrice...Bien évidemment, cette somme vous est immédiatement restituée, si vous n'êtes pas l'adjudicatrice.

En dehors des 3.000 € dans votre cas et des honoraires de votre avocat d'environ 400 € TTC pour vous représenter, toute demande supérieure de consignation n'est pas obligatoire...Votre avocat a l'obligation de s'assurer de votre capacité financière pour le montant du prix d'enchère pour lequel vous le mandatez , majoré des frais annexes s'y rapportant.

Bon succès.

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Re: mise à prix de départ

Messagepar messaline » 28 Mai 2010, 15:06

Merci de toutes ces précisions.
Mais otez-moi d'un doute, si d'aventure j'étais l'adjudicatrice l'avocat se charge-t-il entièrement de toute la transaction ? ou faut-il encore passer par un notaire pour la finalité de la vente comme pour une transaction immobilière classique ?
Bien cordialement.
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Re: mise à prix de départ

Messagepar @ndreCROCHON » 30 Mai 2010, 00:22

C'est bien votre avocat qui sera chargé de toutes les formalités administratives, ce qui veut dire que ses honoraires ne seront pas ceux que je vous ai cité, mais bien plus importants.

Le notaire n'intervient pas dans ce domaine de vente.

Je vous invite à lire un maximum de posts, vous ne regretterez pas de l'avoir fait.

Bon succès.

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Re: mise à prix de départ

Messagepar superfunks » 11 Juin 2010, 21:55

Je vais juste ajouter une petit complément à la réponse éclairée de Mr Crochon

En effet, vous n'avez théoriquement pas à avoir à faire à un notaire; cependant, si vous demandez un financement à votre banque, un notaire peut être mandaté par celle-ci afin de s'assurer de la bonne finalisation de la procédure par votre avocat avant de vous l'accorder (notamment pour sécuriser les prises de garanties sur le bien, comme l'hypothèque par exemple)
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Re: mise à prix de départ

Messagepar @ndreCROCHON » 12 Juin 2010, 00:05

Dans ce cas précis le notaire n'intervient pas dans l'acte, il joue seulement le rôle de rédacteur de l'acte de prêt à la demande de la banque et de surveillance que les prises de garanties soient conforme aux termes du contrat (acte) de prêt .

Franchement, c'est un peu du zèle de la part de la banque, car un avocat est parfaitement compétent pour reprendre dans son acte les termes de l'acte du prêt, qui est repris in extenso...Par ailleurs, c'est encore lui qui aura la charge de procéder à l'inscription du montant de l'hypothèque de premier rang aux services fiscaux du conservateur des hypothèques.

Bien à vous.

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Re: mise à prix de départ

Messagepar jerome » 15 Juin 2010, 17:12

Bonjour à tous,

Au lieu de contredire les précédents redacteurs, je préfère vous dire comment je fonctionne.

Outre la vérification de votre solvabilité, qui est un point important car un avocat l'a oublié un jour, et cela a été le plus gros sinistre déclaré par le Barreau, il faut, pour enchérir, fournir 10 % du montant de la mise à prix.

Il faut impérativement un chèque de banque, ou, cas exceptionnel, fournir une caution bancaire irrévocable, ou fournir les 10 % plus de 21 jours avant l'audience, pour que l'avocat puisse porter ces sommes au crédit de son compte CARPA (équivalent de la Caisse des Dépôts et Consignations des Notaires et Huissiers), qui émettra un chèque après le délai de "bonne fin" de 21 jours.

10 % du montant de la Mise A Prix (MAP), minimum de 3.000 €.

Nous n'encaisson pas ce chèque. Si vous perdez les enchères, vous repartez avec. Si vous êtes déclarés adjudicataires, vous devez payer les frais dans le délai d'un mois et le prix dans le délai de 2 mois. Ce n'est que si vous ne payez pas, que le chèque est encaissé.

Pour l'audience, traditionnellement on ne fait pas payer si vous n'êtes pas déclaré adjudicataires. Mais attention tout le monde ne le fait pas. Pour certains biens, importants, la présence à l'audience est facturée.

Ensuite et pour vous faire une idée, vous devez payer les "frais taxés" de procédure, qui sont annoncés avant l'audience, généralement de l'ordre de 4 à 5.000 €, mais c'est variable. Cela correspond aux frais d'Huissier, de publicité, et divers petits émoluments.

En plus, vous devez payer "l'émolument de la vente", qui est tarifé, article 29 du décret modifié de la postulation, et qui est environ (paliers) de 1.6 % du prix définitif.

Les droits d'enregistrement de 5.09 % au Trésor Public
Le salaire du conservateur de 0.1% au conservateur

Et, éventuellement, un honoraire libre pour votre avocat, mais qui percoit déjà 1/4 de "l'émolument de la vente".

Si vous avez besoin d'inscrire une hypothèque, vous devez avancer les frais de radiation des inscriptions déjà existantes (prix par radiation en fonction du prix de l'immeuble), la procédure vous les remboursera ensuite.

Concenant l'intervention d'un Notaire, ayant un monopole pour inscrire les hypothèques, la banque vous oblige à avoir recours à eux, mais ces frais ne concernent que le financement, pas l'acte d'achat.

Bonne lecture

Jérôme
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Re: mise à prix de départ

Messagepar @ndreCROCHON » 16 Juin 2010, 23:57

J'ai lu avec beaucoup d'attention et d'intérêt vos (3) trois posts, j' y ai appris une chose certaine, à savoir :

- Qu'il n'était pas du ressort de l'avocat rédacteur de l'acte définitif, de procéder à l'inscription hypothécaire du préteur de deniers, auprès du conservateur des hypothèques....Mais, que seul le notaire avait la qualité requise pour le faire en, raison de son statut d'officier public et ministériel qui lui attribue la possibilité de rédiger un acte authentique tout en lui donnant une date certaine....Ce dernier point n'est pas l'exclusive du notaire, car vous et moi pour donner une date certaine, pouvons nous rendre dans une perception pour procéder à une inscription sur un acte sous seing privé, sur un registre spécial et ainsi donner une date certaine au jour de l'inscription.

Comme je ne suis pas avocat ou juriste, je suis en permanence à la quête d'informations pertinentes de manière à éviter d'induire dans l'erreur ceux qui me lisent....En clair, je suis avide d'apprendre, pour mieux
transmettre, c'est-à-dire avec le plus de justesse possible et quand j'ai un doute , je mets toujours cette
mention (sous toutes réserves)

Par contre, dans cet esprit et à fortiori à notre décharge, même les hommes de l'art en l'occurrence (3) trois notaires supposés investis de la connaissance, ignoraient ce que je vais vous faire partager.

Que mes propos ne soient pas déformés, je ne jette pas le discrédit sur une profession, car je sais par expérience que l'homme est perfectible en permanence, surtout face au droit, ses différentes applications et la jurisprudence.

J'en viens aux faits....Nous vivons dans une société ou les familles recomposées sans remariages, sont de plus en plus nombreuses et souvent ce qui anime ces couples, c'est d'essayer de protéger le plus possible leur concubin en cas de décès de l'un d'eux, sans porter atteinte aux héritiers directs ....Il existe une solution, si l'un d'eux ou les deux sont détenteurs d'un ou plusieurs biens immobiliers, c'est de faire un testament portant sur l'usufruit au profit du concubin et ce, réciproquement.....Ce qui veut dire qu'en cas de décès de l'un des testateurs, le concubin restant disposera de l'usufruit du bien sur lequel il porte et, s'il ne l'occupe pas, il pourra en retirer le fruit c'est-à-dire les revenus locatifs....Les héritiers sont regardés comme des nues-propriétaires, qui récupèreront en pleine propriété le bien au décès de l'usufruitier, sauf revente volontaire de cet usufruit aux nues-propriétaires.

Suite à cette disposition l'un des testateurs décide de vendre son seul bien immobilier donné en usufruit et ce, en accord avec sa concubine....Un avant-contrat (compromis de vente) est signé chez le notaire de l'acquéreur .....L'acquéreur apporte l'attestation de l'offre de prêt accordé par la banque, il ne reste plus qu'à fixer la date de vente...Malheureusement, l'imprévisible se produisit par le décès du testateur....Entre temps, le notaire chargé de l'acte de vente authentique ainsi que de la succession, apprend qu'il existe un testament olographe (testament daté et signé de la main du testateur ) avec usufruit au profit de sa concubine.....Le notaire demande l'original du testament, consulte le fichier des testaments proche de Aix en Provence, pour savoir s'il n'existe pas un autre testament postérieur à celui en sa possession....Il lui est précisé par l'administration du fichier NEANT, donc pas de nouveau testament....Le notaire prend acte de la validité du testament en sa possession.....Un RDV entre usufruitière et le fils du testateur seul nu-propriétaire est fixé en l'étude du notaire....En raison d'une tension entre l'usufruitière et le nu-propriétaire sur des demandes de celui-ci, portant sur des remboursements en partie d'achats de son père, la vente n'est pas signée, donc reportée.

Maintenant place au droit en dehors de cet incident :

- Que dit le Code civil article article 621 : "La vente du bien grevé d'usufruit, sans l'accord de l'usufruitier (e), ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s'il n'y a pas expressément renoncé ".

En clair, il n'est normalement pas possible de vendre un bien sans l'accord de l'usufruitier !

Devant l'impossibilité de faire signer l'acte de vente authentique face au refus du nu-propriétaire, le notaire s'est rapproché du ( CRIDON ) Centre de Documentation, d'Informations et de Documentations Notariales,
plus simplement un service juridique très pointu sur le droit et ses différentes applications.

Je vous donne en mille ce que le CRIDON a porté à la connaissance du notaire !..Sa première question a été la suivante : "Est-ce que dans le testament sur lequel porte l'usufruit, il existe une clause en vertu de laquelle, il aurait été expressément prévu qu'en dépit d'une vente le legs ne serait pas révoqué ? "....Double malheur, le testament rédigé sur le modèle de son notaire ne comprenait pas cette clause.....Vous imaginez la déconvenue de l'usufruitière, qui apprend brutalement qu'à défaut de cette mention dans le testament le legs est révoqué !

Mais alors, quel est l'article du Code civil qui confirme les dires du CRIDON ?....

Maintenant parole au droit :

- Que dit ll'article 1038 du Code civil ? : " Que le fait de l'aliénation (vente) de tout ou partie par le testateur de la chose léguée , emportera révocation du legs, pour tout ce qui a été aliéné " ( j'ai réduit le texte sans altérer le sens )

Encore une fois, j'ai relaté ces faits plus pour informer nos lecteurs sur la possibilité d'un testament au profit de son concubin portant sur l'usufruit même en étant pas marié, mais si ce cas se présente de ne pas oublier de faire figurer la clause citée ci-dessus dans leur grand intérêt....Plutôt que de mettre à l'index des personnes supposées sans failles au regard du droit.

Bonne lecture.

Bien à vous.

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