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Vente aux enchères des Avocats
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Locataire d'un appartement saisi

Messagepar Romain888 » 21 Avr 2010, 22:26

Bonjour,

Je vous écris car je suis locataire d'un appartement qui va être mis aux enchères prochainement car la propriétaire ne rembourse pas son emprunt immobilier à la banque.

Je souhaite l'acquérir et pense disposer d'un avantage non négligeable qui est que j'ai un bail valable encore pendant 5 ans et avec un loyer peu élevé (car peu réévalué depuis 10 ans). J'imagine que l'appartement n'intéressera donc pas un particulier souhaitant y vivre immédiatement, et n'intéressera pas non plus un investisseur car le rendement locatif serait mauvais. Peut-être ai-je tord ?

J'ai plusieurs questions :

1/ je sais qu'idéalement il aurait fallu que je puisse acheter directement l'appartement à la propriétaire. Elle n'y était pas opposé lors d'un premier contact téléphonique mais le problème est qu'elle réside à l'étranger et ne réponds plus du tout à mes sollicitations (malgré de nombreux essais).
Je ne dispose que des coordonnées de l'avocat de la banque à qui j'ai indiqué que j'étais acheteur. L'avocat m'a répondu que c'était trop tard car la vente forcée avait été décidée. Il me semble malgré tout que tout le monde aurait à gagner à ce que je soit l'acquéreur. Je ne sais cependant pas à qui m'adresser (on m'a conseiller de déterminer qui est le liquidateur judiciaire et de voir avec lui mais je ne sais pas trop ce que ceal veut dire et comment procéder) => avez-vous des conseils à me donner ?

2/ si je ne peux pas acquérir l'appartement en direct, alors je participerai aux enchères. Je crois alors n'avoir aucune priorité. En tant qu'occupant, suis-je censé être mis au courant de la date de mise aux enchères ? Je ne voudrais pas apprendre un jour que la vente s'est faite sans que j'en ait été informé.
(j'ai en fait appris en appelant directement au téléphone l'avocat de la banque que ce serait d'ici 2 mois, mais cette information n'a rien d'officiel et je ne l'aurai même pas eu si je n'avais pas appelé).

3/ Comment être sûr que les autres participants aux enchères seront au courant que l'appartement est occupé encore 5 ans avec un faible loyer ?

4/ Quelle décôte espérer dans ces conditions ? (j'ai vu que vous parliez de 30% dans un autre sujet)

5/ Enfin pourriez-vous me confirmer que les frais à prévoir sont de 12-15% (et qu'il n'y a pas de frais de notaire)

Merci d'avance pour toutes vos réponses et conseils que vous estimeriez utiles.
Je ne manquerais pas de vous tenir informer de la suite des opérations.

Cordialement,
Romain
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Re: Locataire d'un appartement saisi

Messagepar @ndreCROCHON » 23 Avr 2010, 01:21

A l'examen de la situation locative ( 5 ans de bail restant à courir) et du faible montant du loyer mensuel, c'est vrai que l'intérêt d'un achat s'en trouve réduit, mais rien nous autorise de penser qu'il y aura peu d'enchérisseurs.

Il n'est pas dit, que si vous aviez pu acheter directement avec la propriétaire, vous auriez obligatoirement réalisé une excellente affaire.

Ne cherchons pas à comprendre pourquoi l'avocat mandataire du créancier, ne prête pas une oreille
attentive à votre intention de vous porter acquéreur de l'appartement que vous occupez ? Il vous dit que cette demande est irrecevable en raison que le logement se trouve en vente forcée, c'est sûrement vrai, mais cela peut-être faux surtout si l'audience d'orientation n'a pas encore eu lieu.

En effet, le JEX juge de l'exécution lors de cette audience et, à la demande du débiteur, peut transformer cette vente forcée en vente amiable dont le délai accordé est généralement de 4 mois. Attention, cette disposition est accordée en général sur des éléments concrets ( avis de valeur notarial, agence immobilière ou encore mieux, une offre d'achat signée par l'acquéreur) au regard de ces documents le JEX dont la vocation première est de faciliter la vente dans les meilleurs délais, mais également dans l'intérêt du débiteur accordera la vente amiable.

Il est important de préciser, que cette audience d'orientation est sûrement le seul cas de figure ou le débiteur peut faire une demande de vente amiable sans le concours du ministère d'un avocat.

En votre qualité de locataire, l'avocat du créancier a l'obligation de vous notifier la date de vente aux enchères, le montant de la mise à prix etc...au moins (1) un mois avant la date de l'audience des criées . Par ailleurs, en cas d'adjudication, vous pouvez vous substituer à l'adjudicataire dans le délai de (1) un mois du jugement d'adjudication. A défaut de respecter cette procédure, vous pouvez demander l'annulation du jugement d'adjudication pour vice de forme .

Un enchérisseur averti, ne se portera jamais adjudicataire d'un bien, sans avoir consulté le cahier des conditions de vente. Dans votre affaire, il sera précisé que le logement est loué.

Il n'y a pas de décote exhaustive, mais les usages sont dans une fourchette de 20 à 30 % de la valeur vénale .

Vous n'aurez pas à payer, en sus des frais connus, ceux d'un notaire puisque celui-ci n'intervient pas dans la rédaction de votre titre définitif , quand il s'agit d'une vente au TGI, sauf si la vente est la suite d'un accord de vente amiable accordée par le JEX et dans ce cas seul, votre notaire sera chargé de la rédaction de l'acte authentique de vente.

Tenez-nous au courant de la suite....

Bon succès !

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Re: Locataire d'un appartement saisi

Messagepar Romain888 » 04 Mai 2010, 21:02

Bonjour,

Tout d'abord merci pour votre réponse très complète !

J'aurai encore quelques questions complémentaires :

1/ J'ai maintenant reçu une confirmation de la date de mise en vente. Je suppose que cela veut dire que l'audience d'orientation a eu lieu. Si par miracle j'arrivais à entrer en contact avec mon propriétaire (le débiteur) et que nous nous entendions sur un prix de vente, mon propriétaire pourrait-il encore faire une demande de vente amiable (avec le concours d'un avocat) ?

2/ Si je n'arrive pas à contacter mon propriétaire (qui ne répond actuellement à aucune sollicitation), existe-il d'autres possibilités pour acquérir l'appartement avant la mise aux enchères ? A qui "appartient" l'appartement en ce moment ? Je ne suis pas sûr de comprendre parfaitement les principes de la saisie mais est-ce que le créancier qui a fait la saisie est le propriétaire temporaire jusqu'à la mise en vente ? Si oui, plutôt que d'aller à la mise en vente aux enchères le créancier(ou l'entité en charge de la vente) peut-il me vendre directement le bien ? (son but n'étant que de récupérer sa créance et pas d'essayer de vendre le bien au plus haut).

3/ Dernier point (peut-être le plus important), vous m'indiquez qu'en tant que locataire en cas d'adjudication je peux me substituer à l'adjudicataire dans le délai de (1) un mois du jugement d'adjudication. Pourriez-vous me confirmer ce dernier point et m'indiquer éventuellement une référence à un texte de loi sur le sujet ?
En effet si c'est confirmé, et que nous devons aller vers la vente forcée, alors il me semble que je n'ai pas intérêt à participer directement à cette vente, mais à simplement attendre le résultat d'adjudication, et à me substituer ensuite. Qu'en pensez-vous ?

D'avance un grand merci pour vos conseils éclairés !

Cordialement,
Romain
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Re: Locataire d'un appartement saisi

Messagepar @ndreCROCHON » 05 Mai 2010, 02:59

Merci de nous tenir au courant !

Votre question N° 1 fait état, que vous avez eu connaissance de la date de vente, mais vous oubliez de nous dire par qui ou comment ?....Par ailleurs, je vous confirme que dès le délai écoulé de (8) huit jours du commandement de payer valant saisie au débiteur ( non honoré par celui-ci ), il perd tous ses droits sur le bien objet de la saisie, donc il ne peut plus vendre de son propre chef....Sauf, s'il obtient à l'audience d'orientation l'accord du JEX de transformer la vente forcée en vente amiable.

La réponse qui précède répond à votre question N° 2 .

Voici la réponse juridique de votre 3ème question:... Au termes de l'article 7, I, du décret N°77-742 du 30 Juin 1977, pris pour l'application de l'article 10 de la loi N° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux d'habitation (J.O du 9 Juillet 1977) :
Lorsque la vente de l'appart. et des locaux accessoires a lieu par adjudication volontaire ou forcée, une convocation doit être adressée au locataire ou l'occupant de bonne foi, à la diligence soit du vendeur ou du poursuivant, soit de leur mandataire, par lettre recommandée avec AR (1) un mois au moins avant la date de l'adjudication ................
A défaut de convocation, le locataire peut pendant un délai de (1) un mois à/c de la date à laquelle il a eu connaissance de l'adjudication, déclarer se substituer à l'adjudicataire.

Toutefois en cas de vente sur licitation, il ne peut exercer ce droit , si l'adjudication a été prononcée en faveur d'un indivisaire.

(Source Editions LITEC "Guide de la Saisie Immobilière" Auteurs : Me Hervé CROZE et Christian LAPORTE ).

Bonne cogitation !

Bon succès.

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Re: Locataire d'un appartement saisi

Messagepar Romain888 » 06 Mai 2010, 08:55

Bonjour,

Merci pour vos réponses encore très détaillées et instructives. C'est vraiment généreux de votre part.

Pour information j'ai appris la date de la vente aux enchères en voyant un avis placardé dans la rue en bas de mon immeuble. La vente étant dans moins d'un mois, j'en conclu que je suis dans le cas "a défaut de convocation" que vous citez :-)

Sinon, vos réponses m'ont apporté une réponse très précise à ma question 1 et 3, mais pas exactement sur ma question 2. J'essaye donc de la reformuler :

Si le propriétaire perd tous ses droits sur le bien objet de la saisie et ne peut plus vendre de son propre chef, quelle est l'entité qui s'occupe concrètement de la vente ?
Cette entité ne peut-elle pas me vendre directement le bien plutôt que d'aller jusqu'à la vente publique (si elle en a le droit) ? En effet le but de la vente est simplement de rembourser les créanciers. Si nous pouvons nous entendre sur un prix qui permet de rembourser toutes les créances et tous les frais cela devrait suffire non ?
Au final, pensez-vous qu'il y a quelque-chose à tenter de ce côté-là ? (au pire j'attendrai simplement la vente publique mais, même si je bénéficie d'une préemption, le prix de vente sera très probablement plus élevé que si je peux négocier directement un achat avant)

Bien cordialement,
Romain
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Re: Locataire d'un appartement saisi

Messagepar @ndreCROCHON » 07 Mai 2010, 01:00

Votre question est celle d'un homme sage fait de bon sens, mais là nous sommes dans la spirale d'une saisie et je vous invite à relire le post précèdent, dans lequel est largement commenté le pouvoir de décision du JEX.

Pour votre dernière question, personne ne peut y répondre avec pertinence et je ne m'aventurerai sur ce terrain....Par contre, c'est comme : " la bouteille à moitié vide ou à moitié pleine", c'est à vous de faire votre choix.....

En conclusion, vous voyez que l'avocat chargé des intérêts du créancier à fait un oubli majeur, qui vous autorise d'exercer pour l'avenir un droit de substitution (préemption) sur l'adjudicataire.....Cet oubli, vous est donc profitable, car elle vous laisse une liberté de choix, en fonction
précisément du prix d'adjudication .

Bonne méditation.

Bien à vous .

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Re: Locataire d'un appartement saisi

Messagepar Romain888 » 17 Juin 2010, 21:06

Bonjour,

Pour faire suite à mon post initial et finir l'histoire, j'ai finalement participé aux enchères et suis l'heureux adjudicataire de l'appartement que j'occupais en tant que locataire jusqu'ici (le délai de 10j de surenchère est passé).

Suite à nos échanges j'avais consulté un avocat spécialisé qui, après recherches, avait conclu que le droit de préemption suite à non notification ne s'appliquait pas réellement. Il m'avait indiqué ceci:

"concernant la faculté de substitution en cas de défaut de notification du droit de préemption = cette possibilité a été supprimée depuis le 1er janvier 1995 (Loi du 21 juillet 1994 qui a modifié l'article 10 de la Loi du 31/12/75) . Désormais, la sanction est la nullité de la vente."

De toutes les façons il m'avait engagé à participé à la vente aux enchères, car tenter d'exercer un éventuel droit de préemption après adjudication aurait été selon lui risqué (l'adjudicataire aurait tout fait pour contrer cela).

Encore une fois merci en tous les cas pour vos conseils précieux et détaillés.

Bien cordialement,
Romain
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Re: Locataire d'un appartement saisi

Messagepar @ndreCROCHON » 18 Juin 2010, 01:47

Vous me voyez ravi d'apprendre que vous avez été l'adjudicataire de l'appartement que vous occupez.

En terme d'information, il serait intéressant que vous nous communiquiez le décompte de vos frais poste/poste et pour clore la curiosité de nos membres, il serait intéressant que vous nous précisiez le prix que vous étiez disposé à payer, par rapport à l'étude de marché que vous aviez réalisé et, le prix final de l'adjudication sans les frais ?

En vous remerciant par avance de votre obligeance et vous félicitant pour votre achat.

Bien à vous.

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Re: Locataire d'un appartement saisi

Messagepar Romain888 » 21 Juil 2010, 16:35

Bonjour,

Désolé du retard de ma réponse.

Alors, pour répondre à vos questions :

Prix final d'adjudication : 310 000€ (j'étais prêt à aller jusqu'à 375 000€. J'ai depuis fait estimer par une agence qui évalue le bien à 400 000€ :-)

Droits de mutation : 15 800€
Frais de publications hypothèques : 440€
Emolument global de vente : 6 900€
Honoraires avocats : 130€ avant adjudication + 1300€ après adjudication

Bien cordialement,
Romain
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Re: Locataire d'un appartement saisi

Messagepar @ndreCROCHON » 21 Juil 2010, 23:17

Un grand merci pour nous avoir précisé la ventilation de vos frais, qu'il soit dit en passant , votre avocat a été fort raisonnable au titre de ses honoraires.

Les chiffres parlent d'eux mêmes, vous avez fait une excellente affaire !

Être propriétaire de sa résidence principale est un acte fondamental, à fortiori qu'en vous savez avoir fait une très bonne affaire.

Bien à vous.

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