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Re: Financement pour se lancer comme marchand de bien

Messagepar nostresswoman » 24 Mar 2012, 19:56

Bonjour,

Mon métier est de mettre en place des financements et aujourd'hui il faut quasiment autofinancer les premières opérations de marchand de bien ou faire un montage particulier.

D'expérience un marchand de bien doit montrer qu'il a déjà réalisé plusieurs opérations avec succès pour pouvoir bénéficier d'un financement bancaire.

Je pense qu'il y a eu trop d'abus avec des personnes qui ont voulu s'improviser marchands de biens et n'ont pas eu la réussite attendue.

Les premières opérations passent donc plus facilement en prêt immobilier classique (non professionnel) plus que dans le but d'une revente.

Cordialement

Christine@ votrefinancement.net
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Re: Financement pour se lancer comme marchand de bien

Messagepar Alex77 » 04 Sep 2012, 09:38

Bonjour,

Je me permets de me rapprocher de ce forum pour conseil. J'ai aujourd'hui un apport de 100k€ que je souhaiterais utiliser pour devenir marchand de biens. Ayant de bon contact auprès des constructeurs de ma région j'envisage aujourd'hui une opération de construction de 2 maison de 90m² hab environ sur un terrain de 700m² et permis valant division. L'opération devrait tourner 400k€ environ pour une revente aux alentour de 500k€. Auriez vous une idée du montage à effectuer pour obtenir les financements ? Mon apport représente 25% du projet mais, étant propriétaire, l'endettement risque d'être trop important pour un prêt personnel. Le montage d'une SCI faciliterait il les choses ? J'ai penser à effectuer le projet en 2 temps, c'est à dire acheter le terrain, déposer le permis valant division, construire et revendre une première maison et finaliser la 2ème au cours de la deuxième année. Néanmoins par souci de rentabilité je souhaiterais vraiment trouver la solution pour effectuer l'ensemble en un minimum de temps.

Merci d'avance de vos conseils.

Cordialement,

Alexandre
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Re: Financement pour se lancer comme marchand de bien

Messagepar @ndreCROCHON » 25 Sep 2012, 00:13

Tout d'abord, il faut que vous sachiez que juridiquement votre société, sera dans votre exemple, successivement
lotisseur, puis constructeur et au final promoteur...Dans ce cas de figure, vous ne seriez pas sous le champ
du statut de Marchand de biens, dont la vocation est d'acheter un bien existant en vue de le revendre.

En vous lisant, votre projet semble avoir une cohérence économique, mais attention analysez dans les
moindres détails tous les paramètres que vous devrez intégrer dans votre projet, à savoir :

- Le (PLU) Plan local d'Urbanisme en Mairie ( pour vous assurer du (POS) plan d'occupation des sols =
connaître la surface minimale par parcelle pour pouvoir construire une villa et connaître le( COS ) Coefficient d'occupation du sol et la SHON surface hors oeuvre nette (surface habitable possible)
- Faire le point avec un géomètre pour convenir d'un document d'arpentage = bornage (division des parcelles)
- Faire le point sur le coût des VRD (voie et réseau divers) délai de réalisation.Cette action est impérative
pour pouvoir revendre vos parcelles
- Mise en concurrence les constructeurs (tous corps de métier)
- Assurance maître-ouvrage
- Etude financière mise en forme poste par poste de tous les coûts
- Approche des banques pour le montage financier
- Voir votre notaire, il peut vous apporter d'excellents conseils sur beaucoup de postes que nous avons cité
- Création d'une entité juridique EIRL - SARL - SAS etc...
- Dans une SARL ou SAS, il vous faudra envisager un associé et définir le nombre de parts sociales que vous
consentez lui accorder
- Etablir une étude très soignée avec des photos un dossier relié et des exemples concrets sur des ventes similaires
dans le secteur...Il faut être très professionnel si vous voulez mettre toutes les chances de votre coté et
surtout n'hésitez pas à faire jouer la concurrence.
- Savoir mettre en valeur tous les points forts du secteur (école-collège- transport etc...)

Vous voyez que la réalisation d'une opération de promotion ne s'improvise pas ...Par ailleurs, votre cash de
100.000 € est un bon point pour accéder au concours d'une banque eu égard du coût global.

Bonne méditation et surtout succès dans votre projet.

Bien cordialement.

@ndré CROCHON
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@ndreCROCHON
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Re: Financement pour se lancer comme marchand de bien

Messagepar Alex77 » 25 Sep 2012, 07:11

Bonjour et merci de votre réponse.
En ce qui concerne le PLU pas de souci je l'ai lu sous toutes les coutures. Il ne présente pas d'inconvénients majeurs et de plus n'impose aucun minimum de surface (et oui PLU oblige). Je ne comprend pas trop votre raisonnement sur une éventuelle opération dite de "lotissement". En effet aucun permis d'aménager ne sera demandé puisque la division n'est effectuée que pour 2 parcelles et que de toutes façon les façades sont sur rue. Pas d'inquiétude donc vis à vis des viabilités dans le cas ou la revente des terrains seuls devaient se faire. J'ai lu à plusieurs reprise que le marchand de biens pouvait se déclarer constructeur sous réserve de proposer une assurance Dommage Ouvrage et une décennale. Il n'y aurait donc pas lieu de se définir en tant que lotisseur et encore moins promoteur ?

Bonne journée
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