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Vente aux enchères des Avocats
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Encore quelques questions que je me pose !

Messagepar sam » 03 Fév 2010, 11:41

Bonjour,

Prochainement , j'envisage de procéder à l'achat d'une maison d'habitation via une vente aux enchères judiciaire!

après avoir lu les différents messages de ce forum, il y a encore quelques questions que je me pose:

pourriez vous svp me dire à quoi correspondent les frais préalables ? incluent t'ils (hors mis les frais d'enregistrement et de publicité) le transfert des hypothèques, et les honoraires de l'avocat mandaté? ?

ensuite le chèque de banque de 10 000 euros ainsi que celui correspondant aux 10% du prix de vente sont ils compris dans ces frais ou faut t' il prévoir de payer en sus 10 à 15 % du prix de vente finale ?
( les montants avancés pour pouvoir enchérir seront t'ils déduit des frais totaux ?)

j'ai été consulter le cahier des conditions de vente, et il y a une phrase que je ne saisie pas: "l'adjudicataire final supportera les contributions et charges de toutes nature dont les biens sont ou seront grevés, de adjudication définitive en ce qui concerne taxes foncière, il la remboursera au proratas temporis à première demande au précèdent propriétaire et sur présentation du rôle acquitté"

cela veut t' il dire que j'aurais a payer les impayés fonciers de l'ancien propriétaire?

enfin, ma banque m'a fait une simulation de prêt et me donne des garanties orales quant à la faisabilité de mon projet mais refuse de me donner des garanties écrites, à savoir le fameux accord de principe écrit .... ( avançant qu'elle n'a aucun document officiel ... document ou ou tout papier attestant que je serai nommé adjudicataire final)
est ce courant dans ca type de vente ou dois je contacter une autre banque afin de me couvrir puisque j'ai lu ici qu'il est absolument nécessaire d'obtenir ce document pour s'éviter les ennuis....

Merci de m'apporter une réponse et merci à Mr Crochon pour sa disponibilité et ses conseils avisés! j'ai pu me familiariser théoriquement à ce type de vente grâce à ce forum.
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Re: Encore quelques questions que je me pose !

Messagepar @ndreCROCHON » 04 Fév 2010, 06:17

Votre question N° 1:pourriez vous svp me dire à quoi correspondent les frais préalables ? incluent t'ils (hors mis les frais d'enregistrement et de publicité) le transfert des hypothèques, et les honoraires de l'avocat mandaté? ?

Réponse:[/b] Allez sur le post " visite d'un bien " du 28/01/10 , vous y trouverez la réponse....Il en est de même sur le cahier des conditions de vente.

[b]Question N° 2 : ensuite le chèque de banque de 10 000 euros ainsi que celui correspondant aux 10% du prix de vente sont ils compris dans ces frais ou faut t' il prévoir de payer en sus 10 à 15 % du prix de vente finale ?
( les montants avancés pour pouvoir enchérir seront t'ils déduit des frais totaux ?)

Réponse : Cette [b]consignation
est en compte et à valoir sur les frais globaux, si vous êtes l'adjudicataire final..... Plus simplement elle viendra en déduction des frais.

Question 3 : j'ai été consulter le cahier des conditions de vente, et il y a une phrase que je ne saisie pas: "l'adjudicataire final supportera les contributions et charges de toutes nature dont les biens sont ou seront grevés, de adjudication définitive en ce qui concerne taxes foncière, il la remboursera au proratas temporis à première demande au précèdent propriétaire et sur présentation du rôle acquitté"

Réponse : Pour la Taxe Foncière[b][/b] (comme dans une vente classique) vous êtes redevable de celle-ci à/c du jour de l'adjudication, donc vous paierez au prorata temporis restant à courir . Quant à la Taxe d'Habitation, elle à la charge de l'occupant ou du propriétaire au 1er janvier de l'année en cours, sauf s'il peut justifier de l'absence d'une occupation et de tous meubles dans les lieux.

Question N° 4 : enfin, ma banque m'a fait une simulation de prêt et me donne des garanties orales quant à la faisabilité de mon projet mais refuse de me donner des garanties écrites, à savoir le fameux accord de principe écrit .... ( avançant qu'elle n'a aucun document officiel ... document ou ou tout papier attestant que je serai nommé adjudicataire final)
est ce courant dans ca type de vente ou dois je contacter une autre banque afin de me couvrir puisque j'ai lu ici qu'il est absolument nécessaire d'obtenir ce document pour s'éviter les ennuis...

Réponse : Cette réponse est consternante et m' amène à vous conseiller de consulter une autre banque voire les divers sites : Meilleurs taux etc...

Voilà, j'espère que les réponses renforceront votre intention d'aller de l'avant . Par contre, sans un accord écrit d'un banquier ou d'un organisme financier, abandonnez votre projet.

Si vous avez une capacité financière confortable et êtes détenteur d'un patrimoine entièrement dégagé de toute hypothèque, vous pouvez envisagez de vous faire ouvrir un compte revolving , c'est une ligne de crédit mise à votre disposition pour des achats immobiliers, avec comme garantie pour la banque, une promesse d'affectation hypothécaire et parfois un engagement contractuel, que pour tout achat immobilier en cas de revente, le notaire s'engage à verser à la banque en priorité, la totalité de son encours dans l'opération.

A méditer !

Bien chaleureusement.

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Re: Encore quelques questions que je me pose !

Messagepar sam » 04 Fév 2010, 10:40

je vous remercie de la réponse rapide que vous m'apportez!!!

je fais le tour des banques en vue d'obtenir un accord de principe écrit, sans quoi je ne poursuivrai pas mon projet!!

quand a un compte revolving, malheureusement ma situation ne me le permet pas!

je vous tiendrais informé de la suite


cordialement

sam
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Re: Encore quelques questions que je me pose !

Messagepar @ndreCROCHON » 05 Fév 2010, 16:19

J'apprécie énormément l'esprit de votre réponse, c'est comme cela que je vois les choses.....L'interaction de chacun par courtoisie, mais surtout pour la richesse de l'information de nos membres et de nos visiteurs.

Merci et à très bientôt !

Bien chaleureusement.

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Re: Encore quelques questions que je me pose !

Messagepar sam » 05 Fév 2010, 21:39

bon, trois banques en deux jours , et toujours la mémé réponse!! on ne peux pas vous fournir cet accord tans que le dossier n'est pas constitué et donc aucune garantie concrète hors mis l'étude précise de ma capacité d'emprunt !

suis je vraiment la seule à ne pas obtenir cet accord écrit ?

il me reste encore deux trois banque à faire ...
mais je désespère d'y arriver! la vente approche .

Sinon j'ai pu assister à une vente pour observer le déroulement, et oh surprise, sur 5 ventes annoncées,4 ont été annulés....

Concernant le déroulé de la seule et unique vente elle s'est faite au chronomètre sur 90 secondes.
Il n'y a eu que deux enchères (par pallier de 5000 euros) du coup la future propriétaire à obtenu son bien (sous réserve du délai de dix jours ) avec une mise a prix de départ de 30 000 euros à 45 000 euros. Les frais préalables annoncés en début de séance, etaientt chiffrés à 12500 euros.

super bonne affaire... et c'est d'ailleurs ca qui fait que je ne me décourage pas..

LA SUITE AU PROCHAIN ÉPISODE.

PS: Si quelqu'un pouvait me donner le nom d'une banque susceptible de me fournir ce fameux accord de principe...
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Re: Encore quelques questions que je me pose !

Messagepar sam » 12 Fév 2010, 15:49

bon a force de persévérance, j'ai enfin obtenu ce jours un accord de principe écrit!! et émanant de ma propre banque! j'y suis retourné pour estimer ma capacité d'emprunt seule.

j'ai expliqué au directeur les enjeux d'un tel achat et il m'a sans que j'ai a le demander imprimer ce fameux accord de principe

j'ai fais pas mal de banque depuis que j'ai ce projet en tête et c'est vrai que c'est décourageabnt de ne pas obtenir ce document ; mais on y arrive :!::::


enfin voila un problème de réglé! reste plus qu'a acquérir ce bien ! en esperant qu'il n'y ai pas grand monde le jour de l'audience !
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Re: Encore quelques questions que je me pose !

Messagepar @ndreCROCHON » 12 Fév 2010, 17:03

Je suis ravi pour vous et vous félicite pour votre constance.....J'ai appris de la vie qu'il ne faut jamais baisser les bras....Votre succès en est une preuve concrète.

Cela ne veut pas dire que l'on est obligatoirement amené au succès avec de la constance, il reste toujours une part d'insuccès possible, mais cela nous amène à ne pas avoir de regret quand on a la certitude d'avoir tout essayé.

N'oubliez pas de prendre connaissance du cahier des conditions de vente, de mandater un avocat en lui remettant tous les documents administratifs nécessaires pour exercer son mandat.

Bonne réussite et tenez-nous au courant de la suite.

Bien chaleureusement.

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Re: Encore quelques questions que je me pose !

Messagepar sam » 12 Fév 2010, 20:44

effectivement, même si ma capacité d'emprunt est réduite puisque j'achète seule (la situation pro de mon conjoint ne nous permet pas de faire un prêt a deux) , je fais le nécessaire en vue d'obtenir ce bien!

il s'agit d'une maison mitoyenne, inoccupé, de 113m2 dont la mise à prix est de 50 000. euros.

D'ailleurs, même si cela est très aléatoire et que beaucoup de facteurs entre en jeu , pourriez vous m'estimer en général à quel prix peut être vendu une telle habitation?? (le prix du marché étant de l'ordre de 200 000 /220 000 euros.)

ensuite, j'ai déjà rencontré un avocat, je lui remettrais le mandat plus les deux chèques de banque, ainsi que ma carte d'identité le jour de l'audience!! il me reste à connaitre le montant des frais préalables qui me seront communiqué que lundi ( la secrétaire de l'avocat poursuivant m'ayant indiqué ce jours qu'elle avait jusqu'à lundi midi pour le faire!! l'audience aura lieu jeudi! ) et je visite le bien lundi !!


concernant le cahier des conditions de vente, je l'ai deja consulté; il ne precise pas les frais prealable! j'ai pu lire les diagnostic obligatoire ( seul le diagnostique energetique pose pbm! il n'y a pas d'equipement equipotentielle dans la salle de bain ( j'ai cru comprendre qu'il s'agissait d'une prise de terre); le plomb n'est pas obligatoire a faire, dc n'a pas ete fait et le reste est oki!
concernant les servitudes j'ai appelé le service de la mairie qui m'indique qu'il n'y a rien!!!! ni passive ni active!!
enfin je dois oublier des choses...

Je manquerai pas de vous tenir informé !
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Re: Encore quelques questions que je me pose !

Messagepar @ndreCROCHON » 13 Fév 2010, 13:32

Je me garderai bien de vous donner un avis sur une estimation, car je n'ai pas pas les éléments si divers qui m'y autorisent.

Si le montant des frais préalables ne figurent pas dans le cahier des conditions de vente, c'est une impasse que le JEX ne devrait pas laisser passer.....Bien que ceux-ci sont précisés dans les annonces publicitaires et à l'ouverture de la séance, il n'en demeure pas moins qu'ils devraient être précisés dans le cahier des conditions de vente comme une information impérative au profit d'un adjudicataire potentiel....C'est d'autant plus vrai que le jex a l'obligation de vérifier les justificatifs présentés par l'avocat poursuivant et s'assurer qu'ils n'excèdent par les usages en pareille matière, pour les avaliser.

Pour les pièces administratives que vous devez remettre à votre avocat votre liste est incomplète, à savoir: qui achète? Quel est le contrat de mariage, justificatif de votre capacité financière , procuration (mandat) etc.....Pour le montant des frais préalables, demandez à votre avocat de se faire communiquer le montant par son confrère poursuivant.

Bonne réussite et merci de nous faire connaître la suite de votre projet.

Bien chaleureusement .

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Re: Encore quelques questions que je me pose !

Messagepar sam » 15 Fév 2010, 22:29

bon, visite du bien ce jours: une vingtaine de personne dont deux ou trois marchand de bien!!

j'ai bien peur de ne pas pouvoir acquérir ce bien; ma capacité d'emprunt etant faible puisque j'achete seule et qu'il y une sacré concurrence!!!

je ne sais meme pas si je vais me rendre a l'audience avec les cheques de banque vue que tout est perdu d'avance........
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Re: Encore quelques questions que je me pose !

Messagepar superfunks » 15 Fév 2010, 23:05

Bonsoir Sam,
si j'ai un conseil à vous donner: ne vous avouez pas vaincu si vite
J'ai vécu la même expérience que vous, avec plus d'une 30aine de potentiels acheteurs le jour de la visite et pourtant j'ai réussi à remporter l'enchère en deçà du prix max que je m'étais fixé. En fait, tout dépend de beaucoup de facteurs que vous ne maitrisez pas à ce stade:
-beaucoup de "touristes" qui viennent se frotter au monde merveilleux des enchères et qui n'envisagent pas de donner suite, qui voient cette visite comme un entrainement
-beaucoup de potentiel acheteurs qui ne franchiront pas le pas:
*Les rêveurs : Ceux pensant trouver le bien de leur rêve aux enchères et qui n'ont pas apprecié celui-ci, ils ne trouvent pas la cuisine ou la salle de bains à leur gout, ils preferent le parquet et c'est de la moquette, le jardin est trop petit, le plafond trop bas, les chambres exigues, les meubles ne rentreront pas, ils n'ont juste pas le coup de coeur "etc etc...
*Les indécis: les ventes judiciaires sont moins ciblées que celles plus classiques organisées avec le soutien d'agences immobilières payées pour vous vanter les mérites du bien sur lequel ils espèrent tirer une commission
*Les frileux qui n'arriveront pas à s'engager après une brève visite de quelques minutes
*Les "joueurs" qui pensent payer un bien à 30% de la valeur et qui s'arrêteront au delà
et j'en passe
*Les "comme-vous" qui, face à la compétition apparente, baissent les bras et ne se présenteront pas à la vente...
Enfin, n'ayez pas une peur démesurée des marchands de bien; ceux-ci sont la pour faire d'excellentes affaires d'achat/revente et ne seront pas prompts à trop faire monter les enchères. De plus, contrairement à vous, particulier à la recherche de sa résidence principale, les marchands de bien ne mettent pas d'"affect" dans le bien, celui_ci represente de la marchandise à écouler et ne se batteront pas contre un adjudicataire décidé.
Enfin, dernière chose, à travers un avocat, et si vous êtes assez malin pour ne pas vous "démasquer" pendant l'audience, les marchands de bien ne sauront pas contre qui ils se battent (peut être croiront t'ils que votre avocat représente un de leur "confrère", exercant la même profession qu'eux)

J'ai volontairement peint le tableau au gros trait, mais de mon expérience, c'est ainsi que j'ai pu analyser cet environnement assez particulier.
Bien entendu, je fais confiance à tous les experts de ce forum pour compléter, confirmer ou infirmer mon analyse.

Et enfin: ne vous arrêtez pas en si bon chemin, dans le pire des cas, cela vous aura couté une 20aine d'euro -le prix d'émission des chèques de banque...le jeu en vaut la chandelle
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Re: Encore quelques questions que je me pose !

Messagepar sam » 16 Fév 2010, 10:03

merci superfunk de votre message de soutien!!

il est vrai que hier j'avais le moral en berne mais je reprend contact avec ma banque cet après midi pour augmenter ma capacité d'emprunt en passant un prêt sur 30 ans! peut être qu'avec 20 000 euros de plus je pourrais être compétitive!!

je ne désespère plus, et puis au pire, j'aurais été jusqu'au bout...

Cordialement

Sam
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Re: Encore quelques questions que je me pose !

Messagepar sam » 16 Fév 2010, 22:36

refus de la banque d'allonger la durée du prêt alors que la durée d'emprunt initiale est de 22 ans!
bref, tans pis je reste avec mon apport et advienne que pourra!!!

du coup, j'ai bien peur de faire partie des personnes qui ne souhaitent pas ( mais par défaut) dépasser plus de 30% de la valeur du bien!!

allez on y croit! hop hop hop!!!!
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Re: Encore quelques questions que je me pose !

Messagepar superfunks » 16 Fév 2010, 23:30

Bonne chance à vous!
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Re: Encore quelques questions que je me pose !

Messagepar sam » 18 Fév 2010, 23:17

et bien voila!! c'est enfin fini!!!! :)

aucun regret!! le bien que je visais est partie très très cher!!! le double du montant dont je disposais et pour un montant certes inférieur au prix du marché mais pour lequel je n'aurais pas investit autant!!

ce qui est dommage c'est que sur les 5 ventes , la totalité ont été emportées par des marchand de bien!!! :roll:

c'est une bonne expérience même si je n'ai pas remporté l'enchere!!! :wink:


cordialement
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