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Vente aux enchères des Avocats
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Enchères descendantes ?

Messagepar aurel » 08 Déc 2011, 16:44

Bonjour, mon bien immobilier va être vendu aux enchères par le TGI (vente judiciaire). Lors de l'audience d'orientation, le juge à accepté un délai de vente amiable et augmenté le prix de mise aux enchères qu'il trouvait un peu faible par rapport aux estimations des agences.. A ce jour je n'ai pas de compromis signé donc, la vente forcée va être prononcée. Est il vrai que si aucun acquéreurs ne proposent d'achat, le montant de la mise à prix décroit jusqu'à trouver un acheteurs ?
Pouvez vous m'éclairer sur ce point et m'informer sur la suite des choses quand à un montant inférieur à la créance.
Merci beaucoup
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Re: Enchères descendantes ?

Messagepar @ndreCROCHON » 10 Déc 2011, 01:23

" Lors de l'audience d'orientation, le juge à accepté un délai de vente amiable et augmenté le prix de mise aux enchères qu'il trouvait un peu faible par rapport aux estimations des agences.. A ce jour je n'ai pas de compromis signé "

Tout d'abord, vous semblez avoir joué de chance car, il est assez rare que le (JEX ) Juge de l'exécution accorde
la possibilité d'une vente amiable et plus encore augmente le prix de vente demandé par l'avocat du créancier.

Pour informer l'ensemble des lecteurs, pouvez -vous nous dire qu'elle a été votre stratégie lors de l'audience
d'orientation et si votre avocat était présent ?...Quel était le prix de mise aux enchères, puis celui accordé par
le JEX ?

D'après vous pourquoi n'avez-vous pas vendu ?...Quel était le prix demandé ? ...Avez-vous fait appel à une
agence immobilière ?...Avez-vous fait la dépense d'un panneau d'environ 80x100 ? ..s'agit t'-il d'un appartement ? ...Si oui ,quel est le type et sa surface ?...Avez-vous fait des recherches pour connaître le juste prix de votre
bien ? ...Avez-vous reçu une offre ?....Est-ce que le prix de vente demandé couvre la totalité des sommes
dont vous êtes débiteur ?

Vous comprenez sûrement que, toutes ces questions ont un dessein, celui d'aider ceux qui vous lirons .

" donc, la vente forcée va être prononcée. Est il vrai que si aucun acquéreurs ne proposent d'achat, le montant de la mise à prix décroit jusqu'à trouver un acheteurs ?"

Non, le principe consiste à publier une mise à prix qui, dans votre cas, sera sûrement celui accordé par le
JEX ...Si d'aventure il n'y a pas d'enchérisseur le jex va déclarer comme adjudicataire le créancier principal.
Cette disposition est quasi automatique, sauf si le cahier des conditions de vente dit qu'en cas de désertion
d'enchérisseur le prix sera diminué de 25 voire 50 % de la mise à prix initiale...Disposition relativement rare .

A vous lire....

Bon courage pour la suite .

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Re: Enchères descendantes ?

Messagepar aurel » 13 Déc 2011, 21:53

Tout d'abord, merci de votre réponse.
Je réponds à vos questions dans l'ordre pour aider au mieux tous ceux qui se posent, comme moi, un tas de questions.
Pour ma stratégie, aucune. Je n'ai pas d'avocat car j'étais en SNC et cette forme juridique ne peux prétendre à l'aide juridictionnelle donc, je n'ai pas engagé de frais plus que je n'en ai déja.
La mise à prix était de 50000 E et le JEX a augmenté à 100000 car ayant fait appel à une agence immobilère, mon mandat indiquait une estimation à 130000 E (net vendeur). Le JEX a declaré un trop grand écart et augmenté la mise à prix.
Je n'ai pas vendu car des locataires sont en place et le bien n'est pas mis en valeur.
Oui, j'ai un panneau de l'agence devant le bien. Il s'agit d'un ancien commerce (bar restaurant) qui peut être repris ou acheté a titre d'habitation d'une surface d'environ 180 m2 avec possibilité d'agrandissement sur un terrain de 1800 m2 constructible.
Et oui, je l'ai fait estimé plusieurs fois ( zgences, notaires ..) qui sont tous tombés d'accord. J'ai eu plusieurs visites mais non concrétisées car on ne peut s'imaginer le bien vide.
Et oui, le prix d'estimation, couvre la totalité de mes dettes.

J'espère que mon expérience enrichira vos questions.
Je vous tiens informé de la suite, pour ceux que cela interesse.
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Re: Enchères descendantes ?

Messagepar @ndreCROCHON » 14 Déc 2011, 00:46

Merci d'avoir joué le jeu pour nos lecteurs !

Vous nous dites qu'au titre de votre statut en SNC (société en nom collectif) , vous ne pouviez pas faire appel
à l'aide juridictionnelle...Par contre, l'audience d'orientation est quasiment le seul cas où vous pouvez vous dispenser du concours d'un avocat, ceci pour la gouverne de ceux qui nous lirons.

Vous dites :"Je n'ai pas vendu car des locataires sont en place et le bien n'est pas mis en valeur ", vous oubliez de nous dire quel est le rapport locatif mensuel hors charges de tous les baux et la date d'effet de chacun d'eux ?...Dois-je en conclure que vous avez des habitations et un commerce ?

Vous parlez d'un terrain constructible, connaissez-vous le (pos-plu) plan d'occupation du sol et plan local
d'urbanisme et le(cos) coefficient d'occupation du sol ?....Avez-vous un terrain enclavé, uniquement accessible
à partir du commerce du RDCH ou il existe un passage donnant accès au terrain , voire un autre accès
possible à partir d'une parcelle voisine ou en prise directe sur une voie publique ?

A la lecture de vos réponses, je m'empresserai de vous donner des précisions.

A vous lire.....

Bien cordialement.

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Re: Enchères descendantes ?

Messagepar aurel » 20 Déc 2011, 22:11

Bonsoir,

Je continue mon périple avec des réponses pour vous et encore des questions ...
Par rapport aux locataires, mon bien est un ancien commerce loué actuellement en tant que maison d'habitation pour 650 E par mois avec un bail de 3 ans. Ce qui pose problème pour la vente car il reste 2 ans de bail et les locataires le savent et ne sont pas pressés de partir, d'où la difficulté pour vendre.

En ce qui concerne le terrain, j'ai consulté les documents à la mairie et celui ci est constructible. Il est enclavé derrière le batiment mais pourrait disposer d'une entrée particulière en agrandissant l'actuelle entrée.

La suite de mon histoire se complique ... Dernier RDV au tribunal Lundi dernier après les 3 mois de délai pour vente amiable mais pas de compromis signé. Juste une demande de revisite par des éventuels acquéreurs qui ont visité deja 1 fois et veulent revenir. L'agence ayant pris contact avec l'avocat de la banque, celui ci demande au juge un dernier délai.
Réponse du juge négative car hors délai et c'est la procédure, mais permet une dernière visite en mettant en délibéré en Janvier.
Les acquéreurs sont revenus et ont fait une proposition à l'agence.
A partir de ce moment, je suis à nouveau dans l'embarra... Offre à 55000 E !!!!
Résumé rapide, la banque me réclame 75000 E et propose une mise à prix à 50000 E
L'agence estime 130000 E et le Jex fixe une mise à prix à 100000 E.

Que dois je faire ????
L'agence me confirme ce soir que l'avocat l'a appelé et que la banque accepte l'offre ???!!!!!
Soit j'accepte et je paie encore 25000 E pendant 20 ans, soit je tente les enchères et je ne sais pas ce qui va m'arriver ????

Personne pour me renseigner sur le devenir du dossier.
Est ce que cela veux dire que la banque efface ma dette ???

J'attends vos réponses avec impatience car le temps passe ...

Merci à tous.
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Re: Enchères descendantes ?

Messagepar @ndreCROCHON » 21 Déc 2011, 00:38

Je ne connais pas une personne sensée qui puisse répondre à votre question...En effet, vous seule qui avez
tous les éléments en main pouvez prendre l'option qui , vous semble la mieux adaptée à la situation.

Par ailleurs, le fait de rembourser une partie de votre dette ne met pas un terme au solde de celle-ci...Pour
autant, il arrive parfois, mais cela est assez rare, que face à l'indigence du débiteur, la banque mette au compte des pertes et profits sa créance.

Bon courage !

Cordialement.

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Re: Enchères descendantes ?

Messagepar suplice » 21 Fév 2012, 00:26

Le bien à t'il été vendu?
Si non, peut-on rentré en contacte?
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Re: Enchères descendantes ?

Messagepar @ndreCROCHON » 05 Mar 2012, 08:57

Nous n'avons pas d'éléments pour répondre à votre question.

Avec nos regrets.

Bien à vous.

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