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Droit de substitution

Messagepar Lou » 18 Mai 2010, 16:06

Dans un précédent message, vous avez indiqué que dans une indivision d'un bien immobilier, le droit de substitution d'un des indivisaires était "de droit".
Dans notre cas( une maison en indivision), une indivision entre 2 enfants, dont l'un souhaitait sortir de l'indivision, a été jugée par la Cour d'appel en ordonnant la vente aux enchères et en refusant le droit de substitution à celui qui souhaitait conserver le bien immobilier indivis.(art 918-15 du code civil) et indiquant qu'une telle faculté aurait pour effet de dissuader tout tiers à se porter enchérisseur et fausserait le jeu du marché.
Y a-t-il eu erreur de la Cour d'Appel, ou l'indivisaire peut-il néanmoins exercer son droit de substitution?

Merci d'avance pour m'éclairer sur ce point.
Lou
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Re: Droit de substitution

Messagepar @ndreCROCHON » 20 Mai 2010, 01:57

Tout d'abord, je réitère que je ne suis ni avocat ni un ancien juriste et que mes réponses sont le fruit d'une expérience personnelle, doublée d'une grande curiosité juridique et comme je n'ai pas une connaissance universelle, quand je n'ai pas la réponse immédiate, je cherche tous azimuts pour essayer d'avoir un commencement de réponse.

Je vous réitère mon information sur le droit de substitution d'un indivisaire lors d'une vente en licitation corroborée par l'article 815-15 du Code civil :...." S'il y à l'adjudication de tout ou partie des droits d'un indivisaire dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens. L'avocat ou le notaire doit en informer les indivisaires par notification un mois avant la date prévue pour la vente....Chaque indivisaire peut se substituer à l'acquéreur dans un délai d'un mois à compter de l'adjudication, par déclaration au greffe ou auprès du notaire....Le cahier des conditions de vente établi en vue de la vente doit faire mention des droits de substitution " (Entrée en vigueur le 01Janvier 2007)

Cherchez où est l'erreur ?....Notez que le Code civil a été revu et corrigé depuis peu !

Bien à vous.

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Re: Droit de substitution

Messagepar Ricard » 15 Déc 2010, 18:27

Vous dites que....Chaque indivisaire peut se substituer à l'acquéreur dans un délai d'un mois à compter de l'adjudication.....A priori ce serait faux. En effet,il y a eu en ce qui me concerne adjudication, maintenant la seule solution pour moi qui suis co-licitante pour acheter le bien est de faire une surenchère dans les 10 jours! Dans le cahier des conditions de vente sur licitation il est marqué:"préemption, substitution et droits assimilés; Les droits de préemption, de substitution et assimilés s'imposeront à l'acquéreur. Si l'acquéreur est évincé par l'exercice de l'un des droits de préemption, de substitution et assimilés institués par la loi, il n'y aura aucun recours contre le poursuivant à raison de l'immobolisation des sommes par lui versées ou à raison du préjudice qui pourrait lui être occasionné". Que fair? Il me reste 2 jours pour réagir!!!!Merci
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Re: Droit de substitution

Messagepar @ndreCROCHON » 20 Déc 2010, 00:00

Dans une [b]vente en licitation[/b], je réitère ma réponse du 20 Mai ( ci-dessus ).

Par ailleurs, vous semblez confondre surenchère avec substitution ou préemption !

Maintenant , que vous affirmiez d'une manière arbitraire que c'est faux, je n'ai plus qu'un seul CONSEIL à vous donner, rapprochez-vous d'un avocat, son avis sera sûrement plus exhaustif que le mien.

Bon succès.

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Re: Droit de substitution

Messagepar hanto » 08 Mai 2011, 18:53

8)

le droit de substitution de l'adjudicataire par l'indivisaire est à effectuer dans le délai d'un mois de la vente par déclaration au notaire ou auprès du TGI; la nullité de la vente peut être demandée par tous les indivisaires et leurs héritiers dans les 5 ans de la vente n'ayant pas été informés par le notaire ou le tribunal dans le cahier des charges. Ce droit est limité par la cour de cassation qui a décidé que ce droit ne pouvait être opposé à l'adjudicataire qui se trouverait être un indivisaire aussi.
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Re: Droit de substitution

Messagepar @ndreCROCHON » 09 Mai 2011, 09:06

Merci pour votre information, elle ne fait que confirmer ma réponse du 20 Mai (ci-dessus).

Par contre, Je n'ai pas la qualité requise pour commenter la position de la cour de cassation avec
autorité, mais de vous à moi elle me surprend .

En effet, que l'adjudicataire soit assimilé à celle d'un indivisaire et du même coup le mette à l'abri de tout recours des (vrais) indivisaires, c'est-à-dire ceux en indivision avant la mise en vente en licitation, me parait surprenante pour ne pas en dire plus.

Pour moi un adjudicataire n'est pas un indivisaire, il n'est qu'une personne étrangère à l'indivision qui jouit d'un statut à l'instant "T" d'adjudicataire, qui accepte en toute connaissance de cause les obligations inhérentes à sa qualité d'acquéreur ...Toute disposition contraire enterre sans "procession" l'article 815-14 -15 et 16 du Code civil Entrée en vigueur le 01 Janvier 2007

Article 815-14
L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les
nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.
Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte
extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.
En cas de préemption, celui qui l'exerce dispose pour la réalisation de l'acte de vente d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de
préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur.
Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision.
Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l'article 828 est applicable.

Article 815-15
"S'il y a lieu à l'adjudication de tout ou partie des droits d'un indivisaire dans les biens indivis ou dans un
ou plusieurs de ces biens, l'avocat ou le notaire doit en informer les indivisaires par notification un mois avant la date prévue pour la vente. Chaque indivisaire peut se substituer à l'acquéreur dans un délai d'un mois à compter de l'adjudication, par déclaration au greffe ou auprès du notaire.
Le cahier des conditions de vente établi en vue de la vente doit faire mention des droits de substitution.

Article 815-16
Est nulle toute cession ou toute licitation opérée au mépris des dispositions des articles 815-14 et
815-15.L'action en nullité se prescrit par cinq ans. Elle ne peut être exercée que par ceux à qui les notifications devraient êtres faites ou par leurs héritiers.


En conclusion, le droit et les magistrats peuvent parfois avancer des contradictions aberrantes, qui
font dire au modeste citoyen que je suis, qu'un article de loi peut-être mis aux oubliettes en la
contournant ou la détournant au profit d'une interprétation....Bizarre !..

Pour conclure, je pose une question de bon sens : " Pourquoi faire des articles de loi qui ne sont pas applicables ou si vous préférez peuvent être contournées sous l'égide d'une interprétation ? "

Bien à vous.

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Re: Droit de substitution

Messagepar hanto » 13 Mai 2011, 03:53

Si vous aviez à titre personnel expérimenté vos dits droits, vous sauriez de façon certaine qu'entre ce qui est écrit dans nos codes et la pratique il y a un abime impressionnant.

procédure et loi peuvent être opposés aux citoyens ordinaires facilement du fait des fonctions de certains ou de certaines "ententes" sans jamais pouvoir être appliquées à votre bénéfice malgré vos pièces et arguments
.
Dans le dernier cas que j'exprimente, une vente aux encheres publiques faite par un notaire viciée du fait de l'absence de descriptif des immeubles dans le cahier des charges, du délai de 10 jours pour surenchère variant bien qu'il s'agisse de 10 à compter du jour de la vente; de l'absence d'information et de conseil d'un surenchérisseur présent lors de la vente et orienté par la notaire chargée de la vente sur sa soeur avocate (cette derniere lui opposant des frais irrécupérables d'adjudication en cas de perte de l'enchere), avc aucun avocat du lieu de l'immeuble vous répondant sur vos possibilités de contrer cette vente (droit de substitution ou annulation pour vices de forme)...

Vous sauriez...
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Re: Droit de substitution

Messagepar @ndreCROCHON » 14 Mai 2011, 00:00

Il ne faut pas confondre vente volontaire notariale aux enchères et vente forcée aux
enchères du TGI.

En effet, la réglementation n'est pas comparable ou superposable....Ainsi le vendeur peut ou non décider
que l'adjudicataire puisse faire l'objet, par un enchérisseur, d'un droit de surenchère du minimum de 10 % du prix de vente, dans le délai de (10) dix jours....Cette disposition est rarement appliquée et de toute manière elle n'est pas de droit public, mais laissée au bon vouloir du vendeur ....Si l'intention du vendeur existe en laissant la possibilité aux enchérisseurs d'exercer un droit de surenchère, elle devra obligatoirement figurer dans le cahier des charges.

Hors, dans une vente au TGI, cette disposition de surenchère doit figurer obligatoirement dans le cahier des conditions de vente, car elle est de droit public, donc la mention et la publication sont obligatoires.

Par ailleurs, vous écrivez que dans une vente aux enchères notariale, que le cahier des charges ne fait
pas mention de la désignation (description) des immeubles....Permettez-moi d'en douter, car ce que vous ne semblez pas savoir c'est que le cahier des charges n'est rien d'autre que l'acte de vente futur dans lequel sera rajouté des éléments nouveaux tels que : les coordonnées du ou des acquéreurs, ainsi que les conditions de financement s'il fait appel à un prêt bancaire.....Hors, je n'ai jamais vu un titre de propriété ne reprenant pas la désignation du bien, les références cadastrales avec ou sans servitudes ( CU), les N° de lots et les millièmes s'y rapportant s'il s'agit d'un bien en copropriété etc...etc...

Par ailleurs, je me demande ce que vous venez chercher sur notre site, alors même, que vous semblez avoir les réponses à vos questions...

Retenez , notre site n'est pas un exutoire, mais un lieu d'aide en essayant de donner une réponse pertinente à celles et ceux qui sont plus dans la désespérance, que dans la dénégation ou l'envie de la joute oratoire....Souvent nous y parvenons, mais nous devons rester très modeste, car nous n'avons pas la science infuse, d'autant comme vous le faites remarquer : "entre ce qui est écrit dans nos codes et la pratique il y a un abime impressionnant. ".

Par ailleurs, il ne vous a sûrement pas échappé, que nous nous efforçons de répondre aux questions
avec rapidité dans un total bénévolat ....Personnellement, je n'ai pas de mérite à le faire, car j'ai un
sincère et immense plaisir d'essayer d'aider mon prochain et ce, dans la limite de mes compétences.

Bien à vous.

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Re: Droit de substitution

Messagepar hanto » 15 Mai 2011, 15:02

Je ne confonds pas. dans le cas présenté il y a vente aux enchères en étude notariale suite jugement du TGI; et surenchère actée dans le cahier des charges.
j'ai apporté il me semble un bémol à votre réponse sur le droit de substitution.
Limité hélas par la cour de cassation à une quote part ou le droit d'un indivisaire, et non applicable si l'adjudicataire se trouve être un indivisaire également (question 'origine posée).
Ainsi, je réponds aux questions ou précise les réponses données.
Sans trouver de réponse aux miennes.
Ne doutez pas de ce que je vous ai dit, de ce que j'écris sur le cahier des charges que je cite inexact et incomplet.
Si cela est annoncé, c'est que cela est vrai malheureusement:
- la vente privée qui devait être effectuée en l'absence d'enchères, inscrite clairement au cahier des charges, est refusée par le notaire qui a écrit ce cahier , du fait de l'annonce d'une nouvelle vente aux enchères par le notaire dés le jour de la vente, par le refus des visites de particuliers que j'adresse au motif qu'une nouvelle vente aux enchères sera effectuée
1- Cet immeuble non vendu n'est pas décrit comme les autres divisé en appartements mais comme un immeuble occupé pour un loyer de 176 euros. Ce qui ne correspond pas à la réalité que je peux acter du fait de la division de cet immeuble en appartements actée dans deux déclarations de succession et dans une liste des locataires effectuée par le notaire
3- l'annonce des montants des frais d'adjudication n'a pas été effectué selon les dires tel que prévu au cahier des charges
4 La surface habitable, le nombre de pièces, la présence d'un garage, d'une cave... n'est pas mentionnée

Quand on sait qu'en plus le notaire chargé de la vente a "recommandé" sa soeur comme avoccate pour le dépot de la déclaration de surenchère (déontologie?) et que cette avocate a induit dans l'erreur celui ci lui opposant des frais irrécupérables en cas de perte de l'enchère, on ne se demande plus pourquoi je suis présente sur ce site: j'informe les gens comme vous même du fait de mes expériences et cherche des solutions à mes problèmes, comme d'autres dans l'urgence.

Si vous avez un immense plaisir à aider vos prochains dans de tristes circonstances, plutôt que de douter de mes dires (dois je vous envoyer des pièces à vous aussi? dans ce cas, cela me serait possible si je disposais de votre adresse email), dans ce cas aidez moi aussi, car je dispose de 5 jours pour me "substituer", je ne sais pas comment et a priori on m'opposerait la jurisprudence de la cour de cassation qui l'a refusé pour un bien indivis complet acheté par un adjudicataire tiers à la vente.
Je serais ravie de trouver des solutions à ce problème d'une vente qui peut paraitre "arrangée" mais qui est du fait du conseil par le notaire de sa soeur avocate, et du défaut d'information nette sur les frais, viciée, sans que je puisse l'opposer pour une annulation, du fait de l'abime impressionnat qui existe entre la volonté du législateur et ce que l'on voit appliqué.
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Re: Droit de substitution

Messagepar hanto » 15 Mai 2011, 15:11

Vous aviez plus de "chance" pour vous substituer, si la clause existait dans le cahier des charges, vous pouviez vous substituer si l'adjudicataire ne se trouvait pas être un tiers. Dans ce "cahier" pour vente publique que je n'ai pas demandée et qui se passe "spécialement" comme depuis longtemps sur cette succession, il n'y a a pas de clause. Donc le droit de substitution prévu au 815 15 ne serait pas accepté dans mon cas.
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Re: Droit de substitution

Messagepar hanto » 15 Mai 2011, 15:31

Vous dites, vous, modérateur du site, "notre site n'est pas un exutoire, mais un lieu d'aide en essayant de donner une réponse pertinente à celles et ceux qui sont plus dans la désespérance, que dans la dénégation ou l'envie de la joute oratoire.."

S'agit il de "qualités" dont vous m'affublez sans même me connaître?

J'ai bien lu.

Je vous trouve fort agressif du fait de ma participation.

Et ce ton n'a pas été pris qu'à mon encontre il me semble.

Ainsi, je ne particperai plus pour assurer votre confort à répondre seul sur ce forum et sans vouloir être contredit ou complété sur réponse erronée adressée aux personnes dans la "désespérance" (dont je ne fais a fortiori pas partie).

Vous pourrez ainsi ne plus être contredit ou complété sur les réponses que vous donnez dans le seul souci d'aide de votre prochain.

Le bien à vous, pour forme de politesse à défaut de bonne tenue, est des plus superflu.



@ndreCROCHON a écrit:Il ne faut pas confondre vente volontaire notariale aux enchères et vente forcée aux
enchères du TGI.

En effet, la réglementation n'est pas comparable ou superposable....Ainsi le vendeur peut ou non décider
que l'adjudicataire puisse faire l'objet, par un enchérisseur, d'un droit de surenchère du minimum de 10 % du prix de vente, dans le délai de (10) dix jours....Cette disposition est rarement appliquée et de toute manière elle n'est pas de droit public, mais laissée au bon vouloir du vendeur ....Si l'intention du vendeur existe en laissant la possibilité aux enchérisseurs d'exercer un droit de surenchère, elle devra obligatoirement figurer dans le cahier des charges.

Hors, dans une vente au TGI, cette disposition de surenchère doit figurer obligatoirement dans le cahier des conditions de vente, car elle est de droit public, donc la mention et la publication sont obligatoires.

Par ailleurs, vous écrivez que dans une vente aux enchères notariale, que le cahier des charges ne fait
pas mention de la désignation (description) des immeubles....Permettez-moi d'en douter, car ce que vous ne semblez pas savoir c'est que le cahier des charges n'est rien d'autre que l'acte de vente futur dans lequel sera rajouté des éléments nouveaux tels que : les coordonnées du ou des acquéreurs, ainsi que les conditions de financement s'il fait appel à un prêt bancaire.....Hors, je n'ai jamais vu un titre de propriété ne reprenant pas la désignation du bien, les références cadastrales avec ou sans servitudes ( CU), les N° de lots et les millièmes s'y rapportant s'il s'agit d'un bien en copropriété etc...etc...

Par ailleurs, je me demande ce que vous venez chercher sur notre site, alors même, que vous semblez avoir les réponses à vos questions...

Retenez , notre site n'est pas un exutoire, mais un lieu d'aide en essayant de donner une réponse pertinente à celles et ceux qui sont plus dans la désespérance, que dans la dénégation ou l'envie de la joute oratoire....Souvent nous y parvenons, mais nous devons rester très modeste, car nous n'avons pas la science infuse, d'autant comme vous le faites remarquer : "entre ce qui est écrit dans nos codes et la pratique il y a un abime impressionnant. ".

Par ailleurs, il ne vous a sûrement pas échappé, que nous nous efforçons de répondre aux questions
avec rapidité dans un total bénévolat ....Personnellement, je n'ai pas de mérite à le faire, car j'ai un
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