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la dette de charge suit elle le nouveau acquereur

Messagepar ben » 03 Juin 2013, 12:23

Dans une acquisition par adjudication le syndic me demande de régler la dette des charges de la copropriété de l'ancien propriétaire.
Est que le syndic est dans son droit, ou il doit réclamer cette dette à l'ancien propriétaire?
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Re: la dette de charge suit elle le nouveau acquereur

Messagepar @ndreCROCHON » 03 Sep 2013, 23:46

ben a écrit:Dans une acquisition par adjudication le syndic me demande de régler la dette des charges de la copropriété de l'ancien propriétaire.
Est que le syndic est dans son droit, ou il doit réclamer cette dette à l'ancien propriétaire?


Oui, le syndic est parfaitement en droit de vous réclamer les arriérés de l'ancien propriétaire...Par contre,
vous devez demander à l'avocat poursuivant, le décompte des sommes réclamées, s'il traîne des pieds,
demandez-le à votre avocat, c'est son rôle.

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Re: la dette de charge suit elle le nouveau acquereur

Messagepar Minerve » 09 Sep 2013, 09:59

Bonjour monsieur Crochon,

J'aimerais savoir où trouver le texte de loi relatif à cette question, car un représentant de syndic m'a affirmé le contraire. Vu la tournure de l'échange téléphonique que j'ai eu avec lui, je ne remets pas du tout en doute votre réponse, mais aimerais juste en savoir davantage.

Je souhaitais enchérir cette semaine sur un appartement situé dans le même immeuble que le mien. j'ai découvert aujourd'hui que le montant des charges impayées s'élève à 11 000 euros. Le syndic m'a soutenu qu'en aucun cas cette somme ne sera réclamée à l'adjudicataire après la vente. Et que si cette somme est considérée comme irrécouvrable lors de la prochaine assemblée générale, ce serait à l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble de la payer. J'ai vraiment l'impression que mon syndic se moque des copropriétaires...
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Re: la dette de charge suit elle le nouveau acquereur

Messagepar Minerve » 12 Sep 2013, 20:53

Pour sa part, l'acquéreur qui n'a pas justifié avoir avisé le syndic de la mutation des lots dont il est devenu copropriétaire privant le syndicat de la possibilité de faire opposition au versement du prix, le syndicat est fondé à réclamer au cessionnaire le paiement des charges restant dues par le cédant (Cass. 3e civ., 13 déc. 1995 : Loyers et copr. 1996, comm. 131 ; RD imm. mars 1996, p. 107. - Cass. 3e civ., 11 mars 1992).

http://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/action-recouvrement-charges-syndicat-6653.htm#.UjImG8bxqTs


Est-ce la seule situation où le syndic peut se tourner vers le nouvel acquéreur pour le paiement des dettes de charge ?
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Re: la dette de charge suit elle le nouveau acquereur

Messagepar Minerve » 12 Sep 2013, 21:08

A l'occasion d'une vente sur saisie, il était tentant de mettre à la charge de l'acquéreur (l'adjudicataire), le paiement des arriérés de charge dont le copropriétaire restait redevable. En 1995, la Cour de cassation a mis un frein à cette pratique en autorisant l'adjudicataire à demander la nullité de la clause après la vente. Aujourd'hui, la Haute Juridiction (Cour de cassation, 2e chambre civile, 18 février 1999) soutient la position contraire! L'acquéreur est libre d'enchérir ou de ne pas enchérir. Mais, s'il achète, il doit supporter les éventuels arriérés de charge, en plus du prix de vente, dès lors que le cahier des charges prévoit ce paiement.


J'ai vraiment du mal à suivre...
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Re: la dette de charge suit elle le nouveau acquereur

Messagepar @ndreCROCHON » 27 Sep 2013, 01:46

Le droit renferme parfois des subtilités, qui échappent au commun des mortels que nous sommes. ..Par ailleurs, il y a parfois de la jurisprudence qui semble se contredire, c'est à y perdre son latin pour ne pas dire la boussole.

Lors d'une vente aux enchères du TGI, l'avocat poursuivant doit se rapprocher du syndic pour savoir s'il existe un arriéré ?
Si oui, il est précisé dans le cahier des conditions de vente le montant des arriérés, donc il n'y a pas de surprise pour l'adjudicataire.

Par ailleurs, il ne faut pas perdre de vue que lorsque l'on se porte acquéreur aux enchères on devient le subrogé du saisi dans ses droits et obligations et, que c'est bien l'adjudicataire qui sera sollicité à solder la dette auprès du syndic...Je vois mal le syndic réclamer cette créance auprès de tous les copropriétaires, alors même que le syndic aurait pu porter une opposition entre les mains de l'avocat poursuivant.

Pour autant, je vous invite à faire la lumière auprès de l'homme de l'art pour asseoir une réponse exhaustive..

Tenez-nous au courant...

Bien à vous.

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Re: la dette de charge suit elle le nouveau acquereur

Messagepar Minerve » 28 Sep 2013, 22:29

Merci pour votre réponse.

Malheureusement, étant encore dans le flou le jour de la vente aux enchères, j'ai préféré ne pas prendre de risque. Je suis assez contrariée car la vente s'est passée comme je l'avais prévu : il n'y avait aucun acheteur et l'appartement a baissé jusqu'à 2 000 (deux milles !!!) euros, soit 5000 euros au total avec les frais d'enchères qui auraient été partagés avec la vente d'un second lot. Donc finalement, il ne s'est pas vendu faute d'enchérisseur. J'ai l'impression d'être passée à côté d'une super affaire qui était parfaitement adaptée à ma situation, et cela à cause d'informations contradictoires.

Lorsque j'ai contacté le cabinet de l'avocat poursuivant, on m'a répondu que le syndic concerné ne s'était pas manifesté mais qu'il y avait probablement des dettes de charges puisqu'il y en avait sur le second lot saisi à la même personne.
Le montant des charges impayées n'apparaissait pas dans le cahier des conditions de vente, et il n'en était fait aucune allusion.
J'ai téléphoné à mon syndic, qui a refusé de me communiquer le montant. Mais ayant obtenu le nom du propriétaire saisi, j'ai pu trouver le montant des charges impayées dans le compte rendu de la dernière assemblée générale de copropriété, soit 11000 euros.

Maintenant, j'attends de voir qui va devoir payer cette dette, et me prépare à défendre mes intérêts lors de la prochaine assemblée générale, le syndic semblant préférer la solution de facilité qui est de la répartir sur l'ensemble des copropriétaires.
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Re: la dette de charge suit elle le nouveau acquereur

Messagepar @ndreCROCHON » 29 Sep 2013, 01:13

Je suis consterné par la réponse de l'avocat du créancier et je vais vous dire pourquoi !...Si vous réalisez une vente classique en l'étude notariale, celle-ci va obligatoire informer le syndic de l'immeuble de la mutation, afin d'identifier s'il y a une dette ou un arriéré et dans ce cas, le syndic forme opposition entre les mains de l'étude en présentant un décompte; que le notaire soumettra à son client vendeur pour confirmation, souvent écrite par le client , autorisant le règlement demandé par le syndic et, le jour de la vente, le notaire émet un chèque pour solder l'arriéré.

J'en conclu, que pour un avocat, c'est trop lui demander que de consulter le syndic comme peut le faire un notaire..A la limite, je me demande si cette attitude n'est pas la marque d'un laxisme, voire d'une faute professionnelle, car sa mission pour laquelle il est payé, devrait le conduire à avoir un soucis d'informer ou de faciliter l'information de l'adjudicataire final et, ne pas le faire peut sûrement amener l'adjudicataire à un recours pour non information ou rétention d'information.

Il suffit de lire de nombreux posts de nos lecteurs et abonnés, pour s'interroger, à juste titre, sur le sérieux de certains d'entre eux à la limite de l'incompétence...J'ai pour habitude de tempérer mes propos, mais je finis par penser que cette profession aurait besoin pour certains d'entre eux, de se remettre en question.

Minerve a écrit:Maintenant, j'attends de voir qui va devoir payer cette dette, et me prépare à défendre mes intérêts lors de la prochaine assemblée générale, le syndic semblant préférer la solution de facilité qui est de la répartir sur l'ensemble des copropriétaires.


Si j'étais copropriétaire, je refuserais catégoriquement de payer un arriéré d'un copropriétaire défaillant et saisi ...Soit le syndic n'a pas fait son travail, soit c'était à l'avocat poursuivant de questionner le syndic lorsqu'il s'agit d'une copropriété... S'il y a une défaillance de l'une des parties, elles disposent d'une assurance en responsabilité professionnelle (RCP) à eux de la faire intervenir.

Tenez-nous au courant...

Cordialement.

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Re: la dette de charge suit elle le nouveau acquereur

Messagepar Minerve » 09 Oct 2013, 18:26

Merci pour cette nouvelle réponse.

Comme il s'agissait de ma première tentative d'achat aux enchères, j'ai sans doute été maladroite, et le manque de temps m'a empêchée de clarifier la situation. La personne qui a répondu à mes questions n'était pas l'avocat chargé de l'affaire (car absent à ce moment) mais une de ses collègues du cabinet.
Suite à mon appel, le syndic a rappelé l'avocat poursuivant pour vérifier qu'il était bien au courant des charges impayées, ce qui apparemment était le cas. Je ne comprends pas alors pourquoi il n'en était pas fait mention dans le cahier des conditions de vente.

Je ne compte effectivement pas payer les charges en question suite à une décision du syndic. Et votre réponse va m'aider à argumenter pour défendre mes droits et ceux de mes voisins. Verdict au printemps...
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Re: la dette de charge suit elle le nouveau acquereur

Messagepar @ndreCROCHON » 12 Oct 2013, 01:54

Merci de nous tenir informé, car votre problème peut intéresser certains de nos membres ou lecteurs.

En l'attente du plaisir de vous lire...

Bien à vous.

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Re: la dette de charge suit elle le nouveau acquereur

Messagepar Bestcom95 » 22 Oct 2013, 12:49

@ndreCROCHON a écrit:Merci de nous tenir informé, car votre problème peut intéresser certains de nos membres ou lecteurs.

En l'attente du plaisir de vous lire...

Bien à vous.

@ndré CROCHON

Bonjour Mr Crochon
je viens apporter mon temoignage concernant les charges du syndic en cas d'acquisition aux encheres vous n'etes redevable des charges qu'a partir du jour d'adjudication ,pas avant ,l'avocat du creancier(banque ou organisme financier qui a saisie le bien) doit informer le syndic de la transmission de propriete dans un delai de 15 jours afin de s'inscrire chez l'avocat qui s'occupe de la vente ,s'inscrire parmi les creanciers redevable a l'ancien proprio,et comme le syndic est prioritaires par rapport a la banque sur les charges des deux dernieres annees donc ce a lui que reviennent en premiers l'argent des encheres effectuer sur le bien endetter les avocats qui ont l'habitude des ventes aux encheres font systematiquement le courrier ,toujours utile d'informer des le 11 eme jours de l'adjudication le syndic de votre achats comme ca vous etes sure d'etre dans les delais ,vous inscrire aussi parmis les creanciers si le bien est louer afin de recuperer la caution qui vous sera reclamer obligatoirement par le locataire une fois le bail resilier ou fini (dans un delai de deux mois chose que mon ancien avocat n'a pas fait dans les delais et j'ai due payer la caution au locataire ) .
merci Mr Crochon vous m'avez bcp aider dans mes premiers et j'en suis a mon quatrieme achat et je suis la pour apporter des reponses aux autres parceque ce grace a ce forum que j'ai avance sans oublier mon avocat tres compétent en encheres et reponds a tte mes questions .
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Re: la dette de charge suit elle le nouveau acquereur

Messagepar @ndreCROCHON » 22 Oct 2013, 23:25

Merci pour votre initiative en faisant le choix de nous apporter des informations importantes, qui vont servir beaucoup de futurs adjudicataires.

Pouvez-vous nous préciser de qui vous détenez ces informations ?

Voyons les deux points forts de ce que vous nous écrivez, à savoir :

- Au TGI si vous êtes l'adjudicataire final d'un bien , vous nous dites : "Qu'au regard des dettes de Syndic, au titre de votre logement, vous ne pouvez être sollicité qu'à compter du jour de l'adjudication "

-
Bestcom95 a écrit:toujours utile d'informer des le 11 eme jours de l'adjudication le syndic de votre achats comme ca vous etes sure d'etre dans les delais ,vous inscrire aussi parmis les creanciers si le bien est louer afin de recuperer la caution qui vous sera reclamer obligatoirement par le locataire une fois le bail resilier ou fini (dans un delai de deux mois chose que mon ancien avocat n'a pas fait dans les delais et j'ai due payer la caution au locataire ) .


Bravo, pour votre coté très coopératif, vous nous apportez deux informations importantes.

Par ailleurs, cet article est fort intéressant et mérite d'être lu avec attention :

http://www.legavox.fr/blog/maitre-joan- ... mcKsvm-2Sp

Bien à vous.

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Re: la dette de charge suit elle le nouveau acquereur

Messagepar Bestcom95 » 02 Nov 2013, 05:15

bonjour
Je vous remercie également pour cet article qui confirme d'ailleurs ce que j'ai dit ,mes infos viennent de mon avocat très spécialisé dans TT ça et aussi TT syndic connait très bien cette loi ,l'huissier et l'avocat du créancier est dans l'obligation d'informer le syndic du transfert du bien vers la saisie ,il aura ainsi le temps de s'inscrire parmi les créanciers rredevable aux partie saisie ,si sur le jugement d'adjudication ou sur le cahier de charge TT les créanciers sont inscrit (syndic,banque,organisme financier) vous n'aurez rien a craindre ce DeJA fait , mais si jamais ça n'a pas était fait vous avez 15 jours pour le faire comme ça le syndic aura le temps de le faire a son tour auprès du tribunal. Vous n'êtes propriétaire définitif qu'a partir du 11 ème jours mais déjà propriétaire pendant les 10 jours passer (d'ailleurs il faut assurer le bien le jour de l'adjudication) donc le 11 ème jours informés le syndic que vous étés propriétaire afin de réclamer leur charge auprès de l'ancien propriétaire ( chez le juge) .......reste la DATE D'EXIGIBILITE de payement des charges la ça peut être une surprise ',parce que si cette date est repporter pour une date après votre achat ce a vous de les payer ,il s'agit parfois de très grande somme de ravalement ou autre , il est utile de demander au syndic qui s'occupe du bien saisie si des travaux sont voter lors du dernier assemblee générales) avant d'enchérir .
Je suis a votre disposition pour plus d'infos .
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Re: la dette de charge suit elle le nouveau acquereur

Messagepar @ndreCROCHON » 03 Nov 2013, 00:34

Encore une fois, merci d'avoir à coeur de nous apporter des informations très utiles...Elles contribuent à la richesse
du site, en permettant grâce au vécu de chacun, d'y voir bien plus clair.

Bien à vous.

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Re: la dette de charge suit elle le nouveau acquereur

Messagepar oxxo78 » 17 Oct 2016, 21:30

Bonsoir,

Je reviens sur le sujet malgré l'ancienneté de ce dernier.

Je fais parti d'un syndic bénévole et nous avons une saisie sur un lot, l'avocate nous a demandé les dettes du lot en question env 300 euros. Depuis la vente a été effectuée mais l'avocate nous demande de faire appel à un huissier (frais 150 euros) pour récupérer les dettes de charge.

D'après ce que j'ai lu dans le sujet, le syndic est le 1er créancier donc pourquoi payer un huissier pour récupérer la dette et sinon la somme peut être demandée à l'acheteur ?

Merci de vos réponses
Cdt
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