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compromis de vente vs vente judiciaire

Messagepar symon » 01 Fév 2012, 13:31

bonjour,

il y a un peu plus de 2 mois j'ai signé un compromis de vente pour un bien négocié 120K€. Le vendeur etant sous le coup d'un jugement et obligé de vendre.
1ere date de signature (après purge du droit de préemption): impossibilité de signer car il n'avait pas fourni les mains levées des banques autorisant à vendre le bien.
2eme date de signature (+15j): impossibilité de signer car la banque précisait qu'il devait vendre avant le 31/01 sinon il serait mis en vente au tribunal le 01/02.

Donc le 31 le cabinet de notaire me prévient qu'on ne pourra signer à cause du droit de préemption qu'il faut refaire expirer ou quelque chose étant lié à une purge de ce droit, bref c'etait incompréhensible comme explication et l'assistante m'a conseillé de me rendre au tribunal si je restait intéressé par l'achat.

J'ai donc contacté un cabinet d'avocat en charge de la vente, et surprise le bien à été radié de la vente!

A ce jour je ne sais plus que penser, j'ai contacté un notaire pour qu'il tire cela au clair (je n'ai aucune idée si cela va me couter de l'argent en plus), a priori le compromis pourrait s'avérer caduque, j'attends son retour.

Mes questions dans le cas ou le compromis est caduque
- puis-je toujours acheter si tel est mon souhait.? est-ce opportun?
- est-il préférable de "lacher l'affaire" et attendre que le bien repasse au tribunal (délai?) car la mise à prix est de 20k€...

Le cabinet de notaire m'a dit que pour une encheres max de 100k€ j'aurai 115k€ à payer avec les frais, y-a-t-il des frais supplémentaires cachés?

Merci pour vos lumières, c'est encore tout frais et je suis un peu perdu!!
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symon
 
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Re: compromis de vente vs vente judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 02 Fév 2012, 06:38

"il y a un peu plus de 2 mois j'ai signé un compromis de vente pour un bien négocié 120K€. Le vendeur etant sous le coup d'un jugement et obligé de vendre."

Vous dites :"sous le coup d'un jugement" , cette affirmation manque de précision ! (qui, quoi, où, quand, comment). Par
ailleurs, soyez plus précis sur la date de signature du compromis, la date de réitération de l'avant-contrat (au plus tard le),
est il fait mention du fameux jugement et de la date butoir obligatoire ?

"1ere date de signature (après purge du droit de préemption): impossibilité de signer car il n'avait pas fourni les mains levées des banques autorisant à vendre le bien."

La mainlevée n'est pas à fournir par le vendeur si, le montant du prix de vente est supérieur aux hypothèques à l'instant
" T "...Dans la chronologie des choses, c'est au notaire de demander au bureau des inscriptions hypothécaires un état
hors formalité
qui, est le reflet des inscriptions hypothécaires si elles existent...Ce document en main, le notaire
compare le cumul de ces inscriptions avec le montant du prix de vente...Si le solde est en faveur du vendeur, il ne va pas s'inquiéter outre mesure, mais il va demander au détenteur de chaque hypothèque quel est , à ce jour, le solde du prêt
restant à payer (échoir) . c'est à l'appui des réponses qui lui seront faites et après accord du vendeur sur le ou les
montants précisés que, le notaire après la signature de l'acte de vente authentique, va s'empresser de solder le ou les créanciers et ainsi obtenir après paiement la ou les mainlevées de manière à ce qu'il n'y ai plus d'hypothèque sur le bien vendu du chef du vendeur.

"2eme date de signature (+15j): impossibilité de signer car la banque précisait qu'il devait vendre avant le 31/01 sinon il serait mis en vente au tribunal le 01/02."

Je vous avoue, ne pas bien comprendre la date butoir que semble imposer la banque ?..En effet, suivant si son hypothèque est de 1er rang et que le prix de vente est supérieur à sa créance, sont exigence est moins celle d'une date butoir que, celle de recevoir le solde de sa créance. C'est la raison pour laquelle, je reste perplexe, voire dubitatif.

"Donc le 31 le cabinet de notaire me prévient qu'on ne pourra signer à cause du droit de préemption qu'il faut refaire expirer ou quelque chose étant lié à une purge de ce droit, bref c'etait incompréhensible comme explication et l'assistante m'a conseillé de me rendre au tribunal si je restait intéressé par l'achat."

Lorsque le notaire rédige un compromis de vente et que le bien se trouve dans une zone ou le PLU exige une (DIA)
déclaration d'intention d'aliéner (mutation) le notaire établit ce document et la Mairie dans le délai de (2) deux mois
doit manifester ou pas, son droit de préemption. A défaut d'une réponse dans le délai de deux mois, les
parties conviennent que la Mairie (Commune) ne compte pas préempter.

De mémoire cette DIA est valable durant (6) six mois (sous toutes réserves) , sauf si pour des raisons diverses le prix de vente se trouve modifié après la réponse de la Mairie.Dans cette hypothèse le notaire est contraint de demander une seconde DIA sur la base du nouveau prix...Appelez la mairie services techniques et vous aurez une réponse précise
sur la durée de validité d'une DIA ?

"J'ai donc contacté un cabinet d'avocat en charge de la vente, et surprise le bien à été radié de la vente! "


Dans ce cas, achetez le journal d'annonces légales pour voir si le bien, objet de votre intérêt, si trouve ? si, vous
constatez sa présence vous y trouverez un N° attaché à l'affaire...Ensuite, vous appelez le greffe à l'aide de ce
N° d'identification pour lui demander si l'affaire est toujours à l'ordre du jour et si, la date de vente est toujours
d'actualité ?

Dites-vous une chose simple, c'est l'engagement des parties qui régie les droits et obligations de chacun...En clair,
vous demandez à un huissier de procéder à une sommation interpellative (avant tout procès) pour connaître les raisons
pour lesquelles il ne compte pas réitérer ses engagements de vente par acte notarié ?


Mes questions dans le cas ou le compromis est caduque
- puis-je toujours acheter si tel est mon souhait.? est-ce opportun?
- est-il préférable de "lacher l'affaire" et attendre que le bien repasse au tribunal (délai?) car la mise à prix est de 20k€...


Personne de responsable peut répondre à vos questions donc, je ne le ferai pas .

Tenez-nous au courant de vos démarches....

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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@ndreCROCHON
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Re: compromis de vente vs vente judiciaire

Messagepar symon » 02 Fév 2012, 12:58

Bonjour,

merci pour votre réponse, je dois avouer que je n'ai peut être pas été assez vigilant dans ma démarche (1er achat...)
Pour l'histoire le vendeur m'avait indiqué être obligé de vendre pour rembourser ses dettes après longue période de chomage.
"Mon" notaire a reussi à éclaircir un peu les choses:
2 créanciers, 2 hypothèques, la 1ère (la plus grosse créance) a été levée il y a une semaine (le vendeur s'est débrouillé pour payer) et concernant la 2eme le prix de vente suffit à rembourser la dette restante.
Ce n'était pas donc pas le cas auparavent, d'où les mains lévées (avant le 18/01 date initiale de la signature finale, date de signature du compromis: 18/11).

Le notaire va devoir repurger le droit de préemption (qu'il avait fait annuler, une histoire avec un commandement de saisi...) ce qui devrait prendre 1 mois maximum et donc je devrai pouvoir signer après dans les même conditions. Si ce n'est pas le cas (augmentation du TEG de mon prêt, impossibilité de fixer une date de signature définitive ou que sais-je encore...) je me dégagerai de la vente.

Je pense qu'il y a eu cafouillage chez le notaire du vendeur mais c'est énervant de ne pas bien comprendre ce qui s'est passé. Je vais demander d'être représenté par mon notaire dorénavant pour la suite de la vente.
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Re: compromis de vente vs vente judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 03 Fév 2012, 06:16

Il y a de fortes chances que, vous ne sachiez jamais les raisons du cafouillage...Sauf, si votre notaire se rapproche de
son confrère pour faire le point avec lui.

Vous avez parfaitement bien fait de faire intervenir votre notaire... En effet, j'insiste toujours à l'intention de nos lecteurs,
d'attirer leur attention sur la pertinence de le faire intervenir systématiquement pour chaque opération envisagée.

Tenez-nous au courant...

Cordialement.

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