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Vente aux enchères des Avocats
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Carrence d'enchères et offre direct créancier.

Messagepar SOUBEN » 23 Juin 2012, 10:34

Bonjour, je me suis lancer il y a un an dans la recherche de biens avec une possibilité de rendement en fréquentant les ventes forcés. En mai (20011) j'ai voulu acquérir aux enchères d'une vente forcé un bien comprenant une grande maison d'habitation, et sur le même terrain (1hectare) un immeuble locatif de 5 appartements. La mise à prix était relativement élevé, mon avocat m'avait prévenu qu'il ne démarrerais les enchères que si un autre avocat "démarrait" or personne n'ayant bougé; le bien est revenu au créancier (la banque). J'ai fait 10 jour après l'absence d'enchères une offre à l'avocat poursuivant (de la banque). Mon offre à été accepté. L'acceptation orale date de maintenant 1 an. La vente devenant donc une vente amiable. Une date avait été fixé pour le compromis chez le notaire du vendeur . Mais mon notaire à noté que la plupart des diagnostiques était périmés, et la procuration de la banque n'était pas réceptionné. Aujourd'hui un nouveau compromis a été préparé: mais il comporte beaucoup d'irrégularités au niveau description du bien en particulier, les baux locatifs ne sont pas annexés, et les diagnostiques ne sont pas joints.
Les complications venant (j'imagine) du fait que L'ancien propriétaire n'a pas quitté les lieu après le transfert de propriété au créancier, et la fille du propriétaire occupe un des 5 appartements locatif "sans droit ni titre". Je suppose donc que le mas principal (nous sommes en Provence) contient toujours les meubles de l'ancien propriétaire et qu'il doit s'y rendre régulièrement. Il est également probable que la SCI de l'ancien propriétaire perçoivent toujours les loyers. Leurs présences a donc certainement du obliger la banque créancière à missionner leur avocat qui lui a du missionner l'huissier pour les démarches qui nous font aboutir au bout de un an à un compromis de vente amiable très approximatif, et surtout qui ne mentionne aucunement les occupations: la maison principale est elle libre, l'appartement occupé par la fille sans bail sera t-il libéré?...Que va t'on me vendre?. Si les loyers n'ont pas été récupéré par la banque est ce que la SCI de l'ancien propriétaire ne pourrait pas revendiquer un quelconque "fond de commerce"?...
Dans cette affaire je n'ai jamais réussi à avoir de communication, ni par les notaires, ni par l'avocat, ni bien entendu par l'huissier qui dois le mieux connaitre l'affaire, mais qui me répond qu'ils ne pourrons me renseigner sur la procédure d'expulsion que quand "j'aurai l'acte de propriété en main". Je serait reconnaissant si vous pouviez me renseigner sur ce que je suis en droit d'exiger de la part du vendeur enfin son notaire ou son avocat car je n'ai vu le bien que lors de la visite avant enchères et je ne sait pas ce qui s'est installé depuis comme situation. Merci d'avance. Les réponses de Mr Crochon m'ont beaucoup apporté au sujet des expulsions des "sans droits ni titre" après enchères .
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SOUBEN
 
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Re: Carrence d'enchères et offre direct créancier.

Messagepar @ndreCROCHON » 25 Juin 2012, 23:43

SOUBEN a écrit:La mise à prix était relativement élevé, mon avocat m'avait prévenu qu'il ne démarrerais les enchères que si un autre avocat "démarrait" or personne n'ayant bougé; le bien est revenu au créancier (la banque).


En cas de désertion d'enchères, il y a trois cas de figure, à savoir :

1) A défaut d'enchère, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire d'office du montant de la mise
à prix.

2) Le cahier des conditions de vente peut prévoir qu'en cas de désertion d'enchères, le montant de la
mise à prix sera soumis à une réfaction de 25, voire 50 %.

3) Renvoi de la vente aux enchères à une date ultérieure (sous toutes réserves).

SOUBEN a écrit: Mais mon notaire à noté que la plupart des diagnostiques était périmés, et la procuration de la banque n'était pas réceptionné. Aujourd'hui un nouveau compromis a été préparé: mais il comporte beaucoup d'irrégularités au niveau description du bien en particulier, les baux locatifs ne sont pas annexés, et les diagnostiques ne sont pas joints.


Lors du premier rendez-vous en l'étude des notaires, qui a été l'initiateur de ce RDV ?

" Il est également probable que la SCI de l'ancien propriétaire perçoivent toujours les loyers."

Normalement, l'avocat du créancier poursuivant est habilité à percevoir les "fruits" des biens saisis et si la
SCI perçoit toujours les loyers, elle doit impérativement les restituer ...Cet aspect juridique des choses
ne vous concerne pas tant que, vous n'êtes pas officiellement propriétaire (acte authentique de vente) .

"Aujourd'hui un nouveau compromis a été préparé: mais il comporte beaucoup d'irrégularités
au niveau description du bien en particulier, les baux locatifs ne sont pas annexés, et les diagnostiques ne
sont pas joints."


Votre notaire ne fait que reprendre la description antérieure du bien dans l'acte de vente authentique
dont il dispose, sauf bien sûr , s'il y a une ou plusieurs modifications qui modifient la désignation
antérieure, dans ce cas précis, il doit en faire état dans son avant-contrat (Compromis).

"la SCI de l'ancien propriétaire ne pourrait pas revendiquer un quelconque "fond de commerce"?... "


Là votre question sort du domaine de mes compétences.

"Dans cette affaire je n'ai jamais réussi à avoir de communication, ni par les notaires, ni par l'avocat, ni bien entendu par l'huissier qui dois le mieux connaitre l'affaire, mais qui me répond qu'ils ne pourrons me renseigner sur la procédure d'expulsion que quand "j'aurai l'acte de propriété en main". "

Ce genre de réponse ou de défaut de réponse me sidère car, la vocation première de ces auxiliaires de
justice se dérobent parfois devant leurs obligations : AIDER - RENSEIGNER - CONSEILLER - DEFENDRE,
ne pas le faire est une faute professionnelle dommageable, d'autant que dans ce domaine ils se font payer
leurs compétences en ayant par ailleurs, une obligation de moyen, mais pas de résultat.

"Je serait reconnaissant si vous pouviez me renseigner sur ce que je suis en droit d'exiger de la part du vendeur enfin son notaire ou son avocat car je n'ai vu le bien que lors de la visite avant enchères et je ne sait pas ce qui s'est installé depuis comme situation. "

Il serait sage que vous organisiez avec le vendeur ou son mandataire une visite des lieux et les
documents incontournables tels que un exemplaires les baux et autre particularité du genre, qui encaisse
les loyers etc...
S'agissant d'une vente classique en dehors des biens loués que vous acceptez par la force des choses
puisque vous êtes subrogé dans les droits et obligations du vendeur...Par ailleurs, il sera précisé une
date butoir de réitération et que le vendeur fera son affaire personnelle de la libération des lieux en
dehors des baux existants.

Bonne lecture...

Bien cordialement.

@ndré CROCHON
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@ndreCROCHON
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