[DDtee]

Bonjour,
J'ai raté (par méconnaissance de l'information) une vente au enchère, puis le délai de 10 jours pour surenchère lors d'une vente immobilière par adjudication au TGI.
Dans ce cas les biens sont-ils généralement remis aux enchères ?
Est-il légal de faire directement une offre amiable au liquidateur ou créancier ? En cas de positive, y a t-il un usage ou une méthode ?
Merci par avance pour vos lumières (je visite régulièrement ce forum que j'apprécie particulièrement, cette fois ci, je me lance )

[@ndreCROCHON]

Dans la vie, il y a un temps à la réflexion, l'analyse , l'information, desquelles il résulte souvent un passage à l'acte...Vous semblez être dans la seconde phase ...Notez, que vous n'êtes pas seul et que nous sommes là pour vous aider autant de fois que nécessaire , dans la limite de nos compétences..

J'ai raté (par méconnaissance de l'information) une vente au enchère, puis le délai de 10 jours pour surenchère lors d'une vente immobilière par adjudication au TGI.
Dans ce cas les biens sont-ils généralement remis aux enchères ?

N'ayez aucun regret, il est à mon avis sage d'essayer de mettre tous les atouts de son coté, à savoir :

- Avoir la certitude que dans une opération d'acquisition, vous disposez, soit de l'enveloppe totale, soit d'une partie du prix (de vos propres deniers ) plus le concours de votre banquier , en vous précisant le montant du prêt, la durée, le taux et ce, par écrit..

- Définir quelle sera la vocation du bien (résidence principale, rapport locatif, ou revente avec ou sans travaux )

- Savoir établir une enquête locale pour déterminer, les avantages et les inconvénients de la situation du bien (commodité de transport - quartier recherché ou pas - qualité de l'environnement - école , collèges ou lycée à proximité ou pas - commerces - état de l'immeuble - état de l'appartement nécessitant des travaux ou pas, si oui, estimer le coût de ceux-ci - la durée - interviewer les voisins pour confirmer ou infirmer vos conclusions - le bien est libre ou pas- revoyez le bien à différentes heures de la journée, il peut vous être révélé des choses que vous n'aviez pas décelé lors de votre première visite - assurez-vous s'il est prévu des travaux dans la copropriété, si oui, quand et combien - quel est le montant des charges - le montant de l'impôt foncier et taxe d'habitation - allez en mairie aux services techniques pour connaître les projets d'urbanisme à cours ou moyen terme - demandez l'avis de deux ou trois agents immobiliers locaux - demandez à votre notaire qu'il consulte le fichier de toutes les transactions notariales en vue d'identifier s'il y a eu une ou plusieurs ventes dans l'immeuble ou à proximité immédiate, en identifiant l'adresse de l'immeuble et le prix de vente ainsi que la date de cette réalisation- etc...

- Ne perdez pas de vue que lorsque vous achètez un bien immobilier , vous devez pensez impérativement revente même si ce n'est pas dans votre projet immédiat....Les statistiques nous apprennent que, la moyenne de détention d"un bien est de 7 ans en France ...Vous comprenez mieux l'importance de ce qui précède. j'arrête là désignation car il y a encore beaucoup de choses à cerner....

Néanmoins, je reste persuadé que les ventes immobilières au TGI , est un des meilleurs endroits pour réaliser une excellente affaire immobilière...Mais attention, il faut être très professionnel et rester très maître de sa décision et surtout ne pas se prendre au jeu des enchères.

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Est-il légal de faire directement une offre amiable au liquidateur ou créancier ? En cas de positive, y a t-il un usage ou une méthode ?

Non ! ..A partir du moment ou le vendeur à fait l'objet d'un commandement de payer valant saisie, seul à la demande de l'avocat du saisi, le JEX juge de l'exécution pourra transformer une vente forcée en vente amiable,
pas à n'importe quel moment , mais seulement à l'audience d'orientation.

Par contre, en cas de désertion des enchérisseurs le jour de la vente au TGI , le créancier devient automatiquement l'adjudicataire final...Dans ce cas précis, en général une banque, pourra négocier une vente avec toute personne de son choix.

(je visite régulièrement ce forum que j'apprécie particulièrement, cette fois ci, je me lance )

Si vous appréciez nos conseils et informations, vous nous en voyez ravis, mais comme nous voulons garder vos appréciations, n'oubliez pas d'avancer avec prudence et surtout méthode, car vous risqueriez d'en payer le prix fort.

Bonne réussite dans vos projets.

Bien cordialement.

@ndré CROCHON

[DDtee]

Merci pour votre réponse, sa chaleur humaine et le temps nécessaire à tant de détail...

J'y ai par exemple appris que mon notaire avait un fichier suffisamment précis pour connaitre le prix des ventes immeuble par immeuble, voilà une bien précieuse information !

Il ne s'agit bien entendu pas de courir tête baissée sans avoir mesuré l'ensemble de l'environnement lié à un achat, mais plutôt de mieux comprendre les différentes possibilités envisageables. De comprendre mécanismes et enjeux.

Selon votre expérience, en cas de désertion des enchérisseurs le jour de la vente au TGI , le créancier qui est devenu l'adjudicataire a t-il une chance d'accepter une offre d'achat basse (le prix de mise en vente, sans les frais par exemple) ?

Merci encore (je compte bien vous conserver mes appréciations )

[@ndreCROCHON]

J'y ai par exemple appris que mon notaire avait un fichier suffisamment précis pour connaitre le prix des ventes immeuble par immeuble, voilà une bien précieuse information !

Le site des notaires qui centralise toutes les ventes en France s'appelle le fichier Perval .... Avant le site se nommait, de mémoire, MIN (Marché Immobilier des Notaires) .

http://www.partenaire-europeen.fr/Actua ... nce-PERVAL

L'étude notariale est en mesure avec plus de détail de s'assurer si à l'adresse indiquée, il y a eu des ventes, date, type de bien, prix de vente ....Dans le passé, c'est précisément ce que pouvait dire le site MIN, exclusivement réservé aux notaires...En effet, lors de toutes les ventes les notaires établissaient une fiche centralisée dans le fichier MIN .

Selon votre expérience, en cas de désertion des enchérisseurs le jour de la vente au TGI , le créancier qui est devenu l'adjudicataire a t-il une chance d'accepter une offre d'achat basse (le prix de mise en vente, sans les frais par exemple) ?

Tout est possible, dans ce cas précis vous pouvez essayer de vous rapprocher de l'avocat chargé des intérêts de son client pour lui demander un conseil c'est-à-dire :

- S'il peut transmettre une offre ?

- Ou s'il préfère vous communiquer les coordonnées de la personne chargée de ce dossier au sein de la banque.

Je ne vous garantie pas le succès, mais comme le dit le dicton : "Qui tente rien n'a rien".

Dans l'attente du plaisir de vous lire....

Bien cordialement.

@ndré CROCHON

[DDtee]

Merci pour vos remarques.
Quand l'occasion se présentera j'essaierai sans doute de faire une offre ainsi, après l'absence d'enchère.

J'ai remarqué qu'un certain nombre de biens annoncés n'étaient plus présentés le jour des enchères. Sans doute qu'un accord amiable ait été trouvé auparavant. Selon votre expérience, bien que cela soit sans doute très différent d'une affaire à une autre, à quel niveau ces accords existent-ils le plus souvent ? Plutôt à un montant proche du prix de mise en vente, plutôt au double ? Par rapport au prix du marché ?
Je suis conscient qu'il doit être difficile de faire une réponse générale... mais votre expérience parait importante.
Merci par avance, quoiqu'il en soit.

[@ndreCROCHON]

Selon votre expérience, bien que cela soit sans doute très différent d'une affaire à une autre, à quel niveau ces accords existent-ils le plus souvent ? Plutôt à un montant proche du prix de mise en vente, plutôt au double ? Par rapport au prix du marché ?

Les raisons d'un renvoi, voire d'une annulation de la vente aux enchères , sont de trois ordres, à savoir :

- Lors de l'audience d'orientation le (JEX) Juge de l'exécution , à la demande du vendeur , il peut lui accorder de transformer la vente forcée en vente amiable, c'est le seul à pouvoir le faire .

- Le vendeur trouve le moyen de rembourser sa dette (assez rarement).

- Nullité des actes de la procédure, jugement de la mainlevée de la saisie immobilière par le JEX.

à) le non-respect du délai de publication au bureau des hypothèques ( moins de deux (2) mois ) est sanctionné par la caducité du commandement - article 18 du décret du 27 juillet 2006

b) Demande de la banque de France de suspension de la procédure de saisie immobilière en raison de la situation de surendettement du débiteur sans pouvoir excéder (1) un an - article L.331-5 du code de la consommation.

c) Biens inaliénables, les immeubles inaliénables ne peuvent faire l'objet d'une saisie immobilière, il en est ainsi de ceux faisant l'objet d'une clause d'inaliénabilité publiée en vertu de l'article 900-1 du Code civil.

Bonne lecture...

Bien à vous.

@ndré CROCHON

[DDtee]

Merci pour ces précisions, les raisons sont en effet multiples...
Cordialement et @ bientôt