Encheres Publiques
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Vente aux enchères des Avocats
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Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 24 Oct 2014, 09:46

Bonjour,

Depuis 1 mois j'ai beaucoup parcouru ce forum, et je tien a remercier les modérateurs et particulièrement M André CROCHON pour toutes les explications qu'il a fourni aux autres personnes sur ce forum.

Donc, j'ai décidé, de partager mon expérience, qui est pour le moment qu'a ses débuts pour remercier ce forum et j'invite tout le monde à faire de même, cela permet de partir avec de bonne connaissance vu que ,comme moi, vous n'avez pas d'expérience ...

1) j'ai donc parcouru le net en recherche de maison aux enchères dans ma région et proche de mon travail et j'ai trouvé sur le site d'un cabinet d'avocat des biens a vendre aux enchères, n'ayant pas la possibilité d'acquérir un bien convenable (pas envi d'avoir un studio ...) je me suis donc penché sur les ventes par adjudication judicaire.

2) je suis donc allez voir ma banque, + un courtier
le courtier me proposa 20K€ de plus que ma banque et mon dossier est solide et accepter par 2 banques ...
je connais donc a partir de la mon budget total !!!
Attention prévoyez un bon apport personnel !!!! 15 a 20% de l'enchères que vous allez monter (comme ca, c'est avec votre apport que vous allez payer les frais et non avec votre prêt, partez dans l'optique, le prêt = l'enchère, l'apport = les frais d'enchères et huissier....
surtout s'il est occupé, donc vous devrez en plus de votre loyer, rembourser votre prêt !!!!

3) je prend un RDV avec un huissier de justice (attention ce n'est pas forcément gratuit des renseignements) qui m'explique en gros une enchère et vu que c'est habité la procédure pour l'expulsion et les frais éventuelle (a la rigueur celui qui s'est chargé des procédures)
donc une chose a savoir, c'est que la trêve hivernale est valable pour les occupants (non squatteur) d'une maison au enchère, dans mon cas, c'est un propriétaire et non un locataire, donc pas de contrat de bail de location
il m'a donc expliquer que dès que j'ai payé le bien (je viendrai ensuite sur ce detail) il faut prévoir ce qui suit :

a) une fois en possession de l'acte de propriété, un acte d'expulsion sera transmis a l'occupant mais ne restez pas a rien faire

b) allez voir un huissier de justice pour lancé la procédure d'expulsion
donc l'huissier de justice, dès qu'il aura votre acte de propriété, ira remettre a l'occupant un acte d'expulsion (bon la je ne sais pas si c'est celui déjà fait par le tribunal ou un autre, on verra plus tard dans mon expérience)
ensuite l'occupant a 2 mois pour partir, donc après les 2 mois, même si c'est la trêve hivernale, l'huissier va constater que l'occupant est encore présent (bon s'il n'est pas la ca arrange tout le monde et votre histoire s'arrête ici lol, mais parton dans l'hypothèse qu'il est encore là)
donc l'huissier constate qu'il est bien encore dans la maison, et en informe donc le préfet qui a 2 mois pour répondre et procéder a l'expulsion par les forces de l'ordre ( PS : demander a votre huissier par son expérience si le préfet s'occupant de cette circonscription répond toujours favorablement a une expulsion ou pas toujours, ca évite les mauvaise surprise)
donc le préfet interviendra que après la trêve hivernal et s'il ne le fait pas, il faudra faire une procédure d'indemnisation a l'état (en gros qui ne fais pas son travail)
c) a savoir, les frais d'expulsion sont a votre charge (déménageur 5000€, honoraire d'huissier, stockage des meubles etc)
pour le stockage des meubles il existerai une alternative c'est de les stocker dans une pièce sceller, a confirmé ...

3) je pars donc voir un avocat, vu qu'il y a obligation de faire appel a un avocat membre du bureau du tribunal organisant la vente (par chance, mon huissier m'en conseil un)
mon avocat m'explique donc comment cela se passe, c'est lui qui leve la main et pas vous en gros et me donne en gros le cout des frais
donc : 10% en cheque de banque pour la participation a l'enchère
ensuite uniquement annoncer avant la vente par le juge, les frais préalable ex: 3500€ (mais c'est très variable)
ensuite les émoluments d'avocat un pourcentage dégressif en fonction du prix d'adjudication (plus vous montez en enchère, moins le pourcentage est important)
ensuite les frais d'inscription (les impôts, qui remplace de notaire)
en gros il me dit qu'il faut compter 13% en + que le montant d'adjudication
pour info, certain avocat vous représente gratuitement, donc si vous n'êtes pas adjudicataire il vous rend votre cheque de banque de participation au enchères, votre pièce d'identité et vous repartez chez vous sans rien payé (mais d'autre vous fond payer sa présence alors pensez a lui poser la question)

4) je visite donc la maison, a une heure et date précise (c'est en groupe, et uniquement 1 visite)
l'avocat s'occupant de la vente, vu que je suis intéresser, me remet un document avec une synthese des emoluements en fonction du montant d'adjudcation, + pourcentage des frais d'inscription (moyenne)

5) je vais donc ensuite consulter le cahier des charges de maison au greffe du tribunal (prenez du papier et un crayon car vous n'aurez pas de copie et pas le droit de prendre une photo .

6) le grand jour, je participe aux enchères, venez dès le début car la vente ne se fait pas toujours dans l'ordre indiquer sur la porte ..... la maison aurai du être la 7eme et elle se retrouve en 1ere...

7) voila les enchères montent, montent, montent, faite vous un tableau excel avec le cout final en face le cout d'adjudication et n'oublier pas d'ajouter les frais préalable qui sont annoncer juste avant le vente ...

8 ) je suis adjudicataire
9) j'attend maintenant 10 jours pour une surenchère possible
10) me voila maintenant le 11 jours et j'attend l'appel de mon avocat, pas de huissier de justice qui est venu chez moi pour m'apporter l'information que surenchère, donc ca s'annonce bien.

Voila tout pour aujourd'hui, j'ajouterai de nouvelle information au fur et a mesure de l'avancement
dernière chose, faite quand meme attention aux courtiers .... il ne propose pas toujours de tres bonne chose, mettez VOUS MEME en concurrence votre banque avec le courtier et aussi d'autre banque, ma banque m'a déjà proposer 20K€ de plus qu'au 1er RDV, et a baisser son taux, je suis allez voir une autre banque qui baisse encore le taux, je vais donc allez revoir ma banque dans la semaine !!!!

A +

Sam
Dernière édition par sam60 le 24 Oct 2014, 13:34, édité 1 fois.
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 24 Oct 2014, 09:47

Appel de mon avocat, il n'y a pas de surenchère :D
donc maintenant voici ce qu'il se passe:
1) pas de bol, la secrétaire est en conges cette semaine :( donc la facture des honoraires d'avocat ne partira que Lundi
2) une fois que je paie les honoraires, mon dossier sera transmis aux impôts pour connaitre le montant de frais d'inscription (pas avant) donc comme il y a 2 mois pour régler complément la vente, faut pas trainé !!!!

A suivre
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 24 Oct 2014, 09:48

Salut a tous,

Questions :
Etant donné que le délai de surenchère est terminé mais que je n'ai pas encore payer le bien (j'attend les factures) j'ai vu sur divers site que les indemnité d'occupation commence a partir de l'adjudication définitive.
Cela veux dire quoi ? dès la fin de la surenchère ? dès que j'ai payé entièrement le bien ?

Concernant les indemnité d'occupation, Est-ce que je l'ai aurai automatiquement sans a faire de démarche ?

Est-ce l'état qui m'avance ces indemnité (ensuite l'occupant rembourse l'état) ou l'occupant directement (dans le dernier cas, je pense que cela ne va pas être simple) ?

D'avance merci pour vos retours.

Bonne journée
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 06 Nov 2014, 13:55

Salut,

il n'y a personne pour me mettre quelque petit commentaire ?

Bon sinon, mauvaise nouvelle:
L'avocat faisant la vente me donne une feuille avec des honoraires et des frais d'enregistrement de 5.25%
donc je reçoit la facture et la surprise, il y a 200€ de frais d'honoraire en +, et les frais d'enregistrement ne sont pas de 5.25% mais de 5.8%, donc le papier que j'ai eu de l'avocat vendeur n'est pas juste

Autre chose:
Quand vous êtes adjudicataire définitif et si tout les frais de procédure vous les payer avec votre apport perso, demander a votre avocat le papier vous donnant le montant du bien restant a payer soit le montant de l'adjudication - le cheque de banque de 10% car moi j'attendais qu'on me donne se papier pour terminer l'étude de prêt définitive, alors que j'aurai pu l'avoir dès le début, il faut le demander ....

Ensuite mauvaise surprise, une fois payer les frais d'enregistrement ca part au hypothèque et cela met 2 mois.
ensuite je vais encore avoir des Frais d'avocat et d'acte .... (ça ce n'était pas prévu :oops: )

Voila, Voila,

Bonne journée

Sam
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar domdom » 12 Nov 2014, 17:56

Bonsoir,
Nous avons achete il y a 8 ans un bien aux encheres egalement occupe par les anciens proprietaires , lorsque nous avons regle la propriete les occupants n'ont pas voulu partir , nous avons du faire une procedure d'expulsion au tribunal
Nous avons obtenu l'expulsion prevue dans 6 mois mais pas d'indemnite d'occupation car nous n'avions pas donne d'elements pour les fixer (difficile sans pouvoir faire visiter la maison ? ) donc 9 mois apres notre achat nous avons du garder notre location
Ce qui a entraine des frais mais au bout de 9 mois les occupants qui sont devenus sans droit ni titre sont restes , le delai de deux mois passe nous avons demande l'expulsion a la prefecture , l'occupant ayant plus de 70 ans la prefecture n'a pas voulu nous accorder les forces de l'ordre , elle est decedee au bout de six ans , nous avons recupere la maison a ce moment la.
Si nous pouvons vous donner un conseil les indemnites d'occupation sont tres importantes , car si la prefecture refuse les forces de l'ordre ils doivent vous dedommager (dans notre cas , ils ne se sont pas trouves coinces ) en esperant ne pas vous avoir pas decourages . Bonne chance pour la suite
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 13 Nov 2014, 08:22

Bonjour Domdom,

Merci pour ton retour,

Concernant les occupants, il ne sont pas très âgés 50 environ.
et concernant l'expulsion, mon huissier m'a fait savoir que le préfet n'a quasi jamais refusé (et surtout en ce moment, les caisse de l'état son vide) .

concernant les indemnités d'occupation, mon avocat m'a dit que cela peuvent être demandé uniquement si le préfet refuse de faire l'expulsion par les forces de l'ordre.
J'avais cru voir sur internet, que les indemnité d'occupation pouvait être demander dès l'adjudication... (apparemment non, je vais voir avec mon huissier prochainement)

je vais également voir avec mon huissier pour essayer d'obtenir un dialogue avec l'occupant (ceci pourra peut être me couvrir pour démontrer la mauvaise fois de l'occupant de me rencontrer).

Car j'ai essayé plusieurs fois d'appel son portable, mais ne décroche jamais, et comme il n'y a pas de sonnette a sa porte du jardin, je n'ai pas envi de "rentrer" sur le terrain pour allez frapper a la porte de la maison...

Bref, je vais faire un courrier et mettre dans sa boite au lettre (en recommandée) ou bien directement une lettre d'huissier.

Merci pour tes infos, j'espère ne pas avoir à attendre autant que vous car nous avons un enfant qui va être bientôt scolarisé et on souhaite justement l'inscrire dans l'école de notre "futur" bien...

A bientôt
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar domdom » 13 Nov 2014, 15:39

Bonsoir Sam,
Mais en ce qui nous concerne le prefet a refuse de nous indemniser sans que nous ayons un jugement du tribunal , a ce jour nous n'avons jamais rien touche pour 7 annees d'occupation par des occupants sans droit ni titre ayant vendu leur bien aux encheres volontairement , si vous pouvez vous arranger avec les occupants tant mieux , mais si ils ne vous repondent pas c'est mal barre, renseignez vous si le jugement d'expulsion n'est pas indispensable pour l'expulsion en 2006 c'etait la procedure ........bonne soiree
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 13 Nov 2014, 16:20

Bonsoir Domdom,

Apparemment il y a eu des changements depuis 2006, l'acte d'adjudication vaut automatiquement acte d'expulsion.
et d'après les dires de mon huissier et de mon avocat si le préfet refuse l'expulsion alors je demande au tribunal des indemnité d'occupation sous la motivation que "l'état ne fait pas son devoir sur un jugement du tribunal"

Apres, je croise les doigts, pour ne pas avoir la même situation que vous avez du subir.

je vais voir prochainement mon huissier pour le début de la procédure et voir s'il peux prendre contact avec l'occupant en mon nom.

A + et bonne soirée également
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar domdom » 13 Nov 2014, 16:50

Il faut rester positif , j'espere que tout se passera bien pour vous , sur quelle base et a partir de quels documents sera fixe le montant de l'indemnite ?
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 14 Nov 2014, 13:14

Salut,

Je viens de voir mon huissier, qui contredit les dires de mon avocat sur le fait que les indemnités d'occupation ne peuvent être demander uniquement si refus du préfet d'intervenir, car ce n'est pas la même chose...

Il faut que je fasse dès maintenant la demande auprès d'un avocat (vu que j'ai déjà dis 2 fois au mien le fais que je veux des indemnités d'occupation et qu'il m'a dit d'attendre le refus du préfet, je vais donc changer d'avocat ...) d'une demande d'indemnité d'occupation, cela sera étudié par le tribunal par rapport à une valeur locative du bien que le juge fixera.

Car si je ne fais pas cette démarche et si le préfet refuse d'intervenir, l'état ne paiera pas d'indemnité d'occupation vu qu'il n'y a pas eu de demande faite préalablement.

Donc, il me conseil (et va même en parler au nouvel avocat) de commencer les démarches dès maintenant.

Voila pour les nouvelles, cela me réconforte un peu (pour le moment)

a+
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar domdom » 14 Nov 2014, 14:39

Bonjour Sam ,
La demarche me parait plus normale mais quand vous dites le juge fixera l'indemnite ce n'est pas vraiment le cas si votre avocat ou vous meme ne donnez pas les elements pour la calculer il ne la fixera faute d'elements pour la calculer et il faudra faire appel et etant donne que les tribunaux sont encombres autant compter sur 2 ans d'attente
c'est ce qui nous est arrive lors du jugement , mis a part que nous n'avons pas fait appel (grande erreur)
mais pour les autres procedures puisque nous avons eu de nombreuses procedures , l'appel a ete tres long
Ne croyez pas que je suis pessimiste ( au contraire ) mais si mon experience peut vous servir j'en serai ravie .
bon WE
Dom
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 14 Nov 2014, 15:01

Bonjour Dom,

2 ans, cela me parait vraiment excessif, j'espère ne pas attendre autant.
concernant les "faute d'éléments pour la calculer ", la valeur locative d'un bien est pourtant calculée pour la taxe d'habitation, donc ce montant il devrait le connaitre.

cependant, pour en être sûr, je vais voir avec un agent immobilier pour qu'il estime la maison (sur papier) et pourquoi pas avec les impôts pour connaitre cette valeur locative, cela permettra d'avoir des éléments.

Je vous donnerai des infos sur mon cas au fur et a mesure.

Merci pour vos infos également, et j'espère que vous trouverez également une réponse favorable a votre procédure.

a+
Sam
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 25 Nov 2014, 09:23

Salut a tous,

Voila les nouvelles (pas bonne).
1) J'ai appelé un autre cabinet d'avocat qui refuse de prendre la suite sous prétexte que c'est a mon avocat de le faire et il ne veulent pas me représenter pour cela, réponse du cabinet "voir avec votre avocat qui vous a représenté a l'enchères"

2) j'appel le tribunal de grande instance pour avoir des infos sur la procédure pour calculer le cout de l'indemnité d'occupation => réponse " ma collègue est en congés, rappelez la semaine prochaine"
je rappel la semaine suivante => réponse "ce n'est pas le tribunal de grande instance qui gère cela, vous devez voir avec le tribunal d'instance"

3) j'appel de tribunal d'instance => réponse "c'est a votre huissier de demander des indemnités d'occupation a l'occupant, il faut voir avec lui"

4) j'appel mon huissier => réponse "oui moi je notifie la demande d'indemnités mais en aucun cas je n'ai le pouvoir de le calculer"

5) je rappel le tribunal d'instance et je lui répète ce que m'a dit l'huissier => réponse "oui je comprend, mais c'est donc a votre avocat de calculer ce montant d'indemnité d'occupation, vous devez donc vous rapprocher de votre conseil"

Super, le serpent qui se mort la queue .... j'en reviens a l'avocat qui ne veux pas le faire, et les autres qui ne veulent pas prendre la suite ..

Voila :x :? :x

bon bha je vais rappelé l'huissier ... et essayé un autre cabinet
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar domdom » 25 Nov 2014, 09:52

Bonjour Sam
c'est notre avocat qui a demandé les indemnités d'occupation et c'est à lui de donner les éléments pour les calculer on nous avait proposé une expertise par un expert immobilier difficile à faire si l'on ne peut pas pénétrer dans la maison et surtout très cher , il y a peut ètre d'autres solutions mais nous ne les connaissons pas mais il faut ètre sûr
du résultat avant de commencer
bon courage Dom
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 25 Nov 2014, 10:27

Bonjour Dom,

Et votre avocat a fait la demande Avant le refus du préfet ou après ?
car le mien veut le faire uniquement APRES ....
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