Encheres Publiques
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Vente aux enchères des Avocats
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Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 24 Oct 2014, 09:46

Bonjour,

Depuis 1 mois j'ai beaucoup parcouru ce forum, et je tien a remercier les modérateurs et particulièrement M André CROCHON pour toutes les explications qu'il a fourni aux autres personnes sur ce forum.

Donc, j'ai décidé, de partager mon expérience, qui est pour le moment qu'a ses débuts pour remercier ce forum et j'invite tout le monde à faire de même, cela permet de partir avec de bonne connaissance vu que ,comme moi, vous n'avez pas d'expérience ...

1) j'ai donc parcouru le net en recherche de maison aux enchères dans ma région et proche de mon travail et j'ai trouvé sur le site d'un cabinet d'avocat des biens a vendre aux enchères, n'ayant pas la possibilité d'acquérir un bien convenable (pas envi d'avoir un studio ...) je me suis donc penché sur les ventes par adjudication judicaire.

2) je suis donc allez voir ma banque, + un courtier
le courtier me proposa 20K€ de plus que ma banque et mon dossier est solide et accepter par 2 banques ...
je connais donc a partir de la mon budget total !!!
Attention prévoyez un bon apport personnel !!!! 15 a 20% de l'enchères que vous allez monter (comme ca, c'est avec votre apport que vous allez payer les frais et non avec votre prêt, partez dans l'optique, le prêt = l'enchère, l'apport = les frais d'enchères et huissier....
surtout s'il est occupé, donc vous devrez en plus de votre loyer, rembourser votre prêt !!!!

3) je prend un RDV avec un huissier de justice (attention ce n'est pas forcément gratuit des renseignements) qui m'explique en gros une enchère et vu que c'est habité la procédure pour l'expulsion et les frais éventuelle (a la rigueur celui qui s'est chargé des procédures)
donc une chose a savoir, c'est que la trêve hivernale est valable pour les occupants (non squatteur) d'une maison au enchère, dans mon cas, c'est un propriétaire et non un locataire, donc pas de contrat de bail de location
il m'a donc expliquer que dès que j'ai payé le bien (je viendrai ensuite sur ce detail) il faut prévoir ce qui suit :

a) une fois en possession de l'acte de propriété, un acte d'expulsion sera transmis a l'occupant mais ne restez pas a rien faire

b) allez voir un huissier de justice pour lancé la procédure d'expulsion
donc l'huissier de justice, dès qu'il aura votre acte de propriété, ira remettre a l'occupant un acte d'expulsion (bon la je ne sais pas si c'est celui déjà fait par le tribunal ou un autre, on verra plus tard dans mon expérience)
ensuite l'occupant a 2 mois pour partir, donc après les 2 mois, même si c'est la trêve hivernale, l'huissier va constater que l'occupant est encore présent (bon s'il n'est pas la ca arrange tout le monde et votre histoire s'arrête ici lol, mais parton dans l'hypothèse qu'il est encore là)
donc l'huissier constate qu'il est bien encore dans la maison, et en informe donc le préfet qui a 2 mois pour répondre et procéder a l'expulsion par les forces de l'ordre ( PS : demander a votre huissier par son expérience si le préfet s'occupant de cette circonscription répond toujours favorablement a une expulsion ou pas toujours, ca évite les mauvaise surprise)
donc le préfet interviendra que après la trêve hivernal et s'il ne le fait pas, il faudra faire une procédure d'indemnisation a l'état (en gros qui ne fais pas son travail)
c) a savoir, les frais d'expulsion sont a votre charge (déménageur 5000€, honoraire d'huissier, stockage des meubles etc)
pour le stockage des meubles il existerai une alternative c'est de les stocker dans une pièce sceller, a confirmé ...

3) je pars donc voir un avocat, vu qu'il y a obligation de faire appel a un avocat membre du bureau du tribunal organisant la vente (par chance, mon huissier m'en conseil un)
mon avocat m'explique donc comment cela se passe, c'est lui qui leve la main et pas vous en gros et me donne en gros le cout des frais
donc : 10% en cheque de banque pour la participation a l'enchère
ensuite uniquement annoncer avant la vente par le juge, les frais préalable ex: 3500€ (mais c'est très variable)
ensuite les émoluments d'avocat un pourcentage dégressif en fonction du prix d'adjudication (plus vous montez en enchère, moins le pourcentage est important)
ensuite les frais d'inscription (les impôts, qui remplace de notaire)
en gros il me dit qu'il faut compter 13% en + que le montant d'adjudication
pour info, certain avocat vous représente gratuitement, donc si vous n'êtes pas adjudicataire il vous rend votre cheque de banque de participation au enchères, votre pièce d'identité et vous repartez chez vous sans rien payé (mais d'autre vous fond payer sa présence alors pensez a lui poser la question)

4) je visite donc la maison, a une heure et date précise (c'est en groupe, et uniquement 1 visite)
l'avocat s'occupant de la vente, vu que je suis intéresser, me remet un document avec une synthese des emoluements en fonction du montant d'adjudcation, + pourcentage des frais d'inscription (moyenne)

5) je vais donc ensuite consulter le cahier des charges de maison au greffe du tribunal (prenez du papier et un crayon car vous n'aurez pas de copie et pas le droit de prendre une photo .

6) le grand jour, je participe aux enchères, venez dès le début car la vente ne se fait pas toujours dans l'ordre indiquer sur la porte ..... la maison aurai du être la 7eme et elle se retrouve en 1ere...

7) voila les enchères montent, montent, montent, faite vous un tableau excel avec le cout final en face le cout d'adjudication et n'oublier pas d'ajouter les frais préalable qui sont annoncer juste avant le vente ...

8 ) je suis adjudicataire
9) j'attend maintenant 10 jours pour une surenchère possible
10) me voila maintenant le 11 jours et j'attend l'appel de mon avocat, pas de huissier de justice qui est venu chez moi pour m'apporter l'information que surenchère, donc ca s'annonce bien.

Voila tout pour aujourd'hui, j'ajouterai de nouvelle information au fur et a mesure de l'avancement
dernière chose, faite quand meme attention aux courtiers .... il ne propose pas toujours de tres bonne chose, mettez VOUS MEME en concurrence votre banque avec le courtier et aussi d'autre banque, ma banque m'a déjà proposer 20K€ de plus qu'au 1er RDV, et a baisser son taux, je suis allez voir une autre banque qui baisse encore le taux, je vais donc allez revoir ma banque dans la semaine !!!!

A +

Sam
Dernière édition par sam60 le 24 Oct 2014, 13:34, édité 1 fois.
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 24 Oct 2014, 09:47

Appel de mon avocat, il n'y a pas de surenchère :D
donc maintenant voici ce qu'il se passe:
1) pas de bol, la secrétaire est en conges cette semaine :( donc la facture des honoraires d'avocat ne partira que Lundi
2) une fois que je paie les honoraires, mon dossier sera transmis aux impôts pour connaitre le montant de frais d'inscription (pas avant) donc comme il y a 2 mois pour régler complément la vente, faut pas trainé !!!!

A suivre
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 24 Oct 2014, 09:48

Salut a tous,

Questions :
Etant donné que le délai de surenchère est terminé mais que je n'ai pas encore payer le bien (j'attend les factures) j'ai vu sur divers site que les indemnité d'occupation commence a partir de l'adjudication définitive.
Cela veux dire quoi ? dès la fin de la surenchère ? dès que j'ai payé entièrement le bien ?

Concernant les indemnité d'occupation, Est-ce que je l'ai aurai automatiquement sans a faire de démarche ?

Est-ce l'état qui m'avance ces indemnité (ensuite l'occupant rembourse l'état) ou l'occupant directement (dans le dernier cas, je pense que cela ne va pas être simple) ?

D'avance merci pour vos retours.

Bonne journée
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 06 Nov 2014, 13:55

Salut,

il n'y a personne pour me mettre quelque petit commentaire ?

Bon sinon, mauvaise nouvelle:
L'avocat faisant la vente me donne une feuille avec des honoraires et des frais d'enregistrement de 5.25%
donc je reçoit la facture et la surprise, il y a 200€ de frais d'honoraire en +, et les frais d'enregistrement ne sont pas de 5.25% mais de 5.8%, donc le papier que j'ai eu de l'avocat vendeur n'est pas juste

Autre chose:
Quand vous êtes adjudicataire définitif et si tout les frais de procédure vous les payer avec votre apport perso, demander a votre avocat le papier vous donnant le montant du bien restant a payer soit le montant de l'adjudication - le cheque de banque de 10% car moi j'attendais qu'on me donne se papier pour terminer l'étude de prêt définitive, alors que j'aurai pu l'avoir dès le début, il faut le demander ....

Ensuite mauvaise surprise, une fois payer les frais d'enregistrement ca part au hypothèque et cela met 2 mois.
ensuite je vais encore avoir des Frais d'avocat et d'acte .... (ça ce n'était pas prévu :oops: )

Voila, Voila,

Bonne journée

Sam
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 13 Nov 2014, 08:22

Bonjour Domdom,

Merci pour ton retour,

Concernant les occupants, il ne sont pas très âgés 50 environ.
et concernant l'expulsion, mon huissier m'a fait savoir que le préfet n'a quasi jamais refusé (et surtout en ce moment, les caisse de l'état son vide) .

concernant les indemnités d'occupation, mon avocat m'a dit que cela peuvent être demandé uniquement si le préfet refuse de faire l'expulsion par les forces de l'ordre.
J'avais cru voir sur internet, que les indemnité d'occupation pouvait être demander dès l'adjudication... (apparemment non, je vais voir avec mon huissier prochainement)

je vais également voir avec mon huissier pour essayer d'obtenir un dialogue avec l'occupant (ceci pourra peut être me couvrir pour démontrer la mauvaise fois de l'occupant de me rencontrer).

Car j'ai essayé plusieurs fois d'appel son portable, mais ne décroche jamais, et comme il n'y a pas de sonnette a sa porte du jardin, je n'ai pas envi de "rentrer" sur le terrain pour allez frapper a la porte de la maison...

Bref, je vais faire un courrier et mettre dans sa boite au lettre (en recommandée) ou bien directement une lettre d'huissier.

Merci pour tes infos, j'espère ne pas avoir à attendre autant que vous car nous avons un enfant qui va être bientôt scolarisé et on souhaite justement l'inscrire dans l'école de notre "futur" bien...

A bientôt
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 13 Nov 2014, 16:20

Bonsoir Domdom,

Apparemment il y a eu des changements depuis 2006, l'acte d'adjudication vaut automatiquement acte d'expulsion.
et d'après les dires de mon huissier et de mon avocat si le préfet refuse l'expulsion alors je demande au tribunal des indemnité d'occupation sous la motivation que "l'état ne fait pas son devoir sur un jugement du tribunal"

Apres, je croise les doigts, pour ne pas avoir la même situation que vous avez du subir.

je vais voir prochainement mon huissier pour le début de la procédure et voir s'il peux prendre contact avec l'occupant en mon nom.

A + et bonne soirée également
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 14 Nov 2014, 13:14

Salut,

Je viens de voir mon huissier, qui contredit les dires de mon avocat sur le fait que les indemnités d'occupation ne peuvent être demander uniquement si refus du préfet d'intervenir, car ce n'est pas la même chose...

Il faut que je fasse dès maintenant la demande auprès d'un avocat (vu que j'ai déjà dis 2 fois au mien le fais que je veux des indemnités d'occupation et qu'il m'a dit d'attendre le refus du préfet, je vais donc changer d'avocat ...) d'une demande d'indemnité d'occupation, cela sera étudié par le tribunal par rapport à une valeur locative du bien que le juge fixera.

Car si je ne fais pas cette démarche et si le préfet refuse d'intervenir, l'état ne paiera pas d'indemnité d'occupation vu qu'il n'y a pas eu de demande faite préalablement.

Donc, il me conseil (et va même en parler au nouvel avocat) de commencer les démarches dès maintenant.

Voila pour les nouvelles, cela me réconforte un peu (pour le moment)

a+
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 14 Nov 2014, 15:01

Bonjour Dom,

2 ans, cela me parait vraiment excessif, j'espère ne pas attendre autant.
concernant les "faute d'éléments pour la calculer ", la valeur locative d'un bien est pourtant calculée pour la taxe d'habitation, donc ce montant il devrait le connaitre.

cependant, pour en être sûr, je vais voir avec un agent immobilier pour qu'il estime la maison (sur papier) et pourquoi pas avec les impôts pour connaitre cette valeur locative, cela permettra d'avoir des éléments.

Je vous donnerai des infos sur mon cas au fur et a mesure.

Merci pour vos infos également, et j'espère que vous trouverez également une réponse favorable a votre procédure.

a+
Sam
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 25 Nov 2014, 09:23

Salut a tous,

Voila les nouvelles (pas bonne).
1) J'ai appelé un autre cabinet d'avocat qui refuse de prendre la suite sous prétexte que c'est a mon avocat de le faire et il ne veulent pas me représenter pour cela, réponse du cabinet "voir avec votre avocat qui vous a représenté a l'enchères"

2) j'appel le tribunal de grande instance pour avoir des infos sur la procédure pour calculer le cout de l'indemnité d'occupation => réponse " ma collègue est en congés, rappelez la semaine prochaine"
je rappel la semaine suivante => réponse "ce n'est pas le tribunal de grande instance qui gère cela, vous devez voir avec le tribunal d'instance"

3) j'appel de tribunal d'instance => réponse "c'est a votre huissier de demander des indemnités d'occupation a l'occupant, il faut voir avec lui"

4) j'appel mon huissier => réponse "oui moi je notifie la demande d'indemnités mais en aucun cas je n'ai le pouvoir de le calculer"

5) je rappel le tribunal d'instance et je lui répète ce que m'a dit l'huissier => réponse "oui je comprend, mais c'est donc a votre avocat de calculer ce montant d'indemnité d'occupation, vous devez donc vous rapprocher de votre conseil"

Super, le serpent qui se mort la queue .... j'en reviens a l'avocat qui ne veux pas le faire, et les autres qui ne veulent pas prendre la suite ..

Voila :x :? :x

bon bha je vais rappelé l'huissier ... et essayé un autre cabinet
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 25 Nov 2014, 10:27

Bonjour Dom,

Et votre avocat a fait la demande Avant le refus du préfet ou après ?
car le mien veut le faire uniquement APRES ....
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 25 Nov 2014, 10:52

Bizarre que ton avocat n'ai plus rien fait après (mais bon, le mien ne fait rien avant ....)

Je viens d'avoir mon huissier,

il me dit que c'est pas exacte ce que les tribunaux m'ont dit, il va essayé de faire le nécessaire et m'invite à venir le voir en fin de semaine.

PS: y'a pas grand monde sur le forum, pourtant le sujet et pas mal lu !!!
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar zazatissier » 21 Déc 2014, 10:28

Bonjour,

D'après ce que j'ai compris il y a deux types d’indemnités:

1) les indemnités d'occupations que l'occupant sans droit ni titre vous est redevable à compter du jour où le jugement de la vente lui est signifié par huissier ( il faut donc vérifier si cela est bien fait), ces indemnités sont le moment d'un loyer+ majoration. Il faut le demander par votre avocat ( pas obligatoire je pense mais c'est mieux) avec des estimations de loyer faites par plusieurs agence immobilière. Pour ma part je ne l'ai pas encore fait mais j'ai des photos+ les plans de la maison ( j'ai demandé une copie du diagnostic). L'ancien propriétaire peut contester le moment je pense que dans ce cas le juge doit trancher.

2) les indemnités que l'état devrait vous régler si le préfet ne fait pas appliquer le concours de la force publique la je pense que c'est plutôt mal barré car attaquer l'état....
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 05 Mar 2015, 11:58

Salut,

Le jugement est mis en délibéré.
J'aurai une réponse dans les prochaines semaines.
L'occupant a déménagé, mais je n'ai toujours pas eu les clés....

Le bon coté, plus il attend, plus les indemnités d'occupation seront importantes ...

a+
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar sam60 » 16 Mar 2015, 09:12

Salut Dom,

Ca y est, j'ai les clés !!!!!
Clé remise par l'occupant a l'huissier.

Bon, il y a beaucoup de bordel et pas mal de mauvaise surprise mais bon, faut y faire face.

Concernant les demandes d'indemnité d'occupation, c'est mon huissier qui s'est occupé de cela.
Par contre, je lui ai apporter les documents suivant:
* Mon échéancier de prêt
* Une quittance de mon loyer
* 2 estimations du bien acquis si je le met en location (un peu comme une valeur locative)
=> Tu appels diverse agence immobilière, tu leurs dit que tu viens d'acheter un bien au enchère et tu attends l'expulsions pour la mettre en location, etc.... (même si tu ne la met pas en location)
j'ai réussi a trouvé l'agence qui a vendu la maison au occupant, donc son estimation est la plus "fiable".
* tu peux aussi voir avec les impôts pour la valeur locative du bien, j'ai oublié de le faire pour ma part.


Pour les indemnité d'occupation, j'ai demandé : loyer + prêt pour le calcul mensuelle de l'occupation
et prise en charge des frais de procédure + préjudice pour l'ensemble.

Je ne peux pas te donner plus d'info, pour le moment.
tu es dans quel département ?

A+.

Sam
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Re: Bien aux encheres mon expérence pas a pas

Messagepar bubulle » 27 Mar 2015, 12:05

Bonjour!
voila, je commence a me renseigner sur les ventes immo aux enchères et je voulais vous poser une question:
lors de votre visite de la maison, l avocat "vendeur" vs a remis une synthèse des émoluments en fonction du montant d adj et je voulais savoir si celle ci était représentative des frais préalables annoncés par le juge avant la vente. Ou bien si elles n ont pas gd chose a voir ensemble.

voili voilou! merci :D
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