[liliane49]

bonjour Monsieur CROCHON André

Je vous félicite pour votre travail. Je saisie l'occasion pour vous
solliciter un conseil.
Le 24 Novembre prochain je compte participer pour la première fois aux
ventes aux enchères organisées par la chambre des notaires. J'ai déjà
visité le bien. J'aurais besoin de votre conseil pour le déroulement de
telle vente car j'ai jamais participé auparavant. La vente se passera "à
bougie". Comment se passe une telle vente? quel piège à éviter? Quelle
précaution ? De quelle proportion augmente une telle enchère? par 1000 par
500€? Avez vous une idée la tranche d'augmentation selon le quartier? à
PARIS et à Neuilly sur seine?

Je vous remercie par avance pour votre conseil.
Je reste disponible si vous avez besoin d'autres informations pour formuler
votre conseil.
Cordialement
Liliane FRANC

[@ndreCROCHON]

Votre question est en apparence très simple, mais elle mérite environ 22 pages, chiffre recensé dans le Guide Pratique que je suis en train d'écrire.

Néanmoins, je ne vais pas vous laisser sans réponse et vous conseiller le site du Marché de l'immobilier des notaires (MIN) dont voici l'URL : http://www.encheres-min.com . Vous y trouverez les grandes lignes à connaître pour oeuvrer avec un minimum de connaissances.

C'est le cahier des charges qui définit le minimum du montant de l'enchère. A défaut, c'est le notaire qui
préside l'enchère, qui stipule sont montant minimum de base, dès l'ouverture de la séance de l'enchère.
En général le montant de base est de (1.000 ou 2.000 deux mille euros), mais s'il n'y aucune précision à ce sujet, vous pouvez avancer le montant qui vous convient.

Par ailleurs, ce que je mets au premier plan, ne sera pas abordé dans les informations que vous allez recueillir, à savoir :

- N° 1 Avez-vous fait votre enquête sur le prix maximum que vous êtes disposée d'accorder, en oubliant pas en dehors des travaux, les frais attachés à la vente (environ 15 % du prix de vente)

- N° 2 Avez-vous l'enveloppe totale ?....Si NON !......

-N° 3.Avez-vous toutes les assurances que votre banquier vous accompagnera sur la base de l'enveloppe totale ?

-N° 4 Pouvez-vous remettre cash un chèque de consignation de 20 % de la mise à prix . En effet, j'ai employé à dessein (cash) car si vous êtes l'adjudicataire, le chèque sera mis à l'encaissement immédiatement .

-N° 5 Si vous avez la chance d'être l'adjudicataire, n'oubliez pas d'assurer immédiatement en multirisques le bien que vous venez d'acquérir

-N° 6 Sachez que votre achat est ferme et définitif, sans conditions suspensives, ni délai de
rétractation. En dehors, du droit de surenchère éventuel[*] (Vte notariale) de (10) dix jours - du droit de préemption éventuel des collectivités locales - un des héritiers pouvant se substituer si c'est une vente en licitation - pour clore le tout, le droit de préemption (substitution) du locataire si le bien est loué.

-N° 7 Ne vous portez jamais acquéreur d'un bien vendu aux enchères sans avoir pris connaissance en détail du cahier des charges déposé dans l'étude du notaire chargé de la vente .

Je pense vous avoir mis en garde sur l'essentiel, dont peu de personnes vous parleront.

Bonne lecture et peut-être bonne acquisition !

Bien courtoisement.

@ndré CROCHON

[*] Seul le cahier des charges du notaire, définit la possibilité ou non de la surenchère .

[felafel]

"-N° 4 Pouvez-vous remettre cash un chèque de consignation de 20 % de la mise à prix . En effet, j'ai employé à dessein (cash) car si vous êtes l'adjudicataire, le chèque sera mis à l'encaissement immédiatement ."

Il me semble qu'il faut remettre le jours de l'enchère :
- un chèque de consignation correspond à 10% de la mise à prix
- un chèque de 10% du montant maximum de l'enchère
- un chèque correspondant aux frais

Mes informations sont-elles correctes ?

Cdt,

[@ndreCROCHON]

Effectivement, il faut remettre avant la vente un chèque de consignation qui est généralement de 20 % de la mise à prix...Dans certaines ventes notariales la consignation peut-être inférieure à 20 %, mais les statistiques ne sont pas faites sur le chiffre(1) un.

Ce qui me paraît important est moins sur la ventilation de ces 20% que sur le montant du chèque que vous aurez à remettre en consignation, car si vous êtes adjudicataire, vous paierez de toute manière le prix et les frais afférents, le chèque de consignation est regardé comptablement par le notaire comme une somme en compte et à valoir sur le prix de l'adjudication + frais .

Par ailleurs, si vous n'êtes pas l'adjudicataire votre chèque vous sera restitué à la fin de la vente aux enchères et si vous êtes l'adjudicataire, le chèque sera mis à l'encaissement immédiatement.

Bonne quête !

Bien chaleureusement.

@ndré CROCHON

[felafel]

Lorsque vous dîtes 20% de la mise à prix, cela comprend-il les frais annexes ?
J'avais lu sur d'autres sites qu'il faut verser avant les enchères un chèque de 10% du montant maximum de l'enchère que l'on est susceptible de réaliser. Cette information est-elle exacte ?

Merci d'avance pour votre réponse.

Cdt,

[@ndreCROCHON]

Non !.... La mise à prix ne comprend pas les frais préalables, qui sont toujours en sus de la mise à prix et qui figurent dans le cahier des charges du notaire.

Tout d'abord , il ne faut pas confondre les ventes notariales qui généralement demandent un chèque de consignation de 20 % de la mise à prix et, celles des TGI qui est de 10 % de la mise à prix sans pouvoir être inférieur à 3.000 trois mille euros.

Voilà, ne compliquons pas les choses, qui par nature le sont suffisamment .

Bien chaleureusement.

@ndré CROCHON

[felafel]

Bonsoir,

Pour une vente remportée au TGI, je comprends que l'adjudicataire est redevable passée le délai des 10 jours de 90% de l'adjudication. Est-ce correct ?

Cdt,

[@ndreCROCHON]

Non !...L'adjudicataire est redevable de 100 % du prix augmenté des frais afférents....Bien évidemment votre avocat tiendra compte des 10 % de consignation. de la mise à prix que vous lui avez remis.

De grâce, ne compliquez pas les choses au demeurant très simples !

Bien chaleureusement.

@ndré CROCHON

[felafel]

Je ne complique pas les choses, j'essaie de comprendre

- A l'enchère, l'adjudicataire remet un chèque de banque de 10% de la mise à prix et des frais afférents
- L'adjudicataire à un délai de 60 jours pour payer la différence

Autre question : si l'adjudicataire dispose des fonds correspond à l'adjudication + fais, peut-il régler ce montant une fois le délai des 10 jours écoulé.

Cdt,

N. HIRSCHMANN

[@ndreCROCHON]

OUI !... Si, vous avez purgé la liste dont je fais état ci-dessus (locataire-indivision etc...)

Bien cordialement.

@ndré CROCHON

[Houard]

Bonjour,

J'aurai aimé connaitre quelques précisions concernant la TVA dans le cadre d'une vente judiciaire.
Dans le cas où je suis un particulier et j'achète un bien de plus de 5 ans.

Si le bien est adjugé 100 000€, je dois donc rajouter environ 15% de frais et 19,6% de TVA? ou la TVA est incluse dans les 100 000€. Et pour un bien de moins de 5 ans, quelle différence?

Merci si vous pouvez m'apporter une réponse.

Florent

[@ndreCROCHON]

Vos questions sont intéressantes, car je n'ai pas souvenance d'avoir été sollicité sur celles-ci.

Question N° 1: "J'aurai aimé connaitre quelques précisions concernant la TVA dans le cadre d'une vente judiciaire. Dans le cas où je suis un particulier et j'achète un bien de plus de 5 ans "

Réponse:
- Pas de TVA, mais des droits d'enregistrement 5,09 % + frais annexes ( voir ci-dessous )

Question N° 2 : "Si le bien est adjugé 100 000€, je dois donc rajouter environ 15% de frais et 19,6% de TVA? ou la TVA est incluse dans les 100 000€. Et pour un bien de moins de 5 ans, quelle différence?"

Réponse :
- Oui!...Tous frais confondus, ils s'élèvent environ entre 12 et 20 % du prix de l'adjudication suivant son montant , mais pas de TVA en dehors des honoraires d'avocats.

- Pour un bien acquis en VEFA de moins de (5) cinq ans et s'il s'agit d'une première mutation, l'adjudicataire est tenu de payer la TVA de 19,60 % sur le prix d'adjudication diminué de la TVA payée en amont sur justificatif ( acte d'acquisition notarial + factures diverses s'il y en a ).

Pour autant, vous paierez les 5,09 % (droits de mutation) + frais annexes (frais préalables-honoraires de votre avocat + TGI - conservateur des hypothèques etc...) . De toute manière, vous trouverez cette précision (sur le paiement d'une TVA) dans le cahier des conditions de vente.

Bonnes notes !

Bien chaleureusement.

@ndré CROCHON