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annulation d'un acte de vente - liquidation judiciaire

Messagepar SIERRA07 » 28 Oct 2011, 17:28

Bonjour,
Un acte de vente d'un bien immobilier signé chez le notaire le 17 septembre dernier peut il être annulé par le notaire au motif qu'un mandataire judiciaire l'informe que le vendeur était en liquidation judiciaire depuis 2006 il dit qu'il se trouvait dessaisi de ses biens et n'avait pas la capacité de signer cet acte.Cet avocat envisage d'introduire une procédure judiciaire en vue d'obtenir l'annulation de cet acte. Il précise aussi dans sa lettre au notaire qu'il n'est pas opposé à solliciter une ordonnance judiciaire lui permettant de procéder à une cession à notre profit , si le prix lui parait convenable !! Le notaire me dit que pour éviter l'annulation immédiate de cet acte je dois lui faire parvenir une proposition d'achat de la parcelle pour le même prix et qu'il va la soumettre à cet avocat.
N'y a t-il pas là erreur du notaire ? a-t-il fait toutes les démarches obligatoires préalables à une vente ? je me pose la question ! que dois je faire ? merci pour votre réponse
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Re: annulation d'un acte de vente - liquidation judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 28 Oct 2011, 21:17

Juridiquement votre notaire a parfaitement raison de vous conseiller de lui transmettre une offre écrite.
En effet, votre compromis ou l'acte authentique est nul et non avenu et si vous voulez être prétendant à cet
achat, c'est la bonne procédure, en exprimant votre volonté par une offre écrite.

Par ailleurs, vous semblez avoir signé un acte authentique de vente et vous nous demandez si votre notaire
a parfaitement bien mené à bien sa mission ?....Je doute fort que votre notaire est consenti à passer la vente
sans consulter le bureau des inscriptions hypothécaires afin de s'assurer de l'état des inscriptions .

Ce document est un état hors formalités qui, donne un éclairage sur toutes les inscriptions et normalement
le liquidateur judiciaire fait procéder à une hypothèque conservatoire pour se garantir qu'aucune vente
ne soit réalisée sans le consentement du du juge-commissaire du tribunal de commerce.

Alors, me direz-vous où est l'erreur ?....Bien sincèrement, je ne connais pas un notaire qui se dispense de
cet état hypothécaire avant de signer l'acte de vente authentique, car à défaut, il engage sa responsabilité
professionnelle....Cela semble totalement exclu (sous toutes réserves), je ne vois qu'un oubli du liquidateur
judiciaire d'avoir fait le nécessaire, cité ci-dessus , auprès du bureau des inscriptions hypothécaires.

Bon succès .

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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Re: annulation d'un acte de vente - liquidation judiciaire

Messagepar SIERRA07 » 29 Oct 2011, 19:28

Bonsoir Monsieur Crochon,

Donc si je comprends bien, même si le liquidateur judiciaire oublie de poser une hypothèque sur les biens de la personne dont il est chargé de liquider les biens (le vendeur qui en fait ne l'est plus, puisque visiblement il n'est plus propriétaire de ses biens et ce serait le liquidateur judiciaire qui en serait le propriétaire, c'est bien cela ?) la vente peut être annulée et l'acte signé devant le notaire peut être comme cela purement annulé du jour au lendemain ! Et donc si le liquidateur judiciaire n'est pas d'accord sur le prix que nous avions fixé le vendeur et moi, je perds cette vente ? Le notaire doit me rembourser quand même ? !

Le vendeur me dit qu'il avait donné au notaire les documents en sa possession du liquidateur judiciaire, hors le notaire m'a dit le jour de la vente que le terrain n'était pas hypothéqué et que tout était en règle ...puis je me retourner contre le notaire si le liquidateur judiciaire n'accepte pas le montant initial de la vente ?

L'annulation se fait-elle automatiquement ou devant le juge-commissaire du tribunal de commerce et si oui le juge peut-il statuer en ma faveur étant donné que l'acte est déjà signé et que logiquement je suis le nouveau propriétaire du terrain.

Merci pour votre réponse
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Re: annulation d'un acte de vente - liquidation judiciaire

Messagepar SIERRA07 » 29 Oct 2011, 19:49

petite précision : le liquidateur judiciaire s'il a omis d'inscrire une hypothèque peut il légalement annulé la vente ? puis je me retourner contre lui si ce n'est pas le notaire qui a fauté ? si la vente vient a être légalement annulée vais récupérer le montant des frais de notaire engagés ?
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Re: annulation d'un acte de vente - liquidation judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 30 Oct 2011, 02:08

Si vous montez " Aux barricades " comme vous en avez le droit, vous y trouverez forcément des
responsabilités, soit du notaire, soit du liquidateur judiciaire, soit du vendeur.

En effet, à commencer par le notaire qui semblait avoir eu connaissance qu'il y avait un liquidateur judiciaire,
partant de cette information , il aurait du s'assurer de l'exactitude de celle-ci.

Je ne vous cacherai pas que j'ai des difficultés à penser que le notaire a eu connaissance que, son client
faisait l'objet d'une liquidation judiciaire ....Par ailleurs, je vous invite à lire votre compromis de vente ainsi
que l'acte authentique, vous pourrez lire sous le titre " Déclaration du vendeur" plusieurs déclarations dont notamment celle-ci sur la situation hypothécaire : " Que les biens à vendre sont libres
de tout privilège immobilier spécial ou de toute hypothèques conventionnelles, judiciaires ou légales....Si des inscriptions se révélaient , il s'oblige à en apporter mainlevée et certificat de radiation à ses frais "
.


En clair , votre vendeur a fait une fausse déclaration par omission volontaire ou pas ...Si nous partons du
postulat que, le notaire n'a à aucun moment eu connaissance de la situation de son client, le seul moyen
dont le notaire dispose, c'est en demandant au bureau des hypothèques un état hors formalités, dans lequel
à réception , il pourra constater l'hypothèque conventionnelle judiciaire et là il fera en sorte de contacter le liquidateur judiciaire pour recevoir son accord sur l'engagement des parties , à savoir : pour l'une de vendre,
pour l'autre d'acheter....Mais si le Tribunal de Commerce a omis de faire le nécessaire auprès du conservateur
des hypothèques, le notaire ne peut pas se rendre compte que son client fait l'objet d'une liquidation
judiciaire en l'absence de déclaration de celui-ci.

C'est peut-être la chronologie reprise ci-dessus qui, justifierait cet écheveau qui vous a conduit à votre
situation du moment ....Votre notaire a la réponse, moi pas !

Si le notaire est fair-play , il vous remboursera ses honoraires et pour les frais d'enregistrement le fisc devrait
vous rembourser en raison de l'annulation momentanée de la vente.

Ce que je ne comprends pas pourquoi le tribunal de commerce demande l'annulation de la vente, alors que,
si le prix de vente correspond à leur attente , il suffirait au juge-commissaire de demander l'acceptation par
ordonnance du tribunal et le tour est joué....Ensuite le notaire joindra l'ordonnance à son acte (la minute) et demandera au liquidateur de signer l'acte authentique avec une mention particulière expliquant le constat
de la rétroactivité, plutôt qu'en optant pour l'annulation de l'acte....(Sous toutes réserves).

"puis je me retourner contre le notaire si le liquidateur judiciaire n'accepte pas le montant initial de la vente ?"

A mon avis , il vaut mieux le dialogue plutôt que la guerre, cela n'engage que moi...La balle est dans votre camp.

Bonne méditation.

Tenez-nous au courant.

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Re: annulation d'un acte de vente - liquidation judiciaire

Messagepar SIERRA07 » 30 Oct 2011, 21:14

Bonsoir Monsieur Crochon,

Tout d'abord merci pour vos éclaircissements et votre gentillesse. Sans vouloir trop abusé j'ai encore besoin d'éclaircissement. En repartant du principe que le notaire (que je verrai jeudi prochain) ne savait pas que le vendeur était sous le coup d'une liquidation judiciaire, si le mandataire à omis d'inscrire une hypothèque auprès du conservateur des hypothèques pour le bien immobilier du vendeur, peut -il maintenant se manifester et demander au tribunal l'annulation de la vente ? est-il là dans son droit ? pourquoi veut-il faire annulé la vente, c'est bien qu'il n'est pas d'accord sur le prix alors ? dois je lui faire réellement une offre ? cela ne va t-il pas de fait annulé la vente ? Je ne veux surtout pas me tromper dans mes démarches...

De plus le vendeur en fait était propriétaire avec sa fille qui elle n'est pas en situation de liquidation judiciaire seul lui l'est ..la vente peut être annulée et par qui ? qui prononce l'annulation ?

En vous remerciant par avance,
Cordialement,
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Re: annulation d'un acte de vente - liquidation judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 30 Oct 2011, 23:57

En apprenant cet élément nouveau que, les vendeurs sont en indivision , je pense que le juge-commissaire a
intérêt d'essayer de solutionner la vente en l'état avec l'intervention dans l'acte du liquidateur judiciaire son mandataire, car ainsi il accélère la clôture d'un dossier, sauf s'il considère que le prix de vente est inférieur
à ses attentes

Comme vous l'avez compris le tribunal est parfaitement en droit d'annuler la vente pour vice de forme...En
effet, le vendeur à perdu le droit de vendre sans le consentement du tribunal corroborée par une ordonnance.

Si j'étais à votre place, je demanderais un RDV avec le juge-commissaire pour faire le point sur l'historique du
dossier et en lui faisant toucher du doigt que vous avez payer un prix d'acquisition et les frais s'y rapportant
et que devant la tentative d'annulation , vous êtes complètement terrassé et que vous comptez sur lui pour
trouver une solution...En général le juge-commissaire est là pour essayer de trouver une solution intelligente
pour toutes les parties.

"peut -il maintenant se manifester et demander au tribunal l'annulation de la vente ? est-il là dans son droit ? pourquoi veut-il faire annulé la vente, "

Je vous réitère que le vendeur de par sa situation, n'avait pas le droit de signer la vente sans l'accord du
juge-commissaire et sur ordonnance du tribunal de commerce....Donc le tribunal est parfaitement en droit
de demander l'annulation de la vente pour vice de forme.

Je m'interroge sur l'absence d'une hypothèque conventionnelle du tribunal ....Par contre , vous pouvez lever le
voile en vous rendant au bureau des hypothèques correspondant à l'adresse du bien et demander en payant
un extrait de l'état des inscriptions hypothècaires .

Tenez-nous au courant.

Bon courage, la solution est souvent très proche ....

@ndré CROCHON
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Re: annulation d'un acte de vente - liquidation judiciaire

Messagepar SIERRA07 » 01 Nov 2011, 09:35

Monsieur Crochon,

En résumé alors :
Comme le notaire à précisé lors du RDV de signature de l'acte à haute voie qu'il n'y avait pas d'hypothèque sur le bien (je vais aller demain mercredi m'en assurer et demander la date s'il y en a une postérieure à la date d'achat, comme vous me le recommandez) le mandataire judiciaire (un avocat qui n'est pas le juge commissaire au Tribunal de commerce on est bien d'accord ? car c'est un peu flou pour moi..) peut demander auprès du tribunal l'annulation de la vente même s'il a omis de poser au préalable une hypothèque sur le bien, c'est bien ça ? et donc s'il est dans son droit je ne peux pas me retourner contre le mandataire judiciaire en lui opposant qu'il n'a pas fait son travail la vente sera quand même annulée. Je me pose la question à quoi serve alors ces recherches que le notaire doit faire au préalable (hors formalité) s'il n'est pas "obligé" de déposer une hypothèque et peut faire annulé une vente "après coup" ? Si je comprends bien on a plu qu'a espérer qu'il accepte notre offre ?! Le juge-commissaire peut-il faire accepter au mandataire le prix initial convenu avec le vendeur ? et savez vous quels sont les délais pour avoir un RDV avec un juge-commissaire au Tribunal de commerce ?
Merci pour vos réponses,
Cordialement,
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Re: annulation d'un acte de vente - liquidation judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 01 Nov 2011, 11:30

Vous et moi, nous pouvons épiloguer à l'infini sans faire avancer les choses, tout en étant l'otage des faits.

Je vous conseille de mettre à l'épreuve votre notaire car, vous le payez pour défendre vos intérêts en vous
conseillant utilement...Faites-le !

Tenez-nous au courant de la suite de votre affaire...

Cordialement.

@ndré CROCHON
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