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Vente aux enchères des Avocats
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Adjudicataire depuis 10 jours

Messagepar ChriF » 22 Fév 2012, 19:36

Bonjour a tous,

Tout d'abord merci pour les conseils que j'ai pu lire avant de m'inscrire sur ce forum. Conseils qui m'ont pas mal aiguillés sur le déroulement d'une enchère.

je vais vous faire un récapitulatif des faits.

1- 24 Janvier, visite d'un pavillon. Le Pavillon semble inoccupé, bien que sur le cahier des conditions de ventes stipule le contraire.
---> je dis semble inoccupé, parce que le jour de la visite, il restait seulement, des meubles d'une cuisine équipée, les meubles (vasques) de salle de bain ainsi que la cabine de douche, et dans le salon il restait la télévision accrochée au mur. dans toutes les pièces les abats jours suspendus. Dans le jardin une tondeuse.
voila l'inventaire du jour de la visite.

2- 2 février, audience au TGI avec deux chèques de banque. Un à l'ordre du bâtonnier d'un montant de 10% de la mise à prix, et un autre à l'ordre de notre avocat pour les prévisions sur les frais.
nous sommes déclarés adjudicataire du Pavillon, mise à prix 43.000€, vendu 205.000€ avec environ 7000€ de frais préalables.

3- 14 Février, aucune surenchère n'a été portée, nous sommes donc officiellement propriétaire. Le lendemain je passe au cabinet de notre avocat pour retirer l'attestation qui nous permettra d'assurer le pavillon. Je ne vois que son assistante qui m'explique les différentes étapes suivantes.

elle me dit qu'il faut attendre que les impôts lui envoi la quittance du jugement à régler pour pouvoir établir le Jugement d'adjudication. Les frais supplémentaires s'élèvent à 22.600€ honoraires de l'avocat inclus.
Ces sommes sont à payer maximum avant la fin du mois de l'adjudication, je rédige un nouveau chèque à l'ordre de notre avocat d'un montant de 12.600€.

Le bien étant en théorie occupé, je préfère faire appel à un huissier afin de constaté le contraire, et de faire l'inventaire du peu de mobilier resté en place.

L'assistante m'annonce que pour faire appel à un huissier il faut attendre le jugement d'adjudication de la part du tribunal. Soit....

Je repars du cabinet sans plus d'infos... un peu perplexe...

Le lendemain, bonne nouvelle le prêt immo est accepté ! pour l'instant sans faute.

Le bien est assuré. J'appelle également l'EDF, le service des eaux afin de connaitre les démarches à suivre par la suite (peut être trop prévoyant :) ).
L'EDF me dit qu'il n'y a plus d'électricité depuis le mois de juillet 2011, même chose pour le service des eaux, chacun me donne les points de livraison pour gagner du temps, bien plus tard lors de la souscription des contrats.
Je suis rassuré, je me dis que le bien semble bel et bien innocupé, et que les choses se présentent plutôt bien.

Bientôt 10jours depuis la fin de la surenchère et pas plus avancé, pas plus de nouvelles après quelques appels à notre avocat (tout du moins a son assistante).
Nous ne savons pas quant nous pourrons au moins rentrer dans la maison (sans pour autant y habiter mais pour y faire quelques travaux). Et puis perdu dans les procédures suivant l'adjudication définitive. L'assistante me donne des étapes différentes de ce que j'ai pu lire ici, sur ce forum, et ailleurs, sur des sites spécialisés.

D’où ma question, quelle sont les étapes ? Quand payer ? qui ? quand pourrons nous officiellement prétendre à rentrer dans ce pavillon ? Comment définit on l'occupation d'un bien immobilier ?

Dernier point, nous n'avons pas encore payé le montant total de l'adjudication....

Par avance merci,

Je ne manquerai pas de vous raconter la suite des événements, si cela peut aider ou aiguiller les personnes désireuses d'acheter par le biais des enchères judiciaires...

A bientôt
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Re: Adjudicataire depuis 10 jours

Messagepar ChriF » 02 Mar 2012, 11:46

Bonjour,

Un mois après l'audience, toujours pas de nouvelle...

Une nouvelle fois l'assistante de notre avocat, nous dis qu'il faut attendre le Jugement. Mais elle ne sait pas me donner de délai moyen ...
Bref nous sommes un peu dans le flou.

Quel délai pour l'obtenir ?
Quel conseil nous donneriez vous ?

Merci d'avoir pris le temps de me lire

A bientôt !

Cdt
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Re: Adjudicataire depuis 10 jours

Messagepar @ndreCROCHON » 05 Mar 2012, 07:12

Je vous invite à vous rendre au greffe du TGI (saisies immobilières), pour faire la lumière et vous assurer
s'il existe un bail, si oui ! quelle est la date d'effet .

Actuellement, il existe une nouvelle règlementation qui, permettrait de rompre légalement un bail en cours
lorsque les loyers ne sont plus payés et qu'il est matériellement impossible de joindre le locataire défaillant.
A voir avec votre avocat qui semble peu diligent ....Un huissier peut vous conseiller car, il connait fort bien
la procédure notamment celle évoquée ci-dessus.

Tenez-nous au courant...

Bien à vous.

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Re: Adjudicataire depuis 10 jours

Messagepar ChriF » 07 Mar 2012, 15:23

bonjour,

merci de vos conseils, mais je pense qu'il y a une incompréhension...

En effet, la maison n'est pas en location, et ne l'était pas non plus avant la vente.

La maison est libre, et ce depuis au moins le jour de la visite le 24 Janvier.
Nous avons été déclaré adjudicataire de manière définitive après le délai de surenchère le 14 Février.

Depuis, nous avons reçu de notre avocat une attestation nous déclarant nouveau propriétaire. et nous avons payés les avances sur frais qu'il demandait. A savoir 22.600€.

depuis le 14 Février, pas de nouvelle, malgré mes nombreux appels passés au cabinet de notre avocat.

L'assistante nous dis qu'il faut attendre que les impôts envoient une quittance pour avoir la copie du jugement.

A vrai dire, je ne comprends plus rien, puisque normalement... et la totalité du montant de l'adjudication avant 2mois suivant le l'adjudication définitive...

Merci de nous éclairer, pour avoir des arguments nécéssaires face à cette assistante qui refuse tout contact direct avec notre avocat...

Cordialement
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Re: Adjudicataire depuis 10 jours

Messagepar @ndreCROCHON » 07 Mar 2012, 22:05

Vous semblez faire allusion que, ma réponse était emprunte d'une incompréhension au titre d'une
éventuelle occupation des lieux par un locataire...Qui dit locataire.. dit bail écrit ou verbal .

Permettez-moi de vous renvoyer à votre premier post où tout indique qu'il y a un occupant :

"Le Pavillon semble inoccupé, bien que sur le cahier des conditions de ventes stipule le contraire. "

"Le bien étant en théorie occupé, je préfère faire appel à un huissier afin de constaté le contraire, et de faire l'inventaire du peu de mobilier resté en place. "

Il ne vous a pas échappé que, mon rôle est d'essayer de répondre à des questions formulées par nos membres.
Maintenant, si celle-ci est erronée, comment voulez-vous que je vous réponde avec pertinence, alors même que votre question est très ambiguë.

En conclusion, vous avez de la chance que les lieux soient libres de tout occupant et de tout bail ....N'est-ce pas le plus important ?

Pour le jugement d'adjudication aux termes de l'article 88 du décret du 27 Juillet 2006 - Le greffe est chargé
de notifier le jugement de l'adjudication au créancier poursuivant, au débiteur, aux créanciers inscrits et à l'adjudicataire .

"L'assistante nous dis qu'il faut attendre que les impôts envoient une quittance pour avoir la copie du
jugement."


Je suppose que cette quittance de l'administration fiscale est la confirmation du paiement des droits de mutation de
(5,09 %).

Vous êtes sur la ligne droite et, n'oubliez pas que le logement est libre et, que cela est un cadeau !

Bien à vous.

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Re: Adjudicataire depuis 10 jours

Messagepar ChriF » 15 Mar 2012, 18:37

Bonsoir et merci pour votre réponse,

C'est vrai, vous avez raison le logement est libre c'est déjà ça ! :)
je continue de lire différentes expériences sur le forum, et c'est vrai que l'achat d'un bien aux enchères nous apprend à être patient :)

J'ai eu une nouvelle fois l'assistante de notre avocat par téléphone et les choses avancent. Chose qu'elle ne m'avait pas dit.
Des frais ont déjà été réglés, mais quand je lui demande le détail, elle s'étonne que je lui pose la question, que j'étais bien le premier à lui demander... Bref, je verrai le détail à la fin m'a t-elle dit...

Mr Crochon, quand vous me dîtes que la notification du jugement doit nous être adressée.
Celle ci se fait après le paiement du montant de l'adjudication ?

Autre question, la banque demande un appel de fond de la part de l'avocat. Or d’après l'assistante de notre avocat, ils ne fond jamais cette démarche auprès des banques. En somme, l'attestation, délivrée après le délai de surenchère, doit suffire à la banque.
Comment arbitrer ceci entre notre banque et notre avocat ?

Encore merci

Bien à vous

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Re: Adjudicataire depuis 10 jours

Messagepar @ndreCROCHON » 15 Mar 2012, 22:55

"Autre question, la banque demande un appel de fond de la part de l'avocat. Or d’après l'assistante de notre avocat, ils ne fond jamais cette démarche auprès des banques. En somme, l'attestation, délivrée après le délai de surenchère, doit suffire à la banque.
Comment arbitrer ceci entre notre banque et notre avocat ?"


A mon avis votre avocat est parfaitement en droit d'établir une attestation confirmant que son client : Mr & Mme
.............se sont bien portés acquéreurs au TGI en date du ........., d'un logement sis... ...........................au prix de .............................hors frais annexes.

Par contre, il n'est pas de son ressort de demander le concours de votre banque sur un prêt d'un montant de.........€

Ne perdez pas de temps avec la secrétaire de votre avocat...Envoyez à ce dernier, votre demande d'attestation
citée ci-dessus, en recommandée avec AR.

Tenez-nous au courant du résultat.

Bien cordialement.

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Re: Adjudicataire depuis 10 jours

Messagepar ChriF » 30 Mar 2012, 18:36

Bonjour

Me revoici après un moment sans donner de nouvelles.

Mieux vaut avoir à faire au bon Dieu qu'à ses Saints !
L'attestation donnée à notre banque suffit pour l'appel de fond. Paiement prévu par virement sur le compte sequestre du bâtonnier le 12 Avril ! Donc paiement ok !

J'ai ensuite demander à parler personnellement à l'avocat qui s'est montré, comme le jour de l'audience, accessible et très à l'écoute.
Les infos dont il disposait était que la maison était occupé. Donc on se dirigeait vers une procédure d'expulsion.
Je lui ai exposé les faits le jour de la visite, lui ai même fourni des photos des pièces le jour de la visite.
Lui s'est renseigné auprès de l'huissier qui avait organisé la visite qui lui a affirmé, oralement, que la maison était vide le jour de la visite. Et enfin je lui ai appris également qu'il n'y avait plus le raccordement EDF depuis Juillet 2011.
( des infos déjà fournis à l'assistance soit dit en passant...bref, on ne changera rien maintenant)

Tout ceci pour dire, qu'il va demander au tribunal l'autorisation d'effectuer une reprise des lieu par huissier.
Au final la reprise des lieux par l'huissier se déroulera le 11 Avril.

Entre temps, j'ai réussi à obtenir le numéro de téléphone des anciens propriétaires. Que faire ?
Attendre le 11 et payer des frais supplémentaire ou négocier avec l'ancien propriétaire qu'il me remette les clefs.

Si cela se passe avec un huissier, les quelques affaires restées sont elles considérées abandonnées et nous appartiennent ?

Encore Merci pour vos conseils.

Cordialement
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Re: Adjudicataire depuis 10 jours

Messagepar @ndreCROCHON » 01 Avr 2012, 00:14

"Entre temps, j'ai réussi à obtenir le numéro de téléphone des anciens propriétaires. Que faire ?
Attendre le 11 et payer des frais supplémentaire ou négocier avec l'ancien propriétaire qu'il me remette les clefs."


Personnellement, je n'hésiterais pas à contacter l'ancien propriétaire pour lui demander s'il désire
récupérer des objets personnels ? ...Soit, il vous dit: "OUI" . Vous convenez d'un RDV sur place et à la fin,
vous lui demandez de vous laisser les clés et de vous remettre un petit mot précisant qu'il vous remet un
ou plusieurs jeux de clés pour vous permettre de prendre possession des lieux d'une manière définitive.

S'il vous dit : "NON" , Vous pouvez toujours essayer de lui demander s'il peut vous envoyer les clés ou s'il
préfère que vous lui envoyez quelqu'un . A défaut, vous n'aurez plus que le recours de l'huissier pour
engager une procédure d'expulsion .

"Si cela se passe avec un huissier, les quelques affaires restées sont elles considérées
abandonnées et nous appartiennent ?"


Il faut savoir que les éléments meubles de cuisine et de salle de bains sont par nature en raison de leur
fixation des éléments immeubles, donc ces éléments vous appartiennent ...Si vous avez un doute voyez
l'huissier, il sera de bon conseil.

Tenez-nous au courant...

Bien cordialement.

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Messagepar ChriF » 13 Avr 2012, 20:31

Bonsoir,

je reviens donner des nouvelles tardivement, mais je reviens avec de bonnes nouvelles ! :)

Nous n'avons pas eu le temps d'appeler les anciens propriétaires.
Les photos prises lors de la visite ont servies à l'avocat. En effet, celui ci les a transmises à l'huissier chargé de la reprise des lieux. Ces photos ont, vraisemblablement, permis à l'huissier d'accélérer la procédure.

En effet la reprise des lieux été initialement prévue le 11 Avril, dans l'espoir d'obtenir la signification du jugement.
Le 3 avril, une semaine après avoir envoyé les photos de la visite, la reprise était effectuée avec le remplacement des serrures.

Nous avons récupérés les clefs de la maison 2 mois après l'audience.
Il ne reste plus qu'à attendre d'obtenir tous les papiers de propriétés maintenant.

Je donnerai des nouvelles dés que toute les documents seront en notre possession, j'en profiterai pour faire un petit résumé...
En tout cas, une chose est sure, c'est qu'il faut être patient...cela peut paraitre bizarre de dire ça alors que nous avons récupérer les clefs en seulement 2 mois, mais les procédures peuvent être longues.
Il ne faut pas hésiter à bousculer un peu les choses, dans notre cas cela a été gagnant.

Encore merci de vos conseils et à bientôt ! ;-)

Cordialement,

Christophe
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Re: Adjudicataire depuis 10 jours

Messagepar @ndreCROCHON » 13 Avr 2012, 22:54

"je reviens donner des nouvelles tardivement, mais je reviens avec de bonnes nouvelles ! "

C'est normal que vous ayez de la chance, un vendredi 13 !

J'avoue que la présentation de la chronologie de votre affaire, pour arriver à la prise de possession ,
mérite plus de détail.

Par contre, merci d'avoir eu le réflexe de venir nous annoncer la bonne nouvelle .

A très bientôt le plaisir de vous lire...

Bien cordialement.

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Re: Adjudicataire depuis 10 jours

Messagepar ChriF » 14 Avr 2012, 12:04

Petit résumé chronologique de notre achat, je ferai le détail des frais à la fin ;)

Nous étions en recherche d'un bien immobilier, et c'est sur les conseils de mon père que nous nous sommes intéressés aux enchères immobilières.
Un peu réticent à cette idée au début, nous nous sommes lancés finalement pour une maison dans le secteur recherché. Mise à prix 43.000€.
De nombreuses heures passées sur le net à la recherche d'information, je crois même avoir lu pratiquement tous les post de la partie "Vente aux enchères des Avocat".

26 Janvier 2012 : visite des lieux, c'est l'ancien propriétaire qui vient ouvrir la porte. La maison est inoccupée. Bien que sur la fiche de vente il soit stipulé "lieux occupé par les propriétaires".
27-28 Janvier 2012 : via un site internet regroupant les ventes du TGI de notre secteur, nous contactons un avocat qui portera les enchères pour nous le 02 Février.
02 Février 2012 : Ventes aux TGI. 1 chèque d'un montant de 10% de la mise à prix, à l'ordre du bâtonnier et 1 autre de 10.000€ pour des provisions pour frais à l'ordre de notre avocat.
Nous sommes déclarés adjudicataires à la suite à une "bataille" avec un autre particulier de 100.000€ à 205.000€. 1m30s c'est trés long quand on est le dernier enchérisseur !
13-14 Février 2012 : Fin du délai de surenchère. En fait, quand le délai de surenchère tombe un dimanche, le délai de surenchère est rallongé d'une journée.

Ce que je conseille, ce qui évitera de nombreuses interrogations, c'est d'aller tout de même consulter le cahier des conditions de ventes au TGI. Ce que nous avons pas fait par manque de temps, et je pense que c'est une erreur.

17 Février 2012 : un calcul total des frais est fait par notre avocat (je les détaillerai dés que je les aurai en ma possession), il estime le total des frais à 22.600€. Nous payons donc les 12.600€ restant.

Je vous passe les nombreux échanges avec l’assistante de notre avocat.
La dernière semaine de mars, je réussis à parler à l'avocat. Lui se dirigeait vers une procédure d'expulsion croyant que le bien était occupé. Je lui explique qu'il n'y avait plus de quoi vivre dans cette maison (plus de lit, plus de table, plus de chaises...)et surtout qu'il n'y avait plus d'électricité depuis Juillet 2011.
C'est la que je me suis rendu compte que nous nous étions trés mal compris avec son assistante...Bref...
à partir de la tout est aller trés vite, une reprise des lieux est organisée par l'huissier mandaté par notre avocat le 11 Avril 2012.

05 Avril 2012 : Je reçois un appel de notre avocat, nous expliquant que la reprise des lieux avait été effectuée le 03 Avril 2012.
06 Avril 2012 : Paiement de la reprise des lieux et récupération des nouvelles clefs de la maison. Nous sommes chez nous.
12 Avril 2012 : paiement des 200.700€ restant dans les 2mois suivant l'adjudication devenue définitive.

Maintenant nous sommes en attente de réception de tous les documents de propriétés.

Je pense d'une part que nous avons fait une bonne affaire, la maison étant initialement en vente par une vente amiable dans une agence a 355.00€.

D'autre part je pense que nous avons eu de la chance tout de même, c'était la première audience d'enchère immobilière à laquelle nous assistions, et nous avons remportés l'enchère.

Une autre chose importante est de se fixer avant l'audience l'enchère maxi à porter en fonction de son budget.
En effet, nous avions un budget total d'environ 250.000€.
Mais pour le montant de l'enchère maxi à porter nous sommes partis sur une base d'environ 20% de frais en plus du montant du prix, pour ne pas avoir de mauvaise surprise.
Notre avocat nous avait dit qu'il fallait compté entre 9 et 15% de frais supplémentaire. On a donc joué la sécurité et nous avions comme enchère maximum 210.000€.

En vous souhaitant un bon Week End et encore merci à Mr Crochon de ses conseils ! ;)

A bientôt

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Re: Adjudicataire depuis 10 jours

Messagepar @ndreCROCHON » 17 Avr 2012, 07:43

Merci d'avoir eu le réflexe de nous faire l'historique et la chronologie de votre acquisition.

Bien que chaque affaire n'est pas toujours comparable dans sa genèse et développement,
mais souvent elle s'en approche.

Par contre, j'abonde dans le sens de votre recommandation de consulter le cahier des conditions
de vente, il renferme une foultitude d'informations essentielles sur le logement ou le commerce mis en vente.

Moralité de votre affaire :" tout est bien qui finit bien"

Bonne installation.

Bien à vous .

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Re: Adjudicataire depuis 10 jours

Messagepar chess » 21 Déc 2013, 18:00

Bonjour,

Comment avez vous fait pour obtenir le déblocage des fonds dans les 2 mois?

J'ai été voir mon banquier pour faire un pret, Pour que la banque puisse prendre ses garanties nécessaires, il me dit qu'il faut que le jugement soit publié aux hypothèques ( donc pas avant 3-4 mois) et qu'on fasse un acte notarié derrière pour le pret.

Mon notaire confirme aussi qu'il faut procédé ainsi.

Avez vous fait différemment? A quelle banque etes vous?

Cdlt,

clément
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Re: Adjudicataire depuis 10 jours

Messagepar @ndreCROCHON » 24 Déc 2013, 01:34

Vous voulez un éclairage sur le délai d"une inscription hypothécaire, il vous suffit d'appeler le
service des impôts et vous aurez la confirmation du délai normal (courant).

Par contre, il me paraît important de faire une approche plus juridique sur le jugement
d'adjudication.


Au terme de l'article 87 du décret du 27 juillet 2006 :

"Outre les questions prescrites pour tout jugement, le jugement d'adjudication vise le
jugement d'orientation, les jugements tranchant les contestations et le cahier des conditions
de vente. Il désigne le créancier poursuivant et, le cas échéant, le créancier subrogé dans ses
droits. Il mentionne les formalités de publicité et leur date, la désignation de l'immeuble adjugé,
les date et lieu de la vente forcée, l'identité de l'adjudicataire, le prix d'adjudication et le montant
des frais taxés. Il comporte, le cas échéant, les contestations qu'il tranche.

L'adjudicataire pourra ensuite procéder à la publication du titre de vente au bureau des
hypothèques, ce qui rendra opposable aux tiers son droit de propriété. La publicité intervient
dans les formes prévues pour les ventes judiciaires.

[u]Nature du jugement d'adjudication.


La décision d'adjudication qui ne statue sur aucun incident ne fait que constater un contrat
judiciaire et n'a pas le caractère de jugement "

( source Editions LITEC "Guide Pratique de la Saisie Immobilière" Avocats Hervé CROZE & Christian LAPORTE)

Bonne quête.

Bonne et heureuse fêtes de Noël.

Cordialement.

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