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Achat d'une maison avant saisie judiciaire qui tourne mal

Messagepar rlm42 » 06 Juin 2012, 13:38

Bonjour,
Je vais tenter de vous expliquer simplement une situation compliquée...
Nous avons acheté, entre février (compromis) et mai (vente) 2011 une maison de quelqu'un qui allait être saisie par sa banque pour défaut de paiement.
à l'époque, notre notaire nous a dit que pour lui c'était tout à fait faisable, qu'il suffisait de demander l'accord du juge instruisant le dossier de notre vendeur, et que du fait que la somme proposée était importante, nous n'aurions aucun mal à obtenir son aval pour une vente amiable avant saisie judiciaire, le seul point négatif étant que nous avions à faire l'avance des frais taxés (de poursuite) mais que ceux-ci nous seraient rendus par le vendeur comme il s'estengagé à le faire sur le compromis (3700€ de frais taxés)...
Nous avons signé la vente comme prévu le 05/05/11 avec remise des clefs mais notre vendeur s'est fait représenté par son beau-frère car il était en vacances... c'est un détail mais ça a commencé à nous faire douter du genre de personnage auquel nous avions a faire...
L'audience pour la validation de la vente devait avoir lieu mi juin 2011 mais notre vendeur ne s'est pas présenté.
L'audience à été reportée fin juillet 2011.
Entre temps, notre vendeur a contacté l'avocat de son créancier pour lui demander un remise sur les frais de poursuites qu'il trouvait trop élevés. L'avocat de la banque a fait un geste en se désistant de la procédure (ce qui pour lui revenait à abandonner ses émoluments)....
Lors de l'audience de juillet, notre vendeur a contesté les sommes qui lui sont demandé par sa banque et pour la procédure. Son avocat à tout fait pour bloquer le processus et il y est parvenu.
Depuis, l'hypothèque n'est pas levée, nous n'avons pas de titre de propriété, les sommes sont consignées par le notaire du vendeur et rien ne bouge...
Il y a déjà eu 5 renvois (juillet, octobre 2011, février et juin 2012, le prochaine audience aura lieu en septembre 2012...)
D'après certaines sources (avocat que nous avons consulté) nous risquons de devoir payer pour la levée d'hypothèque si le vendeur et la banque ne trouvent pas d'accord et si les sommes que nous avons versé ne suffisent pas à couvrir la créance...
Est-ce que quelqu'un peut nous apporter quelques réponses quant à la marche à suivre dans ce cas...
J'espère m'être clairement exprimé, dans le cas contraire, n'hésitez pas à me demander les informations qui vous manquent...
D'avance merci.
Cordialement
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Re: Achat d'une maison avant saisie judiciaire qui tourne ma

Messagepar @ndreCROCHON » 09 Juin 2012, 00:41

rlm42 a écrit:Nous avons signé la vente comme prévu le 05/05/11 avec remise des clefs mais notre vendeur s'est fait représenté par son beau-frère car il était en vacances... c'est un détail mais ça a commencé à nous faire douter du genre de personnage auquel nous avions a faire...
L'audience pour la validation de la vente devait avoir lieu mi juin 2011 mais notre vendeur ne s'est pas présenté.
L'audience à été reportée fin juillet 2011.


Je suppose que si vous avez signé l'acte authentique le 05/05/2011 ? ...A ce titre, vous avez sûrement
payé le prix de vente ?...Quant au fait que le beau frère a signé en lieu et place du vendeur, je suppose
que le notaire a demandé un exemplaire de la procuration et validé sa recevabilité...Dans ce cas la vente
est parfaite et je suppose que, vous avez obtenu le jour de la signature de l'acte authentique un jeu de
clés ?

Ce que je ne comprends pas que vient faire l'audience, sûrement du tribunal de commerce, après la
signature de l'acte authentique, alors même que cette procédure est engagée par le juge-commissaire
et sur ordonnance, l'accord ou non du tribunal pour la vente et le montant convenu entre les parties.

Cette action est engagée à partir de la signature du compromis de vente sans laquelle l'acte authentique
ne peut-être signé entre les parties puisque la vente est subordonnée (condition suspensive) à l'accord
de l'ordonnance du tribunal, qui est produite entre le compromis et la date de signature de l'acte authentique.

Une voix intérieure me dit : " Rim42 ne semble pas avoir fait appel à un notaire pour représenter ses
intérêts ? "

Confirmez ou infirmez mon interprétation des faits et, à partir de votre lecture, je serai plus en mesure
de comprendre la situation du moment .

A vous lire...

Bien à vous.

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Re: Achat d'une maison avant saisie judiciaire qui tourne ma

Messagepar rlm42 » 12 Juin 2012, 13:23

Bonjour Mr Crochon,

Merci pour votre réponse, je vais essayer de vous donner d'autres infos:
Le vendeur était en procédure de saisie depuis plus d'un an pour défaut de paiement de son prêt immo.
Il essayait quand même de vendre sa maison à l'amiable avant la saisie définitive de son bien et éviter la vente aux enchères de celle-ci.
Lors de la signature du compromis, notre notaire nous a expliqué que cette vente amiable se ferait sans problème si le juge donnait son accord pour la vente amiable, qu'il voudrait juste vérifier que la somme que nous proposions suffisait à couvrir la créance.

je vais essayer de reprendre le calendrier de la vente:

02/2011 signature du compromis et demande au tribunal l'authorisation de vente amiable

03/2011 accord du tribunal pour la vente amiable

05/2011 signature de l'acte de vente en présence des deux notaires

06/2011 contestation par le vendeur des sommes demandées par son créancier

Depuis appel sur appel car le créancier et le vendeur ne se mettent pas d'accord sur le montant de la créance donc rien ne bouge...

Nous avions 2 notaires le jour de la signature du compromis + vente, un pour chaque partie.

J'espère que ça suffit à vous répondre...
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Re: Achat d'une maison avant saisie judiciaire qui tourne ma

Messagepar @ndreCROCHON » 13 Juin 2012, 08:05

rlm42 a écrit:06/2011 contestation par le vendeur des sommes demandées par son créancier


Vous n'êtes en rien concerné par le différent avec les créanciers du vendeur, puisque ceux-ci ont
consentis leur accord pour la vente du bien à un prix donné.

"05/2011 signature de l'acte de vente en présence des deux notaires"

Je suppose que le jour ou vous avez signé l'acte authentique de vente, vous avez payé le prix
d'acquisition et qu'à ce titre, vous avez reçu tous les jeux de clés du bien ?

A partir de cet instant, vous pouvez rentrer dans les lieux et, le différent qui oppose le vendeur
avec les créanciers ne vous concerne aucunement.

En vous lisant, j'ai le sentiment que vous avez omis de me préciser quelles sont les raisons qui
font qu'aujourd'hui vous ne semblez pas être en possession de votre bien ?

Sur la base de la situation du moment, le vendeur peut vous "promener" à sa guise et vous laisser
dans une position très inconfortable...Il vous faut réagir !

Tenez-nous au courant de la suite....

Bien à vous.

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Re: Achat d'une maison avant saisie judiciaire qui tourne ma

Messagepar rlm42 » 29 Juin 2012, 07:04

Bonjour,

Pour info, nous avons pris un avocat pour essayer de faire entendre notre voix dans l'affaire qui oppose le vendeur et son créancier. Il nous a conseillé d'arrêter tout investissement dans la maison tant qu'un jugement n'est pas rendu.
Il ne nous reste plus qu'à attendre l'appel de septembre et espérer une issue à toute cette histoire.
Merci en tout cas pour vos réponses.

Cordialement
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Re: Achat d'une maison avant saisie judiciaire qui tourne ma

Messagepar @ndreCROCHON » 29 Juin 2012, 10:57

Si vous ne répondez pas à mes questions, comment voulez-vous que je vous donne un avis, voire un
conseil !

A vous lire...

Bien à vous.

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Re: Achat d'une maison avant saisie judiciaire qui tourne ma

Messagepar rlm42 » 02 Juil 2012, 06:00

Bonjour,

désolé de ne pas avoir répondu, je vais essayer de le faire.
Nous habitons la maison mais nous n'avons pas de titre de propriété.
Effectivement, nous avons payé la somme le jour de la vente mais comme le créancier du vendeur n'a pas été rêglé par le notaire, il ne veut pas lever l'hypothèque, donc nous ne pouvons pas inscrire la notre, ce qui ne nous permet pas d'obtenir notre titre de propriété.
D'après notre avocat, si la situation traine encore longtemps et que la somme que nous avons versé ne suffit plus à couvrir la créance (cer les intérêts d'emprunts + les frais de poursuite augmentent toujours...) nous, les acheteurs, devront payer la différence pour faire lever l'hypothèque du vendeur...
Merci en tout cas pour vos réponses.

Cordialement
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Re: Achat d'une maison avant saisie judiciaire qui tourne ma

Messagepar @ndreCROCHON » 03 Juil 2012, 18:44

rlm42 a écrit:Effectivement, nous avons payé la somme le jour de la vente mais comme le créancier du vendeur n'a pas été rêglé par le notaire, il ne veut pas lever l'hypothèque


Franchement, je ne comprends pas l'attitude de votre notaire qui, consiste à ne pas payer la
banque...En effet, soit le prix de vente est inférieur au montant du débit et dans ce cas avant
de signer l'acte authentique, le notaire demande à la banque si elle consent la vente ou non ?
Si le prix de vente est supérieur au montant de la créance de la banque, le notaire paye la banque
et la vente est parfaite.

Le notaire sait très bien qu'à défaut de payer le créancier principal qui, dispose d'une hypothèque de
premier rang, le conservateur ne pourra apporter la mainlevée qui, est la preuve de l'absence
de tout privilège hypothécaire.

rlm42 a écrit:D'après notre avocat, si la situation traine encore longtemps et que la somme que nous avons versé ne suffit plus à couvrir la créance (cer les intérêts d'emprunts + les frais de poursuite augmentent toujours...) nous, les acheteurs, devront payer la différence pour faire lever l'hypothèque du vendeur...


Je suis totalement consterné par l'attitude à la fois de votre notaire et les propos de votre avocat.

En droit, une vente est parfaite entre les parties lorsque celles-ci sont d'accord sur la chose et le
prix et que le prix de vente est payé...Le récépissé (reçu) obligatoire au titre de votre paiement
délivré par le notaire le jour de l'acte authentique de vente, plus l'autorisation par ordonnance du
juge-commissaire de l'accord de la vente amiable et de votre offre de prix...La vente est parfaite
par la prise de possession réelle du bien.

En aucune manière, vous êtes tenu pour responsable des arriérés de votre vendeur puisque le
tribunal vous a donné son accord de vente à hauteur de votre offre sur avant-contrat (compromis).

Je suis tenté de vous conseiller de demander à votre notaire la raison du blocage du prix (déposé
à la caisse de Dépôts et Consignations ) que vous avez versé le jour de la vente et, de vous faire
tenir l'état hypothécaire hors formalités en sa possession ...S'il fait la sourde oreille, allez directement
dans le service du conservateur des hypothèques, en payant, il vous sera remis l'état dont dispose
votre notaire.

A la suite des éléments que, vous me rapporterez, je serai plus en mesure de vous orienter.

A vous lire....

Bien à vous.

@ndré CROCHON

N.B.:L'hypothèque fait l'objet d'une taxe de publicité foncière (0,615 % du montant du prêt [0,715% depuis le 1er janvier 2006)1. Les frais d'hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt.
L'hypothèque doit faire l'objet d'un acte notarié ; l'inscription est effectuée à la conservation des hypothèques du lieu où se trouve le bien.
Le rang de l'hypothèque prend effet à la date de son inscription.
En cas de défaillance du débiteur de la dette garantie, l'hypothèque est réalisée : le droit est saisi puis vendu par voie judiciaire. La clause de voie parée qui permettrait de court-circuiter les procédures est interdite.
Généralement, en cas de vente du bien immobilier avant expiration de la date d'effet de l'hypothèque, il sera procédé à la radiation (appelée "mainlevée") de l'inscription d'hypothèque.
Cette radiation se fait auprès du conservateur des hypothèques par les mêmes intermédiaires habilités que pour l'inscription. Les frais et émoluments de cet acte de mainlevée sont à la charge de l'emprunteur/vendeur du bien immobilier. Il est préférable de le négocier préalablement avec le rédacteur s'il n'est pas astreint à un tarif.

(Source: fr.wikipedia.org )
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Re: Achat d'une maison avant saisie judiciaire qui tourne ma

Messagepar rlm42 » 04 Juil 2012, 05:04

Bonjour,
Merci beaucoup pour votre réponse.
A priori, le fond du problème est que la banque du vendeur ne délivre pas le document permettant au notaire (du vendeur) de procéder à la mainlevé de l'hypothèque car le vendeur conteste la somme qu'il doit, même si la somme que nous avons versé suffit à rembourser la banque...
Nous sommes, comme nous dit notre notaire et notre avocat, devant un problème exceptionnel qu'ils n'ont jamais rencontré auparavant.
D'après eux, le point de départ est que l'avocat du créancier s'est retiré en cours de procédure et que le juge n'a pu valider l'acte de vente dufait de ce dessaisissement inopportun.
La situation est complexe mais nous avons quand même été un peu rassuré par notre avocat, il nous conseille tout de même de cesser tout investissement dans cette maison tant que cette affaire n'est pas rêglée...
Dans cette histoire, nous sommes les seuls à s'en préoccuper, le vendeur dort sur ses deux oreilles alors que nous en faisons des cauchemards...
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Re: Achat d'une maison avant saisie judiciaire qui tourne ma

Messagepar rlm42 » 04 Juil 2012, 05:14

Je me permets de joindre une copie d'un mail reçu de la part de notre notaire:
J'ai caché le nom des avocats et notaires pour ne pas leur porter préjudice:

<<Je reviens vers vous au sujet du dossier repris en références.


Je vous informe qu'en janvier, Me XXXX (notaire des vendeurs) m'a communiqué verbalement l'information suivante :

- les vendeur auraient indiqué à Me XXXX que selon leur conseil, semble-t-il un avocat, la procédure suivie serait contestable au motif que Me YYYY (avocat de la banque), suite à la régularisation de la vente, a demandé un désistement d'instance en lieu et place de la validation par le juge de la vente réalisée. J'avais également à l'époque soulevé cette particularité, toutefois, le jugement vise expressément la vente et se prononce même sur les frais taxés de procédure. Cet argument me semble donc bien étrange.

Les vendeurs auraient pris un avocat pour obtenir le versement à leur profit de la partie des frais taxés de procédure pour leur montant réel, alors même le jugement en dispose inversement. Ils prétenderaient que ce serait un accord verbal entre vous, alors même que le compromis indique le contraire.

J'avais demandé verbalement à Me xxxx qu'il me retranscrive par écrit ces informations. Toutefois, à ce jour , je n'ai pas de nouvelles de sa part.


Il me semble que vous devriez en effet avoir recours à un avocat, car c'est précisément l'intervention d'un avocat, manifestement véhément, qui a incité Me XXXX à la prudence, et par conséquent a actuellement bloqué la situation.


Soyez certains que, loin de négliger cette affaire, je lui conserve toute l'attention nécessaire.

Toutefois, le mois de janvier 2012, en raison de la fin d'un dispositif relatif à l'exonération des plus values immobilière s'est avéré particulièrement chargé.>>

En espérant que ça vous aide à comprendre le problème...
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Re: Achat d'une maison avant saisie judiciaire qui tourne ma

Messagepar @ndreCROCHON » 04 Juil 2012, 13:27

J'ai bien pris connaissance de vos nouveaux posts et vous en remercie.

Comme j'ai pu le préciser dans différents posts, je connais mon niveau de compétence ainsi que
celui de mon incompétence...En clair, je n'ai pas la qualité requise pour vous conseiller utilement
dans la procédure qui est en cours, d'autant plus que votre notaire reconnaît n'avoir jamais été
confronté à pareille situation juridique.

Si j'ai bien compris, aujourd'hui vous avez signé une acquisition par acte authentique avec une
ordonnance du juge-commissaire du tribunal autorisant cette vente...Vous avez payé le prix
d'acquisition augmenté des frais notariés (enregistrement + émoluments) et vous êtes dans les lieux.

Votre notaire a jugé utile de mettre en stand by cette vente, en versant sûrement vos fonds à la
Caisse des Dépôts et consignations, à moins qu'il n'est pas jugé utile de mettre à l'encaissement
votre paiement, ce qui à mon avis lui est strictement interdit car votre règlement doit obligatoirement
figurer dans sa comptabilité et faire l'objet d'un récépissé délivré d'un carnet à souche ...A défaut,
la vente n'aurait pas dû avoir lieu au motif d'un élément nouveau qui interdit toute vente en l'attente
du résultat de la procédure en cours, ou en cas d'absence de document incontournable pour pouvoir
réitérer la vente par acte authentique et aujourd'hui, vous ne seriez pas dans les lieux ?

Si la vente par acte authentique a bien été signée et vos fonds mis à l'encaissement, votre banque
risque de se retourner contre le notaire car, il a l'obligation de procéder au paiement du montant de
l'hypothèque et ainsi rapporter la mainlevée et l'inscription de l'hypothèque nouvelle au profit de
votre banque ?...Qu'en est-il exactement à ce jour ?

A vous lire...

Bien à vous.

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