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Vente aux enchères des Avocats
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achat bien pour locatif

Messagepar lolob » 06 Sep 2009, 20:02

Bonjour,

Je souhaite me lancer dans l'acquisition d'un appartement à des fins locatives.

Ai-je intérêt à me tourner vers un bien qui fait déjà l'objet d'un bail? L'adjudication sera certainement moins élevée que pour un bien libre de toute occupation.
Comment puis-je être certaine que le locataire paye bien ses loyers?
Dans ce cas le bail sera transférer à mon nom?

Merci pour vos réponses


Je ne trouve pas trace du guide de M. Crochon ... quand doit -il sortir ?
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Messagepar @ndreCROCHON » 08 Sep 2009, 00:13

C'est très bien d'avoir un projet d'achat immobilier en vue de le louer, je vous y pousse ardemment, mais soyez vigilante.

Vous demandez comment être certaine que le locataire payera régulièrement ses loyers?

Personne est en mesure de répondre à votre question. Mon conseil en pareil matière, c'est de souscrire un contrat d'assurances portant sur une garantie locative (pertes de loyers) sans franchise.

Dans ce domaine, voyez les mutuelles, vous y trouverez d'excellentes conditions et à un prix raisonnable d'environ 2,5 % du loyer. Franchement, c'est pas cher payé pour dormir comme un "bébé" , en plus ces frais sont déductibles sur votre déclaration 2044 ( revenus fonciers) ou 2042 , si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15.000 euros.

C'est vrai que si vous trouvez un bien en vente aux enchères judiciaires, il sera vendu avec une décote d'environ 10 à 20 %, du fait de l'existence d'un bail et les clients potentiels seront bien moins nombreux, donc la possibilité de réaliser une excellente affaire .

Faites une étude de rentabilité en prenant en compte tous les paramètres, pour déterminer votre enveloppe d'adjudicataire.

Tenez-nous au courant.

Pour ce qui est du ebook (livre numérique) " Guide Pratique des Ventes Immobilières aux enchères " , j'y travaille, mais à l'évidence comme c'est mon premier ouvrage, j'ai sous estimé le travail qu'il nécessite et j'avoue humblement avoir beaucoup de retard.

Je pense raisonnablement, qu'il sera disponible avant la fin de l'année 2009.

Préparez vos sabots et peut -être que le Pére Noël vous l'offrira !

Bien courtoisement .

@ndré CROCHON
Dernière édition par @ndreCROCHON le 09 Sep 2009, 18:02, édité 3 fois.
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Messagepar lolob » 09 Sep 2009, 06:03

Je vous remercie beaucoup pour votre réponse. Elle me conforte dans mon projet.

Je voulais simplement préciser une de mes interrogations : Quand un bien loué est placé aux enchères et que l'on souhaite l'acquérir, a t-on un moyen de savoir si le locataire payait effectivement ses loyers à l'ancien propriétaire ? Est - ce noté dans le cahier des charges par exemple ( et si tel est le cas est-on garanti de la validité de cette information ) ? Ou peut-être doit-on effectuer d'autres démarches ? Et dans ce cas, pouvez-vous me préciser lesquelles et auprès de qui ou de quelle institution ?

Merci infiniment pour les réponses que vous pourrez me faire.
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Messagepar @ndreCROCHON » 09 Sep 2009, 18:28

A mon avis, les conditions de vente prennent en compte l'existence d'un bail, sa date d'effet, le montant du loyer, mais nullement les arriérés des loyers impayés.

Pour satisfaire votre inquiétude, je vous invite à vous rendre sur place en fin de journée pour rencontrer le (les) locataire. N'hésitez pas à acheter un petit bouquet de fleurs en lui offrant d'entrée de jeux pour lui demander de vous pardonner du petit dérangement, car vous êtes intéressée pour réaliser un placement et si vous êtes l'adjudicataire, il vous semble naturel de connaître votre futur locataire.

A l'appui de ce qui précède, je doute fort que vous essuyez un refus.

Profitez du fait que vous êtes sur place, pour demander gentiment quels sont les frais mensuels, la taxe d'habitation, le montant du loyer, la date d'effet du bail ainsi que l'adresse du bailleur (ces coordonnées figurent dans le bail) en lui demandant à qui elle verse les loyers actuellement (sûrement à l'avocat du créancier poursuivant).

Je suis sûr que vous parviendrez à obtenir satisfaction.

Surtout ne vous lancez pas dans une enchère sans avoir fait le point avec votre banquier, pour déterminer quel sera son concours et sur quel montant maximum et à quel taux effectif global sur quelle durée ? A moins que vous disposiez de l'enveloppe totale en cash !

Tenez-nous au courant du résultat de vos démarches.

Bien chaleureusement.

@ndré CROCHON
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Messagepar jvince » 17 Sep 2009, 03:55

avant d'acheter, il ne faut pas hésiter à faire une enquête minutieuse !
votre but est de faire sinon un coup de fusil, en tout cas un bon placement, et non pas de vous tirer une balle dans le pied !
un locataire qui paye régulièrement ses loyers obtiens de son propriétaire, ou du gestionnaire, des quittances de loyer. n'hésitez pas à demander à ce qu'on vous les produise, même si vous n'avez aucun droit à cela. une personne bien dans ses baskets ne verra aucune objection à vous les montrer.
par ailleurs, le cabinet d'avocat qui est chargé de la vente détient une multitude de renseignements outre le dossier du bien. ne négligez pas le facteur humain, rendez-vous sur place, interrogez le voisinage ...
ce n'est jamais du temps perdu !
jvince
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