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Achat à l'adjudicataire suite à une vente aux enchères

Messagepar Laura60 » 09 Jan 2013, 22:01

Bonsoir,
Tout d'abord je tenais à vous remercier pour la grand nombre d'informations que j'ai pu déjà avoir grâce à vos posts - cela m'a été bien utile pour faire face à une situation nouvelle pour moi et un peu compliquée.
Il me reste quelques points à éclaircir et je me tourne donc vers vous pour avoir une réponse :
Je suis dans le cas où une vente aux enchères n'a pas abouti faute d'enchérisseur. J'ai compris que c'est donc le créancier (ici le mandataire liquidateur) qui est devenu adjudicataire à hauteur de la mise initiale. Je souhaite faire une offre d'achat à cet adjudicataire (j'ai eu l'information qu'il serait vendeur) mais j'ai besoin de comprendre/valider certains points avant de faire mon offre:
- l'adjudicataire et créancier est bien redevable de la totalité du montant de mise à prix ?
- il sera payé de sa créance et il devra reverser le surplus au débiteur (propriétaire actuel)?
- En cas de revente, le débiteur (futur ancien propriétaire) ne sera pas payé des sommes venant en plus du montant de mise à prix / montant dû par l'adjudicataire ?
- Enfin, la revente après enchères se fait-elle bien sous format standard, c'est à dire via un compromis de vente ?

Merci d'avance pour votre réponse rapide
bonne soirée
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Re: Achat à l'adj car coudicateur suite à une vente aux ench

Messagepar @ndreCROCHON » 09 Jan 2013, 22:34

Nous sommes ravis d'apprendre que la lecture des posts, vous ont apporté un grand nombre d'informations et qu'elles vous permettent d'y voir plus clair, dans ce domaine des enchères immobilières, qui fait appel à des connaissance très spécifiques.

Il n'y a pas lieu de s'en étonner car dans beaucoup de domaine, il en est ainsi.

Laura60 a écrit:- l'adjudicateur et créancier est bien redevable de la totalité du montant de mise à prix ?


En cas de désertion d'enchère, c'est bien le créancier qui est déclaré adjudicataire final, à hauteur de la mise à prix.

Laura60 a écrit:- il sera payé de sa créance et il devra reverser le surplus au débiteur (propriétaire actuel)?


Il sera payé en tout ou partie de sa créance, lors de la revente du bien...Si la revente du bien permet une plus-value, celle-ci reste acquise au créancier ....Au même titre que, lorsque l'adjudicataire final d'une enchère au TGI, réalise lors d'une revente une plus-value, celle-ci lui reste acquise.

Laura60 a écrit:- Enfin, la revente après enchères se fait-elle bien sous format standard, c'est à dire via un compromis de vente ?


Oui !... C'est-à-dire en vente classique (amiable) chez un ou/les Notaires ( Compromis de vente puis acte authentique de vente).

Bonne prise en compte de ces informations !

Bien cordialement.

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Re: Achat à l'adjudicataire suite à une vente aux enchères

Messagepar Laura60 » 10 Jan 2013, 09:02

Bonjour et merci pour votre réponse rapide - une petite précision supplémentaire s'il vous plait :
Si le nouvel adjudicataire (et créancier) ne revend pas le bien, il devra bien payer le montant de la mise à prix - la partie correspondant à la créance lui sera reversée et la part en plus de la créance sera reversée au débiteur ?
si c'est bien le cas, lorsqu'il revend le bien, seule la plus value au delà de la valeur d'adjudication lui revient ?

c'est un peu compliqué mon histoire, mais si je prends un exemple concret se sera peut-être plus facile :
Valeur de mise à prix : 200.000
Dette : 100.000
Revente après adjudication : 250.000
Dans ce cas, l'adjudicataire doit 200.000 - il récupère 100.000 de dette et reverse 100.000 au débiteur - Quand il revend, il bénéficie de 50.000 supplémentaires
merci de me dire si j'ai bien compris car cela a un impact important sur l'offre que je souhaite faire pour le rachat.

merci d'avance
bien cordialement
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Re: Achat à l'adjudicataire suite à une vente aux enchères

Messagepar @ndreCROCHON » 12 Jan 2013, 01:49

Laura60 a écrit:une petite précision supplémentaire s'il vous plait :
Si le nouvel adjudicataire (et créancier) ne revend pas le bien, il devra bien payer le montant de la mise à prix - la partie correspondant à la créance lui sera reversée et la part en plus de la créance sera reversée au débiteur ?


L'adjudicataire final sera amené à verser le prix de l'adjudication à son avocat et , celui-ci sera conduit à
procéder, avec son confrère, à la ventilation du prix auprès du ou des créanciers et, s'il reste un solde
créditeur celui-ci sera versé au débiteur (l'ancien propriétaire)
Laura60 a écrit:c'est un peu compliqué mon histoire, mais si je prends un exemple concret se sera peut-être plus facile :
Valeur de mise à prix : 200.000
Dette : 100.000
Revente après adjudication : 250.000
Dans ce cas, l'adjudicataire doit 200.000 - il récupère 100.000 de dette et reverse 100.000 au débiteur - Quand il revend, il bénéficie de 50.000 supplémentaires
merci de me dire si j'ai bien compris car cela a un impact important sur l'offre que je souhaite faire pour le rachat.


La " mécanique" est exacte avec toutefois deux bémols, l'adjudicataire verse à son avocat 200.000 € + frais y afférents (env. 10 à 15 % du prix de l'adjudication ) . ..Par contre, si vous revendez 250.000€, votre marge brute sera d'environ 30.000€ ou 20.000 € .

Bon succès .

Bien à vous.

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Re: Achat à l'adjudicataire suite à une vente aux enchères

Messagepar Laura60 » 13 Jan 2013, 14:18

bonjour et merci pour votre réponse et précisions importantes - Les frais dont vous parlez sont les frais d'acquisition ?
Si tel est le cas, faut-il que je tienne compte de ces frais dans l'offre que je m'apprête à faire ? Et si je rachète le bien par le biais d'un compromis et de l'avocat de l'adjudicataire, devrais-je supporter le même type de pourcentage de frais (c'est à dire 10-15% au lieu des 7-8% habituels lorsqu'on passe par un ou des notaires.

Par ailleurs, dans mon cas, l'adjudicataire est le mandataire judiciaire, cela change-t-il quelque chose ?

Merci encore d'avance pour vos réponses.
bon dimanche

bien cordialement
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Re: Achat à l'adjudicataire suite à une vente aux enchères

Messagepar @ndreCROCHON » 15 Jan 2013, 01:26

Laura60 a écrit: Les frais dont vous parlez sont les frais d'acquisition ?


Ils représentent le cumul de toutes les dépenses, qu'il vous faut budgéter pour vous éviter des surprises désagréables.

Laura60 a écrit:Si tel est le cas, faut-il que je tienne compte de ces frais dans l'offre que je m'apprête à faire ?


Je réponds OUI avec certitude.

Laura60 a écrit:si je rachète le bien par le biais d'un compromis et de l'avocat de l'adjudicataire, devrais-je supporter le même type de pourcentage de frais (c'est à dire 10-15% au lieu des 7-8% habituels lorsqu'on passe par un ou des notaires.


Restons simple, si vous êtes l'adjudicataire final, c'est votre avocat qui va s'occuper te toutes les formalités administratives et le cumul des frais sera dans la fourchette annoncée ci-dessus, sans oubliez
si vous faites un emprunt, les émoluments du notaire pour rédiger l'acte de prêt bancaire.

Par contre s'il s'agit d'une vente classique pour du neuf ou une vente en ( VEFA ) vente en état futur d'achèvement , les émoluments du notaire + les frais de publicité foncière 0,715 % , le cumul représente environ 2,5 % à 3 % , et pour l'ancien environ 7 à 7,50 % du prix de vente.

Laura60 a écrit:Par ailleurs, dans mon cas, l'adjudicataire est le mandataire judiciaire, cela change-t-il quelque chose ?


Tout d'abord, si je vous ai compris ...Je tiens à vous préciser que, le mandataire judiciaire ne peut enchérir et encore moins être l'adjudicataire final pour une affaire dans laquelle il est le mandataire du juge-commissaire du tribunal de commerce, car la loi le lui interdit.

Je vous souhaite la réalisation de votre projet.

Bien à vous.

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