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Vente aux enchères des Avocats
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de 397m² à 279m²...

Messagepar jeanbaptiste » 16 Mai 2013, 17:11

Bonjour et merci pour la qualité de vos réponses sur ce forum, réponses à des situations bien souvent obscures sans votre aide.
Je me suis porteur acquéreur lors d’une enchère pour un immeuble commercial après l’avoir visité à la lampe torche et en compagnie de l’huissier ayant réalisé le dossier. Je me suis ensuite rendu chez l’avocat-vendeur afin de consulter le dossier complet. J’ai remporté l’enchère, le délai de surenchères est passé, j’ai réglé dans un premier temps les frais liés à celle-ci ainsi que des frais de poursuites puis le prix total de l’adjudication. J’ai donc les clés depuis trois semaines. Dès les premiers travaux et le passage de l’architecte, nous avons vite constaté que la superficie vendue ne correspondait pas à celle réelle.
La vente portait sur 4 parcelles : la première de 279 m²( est bien celle réelle « physiquement ») et les trois suivantes pour une surface totale de 118m². soit un total de 397 m²
Or la deuxième et troisième sont inexistantes « physiquement », elles ne sont seulement visibles sur le cadastre. Enfin, la troisième correspond au garage d’une maison d’habitation donc une parcelle non disponible et dont le propriétaire actuel possède l’acte de propriété.
Afin de résumer, je me porte acquéreur pour une surface commerciale totale de 397m² et me retrouve avec 279m². Mes questions sont les suivantes :
Que puis-je attendre d’une action au tribunal sachant que je souhaite toutefois conserver ce bien mais voir son prix d’adjudication être conforme à la surface réellement vendue, que des frais liés à une remise en conformité des informations cadastrales sont nécessaires – donc un nouveau bornage. Et qu’enfin, je pensais avoir une surface commerciale de 397m² alors qu’elle n’est plus que de 279m² et que cela représente une perte d’exploitation importante.
Combien de temps ai-je pour porter ce dossier au litige et vers qui dois-je me tourner ? Existe-il une jurisprudence en la matière ? Me confirmez-vous que pour constituer le cahier des conditions de vente des règles strictes sont applicables dont le passage d’un géomètre (qui sur ce sujet portait probablement des œillères).
Merci pour votre précieuse aide.
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Re: de 397m² à 279m²...

Messagepar @ndreCROCHON » 16 Mai 2013, 22:36

jeanbaptiste a écrit:Je me suis porteur acquéreur lors d’une enchère pour un immeuble commercial après l’avoir visité à la lampe torche et en compagnie de l’huissier ayant réalisé le dossier. Je me suis ensuite rendu chez l’avocat-vendeur afin de consulter le dossier complet. J’ai remporté l’enchère, le délai de surenchères est passé, j’ai réglé dans un premier temps les frais liés à celle-ci ainsi que des frais de poursuites puis le prix total de l’adjudication. J’ai donc les clés depuis trois semaines. Dès les premiers travaux et le passage de l’architecte, nous avons vite constaté que la superficie vendue ne correspondait pas à celle réelle.
La vente portait sur 4 parcelles : la première de 279 m²( est bien celle réelle « physiquement ») et les trois suivantes pour une surface totale de 118m². soit un total de 397 m²
Or la deuxième et troisième sont inexistantes « physiquement », elles ne sont seulement visibles sur le cadastre. Enfin, la troisième correspond au garage d’une maison d’habitation donc une parcelle non disponible et dont le propriétaire actuel possède l’acte de propriété.


En vous lisant, je vous conseille de revenir à la case départ, c'est-à-dire avoir communication du cahier des conditions de vente, afin de vérifier dans la désignation du bien ce qu'il est exactement précisé et pour lequel vous vous êtes porté acquéreur ?

C'est à partir de ces éléments que vous pourrez les confronter avec la réalité, en apportant la preuve de ce que vous affirmez et les éléments en apparence discordants du cahier des conditions de vente.

Si, ce que vous confirmez se vérifie, alors nous pouvons dire qu'il y a tromperie.sur la chose vendue et qu'à ce titre vous demandez réparation, pour faute professionnelle, et demandez qu'il soit procédé à une évaluation à dire d'expert, du manque à gagner sur la tromperie manifeste.

Je pense que l'huissier et l'avocat vont se trouver dans une position très inconfortable et seront sûrement amenés à faire jouer leurs RCP respectives...Ils peuvent également essayer de trouver avec vous un protocole pour éviter de porter cette affaire sur la place publique...J'opterais plus facilement pour la première solution.

Si d'aventure pour des raisons "X" les intervenants font la sourde oreille, il ne vous restera plus qu'à porter votre affaire devant le tribunal, en ayant pris soin de consulter un avocat avant de vous lancer dans toute action judiciaire...Essayez d'exposer votre problème à votre notaire pour confronter les avis.

jeanbaptiste a écrit:Combien de temps ai-je pour porter ce dossier au litige et vers qui dois-je me tourner ? Existe-il une jurisprudence en la matière ? Me confirmez-vous que pour constituer le cahier des conditions de vente des règles strictes sont applicables dont le passage d’un géomètre (qui sur ce sujet portait probablement des œillères).


Toute cette partie des questions, je m'interdis de me substituer à votre avocat , dont c'est précisément la fonction de vous répondre.

Tenez-nous au courant...

Bien chaleureusement.

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Re: de 397m² à 279m²...

Messagepar jeanbaptiste » 17 Mai 2013, 10:48

Bonjour et tout d’abord merci pour votre réponse claire et rapide.

Afin d’avoir votre analyse ou plus exactement votre lecture des documents en ma possession je vous livre copie des documents officiels en omettant les lieux et noms afin de ne porter préjudice à personne.
Placard de vente (fixé au Tribunal, parution dans le journal et affiché à la porte de l’établissement en question) :
« VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES
Sur saisie immobilière :
UN IMMEUBLE
Comprenant un local à usage de…
sis à…
en un lot
Désignation :
Sur la commune de … Place de… :
Un local à usage commercial sis au rez de chaussée, comprenant hall d’entrée, une grande salle, WC hommes, WC femmes, cadastré section AS N°166 pour une contenance de 02a 79c.
Dans un ensemble immobilier situé à… rue… : le lot n°1 et le lot n°100, cadastré Section AS N° 358,359 et 360 pour une contenance totale de 01a 18ca »


Voilà pour le « placard de vente » : la section n°166 est bien celle « physique », les sections 358 et 359 sont inexistantes « physiquement » et la 360 appartient à un autre propriétaire.

Ensuite l’avis d’adjudication :
« DESCRIPTION DES BIENS MIS EN VENTE :
1°) sis à…. : place…
figurant au cadastre sous les références : section AS n°166,
un local à usage commercial sis au rez de chaussée
comprenant :
hall d’entrée, une grande salle, WC hommes, WC femmes

Sis à… : rue… dans un ensemble immobilier figurant au cadastre sous les références : section AS N°358, 359 et 360 les lots suivants
Lot numéro UN (1) : la totalité du rez-de-chaussée de l’immeuble comprenant un local à usage de dépôt, d’une superficie de 51m² et les 220/1.000èmes de la propriété du sol.
Lot numéro CENT (100) : Volume jusqu’au toit situé au dessus de partie du lot numéro UN, d’une superficie de 24m² et les 100/1.000èmes de la propriété du sol
Vu le jugement…. »


Incompréhensible pour moi. Cet acte d’adjudication vaut-il acte de propriété ? (car je n’ai aucun autre document en ma possession).
Que veut dire ces 100/1.00èmes de la propriété du sol.
Le cumul des surfaces sur cet acte faire apparaitre un manque de 43m² par rapport à la surface annoncée à la vente en plus du fait que ces surfaces soient inexistantes ou inutilisables.

Merci encore pour votre aide précieuse,
Bien cordialement,
Jean-Baptiste
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Re: de 397m² à 279m²...

Messagepar @ndreCROCHON » 20 Mai 2013, 00:24

jeanbaptiste a écrit:Afin d’avoir votre analyse ou plus exactement votre lecture des documents en ma possession je vous livre copie des documents officiels en omettant les lieux et noms afin de ne porter préjudice à personne.
Placard de vente (fixé au Tribunal, parution dans le journal et affiché à la porte de l’établissement en question) :
« VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES


A l'examen de vos informations provenant de deux sources, voici le compte rendu de mes observations ( sous toutes réserves), à savoir :

- Votre acquisition porte sur deux biens différents (un local commercial + un dépôt), qui par ailleurs, semblent avoir deux adresses différentes ?

- Emprise au sol du local Ccial cadastrée sur la commune "X" Section AS N° 166 d'une contenance de 02a79ca, soit un local commercial d'une superficie exploitable d'environ 237,15 M² ( soit 279 M² x 0,85% = 237,15 M²), J'ai appliqué une réfaction d'environ 15 %, au titre de l'épaisseur des murs et cloisons .

- En ce qui concerne le dépôt d'une superficie de 54 + 24 M² , cette précision de superficie laisse apparaître qu'il s'agit sûrement de la superficie exploitable de ce local ?

- " Dans un ensemble immobilier situé à… rue… : le lot n°1 et le lot n°100, cadastré Section AS N° 358,359 et 360 pour une contenance totale de 01a18ca »............Si je m'en tiens à la désignation, les trois N° ci-dessus sont compris dans les 01a18ca

- Par contre, tout est flou ..En effet, il semblerait qu'il existe un règlement de copropriété sur la propriété du sol puisque l'on parle des "X" /1.000 èmes et de 2 N° de lots (N°1 - N°100 ?)...Bizarre !

Toute cette approche est du ressort de votre avocat !...Qu 'en pense t-il ?

Avez-vous le jugement d'adjudication ?

A vous lire...

Bien à vous .

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Re: de 397m² à 279m²...

Messagepar jeanbaptiste » 21 Mai 2013, 05:35

Bonjour.
En effet cela est flou...
L'avis d'adjudication est-il perçu comme l'acte de propriété car je ne possède aucun autre document ?

La deuxième partie de mon message reprend "texto" cet avis d'adjudication qui m'a été remis après le délai des 10 jours de surenchères. Il est donc non conforme au "placard de vente".

Votre lecture fait ressortir deux adresses. En effet le premier lot qui a effectivement une surface exacte au sol de 279m² (je le confirme car je suis en travaux dedans) est cadastré sur la Place.... Le second lot est cadastré dans une rue mais se trouve être le garage d'un particulier.. Lors de la visite, j'ai fais remarqué tout ceci à l'huissier qui n'a pas su me répondre et a seulement haussé les épaules... L'huissier m'a donc seulement fait visité la parcelle de 279m², dont la surface était impossible à vérifier à la seule lueur d'une modeste lampe torche et avec une somme d'immondices jonchant le sol...

Ensuite mon épouse et moi avons pensé qu'une partie de la surface manquante pouvait se trouver entre le fond de la parcelle de 279m² et le dépôt de 54m², réflexion argumentée par la lecture du cadastre qui laisse apparaître les 4 parcelles successivement. Sur le cadastre les 4 parcelles apparaissent très simplement les unes à la suite des autres pour démarrer sur la Place et finir par la Rue parallèle.

Ces deux parcelles d'une 20aine de m² chacune auraient pu être murées et non utilisées. Après les premiers travaux de démontage et la venue de mon architecte, il est plutôt certain que ces deux parcelles sont inexistantes, seulement fruit d'erreurs cadastrales jamais corrigées lors de ventes et de "fusion" successives, et que la 3ème (le dépôt) est en fait un garage d'un particulier (qui pour la petite anecdote est le Maire de la commune).

Tout cela démontre, me semble-t-il, qu'aucun travail de préparation n'est accompagné cette vente aux enchères et que le géomètre a seulement repris les éléments notariées existants reprenant ainsi les erreurs "ancestrales".

Pouvez-vous m'indiquer les obligations des "vendeurs" donc du cabinet d'avocats, en terme de vente aux enchères . Je me suis en effet rapproché de la Mairie et du service "urbanisme" et ai constaté qu’aucune demande de CU, demande d'informations et de vérifications ne furent faîtes. [b]Quelles sont donc les obligations pour ces ventes ?[/b]

Enfin, ai-je le droit de consulter encore le Cahier des conditions de vente. Puis-je en demander copie ? Combien de temps le cabinet d'avocat, cabinet vendeur, doit-il le conserver ?

Vous mettez également l'accent pertinent sur la copropriété. Il faut que rencontre le Notaire pour vérifier ces obligations de copropriété.

Je vous renouvelle mes remerciement et espère que ce "cas" intéresse également d'autres personnes...
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Re: de 397m² à 279m²...

Messagepar jeanbaptiste » 07 Juin 2013, 04:53

Bonjour
Je reviens vers vous afin de vous informer des différentes "avancées" du dossier :
J'ai fais vérifier l'acte d'adjudication par le notaire. J'ai également récupérer l'acte de vente de mon voisin dont je suis le copropriétaire. Après analyse de ces documents il apparait, outre que l'acte d'adjudication est particulièrement mal écrit, que je suis propriétaire de trois parcelles pour un total de 279m² + un dépôt de 51m² (parcelle de 24m² + 27m²). Toutefois, après avoir repris les mesures avec mon architecte et avoir percé un mur pour aboutir dans la penderie du voisin (grand moment comique), nous nous rendons à l'évidence : les parcelles évoquées n'existent pas, elles sont cadastrées mais n'existent pas "physiquement".
Je ne sais pour quelles raisons ces parcelles ont été portées sur le cadastre...
Depuis maintenant 10 jours je demande à reconsulter le cahier des conditions de vente à l'avocat vendeur qui pour le moment fait plutôt de la rétention d'information. Apparemment, ce Cahier des conditions de ventes est reparti chez un autre avocat pour lequel il a lui même organisé la vente. Cette information de "passe-passe" est la cerise sur le gâteau car à aucun moment cela ne fût évoqué...
Nous poursuivons donc les travaux ayant des délais serrés pour l'ouverture.

Pouvez-vous me dire quelles sont les obligations en terme de consultation du cahier des conditions de ventes : où peut-on le consulter et ce combien de temps, combien de temps doit-il être conservé, puis-je en demander une copie.

Désormais, je vais faire attester par un géomètre expert la surface de ma parcelle.

Merci pour votre suivi et vos précieuses informations.

Un seul conseil pour les futurs acquéreurs : éplucher ou faire éplucher le Cahier des conditions de ventes par un professionnel compétent....

Bien cordialement,
Jean-Baptiste
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