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SCI pour acheter un local professionnel car refus de prêt

Messagepar Evy » 23 Avr 2009, 10:16

Bonjour à tous,

Merci par avance de bien vouloir me lire et me donner votre avis. Je voudrais m'excuser pour les éventuelles erreurs dans les termes utilisés car c'est la première fois que je touche au droit immobilier où même les notions basiques sont nouvelles pour moi.

Premièrement, mes parents aimeraient acheter un immeuble de 120 000 euros situé en centre ville afin d’y installer une affaire de restauration rapide. Mes parents ont déjà signé le compromis de vente et il leur reste plus que 10 jours pour présenter au vendeur un avis favorable de la banque. Lors de la signature du compromis de vente, mes parents ont inclus un avenant permettant « à toute autre personne physique ou morale voulant se substituer» à eux d’intervenir dans l’achat.

Deuxièmement, mon père exerce actuellement une activité de restauration sous le régime de la micro-entreprise, dans un local qu’il loue à peu près 700 euros par mois. L’intérêt de cet immeuble est de permettre soit à mon père d'y transférer son activité ou soit à moi, de créer mon propre concept de restauration rapide.
Mes parents ont tenté la solution du prêt bancaire en leur nom propre pour acheter l’immeuble mais malgré l’intervention d’une agence de courtage, les réponses des banques sont restées négatives. Bien que mon père soit un « bon locataire» depuis 7 ans et qu’une mensualité des emprunts d’environ 700 euros (le prix du loyer de son local actuel) soit tout à fait supportable pour lui, les banques refusent de le prendre en considération. En effet, les revenus du foyer de mes parents sont faibles car ma mère est au chômage et les revenus de mon père issus de son affaire équivalent à un SMIC.

• J'ai terminé mes études en école de commerce et je suis actuellement sans emploi. Quant à mon conjoint, il est ingénieur et gagne à peu près 38 000 euros brut/an et il n’a aucun crédit en cours. Ainsi, nous (mes parents, mon conjoint et moi) aimerions monter une SCI car nous pensons que grâce aux revenus de mon conjoint et à la SCI, nous aurions plus de chances d’obtenir le prêt bancaire. Nous avons la possibilité d'apporter entre 30 000 et 40 000 € (plus éventuellement la maison principale de mes parents encore sous crédit pour 3 ans). Cette somme peut être répartie d'une quelconque manière entre nous afin de constituer des parts sociales. Tout dépend des avantages que cela procure en terme fiscal pour mon conjoint et de crédibilité de la SCI auprès des banques. Pouvez-vous nous conseiller ?
• Grâce à l’avenant inclus dans le compromis de vente, nous pensons que la SCI pourrait sans problème signer l’acte notarié à la place de mes parents sans que nous soyons obligés de refaire un autre compromis. Avons-nous raison de ne pas nous inquiéter ou devrions-nous demander la signature d’un autre compromis ?
• Je précise que mes parents sont propriétaires d’une maison estimé à peu près à 140 000 euros et qu’il leur reste 3 ans sur leur crédit et la somme restante dû est d’environ 11 000 euros. Y a-t-il quelque chose à faire de ce coté? Apporter leur bien dans le capital de la SCI et ainsi avoir plus de crédibilité auprès des banques ?

Pour être plus précise :
• Comment faire pour convaincre les banques et obtenir le prêt bancaire dans les 10 jours qui nous restent sachant que c'est le loyer perçu sur la location du local (à l’un des associés à travers son activité) qui va permettre à la SCI de rembourser le prêt?
• Faut-il créer la SCI et aller voir les banques après OU les consulter afin de proposer le projet et créer la SCI ensuite?
• En attendant de créer la SCI, comme garanti à fournir au vendeur de l’immeuble, pouvons-nous lui présenter l’accord favorable de la banque basé uniquement sur les revenus de mon conjoint au lieu de ceux de mes parents comme prévu initialement ?
• Quel montage serait le plus intéressant pour notre situation?
• Quels statuts choisir?
• Quel capital (faible, élevé, fixe ou variable)?
• Quel régime fiscal choisir pour la SCI?
• Quel objet pour la SCI sachant que c'est pour louer le local à l'un des associés?
• A qui (la SCI ou l’associé locataire) incomber la charge de faire des travaux dans l’immeuble ? L’aménagement des combles ? La remise en état du bien? Les travaux de décloisonnement et de cloisonnement ?
• Etc.

Tout reste tellement flou pour nous et au cours de mes recherches sur le net, je trouve peu d’information concernant notre cas. Il faut savoir que l'objectif de mon conjoint et moi est en premier lieu d’aider mes parents à acheter ce bien immobilier et que nous désirons par la suite leur céder partiellement ou totalement nos parts sociales afin qu’ils deviennent associés majoritaires de la SCI et qu’ils puissent transmettre ce patrimoine à leurs 3 autres enfants. Si nous pouvions avoir un éventuel avantage fiscal sur les revenus de mon conjoint, nous aimerions le connaitre mais sinon, nous sommes peu intéressés à posséder les parts sociales de la SCI. Sachant que c'est le loyer du local qui permettra de rembourser le prêt et non notre propre argent, nous souhaitons uniquement récupérer nos apports.
• Quelle est la meilleure répartition des apports dans le capital social et ainsi de la répartition des parts sociales entre mes parents et nous sachant que notre volonté au final est de faire de mes parents des associés majoritaires mais qu’ils sont malheureusement pour l’instant peu crédibles vis-à-vis des banques comparé à mon conjoint?
• Dans le cas où il va falloir donner une plus grande part sociale à l'associé le plus crédible qui est mon conjoint, quel est le moyen le plus avantageux pour nous de céder à mes parents à titre gratuit ou de la manière la moins couteuse possible partiellement ou totalement nos parts dans quelques années?
• Au vue de l’urgence, serait-il judicieux pour mon conjoint d’acheter le bien en nom propre et de l’apporter ou de le vendre à la SCI ensuite. Dans ce cas, la question précédente rentre en jeux à savoir comment faire une cession des parts entre associés à moindre coût.

Aidez nous SVP car nous ne savons pas vers qui nous tourner et la situation est assez urgente.

Evy
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Messagepar @ndreCROCHON » 25 Avr 2009, 04:00

J'ai lu avec attention votre long courrier et immédiatement il m'est venu à l'esprit une question primordiale !....Est-ce que le bien immobilier que vous vous proposez d'acquérir
en vue d'y créer une activité de bouche (restaurant) est autorisée dans le règlement de copropriété ?

Je vous félicite sur la présentation et son développement de votre projet .

Votre idée de créer une SCI me paraît être la solution pertinente en raison de la somme des capacités financières des associés . Normalement, vous devriez pouvoir obtenir satisfaction des banques et en raison de votre apport cash de 30 000 à 40 000 euros, je vous déconseille d'apporter en garantie la maison familiale de vos parents, d'ailleurs elle ne vous sera sûrement pas demandée , par contre vous serez caution solidaire en fonction des parts sociales de chacun .N'oubliez pas d'inclure les frais notariés plus travaux .

Prenez plusieurs contacts bancaires pour les mettre en concurrence et de préférence vos banques respectives . Franchement, je pense que vous obtiendrez satisfaction malgré la frilosité des banques . Par ailleurs, vous pouvez parfaitement instruire une demande de prêt pour une SCI non créée . Pensez à lui donner un nom social dès maintenant . Promettez à votre banquier d'ouvrir le compte bancaire auprès de sa banque s'il vous accorde le prêt .

La répartition des parts se fera tout naturellement en fonction des apports de chacun et si à terme vous désirez revendre vos parts cela est juridiquement très facile .

Foncez auprès des banques et n'oubliez pas d'aller voir votre notaire pour faire un large tour d'horizon de toutes les questions juridiques .

La substitution de la SCI peut jouer à tout moment avant la signature de l'acte authentique
le plus vite sera le mieux pour la rédaction de l'acte de vente .

Avoir des projets c'est le plus sûr moyen d'oublier de vieillir !

Bonne réalisation et tenez-nous au courant cela est toujours enrichissant pour nous tous .

Bien cordialement .

@ndré CROCHON
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Re: SCI pour acheter un local professionnel car refus de prê

Messagepar Tomdindaux » 30 Aoû 2013, 15:56

Salut Evy,
En ce qui concerne les SCI (j'ai demandé conseil à un courtier http://www.le-credit-hypothecaire.fr/ qui fait justement des prêts professionnels) il paraît que c'est assez risqué de faire une SCI fictive pour ça. Le problème c'est les SCI sont plus utilisées pour les crédits immobiliers classiques (surtout à l'international). Pour un crédit pro, c'est plus embêtant si tu en venait à finalement faire faillite et a t'en remettre à la justice commerciale pour ce faire.
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