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Propriétaire des murs d'un fond de commerce

Messagepar rosette » 03 Oct 2009, 17:45

bonjour
je suis propriétaire des murs d'un fond de commerce , mon locataire viens de m'informé qu'il étais en cession de paiment le bail est en cours de renouvellent en janvier 2010
- comment va se passé le renouvellement ???
- que va devenir le bail ???? suis je obligé de le renouvelé à l'identique ????
- suis je proritaire pour racheté le fond ????
- combien de temps peut prendre la liquidation
merci pour vos réponses
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Re: Propriétaire des murs d'un fond de commerce

Messagepar @ndreCROCHON » 06 Oct 2009, 02:57

Je m'empresse de vous répondre pour vous dire que je ne suis pas compétent en pareil domaine.

Comme cela me désole, je réfléchis pour vous orienter utilement et la première idée qui me vient à l'esprit, c'est la chambre de commerce. On y trouve un service juridique gratuit.

Votre notaire, peut sûrement être de bon secours et surtout de bon conseil. Compte tenu de la situation de votre locataire et de la suite qu'elle augure, il faut oeuvrer habilement.

Merci de nous tenir au courant sur la stratégie qui vous aura été conseillée .

Bonne quête !

Bien courtoisement .

@ndré CROCHON

P.S.: Peut-être avez vous confié la gestion à une régie ?....Si , c'est le cas rencontrez la direction, elle peut-être de bon conseil !.....Par ailleurs, voyez une association des propriétaires et demandez-leur s'il y a une personne spécialisée dans les baux Commerciaux .
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Re: Propriétaire des murs d'un fond de commerce

Messagepar rosette » 10 Juin 2010, 20:36

bonjour mr CROCHON
MERCI POUR VOTRE AIDE
je me suis déplacé et téléphoné dans les chambres de commerce mais aucune aide pour les propriétaire !!!!! uniquement les locataires.
j'ai fait une proposition pour racheté le fond ,la banque à le nantissement sur le fond et après renseignements
et demande de justificatif les dettes son trop importante mon locataire les a bien minimisé ; aujourd'hui je viens de demandé à l'huissier de faire un commandement de payer avec clause résolutoire du bail 4 mois qui ne son pas payé ( 5.000€)-1°) je me demande comment tous sa va se passé ??? je sais pas si en adjudication je pourrai acheté ????- 2°) les frais son de quel montant aux enchères ????? comment je vais savoir quand la banque va mettre au contentieux et le nom du liquidateur ????
merci pour votre précieuse aide rosette
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Re: Propriétaire des murs d'un fond de commerce

Messagepar @ndreCROCHON » 11 Juin 2010, 15:06

Je suppose qu'en janvier, vous avez renouvelé le bail ?....Quel est le montant du loyer annuel, qu'elle est l'activité exercée, depuis combien de temps, avez-vous connaissance du chiffre d'affaires des 3 dernières années (ce renseignement est indispensable pour déterminer la valeur du fonds), l'emplacement est-il de première qualité par son environnement commerçant , la facilité de stationnement ?...etc...

Pourquoi, je vous pose ces questions ?....Uniquement pour essayer d'évaluer la valeur du fonds de commerce, en me basant sur un barème fiscal .

Si vous avez à votre disposition la valeur approximative du fonds de commerce, vous saurez où commence votre intérêt sur une offre et où il s'arrête.

L'avantage d'un liquidateur, c'est qu'il veut boucler son dossier le plus rapidement possible et pouvoir se payer, car souvent dans ce domaine la trésorerie est nulle et les dettes nombreuses , s'il dispose d'une offre d'achat raisonnable du fonds, il y voit une trésorerie rentrante et il a la qualité de l'accepter, sans passer par une vente forcée au TGI, mais en passant par un notaire ou un avocat pour signer un avant contrat entre le débiteur et l'organisme qui dispose du nantissement du fonds.

Votre locataire est en possession des références du liquidateur, a vous de vous mettre en rapport avec lui ,
pour avoir les coordonnées du liquidateur et surtout de recueillir les 3 voire 6 dernières années des bilans.

Ensuite, vous prenez rendez-vous avec le liquidateur en lui disant que vous êtes la propriétaire des murs et que vous envisagez de confier cette affaire à un parent, mais que vous n'avez aucune notion de la valeur du fonds !....Le liquidateur risque de vous répondre que le montant du nantissement du fonds est de..........€
quelque soit le montant , vous levez les bras au ciel en précisant qu'il n'est pas dans votre capacité d'aller à un pareil montant et là, vous attendez la réponse du liquidateur,qui va voir en vous une personne crédible
puisque vous êtes propriétaire des murs et que s'il joue fin, il va peut-être pouvoir sortir de ce dossier rapidement ...Il va vous demander de lui faire une offre que vous lui ferez à la moitié de du montant du nantissement à la condition qu'elle soit inférieure à l'estimation du fonds que vous aurez réalisé .

Au fait, j'ai oublié de vous demander, pourquoi vous envisagez d'acheter la valeur du fonds ?

Si vous avez des questions relatives à votre fonds, voyez une agence locale spécialisée dans la vente de fonds de commerces elle pourra sûrement vous apprendre beaucoup de choses surtout si, vous lui
faites entendre qu'il n'est pas impossible que, vous envisagiez de vendre les murs (même si cette idée ne vous habite pas, mais qui sait ?)....Dans la foulée vous pourrez avoir une estimation de la valeur de vos murs après RDV sur place....

Bonne quête et tenez-nous au courant....

Bien chaleureusement.

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Re: Propriétaire des murs d'un fond de commerce

Messagepar rosette » 11 Juin 2010, 16:07

bonjour Mr
et merci pour rapidité et combien vous êtes d'une grande utilité pour les gens qui comme moi ne connaisse rien dans se domaine.
- oui en janvier j'ai renouvelé le bail le loyer et de 1100€ mensuel +150€ provision de charges ;
- j'ai des problèmes avec la copropriété qui avait commencé à engagé une procédure contre moi , pour ensuite me retourner contre mon locataire ( nuisances mégots musique dégradations des parties commune deux mains courante au commissariat ) trop de problèmes pour nous
-je souhaitez acquérir le fond pour changer d'activité tout sauf restauration car c'est un bail uniquement débit de boisson restaurant .( pour la tranquillité de la copro ) ou pouvoir vendre mur et fond en apptt ???? vu notre âge retraité et la distance du fond de commerce province pour nous et paris pour le commerce !!!!!!
nous avions prévu les revenu pour un complément de retraite c'est pas le cas ......( 5.000€ de loyer impayé à se jour +le commandement d'huissier envoyé hier 250€ nous avons demandé la clause résolutoire du bail +les charges du syndic ....
- la banque lui donne un délai fin juin pour réglé ses arriéré de traite avant de le mettre au contentieux;
dans se cas le bail sera t'il résilié ????? comme on le demande ?????
- le chiffre d'affaire et inexistant il ne paye plus rien plus de trésorerie il étais en micro foncier ( 80.000€ et les dettes connu à se jour avoisine cette somme je pensai en adjudication si on pouvait l'obtenir pour moitié se serai bien de se sortir de la c'est un gros souci à notre âge...;
- vous me rassuré un peut si on peut négocier avec le liquidateur merci pour le renseignement
- pour les loyer impayé et se avenir le temps de la liquidation on ne sera pas payé nous je suppose ,
privilège impôt ,urssaf, banque et nous ???? si des personne on vécu cette situation ????
je voulais négocier avec la banque pour enlever les agios ,pénalité de retard,et frais qui se monte a une somme de 14.000€ compris les traites impayé la banque refuse;
si la clause de résiliation du bail abouti comment va faire la banque pour faire valoir son nantissement ??
je suis un peut longue excusé moi
merci à vous tous rosette
je vous informerai étape par étape
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Re: Propriétaire des murs d'un fond de commerce

Messagepar @ndreCROCHON » 12 Juin 2010, 14:16

Je devine aisément que tous les problèmes occasionnés par votre locataire au regard de la copropriété, ne sont pas de nature à vous permettre de vivre paisiblement, mais de vous à moi, ces problèmes sont du ressort de la copropriété et de votre locataire, mais pas du propriétaire.

En effet, le règlement de copropriété autorise l'existence dans le local commercial d'un métier de bouche, donc juridiquement vous êtes totalement à l'abri des copropriétaires.....La seule chose que vous devez faire c'est d'envoyer une lettre recommandée avec AR à votre locataire, pour lui faire part des remarques multiples des copropriétaires au titre d'une occupation trop perturbante, qui nécessite une prise en considération des remarques de manière à ce que tout rentre dans l'ordre.

Votre projet de changer la destination des lieux implique beaucoup de choses, à savoir :

- Si vous achetez le fonds de commerce, il vous faudra faire libérer les lieux du locataire qui sera sans droit ni titre après la clause résolutoire du bail pour absence de paiement des loyers...C'est vrai que l'achat ou non du fonds de commerce, la libération des lieux s'imposera à vous....Mais si vous souhaitez changer la destination des lieux, vous aurez à proposer à votre clientèle un local inadapté et par conséquent, vous serez amenée à réaliser des travaux importants.....Il faut que vous songiez à tous ces aspects et les chiffriez.

- Lors d'une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire, vous devez obtenir majoritairement l'autorisation de changement de destination des lieux de manière à modifier le règlement de copropriété....Je pense que cette disposition devrait être obtenue assez facilement en raison des nuisances....Attention, ne vous limitez pas à une seule activité, mais à une définition très générique pour ouvrir au maximum l'accès à des activités très diverses en dehors du métier de bouche....Prévoyez également la sous location des lieux et surtout que le bail précise bien que les taxes de toutes natures TVA -Impôts foncier - ordures ménagères etc....soient à la charge exclusive du preneur pendant toute la durée du bail.

- Vous êtes tenue d'acquérir le fonds de commerce, ce qui n'est pas gagné, pour pouvoir changer la destination des lieux car le créancier aura la maitrise des lieux qu'il ne pourra revendre que pour une activité identique....C'est vrai que depuis le renouvellement du bail, vous ne percevez pas de loyers et que cette situation risque de perdurer , c'est-à-dire tant que le créancier n'aura pas trouvé un preneur du fonds, or comme le créancier est généralement un groupe bancaire important, son manque à gagner n'est pas toujours sa grande priorité....Cela peut vous laisser augurer la durée des impayés et vos obligations notamment le paiement des charges de copropriété.

MON CONSEIL
: Cherchez une association des propriétaires spécialisée dans les locaux commerciaux, pour vous épauler et vous orienter au mieux de vos intérêts sur la base d'une adhésion à un coût relativement raisonnable.

Peut -être que la solution finale sera la vente de votre local commercial ?

Tenez-nous au courant.

Bon courage, à tout problème il y a toujours une solution .

Bien chaleureusement.

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Re: Propriétaire des murs d'un fond de commerce

Messagepar rosette » 14 Juin 2010, 09:28

bonjour
et merci pour tous ses renseignements , je ne manquerai pas de vous tenir au courant de la suite de cette affaire assez complexe il est sur que la banque n'est pas pressé vu ses moyen moi se n'est pas le cas ;
le travail de toute une vie, un manque de la moitié de mes revenus à moi et mon mari !!!!!!!
merci encore à se forum sa fait du bien de pouvoir parler
rosette
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Re: Propriétaire des murs d'un fond de commerce

Messagepar rosette » 23 Juin 2010, 20:29

rosette a écrit:bonjour
et merci pour tous ses renseignements , je ne manquerai pas de vous tenir au courant de la suite de cette affaire assez complexe il est sur que la banque n'est pas pressé vu ses moyen moi se n'est pas le cas ;
le travail de toute une vie, un manque de la moitié de mes revenus à moi et mon mari !!!!!!!
merci encore à se forum sa fait du bien de pouvoir parler
rosette

bonjour mr CROCHON
et bien comme promis me revoilà !!!!
grand rebondissement après la mise en demeure et le commandement d'huissier en date du 11juin 2010
un cabinet viens de me contacté de la part de mon locataire ils on trouvé quelqu'un pour mettre le fond en location gérance avec promesse d'achat ???? la clause du bail à se sujet et;
- de ne pouvoir céder ses droits au présent bail, ni à titre onéreux ni à titre gracieux, en totalité ou en partie,ni sous louer, si s'est à un successeur dans son commerce et en restant garant solidaire du ou des cessionnaires. je me pose la question à t 'il le droit de mettre en LOCATION GERANCE AVEC PROMESSE D' ACHAT ,??????
merci au plaisir de vous relire
cordialement rosette
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Re: Propriétaire des murs d'un fond de commerce

Messagepar rosette » 23 Juin 2010, 21:40

re bonjour
j'ai oublié de vous préciser qu'il y à une clause dans le bail DROIT DE PREFFERENCE QUE VA DEVENIR CETTE CLAUSE SI LE LOCATAIRE A LE DROIT DE METTRE EN LOCATION GERANCE AVEC PROMESSE D'ACHAT ,??????
merci et excuser moi
rosette
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Re: Propriétaire des murs d'un fond de commerce

Messagepar @ndreCROCHON » 24 Juin 2010, 02:42

Face à tous vos problèmes et aux impayés, peut-être que cette proposition d'une location gérance est une solution....Je ne me prononce pas en raison de mes connaissances trop limitées dans ce domaine et, vous invite à rencontrer le cabinet qui vous a précisé le choix de cette nouvelle orientation juridique du bail.

Cette rencontre que vous devrez préparer, par une liste de vos questions, aura le mérite de vous donner
la " température" sur le projet....A la suite de cet entretien prenez RDV , soit auprès d'une association spécialisée , soit auprès de votre notaire, soit auprès d'un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux.

Tenez-nous au courant.....

Bien chaleureusement.

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Re: Propriétaire des murs d'un fond de commerce

Messagepar rosette » 12 Aoû 2010, 10:52

@ndreCROCHON a écrit:Face à tous vos problèmes et aux impayés, peut-être que cette proposition d'une location gérance est une solution....Je ne me prononce pas en raison de mes connaissances trop limitées dans ce domaine et, vous invite à rencontrer le cabinet qui vous a précisé le choix de cette nouvelle orientation juridique du bail.

Cette rencontre que vous devrez préparer, par une liste de vos questions, aura le mérite de vous donner
la " température" sur le projet....A la suite de cet entretien prenez RDV , soit auprès d'une association spécialisée , soit auprès de votre notaire, soit auprès d'un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux.

Tenez-nous au courant.....

Bien chaleureusement.

@ndré CROCHON

BONJOUR MR CROCHON
ET BIEN OUI COMME PROMIS ME RE VOILA
beaucoup d'évènements depuis la dernière fois la location gérance avec promesse d'achat c'est bien réalisé et le nouveau gérant à régularisé les arriérés de loyer tous et bien qui fini bien ;
Mon locataire est passé à deux doigts de la liquidation judiciaire !!!!!!
Cela ma couté bien des soucis et SUR TOUS 533,€36 DE FRAIS D'HUISSIER ; je ne pourrai me faire remboursé que 170€ le prix du commandement d'huissier en espérant ne pas avoir à revenir à la case départ et que le nouveau gérant gère son commerce correctement ( seul l'avenir nous le dira ....)
J'ai trouvé se forum d'une grande aide merci plus particulièrement à mr CROCHON .
je ne manquerai pas de vous informer , de la suite
Quand à moi je visiterai le forum régulièrement pour m'informer
merci encore à tous
ROSETTE
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Re: Propriétaire des murs d'un fond de commerce

Messagepar @ndreCROCHON » 12 Aoû 2010, 12:20

Je suis ravi d'apprendre que notre site vous a aidé et que les choses prennent une tournure positive...Vous allez pouvoir décompresser.

Ce que vous avez vécu est à la fois une expérience et, vous avez également pu constater, que le métier de commerçant n'est pas sans risques.

Merci d'avoir respecté l'esprit d'échange.

A votre succès que vous méritez.

Bien chaleureusement.

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Re: Propriétaire des murs d'un fond de commerce

Messagepar rosette » 01 Sep 2011, 15:21

rosette a écrit:
@ndreCROCHON a écrit:Face à tous vos problèmes et aux impayés, peut-être que cette proposition d'une location gérance est une solution....Je ne me prononce pas en raison de mes connaissances trop limitées dans ce domaine et, vous invite à rencontrer le cabinet qui vous a précisé le choix de cette nouvelle orientation juridique du bail.

Cette rencontre que vous devrez préparer, par une liste de vos questions, aura le mérite de vous donner
la " température" sur le projet....A la suite de cet entretien prenez RDV , soit auprès d'une association spécialisée , soit auprès de votre notaire, soit auprès d'un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux.

Tenez-nous au courant.....

Bien chaleureusement.

bonjour Mr crochon
et bien la situation n'a pas évoluer depuis la dernière fois !
si nom que le liquidateur c'est magnifesté pour me demander de faire ma déclaration de créances , chose que j'ai fait aussitôt en rar il ma accusé réception de ma lettre ( j'avais mis une enveloppe timbré pour cela ) et depuis plus rien sur ses intentions ?????? de poursuivre ou de résilié le bail le commerce étant fermé depuis juillet ????? pas de fonds ???
je sais qui'il faut que je le mette en demeure par voie d'huissier ou en rar et qui'il à un mois pour me répondre
ma question est qu'il y a un délai à respecté pour cela je crois de 3 mois de la date du jugement mais je ne suis pas sure
aurriez vous une information plus sure sur se délai à respecteraprès le jugement ?????
MERCI MR CROCHON CORDIALEMENT
rosette
@ndré CROCHON

BONJOUR MR CROCHON
ET BIEN OUI COMME PROMIS ME RE VOILA
beaucoup d'évènements depuis la dernière fois la location gérance avec promesse d'achat c'est bien réalisé et le nouveau gérant à régularisé les arriérés de loyer tous et bien qui fini bien ;
Mon locataire est passé à deux doigts de la liquidation judiciaire !!!!!!
Cela ma couté bien des soucis et SUR TOUS 533,€36 DE FRAIS D'HUISSIER ; je ne pourrai me faire remboursé que 170€ le prix du commandement d'huissier en espérant ne pas avoir à revenir à la case départ et que le nouveau gérant gère son commerce correctement ( seul l'avenir nous le dira ....)
J'ai trouvé se forum d'une grande aide merci plus particulièrement à mr CROCHON .
je ne manquerai pas de vous informer , de la suite
Quand à moi je visiterai le forum régulièrement pour m'informer
merci encore à tous
ROSETTE
:

courte accalmie !!!!!!!
bonjour à tous et plus particulièrement à vous mr CROCHON
comme promis je vous informe de la suite de mon affaire
et bien me revoilà et pas avec des bonnes nouvelles le gérant après quelques mois d’activités et depuis mai 2011 n'a plus payé ni la banque ni loyer a se jour 6250€ .;
le propriétaire a déposé courant AOÛT son dossier en liquidation il à rendez vous le 1septembre avec le liquidateur j'avoue que je suis très inquiète du devenir de mon fond je ne sais pas si je vais récupérai mon fond , avec les lanciers privilégiés !!!!! sans compté les loyers impayés ???? je sais que sais très long le bar est fermé depuis début juillet .aucune activitées !!!!!
si d'autre personnes on vécu la même mésaventure je serais très interraissai de savoir comment c'est terminé leur affaire merci à tous
cordialement
rosette
je vous informerais de la suite comme promis

BONJOUR Mr CROCHON
COMME PROMIS VOICI LA FIN DE MON HISTOIRE
le locataire c'est mis en liquidation fin août 2011 un liquidateur à étais nommé 1 septembre 2011 il amis en vente le fond et à garder le local 3 mois au bout de se temps il a eu une offre ; nous avons fait valoir notre droit de préférence clause que nous avions dans le bail et la une honte nous avons u racheter notre bien au prix de l'offre qu'elle avait faite aux même[u] conditions agence 7 700€ avocat que le liquidateur nous a imposé 4 500€ + LE PRIX DE L'OFFRE HONTEUX LE TRAVAIL DE TOUTES UNE VIE !!!!! se petit monde travaille entre eux et vous vous êtes un numéro rien d"autre .[/u]
Le liquidateur ne nous a pas payer les loyers postérieurs au jugement il a compensé par les 3 MOIS DU DÉPÔT DE GARANTIE ;alors que le local étais saccagé plus rien dedans et 10 MOIS A CE JOUR DE LOYER IMPAYÉ ;ET REMETTRE EN ETAT LE LOCAL POUR LE VENDRE OU LE LOUER .
voila comment se termine notre histoire une honte
Merci MR CROCHON pour se forum je continuai de parcourir avec plaisir se forum et peut être aider de part mon expérience d'autre personnes .
rosette
et voila comment se termine notre affaire
Dernière édition par rosette le 03 Fév 2012, 19:31, édité 1 fois.
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Re: Propriétaire des murs d'un fond de commerce

Messagepar walter » 27 Nov 2011, 12:35

Bonjour Josette,
je suis aussi propriétaire de murs commerciaux sur Paris,dont les loyers complète notre retraite ,je vous lis depuis le début et j'aimerai savoir comment c'est terminé votre affaire,cela pourra aider certain propriétaire de murs commerciaux en cas de difficultés, avez-vous fait appel au début à un avocat spécialiste des beaux.
merci d'avance
cordialement.
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Re: Propriétaire des murs d'un fond de commerce

Messagepar rosette » 03 Fév 2012, 18:45

walter a écrit:Bonjour Josette,
je suis aussi propriétaire de murs commerciaux sur Paris,dont les loyers complète notre retraite ,je vous lis depuis le début et j'aimerai savoir comment c'est terminé votre affaire,cela pourra aider certain propriétaire de murs commerciaux en cas de difficultés, avez-vous fait appel au début à un avocat spécialiste des beaux.
merci d'avance
cordialement.

bonjour
excusez moi pour ma réponse tardive
et bien le liquidateur à mis en vente le fond il y a eu une offre qui à était retenue nous avons fait valoir notre droit de préférence ( préemption ) nous avons du racheter notre fond aux même condition que la personne une honte!
avocat que nous a imposé le liquidateur 4 500€ frais d'agence 7 700€ plus le montant de l'offre ;
le liquidateur au bout de 3 mois a la signature nous a rendu les clefs ,il ne nous a pas payer les loyers ni antérieur ni postérieur au jugement de liquidation il c'est servi du dépôt de garantie pour les trois mois postérieur honteux nous somme un numéro rien d'autre depuis le mois mai 2011 à ce jour aucun loyer perçu !!!
bon courage
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