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Taxes et impôts, fiscalité, défiscalisation
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achat loi 48

Messagepar aurelienp » 10 Mar 2011, 17:38

Bonjour,

J’envisage de me porter acquéreur pour un appartement loué en loi 48 à deux personnes âgées de 88ans. J’estime la décote sur ce bien à minimum 30% par rapport au prix de marché. Il est vendu 4319€/m² contre un prix de marché minimum de 6215€/m² pour ce secteur.
A première vue cela semble donc intéressant.

Toutefois, j’ai bien compris que les occupants bénéficient d’un droit au maintien dans les lieux.

Selon Legifrance :

« I. Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l'article premier appartient, en cas d'abandon de domicile ou de décès de l'occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu'ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l'article 27 ainsi que, jusqu'à leur majorité, aux enfants mineurs. »

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=E48E6CF8D68E2FB3293827357FFDC1AA.tpdjo02v_1?idArticle=LEGIARTI000006462951&cidTexte=LEGITEXT000006068038&dateTexte=20100307

Mon projet est de faire de ce bien ma résidence principale à moyen terme.
En achat classique, ce bien ne serait pas dans mes moyens. Le calcul que je fais est donc de louer un appartement en attendant le décès des occupants.

Ma première question est la suivante :
=> Y’a-t-il un risque que le bail soit transmis au décès des occupants ?

Deuxième question, selon vous, est-ce une bonne affaire :
Voici mes hypothèses :
- Les loyers perçus (1100€/trimestre) couvriront les charges de l’appartement
- Paiement d’un loyer de 1200€ / mois pendant 10 ans pour me loger, soit - 144 K€
- Le bien s’apprécie de 10% sur la période de 10 ans, soit + 54 K€
- Décôte sur le prix d’achat : + 174K€ (6215-4319*92m²)

Le bilan me semble plutôt positif au global. qu’en pensez-vous ?

Merci par avance de votre aide et de vos éclairages sur ces sujets que je maîtrise assez mal!
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Re: achat loi 48

Messagepar @ndreCROCHON » 14 Mar 2011, 21:40

Tout d'abord, je vous félicite pour votre analyse et votre recherche juridique sur la loi 1948.

Vous semblez avoir cerné avec précision la valeur intrinsèque du logement dans son état et la valeur
marchande s'il était restauré.

Par contre, je pense que la réfaction que vous appliquez sur la valeur par mètre carré n'est pas assez
importante....En effet, le fisc admet une fourchette de 30 à 40 %, voire à 50 % dans certains cas, suivant
l'état des lieux.

Les conseilleurs ne sont pas les payeurs, mais personnellement je ne ferais pas cette affaire, car votre
prévisionnel au demeurant logique, mais il n'est pas sûr qu'il se réalise comme vous l'avez prévu.

Ce qui me gène dans cette affaire c'est qu'il y ait deux personnes locataires, car l'une comme l'autre
auront le droit au maintien dans les lieux, ce qui pourrait fortement déjouer votre plan prévisionnel.

Sincèrement, je préférerais réaliser un achat en viager, car en cas de décès, je suis sûr de prendre possession du logement, sauf si le décès advient dans les six premiers mois , les héritiers
sont en droit de demander l'annulation du viager.

Avez-vous examiné les trois dernières assemblées générales de manière à identifier les travaux réalisés ou à réaliser dans la copropriété ?

A vous lire....

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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Re: achat loi 48

Messagepar aurelienp » 15 Mar 2011, 10:05

Je vous remercie pour votre réponse qui tranche avec l'avis de mes proches et m'apporte un nouvel éclairage.

Après de plus amples recherches sur le marché immobilier local, je pense avoir sous-estimé la réfaction. Elle est en réalité plutôt de l'ordre de 40%, ce qui est donc cohérent avec la fourchette que vous mentionnez.

J'ai effectivement considéré l'option du viager, mais en plus d'un an et demi de recherche, aucune offre n'a répondu à nos critères. De plus, le financement du bouquet par un emprunt semble assez problématique à obtenir de la part de la banque.

Je vais suivre votre conseil et demander la copie des 3 dernières AG.
Selon l'agent immobilier, les seuls travaux prévus sont ceux du ravalement de l'immeuble (côté cour) et ces travaux seraient à la charge des héritiers vendeurs.

Selon vous, quels sont les éléments qui pourraient remettre en cause les éléments de mon prévisionnel?

L'heure de confirmer ma décision à l'agent immobilier approche! La pression monte!

Merci de votre aide!
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Re: achat loi 48

Messagepar @ndreCROCHON » 15 Mar 2011, 10:52

" J'ai effectivement considéré l'option du viager, mais en plus d'un an et demi de
recherche, aucune offre n'a répondu à nos critères. De plus, le financement du bouquet par un
emprunt semble assez problématique à obtenir de la part de la banque ".


En vous lisant, j'apprends que vous disposez d'un apport personnel relativement réduit....Vous avez parfaitement raison en disant que les banquiers tordent du nez, si vous les sollicitez pour composer le bouquet d'une opération en viager.....De plus vous ne semblez pas avoir eu l'opportunité d'une telle
opération répondant à vos critères, donc n'ayez pas de regret .

"Je vais suivre votre conseil et demander la copie des 3 dernières AG.
Selon l'agent immobilier, les seuls travaux prévus sont ceux du ravalement de l'immeuble (côté cour)
et ces travaux seraient à la charge des héritiers vendeurs" .


Normalement , l'agent immobilier devrait en disposer....Pourquoi ?...Parce qu'il peut-être amené à faire
une fausse déclaration qui engage sa responsabilité, uniquement parce qu'il a , par erreur professionnelle, fait confiance à son client vendeur.

L'agent immobilier affirme que le ravalement de la cour intérieure est programmée et sera à la charge
des vendeurs....J'en accepte l'augure, qu'à la condition d'avoir la preuve d'une décision antérieure d'une assemblée générale acceptant la réalisation de ces travaux à la majorité....Les usages veulent que
ceux-ci soient effectivement à la charge des vendeurs, mais j'ai précisé les usages, ce qui
veut dire qu'il n'est pas interdit de préciser dans l'avant-contrat que les travaux votés, mais non exécutés, sont à la charge de l'acquéreur.

Moralité, soyez vigilant.

"L'heure de confirmer ma décision à l'agent immobilier approche! La pression monte! "

Je vais vous faire une confidence, je ressens que vous désirez faire cette acquisition et que peut-être
vous avez raison........Alors, profitez de cette pression du professionnel en lui disant que vous êtes
toujours intéressé par l'affaire, mais après une étude plus approfondie , vous en arrivez sur une base
de prix inférieure de.................X € et attendez sa réponse...Ce que vous et moi savons, il ne pourra que
transmettre votre offre à ses clients....Dites-vous si cette affaire doit vous revenir elle vous reviendra.

Avez-vous cerné votre montage financier et recueilli l'accord écrit de la banque qui est prête à vous accompagner ?

En conclusion, faites jouer le jeu de la négociation et si l'affaire vous échappe, soyez philosophe et
et optimiste en acceptant de vous projetez-vous dans le futur, qui sûrement vous réservera une belle opportunité.

Bonne réussite et tenez-nous au courant....

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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