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Succession, partage, séparation, indivision
Succession, licitation amiable, partage, séparation et indivision. Discussions sur les démarches à entreprendre obligatoires sur le régime matrimonial, en concubinage. Enregistrez-vous !

Rachat de soulte

Messagepar Nicklaus » 07 Mar 2012, 12:19

Bonjour,
Ma femme est propriétaire à hauteur de 50% d'une maison, qu'elle posséde avec son ex-conjoint (qui possède donc les 50 autres %). Ce bien (dont l'emprunt a fini d'être payé) a été estimé à 320 000 euros. Etant donné qu'elle bénéficie du droit préemption, nous souhaitons rachetter à deux les 50 autres % apartenant à l'ex-conjoint, soit une valeur de 160 000 euros. Donc 25% pour ma femme et 25 % pour moi.
Nous sommes d'accord sur la transaction. Le prêt bancaire est accepté, nous empruntons donc à deux la somme de 172 000 (incluant 12 000 euros de frais de notaire).
Un premier rendez vous avec le notaire avait été effectué afin de voir comment la transaction était possible et dans quelle mesure et avec quelles dispositions, nous pouvions nous protéger, notamment en cas de décès ; et étant donné également que nous avons des enfants chacun de notre côté.
Or aujourd'hui, le notaire met en avant l'article 1408 du code civil et nous signale que je ne peux (moi, son mari) figurer sur l'acte d'achat.
Etant donné que je ne fais pas partie de l'indivision, je n'ai pas le droit de racheter une partie de la part. Je peux financer le projet, en revanche, je ne peux pas figurer sur l'acte notarié. Je Ne peux donc est propriétair du bien, ce qui pose naturellement, le problème de la succession.
La question que je me pose est : est ce que cet article s'applique pour des ex-conjoints ?
Quels conseils pouvez vous nous donner ? Notamment au niveau de la succesion ?
Pour renseignement complémentaire, nous sommes mariés sous le régime de la communiqué de biens (sans contrat de mariage).
Merci de votre aide
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Re: Rachat de soulte

Messagepar @ndreCROCHON » 07 Mar 2012, 23:42

Sur le plan juridique, je n'ai pas la qualité requise pour vous répondre avec certitude sur l'article 1408 du Code civil .

Par contre, j'ai des questions à vous poser, à savoir :

- Qui occupe la maison ?

- Est-ce que l'ex-mari est d'accord sur le prix de vente ?

- S'agit-il d'une vente à l'amiable, par opposition d'une vente en licitation au tribunal ?

- Pensez-vous que l'atmosphère ou climat des ex-époux est favorable à un compromis, donc à une disposition
dérogatoire savamment rédigé par le notaire pour contourner l'article 1408 du Code civil.

En droit, tout est possible quand les accords des parties ne sont pas léonins ou contraires à la loi, ce qui en la
circonstance ne serait pas le cas ....Les accords des parties font force de loi ! (sous toutes réserves)

A vous lire...

Bien à vous.

@ndré CRIOCHON
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@ndreCROCHON
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Re: Rachat de soulte

Messagepar Nicklaus » 08 Mar 2012, 10:18

Merci tout d'abord pour votre réponse Mr Criochon,
Il faut savoir que ma femme et son ex-concubin sont séparés depuis 8 ans et ont eu 2 enfants.
Nous sommes mariés depuis 2010 (sous le régime de la communauté sans contrat) et j'ai moi-même une fille de mon côté.
Nous occupons actuellement le bien dont ma femme est propriétaire à 50%. Le crédit de la maison est fini d'être payé.
Nous avons fait des estimations de ce bien, et dans la foulée fait une proposition de rachat, donc à 50%. L'ex concubin est d'accord sur le montant. Tout cela s'est fait à l'amiable, certes par courrier via avocats, mais sans jugement au tribunal.
Sur l'atmosphère entre ma femme et son son ex-conjoint, autant dire qu'il n'y en a pas, et moins il y a de contact entre eux, mieux tout le monde se porte !!!
Maintenant, qu'entendez vous par "disposition dérogatoire" ?
Nous avions rencontré dans un 1er temps le notaire de l'étude, qui lors de ce rdv, ne nous a jamais parlé de ce fameux art. 1408 ; qu'il y avait effectivement certaines dispositions à effectuer compte tenu que nous avons des enfants de 2 lits différents, et qu'il fallait protéger les enfants et nous... mais c'est tout. Aujourd'hui nous avons affaire à la clerc de notaire qui semble assez "obtus" et nous dit que la loi et la loi et qu'on ne peut pas faire grand chose... Il me semble cependant qu'un notaire devrait être force de proposition...!!??
Cependant nous sommes prêts à changer de notaire pour faciliter les choses s'il le fallait. Nous leur avons fait déjà un chèque de 300 euros (non encaissé), y aurait il des difficultés à le récupérer si toutefois cela était nécessaire ?
Merci encore pour votre réponse et votre aide.
Cordialement,
Mr Noël
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Re: Rachat de soulte

Messagepar @ndreCROCHON » 08 Mar 2012, 18:39

A vous lire les choses semblent se présenter sous de bons auspices, à savoir :

- Vous occupez le bien en indivision donc vous êtes en position de force

- Vous ne parlez pas de l'indemnité d'occupation que son ex est parfaitement en droit de lui demander

- Il semble être totalement en accord sur l'estimation du prix de vente, c'est un atout majeur

Pour répondre à votre question qu'est-ce qu'une "une disposition dérogatoire" ? ...Si l'on se place sous l'angle de
la définition littérale "Le Robert : ne pas observer, ne pas appliquer une loi, une règle, une convention. Déroger à la loi "....Cette définition correspond parfaitement au but recherché et à ma vision juridique.

En clair, vous êtes propriétaire d'un appartement que vous envisagez de louer, votre locataire potentiel ,vous demande de le dispenser de lui verser un mois de caution alors même que le bail dans le texte précise cette caution. Vous décidez d'aller dans le sens de sa demande . En conséquence, vous rayez la clause de la caution et en marge vous précisez que les parties conviennent que M..........est dispensé de verser une caution. Ceci est une disposition dites particulière, mais aussi dérogatoire au bail initial.

Dans la vie quand nous avons un doute relativement important à une question donnée, il faut tout mettre en oeuvre
pour faire la lumière. En matière notariale, il vous faut recenser quelle est la chambre des notaires la plus proche de
votre domicile pour avoir un RDV avec un notaire gratuitement afin d'avoir un second avis sur votre projet futur et, surtout sa faisabilité comme vous l'avez envisagé avec votre épouse.

Bonne quête et surtout tenez-nous au courant car, n'oubliez pas que votre problème intéresse beaucoup de nos lecteurs .

Bien cordialement.

@ndré CROCHON

P.S. : voici le texte de l'article 1408 du Code civil

Entrée en vigueur le 01 Février 1966
"L'acquisition faite, à titre de licitation ou autrement, de portion d'un bien dont l'un des époux était propriétaire par indivis, ne forme point un acquêt, sauf la récompense due à la communauté pour la somme qu'elle a pu fournir."

A mon avis (sous toutes réserves), cet article de loi ne semble absolument pas correspondre à la situation de votre
épouse...En effet, aujourd'hui en raison du divorce et de la liquidation de la communauté....les parties tombent sous le régime d'une indivision classique où chacun dispose de droits parfaitement connus par acte notarié et que rien
n'interdit l'un des indivisaires de proposer une acquisition avec le concours de son mari suivant une proportionnalité
qu'ils auront convenu entre eux....Par ailleurs, il ne s'agit pas d'une vente en licitation , mais d'une vente de gré à gré.
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Re: Rachat de soulte

Messagepar Nicklaus » 09 Mar 2012, 11:08

Je vous remercie à nouveau pour votre réponse très complète... et je pense que cela va beaucoup nous aider...

Concernant l'indemnité d'occupation que pourrait réclamer l'ex-conjoint de mon épouse, il a effectivement tenté d'en obtenir une, en revanche compte tenu du fait qu' il ne versait aucune pension alimentaire depuis 7 ans (et qu'il y a quand même deux enfants à charge pour mon épouse) ; alors ce sont certes deux choses qui n'ont rien à voir et qui peuvent se défendre indépendamment l'une de l'autre mais d'un commun accord, nous avons décidé d'en resté là...

Je pense aussi que nous allons prendre conseil auprès d'une autre chambre de notaire.

J'ai juste un autre petite question, vous dites : "Par ailleurs, il ne s'agit pas d'une vente en licitation , mais d'une vente de gré à gré" ...
Pourquoi n'est-ce pas une vente en licitation ? Une vente en licitation, n'est-elle pas faite pour mettre fin à l'indivision ???
Je trouve des définitions différentes et incomplètes concernant une vente en licitation, est-ce que c'est une vente qui doit être forcément effectuée aux enchères publiques ?? Dans ce cas effectivement, nous ne mettons pas notre bien aux enchères publiques !!!!
D'autre part, si cela est une vente de gré à gré est-ce que cela a une conséquence (en d'autre terme est-ce le même calcul ?) sur les frais de notaires ?
Merci de votre éclairage.
N.
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Re: Rachat de soulte

Messagepar @ndreCROCHON » 10 Mar 2012, 23:10

"Je trouve des définitions différentes et incomplètes concernant une vente en licitation, est-ce
que c'est une vente qui doit être forcément effectuée aux enchères publiques ?? Dans ce cas effectivement,
nous ne mettons pas notre bien aux enchères publiques !!!! "


Dans le post précédent, je vous ai donné mon interprétation .

Une vente en licitation ne met pas fin à une indivision, mais seulement un terme à un différent des
indivisaires sur un bien donné...En effet, il peut y avoir un ou plusieurs biens qui demeurent toujours en
indivision, ce n'est pas le plus courant, mais c'est très possible.

"D'autre part, si cela est une vente de gré à gré est-ce que cela a une conséquence
(en d'autre terme est-ce le même calcul ?) sur les frais de notaires ?"


Ses émoluments sont les mêmes qu'une vente classique, j'ajouterais que votre vente est une vente
classique entre deux indivisaires qui sont d'accord sur la chose et le prix.

Je vous précise que, je ne suis ni avocat ni notaire et que, mes réponses juridiques ne vous
dispensent pas de faire appel à l'homme de l'art
pour vous assurer de mes dires...Je n'ai donc
pas la science infuse, mais pour vous apporter un peu "d'Oxygène", j'ai quelques notions de droit puisque
j'ai réalisé une année de droit en "capacité" à la Fac de Droit de LYON.

Bonne quête.

@ndré CROCHON
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Re: Rachat de soulte

Messagepar nostresswoman » 24 Mar 2012, 19:23

Bonjour
Je pense que votre épouse devra payer des frais de partage et vous des frais d'acquisition ce qui n'est pas du tout le même tarif d'où le soucis.
Je vous conseille vivement de consulter un autre notaire et de voir si vous ne pouvez pas faire les deux (rachat de soulte et achat en indivision) en même temps.
Personnellement je suis spécialisée en financements pas notaire et j'essaye toujours de trouver le bon montage financier mais il faut que ce soit validé par un notaire dans votre cas.
Cordialement
CT
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Re: Rachat de soulte

Messagepar @ndreCROCHON » 20 Oct 2012, 02:03

nostresswoman a écrit:Je pense que votre épouse devra payer des frais de partage et vous des frais d'acquisition ce qui n'est pas du tout le même tarif d'où le soucis.


Si l'ex-mari ainsi que votre épouse n'ont pas procédé à la liquidation de la communauté, c'est du domaine du possible, c'est donc au notaire de réaliser cet acte sur lequel les parties paieront fiscalement 1% des sommes déclarées, augmentées des émoluments du notaire.

La réponse de "nostresswoman" me donne à penser que l'on complique l'interprétation des faits....En effet, Madame n'échappera pas au paiement des frais de liquidation de la communauté, mais par ailleurs, si Madame remariée envisage d'acquérir par moitié la partie indivise de son ex-mari soit 50 % du prix accepté par les indivisaires, chacun des époux nouvel acquéreur , sera amené à payer 50% des frais de l'acte d'acquisition.

Ex-mari dispose de 50 % du bien
Son ex-épouse dispose de 50 %

L'ex-mari consent à vendre ses 50 %

Madame acquiert 25 % et au final elle sera propriétaire à raison de 75 % du bien
Son mari acquiert les 25 % restants

Encore une fois, veillez à vous assurer .à faire appel à deux avis autorisés, de manière à aller dans le sens souhaité, mais dans le bon ordre.

Dans l'attente de vous lire...

Cordialement.

@ndré CROCHON
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