[marmottine]

Bonjour
Ma question va vous paraitre un peu bizarre vu le nombre de personnes qui justement souhaitent SORTIR d'une inidvision !
Nous avons flashé sur une maison, qui est actuellement partagée entre 5 personnes d'une même famille : la maman qui en a la jouissance, et 4 héritiers qui sont en nu propriété. Sur ces 5 personnes, 4 souhaitent vendre (dont la maman), mais un nu propriétaire refuse.
Leur notaire leur a proposé une solution : nous vendre leurs parts, pour qu'on ait 4/5 de la maison. A ce moment là, 2 solutions : soit le dernier nu propriétaire décide de nous vendre sa part, soit la maison est vendue par adjudication. D'après le notaire, nous ne risquons pas grand chose, car si la situation avec cette 5ème personne ne s'arrange pas à l'amiable, soit le prix de l'adjudication est bas et nous faisons une bonne affaire, soit il est haut, et nous en sortons gagnants puisque nous avons 4/5 du montant de la vente (mais pas la maison !).
Je crains fort que la situation ne soit pas aussi simpliste, mais je voudrais savoir à quels risques nous pourrions nous exposer, avant de prendre la moindre décision.
Aussi aurais-je besoin de quelques exclaircissements : Quels sont les intérêts financiers du dernier propriétaire (vendre sa part ou aller au tribunal, je ne parle que d'aspects rationnels, les émotions sont une autre paire de manches !) ? Peut-il obtenir de la vente de sa part plus que les autres ou le montant est fixé lors de la cession des autres parts ? Quels sont les moyens de "nuisance" du dernier propriétaire ? Si nous faisons des travaux dans la maison pour la rendre habitable (actuellement, certaines fenêtres sont cassées, la sdb n'existe plus, la cuisine non plus), doit-il payer 4/5 du montant des travaux engagés ? doit-on lui payer un "loyer" si on décide d'habiter la maison en attendant la procédure ? cb de temps peut durer la procédure ? Quelles sont les règles de choix du tribunal qui va gérer la vente (si vente il y a) ? bref, pas mal de questions se posent...
Merci de m'aider à y voir plus clair !

[@ndreCROCHON]

"D'après le notaire, nous ne risquons pas grand chose, car si la situation avec cette 5ème personne ne s'arrange pas à l'amiable, soit le prix de l'adjudication est bas et nous faisons une bonne affaire, soit il est haut, et nous en sortons gagnants puisque nous avons 4/5 du montant de la vente (mais pas la maison !)."

Soit vous avez acquit les 4/5ème de l'indivision, mais dans ce cas vous avez passé un acte d'acquisition sur la base d'un prix de vente en accord avec toutes les parties excepté le 5 ème indivisaire qui se refuse
à vendre, soit vous n'avez pas acquit ces 4/5ème des parts et dans ce cas vous pourrez vous porter acquéreur en devenant l'adjudicataire qui remporte la vente.

Dans votre présentation des probabilités ci-dessus, vous semblez n'avoir pas pris en compte que si vous disposez des 4/5ème des parts, c'est que vous les avez acheté un certain prix et si d'aventure votre indivisaire persiste dans son intention de ne pas vous vendre, vous serez amené à procéder à une vente en licitation au TGI ...Au final, soit le prix de vente est inférieur au prix que vous l'avez payé et en plus
il sera minoré de la valeur des 1/5ème de votre indivisaire et là vous serez le "dindon de la farce" avec en plus les frais de procédure à votre charge....Non seulement, vous recevrez un prix de vente inférieur au prix d'acquisition, mais vous n'aurez pas la jouissance du bien, sauf si vous faites valoir votre droit de substitution à l'encontre de l'adjudicataire , majoré des frais d'acquisition qui seront à votre charge.

Dans ce projet, soit vous trouvez un protocole d'accord avec l'ensemble des indivisaires et vous passez
un acte classique de vente, ou vous vous buttez au refus du 5ème indivisaire et dans ce cas (2)
hypothèses s'offrent aux indivisaires, à savoir :

- ils ne vendent plus , l'indivision perdure et l'affaire vous échappe

- ou les 4/5 ème des indivisaires voulant sortir de cette indivision, pourront porter cette affaire au tribunal
pour vente en licitation et si vous avez la patience d'attendre la mise en vente, dans le meilleur des cas
pas avant 12 mois , avec en plus le coté aléatoire du montant de l'adjudication pouvant être supérieur
à votre capacité ou votre seuil d'acquisition prévisionnel.

Par contre, si vous tenez absolument à cette affaire, vous pourrez exercer votre droit de surenchères du 10 ème , en faisant "brûler un cierge" que cette seconde enchère vous revienne directement faute de nouveaux enchérisseurs.

Vous voyez que les choses qui pourraient être simple, deviennent très compliquées du fait même du refus de vendre de l'un des indivisaires.

"Quels sont les intérêts financiers du dernier propriétaire (vendre sa part ou aller au tribunal, je ne parle que d'aspects rationnels, les émotions sont une autre paire de manches !) ? Peut-il obtenir de la vente de sa part plus que les autres ou le montant est fixé lors de la cession des autres parts ? Quels sont les moyens de "nuisance" du dernier propriétaire ? Si nous faisons des travaux dans la maison pour la rendre habitable (actuellement, certaines fenêtres sont cassées, la sdb n'existe plus, la cuisine non plus), doit-il payer 4/5 du montant des travaux engagés ? doit-on lui payer un "loyer" si on décide d'habiter la maison en attendant la procédure ? cb de temps peut durer la procédure ? Quelles
sont les règles de choix du tribunal qui va gérer la vente (si vente il y a) ? bref, pas mal de questions se posent..."

Si l'on se place sous l'angle exclusivement financier, il ne fait aucun doute que l'indivisaire récalcitrant
risque de perdre de l'argent dans l'option d'une vente en licitation.....Mais, dans ce domaine le rationnel
est souvent mis au second plan, au profit d'une volonté affichée de nuire à l'ensemble des indivisaires
en jouant le rôle de "l'empêcheur de tourner en rond", même au détriment de ses propres intérêts et là
ni vous, ni votre notaire ne pourront infléchir sur sa décision.

En supposant que vous ayez acquis les 4/5ème des parts, vous ne pouvez engager des travaux que si vous recueillez l'accord de l'indivisaire, sauf si ceux-ci sont une impérieuse nécessité dans l'intérêt de la sauvegarde du patrimoine.....A défaut, ceux-ci seront à votre charge sans recours possible à l'encontre de votre indivisaire, puisque celui-ci vous a refusé son accord....Il n'y aurait qu'une possibilité de recours, si la vente est la conséquence directe d'une vente en licitation et que l'ensemble des travaux n'ont fait que valoriser et faciliter le montant de l'adjudication, donc vous réclamez le 5ème du montant des travaux .

Si vous projetez d'occuper les lieux, vous devrez encore une fois recueillir l'accord de l'indivisaire en lui proposant une indemnité d'occupation correspondant au 1/5ème de sa détention dans l'indivision jusqu'au jour de la vente.....Par contre, si vous acceptez de maintenir l'indivision tout en occupant le
logement, vous lui passer la "patate chaude" car s'il veux sortir de l'indivision, c'est lui qui aura la
charge de payer un avocat pour sortir de l'indivision au travers d'une vente en licitation.

Bonne cogitation !

Bien à vous.

@ndré CROCHON