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Succession, partage, séparation, indivision
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Indivision complexe?...

Messagepar Sui_Generis » 22 Jan 2013, 12:03

Bonjour,

Après consultation de 3 notaires et 3 avocats qui ont chacun apporté des réponses différentes et souvent floues, auriez-vous la gentillesse de me faire part de vos avis sur la question?

Monsieur X et Madame Y, vivant en concubinage sans être pacsés, ont acheté un terrain en indivision (50/50) avec des fonds provenant d'un emprunt aux deux noms.
Sur ce terrain, ils ont fait construire une maison selon les modalités suivantes:
- par un emprunt aux deux noms de 150.000€
- un apport de 70.000€ de Madame Y.

Dans l'acte d'achat il est clairement stipulé que Monsieur et Madame sont propriétaires à 50/50 du terrain.
Il y est également indiqué, dans le chapitre "Déclaration sur l'origine des deniers et le plan de financement" que "Madame Y déclare, ce que Monsieur X reconnait expressément, que sur la somme de 220.000€, représentant la globalité de leur plan de financement (incluant achat du terrain, paiement des divers frais et construction de la maison), celle de 70.000€ provient de fonds qui lui sont propres".
De plus, il a été fait un document entre Monsieur X et Madame Y (avec copie envoyée au notaire) indiquant: "Nous certifions par la présente avoir fait construire notre maison située….. et que Madame Y a financé cette acquisition par un apport de 70.000€".

Voici mes questions: quel est le statut juridique de ces 70.000€? Est-ce un prêt à l'indivision (au même titre qu'un prêt à la banque avec donc obligation de rembourser l'intégralité de la somme par l'autre indivisaire)?
Est-ce une intention libérale vu que l'acte notarié indique que les deux indivisaires sont propriétaires par moitié du terrain? Est-il donc possible d'invoquer les arrêts suivants de la Cour de Cassation, afin d'obtenir la moitié du solde du prix de vente de la maison (après remboursement de la banque):
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJur ... fastPos=11

http://www.legifrance.gouv.fr/affichJur ... fastPos=22

Ou bien, est-ce que cet apport peut encore avoir un autre statut juridique?
Apparemment, il ne serait pas possible de considérer les parts de chacun comme suit, vu que l'acte d'acquisition indique déjà un partage par moitié du terrain et ne mentionne aucun pro rata au sujet de la construction:
- Monsieur X, 35% des 220.000€ du coût total (terrain + maison) calculés sur sa part d'emprunt (75.000€);
- Madame Y, 65% des 220.000€ du coût total (sa part d'emprunt de 75.000€ + 70.000€ d'apport).

En cas de vente de la maison à 200.000€ (soit 20.000€ de moins que son coût), après remboursement à la banque des 150.000€ du prêt, comment sont partagés les 50.000€ restants?

Est-ce que Monsieur X devra payer à Madame Y le delta (soit 20.000€) afin que celle-ci récupère la totalité de son apport?

Je vous remercie vivement d'avance pour vos réponses.

Bien cordialement,
Sui_Generis
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Re: Indivision complexe?...

Messagepar Sui_Generis » 23 Jan 2013, 07:42

Merci pour votre réponse.

J'ai bien lu le paragraphe que vous citez. Est-ce qu'il n'est pas en contradiction avec cet arrêt : http://www.legifrance.gouv.fr/affichJur ... fastPos=11

Donc quand peut-on parler d'une intention libérale?

Si les juges du fond doivent prendre en considération les modalités de financement de l'acquisition, cela revient à établir une quote part pour chacun, est-ce exact?
Mais si malgré un apport supérieur de l'un des concubins, l'acte stipule 50/50 pour la propriété, n'y a t'il pas intention libérale?

Auriez-vous d'autres arrêts qui vont dans le sens de ce que vous énoncez?

Merci d'avance pour votre aide.

Cordialement,
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Re: Indivision complexe?...

Messagepar @ndreCROCHON » 23 Jan 2013, 08:35

Tout d'abord, il faut que vous sachiez que ma réponse n'en est pas une car, j'ai été interrompu dans l'analyse de vos questions et de celles des jurisprudences ..D'ailleurs.je vais la supprimer car elle ne se justifie pas en l'état.

J'en profite pour vous féliciter sur l'historique et la présentation de l'affaire très claire et précise ...Ce qui n'est pas évident, vous avez fait là une belle performance.

Je tiens à vous préciser que n'étant pas juriste, que ma réponse n'aura pas d'autre valeur que, celle d'un homme qui exprime plus un ressenti à partir d'une certaine expérience, plutôt qu'un positionnement juridique exhaustif.

L'esprit dominant de l'affaire est d'essayer de savoir si l'indivision à 50/50, se mesure à l'intention des parties reprises dans l'acte authentique, ou en fonction de la proportionnalité des apports en numéraire de chacun ?

Une petite voix intérieure me dit : " l'indivision se mesure par la volonté des parties reprises dans l'acte authentique et sûrement corroborée par la participation de chacun au remboursement des emprunts à raison de 50/50...Quant à la différence des apports de chacun elle est facilement justifiable...On pourra aisément établir quel est l'indivisaire redevable d'une somme X..............€ majorée des intérêts légaux par années écoulées ( à défaut d'autres stipulations ) pour trouver une équité entre les indivisaires ."

Attention, cette conclusion n'engage que moi et j'en suis navré car, vous auriez sûrement préféré la réponse d'un expert en la matière...Par contre, je suis un peu étonné de la réponse ou non des notaires car ce domaine les concerne très précisément et à défaut d'avoir toute assurance sur une réponse , ils disposent d'un centre juridique très, très pointu , il s'agit du CRIDON.

je ne vais pas disséquer la jurisprudence pour vous faire part de ma vision...C'est par là que j'avais l'intention initialement de commencer un peu à tort , j'en conviens .

Par avance, je vous remercie de bien vouloir nous informer de la suite donnée à cette affaire , d'un aspect juridique très pointu.

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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Re: Indivision complexe?...

Messagepar Sui_Generis » 23 Jan 2013, 10:49

Cher Monsieur,

Tout d'abord, je vous remercie pour votre réponse très claire, même si pour moi, elle comporte encore quelques zones d'ombre, que je vous exposerai un peu plus loin dans mon message.

En effet, ma question est quel pourrait être le statut juridique des 70.000€ d'apport de Madame?
- Peut-on les considérer comme un enrichissement sans cause pour Monsieur?
- Peut-on les considérer comme une intention libérale de la part de Madame?
- Peut-on les considérer comme un prêt à l'indivision avec obligation pour Monsieur de rembourser sa part du prêt à Madame?

Une autre partie de mon questionnement repose sur le fait de savoir comment les jugent statuent en pareils cas? Considèrent-ils cet apport:
- comme un prêt à l'indivision?
- comme une intention libérale?
En outre, pour statuer est-ce qu'ils se basent sur l'intention stipulée dans l'acte, peu importe les apports de chacun? Ou est-ce qu'ils se basent sur les apports de chacun, peu importe l'intention stipulée dans l'acte?

Voilà, ce sont en gros, mes questionnements actuels, qui, je l'avoue, varient chaque fois qu'un nouvel élément est apporté…


Pour en revenir à ce que vous écriviez et à mes questions à ce sujet, quand vous dites "On pourra aisément établir quel est l'indivisaire redevable d'une somme X..............€ majorée des intérêts légaux par années écoulées ( à défaut d'autres stipulations ) pour trouver une l'équité entre les indivisaires", que voulez-vous dire au juste?
Sur quels éléments, articles de loi, arguments pourrait-on se baser pour établir que l'indivisaire Y. est redevable d'une somme X.?
Dire que l'indivisaire Y. est redevable d'une somme X. reviendrait à dire que les 70.000€ d'apport de Madame sont un prêt à l'indivision au même titre qu'un prêt octroyé par une banque, avec donc des obligations similaires? Ai-je bien compris? Si oui, comment prouver que ces 70.000€ sont un prêt à l'indivision et non une intention libérale?
J'arrête là mes questions… pour le moment…;-)

Quant à votre étonnement de la non réponse des notaires et avocats, je ne peux que vous rejoindre… Et si vous saviez ce que j'ai entendu, vous seriez encore plus étonné…;-)
J'avoue être totalement perplexe, voire sidérée par leur manque de réponse claire et précise.
Oui, ils vous disent des choses approximatives, ils vous font part de ce qu'ils pensent; mais jamais rien de clair, net et précis, ou ne serait-ce qu'un raisonnement qui tienne la route.
A cela s'ajoute le fait que lorsque on leur pose des questions plus précises, et qu'on leur demande sur quoi ils basent leur avis; ils deviennent encore plus hésitants, allant même jusqu'à se contredire par rapport à ce qu'ils ont dit 10 min plus tôt…. Et j'en passe…

Je vous remercie de m'avoir fait part de l'existence du CRIDON. Je vais bien entendu me renseigner sur le champ…


Par contre, si je puis me permettre, je ne suis pas d'accord avec vous quand vous dites avoir eu tort de vouloir disséquer la jurisprudence… Je trouve au contraire qu'il s'agit là d'une approche intéressante, et la seule qui me paraisse valable vu cette situation complexe voire pointue… En effet, à moins qu'il existe une réponse claire, nette et sans appel à mes questions, il me semble que la seule issue se situe dans la jurisprudence….
Malheureusement, je n'ai pas accès à l'ensemble de la jurisprudence, Legifrance n'étant pas complet. Peut-être auriez-vous d'autres pistes à m'indiquer ?….

Le plus difficile, par la suite, étant de trouver un avocat compétent, pointu, tatillon, compétent, curieux pour défendre cela devant un tribunal………..

Je vais voir un énième notaire ce soir, et je vous tiendrai bien entendu informé de ce qu'il a dit…

Au plaisir de poursuivre cet échange.

Bien cordialement,
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Re: Indivision complexe?...

Messagepar @ndreCROCHON » 23 Jan 2013, 23:14

Sui_Generis a écrit:En effet, ma question est quel pourrait être le statut juridique des 70.000€ d'apport de Madame?
- Peut-on les considérer comme un enrichissement sans cause pour Monsieur?
- Peut-on les considérer comme une intention libérale de la part de Madame?
- Peut-on les considérer comme un prêt à l'indivision avec obligation pour Monsieur de rembourser sa part du prêt à Madame?


Ce que vous ne nous dites pas, c'est quel a été l'apport de Monsieur X lors du montage du prêt ?

Pourquoi cette question ?..Pour pouvoir avoir connaissance s'il y a eu un différentiel et connaître son montant ?

C'est donc cette différence qui devra être compensée ou remboursée par l'indivisaire débiteur.

J'ai mis volontairement compensé car vous ne nous dites pas s'il à existé une équité parfaite des coïndivisaires à raison de 50/50 des engagements contractuels du prêt durant toute la durée ?

Pour moi l'apport de Madame Y des 70.000 €, doit être regardé comme un apport personnel qui
a contribué à finaliser un prêt bancaire en vue d'une opération immobilière face à une indivision à 50/50.

Les jugements antérieurs à aucun moment ne mettent en cause cette indivision à raison de 50/50 .

Votre interrogation sur la portée juridique de l'apport de Madame Y, n'est rien d'autre qu'une participation par un apport personnel au montage d'un prêt , sans lequel peut-être le prêt bancaire n'aurait pas été accordé.

le jour de la vente, le notaire s'appliquera à identifier les différents débours, sur justificatifs, des indivisaires pour ventiler la part du prix de vente revenant à chacun d'eux, après déduction du remboursement des sommes restant à échoir au jour de la vente et, ainsi procéder à la mainlevée des hypothèques, si elles existent. (sous toutes réserves).

Sui_Generis a écrit:Pour en revenir à ce que vous écriviez et à mes questions à ce sujet, quand vous dites[b][u] "On pourra aisément établir quel est l'indivisaire redevable d'une somme X..............€ majorée des intérêts légaux par années écoulées ( à défaut d'autres stipulations ) pour trouver une l'équité entre les indivisaires", que voulez-vous dire au juste?


Sans vouloir rentrer dans les attendus, j'ai pu relever que Monsieur X était redevable d'une indemnité d'occupation et que Madame Y semblait s"être soustraite au paiement en partie du prêt ...Ne pensez-vous pas que pour établir la ventilation de la soulte du prix de vente, il faudra bien calculer le montant les sommes dues par chacun des indivisaires majorés des intérêts légaux, sur toute la durée du débit pour tendre à compenser l'érosion monétaire .

Est-ce que ma réponse vous aide à y voir plus clair ?

Cette mission de calcul , sur justificatifs, sera la mission du notaire chargé de ventiler le prix de vente comme stipulé ci-dessus dans ce post ou (billet).

En espérant que ces précisions complémentaires, vous aiderons à mieux interpréter mes dires desquels, je m'empresse de mettre un bémol, en vous invitant à relire le paragraphe en rouge dans mon post antérieur.

N'oubliez-pas de nous tenir informé de la suite...

Bien cordialement .

@ndré CROCHON
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Re: Indivision complexe?...

Messagepar Sui_Generis » 30 Jan 2013, 10:43

Cher Monsieur,

Je vous remercie pour votre message et les différents éléments que vous y mentionnez.
Après consultation d'un autre notaire, il me semble avoir enfin obtenu les réponses à mes questions...

Dans ce cas-ci, il ne peut être question d'une intention libérale, car cette intention n'a pas été formulée directement ou indirectement par Madame et Monsieur n'a pas non plus accepté cette libéralité. De plus, la mention de l'apport de 70.000€, non contesté par Monsieur, exclu encore plus l'hypothèse de l'intention libérale.

Au sujet de l'enrichissement sans cause, il serait également difficile d'y voir que Madame aurait consenti à s'appauvrir avec l'argument selon lequel elle a accepté que l'acte ne suive pas les finances.

En effet, la qualification première de cet apport est une dette de l'indivision. Madame devra donc récupérer les 35.000€ que lui doit l'un des indivisaires, à savoir Monsieur.
S'il y a moins value au moment de la vente par rapport au coût initial de l'opération, elle se portera sur sa part de prêt à l'indivision, donc sur ses 35.000€. Monsieur devra toujours lui rembourser 35.000€.

Voilà, apparemment, selon ce notaire, il s'agit d'un cas classique, sans aucune autre interprétation possible que celle mentionnée ci-dessus. Après avoir consulté 6 personnes différentes, je dois avouer que cela fait du bien d'avoir une réponse claire et sans appel.

Reste maintenant, lors de la liquidation de l'indivision, à trouver un accord au sujet des indemnités d'occupation...

J'espère que mes explications sont assez claires pour vous.

Je vous remercie encore pour votre aide.

Bien cordialement,
Sui_Generis
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Re: Indivision complexe?...

Messagepar @ndreCROCHON » 04 Fév 2013, 00:25

Sui_Generis a écrit:J'espère que mes explications sont assez claires pour vous.


Elles sont d'autant plus claires à mes yeux , qu' elles confirment mes dires du post antérieur.

"Pour moi l'apport de Madame Y des 70.000 €, doit être regardé comme un apport personnel qui
a contribué à finaliser un prêt bancaire en vue d'une opération immobilière face à une indivision à 50/50."



Je suis très heureux que, vous ayez eu une réponse d'un homme de l'art (un notaire) pour donner du poids à sa version et ainsi vous conforter.

Tenez-nous au courant de la suite...

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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